ある投資家の日々

2009年分の路線価が発表になりました。全体では4年ぶりに下落したようです。

路線価４年ぶり下落、09年分マイナス5.5％　金融危機が影響

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる2009年分の路線価（１月１日現在）を発表した。全国約37万地点の標準宅地の平均路線価は１平方メートル当たり13万７千円と前年を5.5％下回り、４年ぶりに下落した。都道府県別では東京都が５年ぶりに下落に転じ、全国２番目の下げ幅を記録した。
　前年まで上昇を加速してきた路線価は広い地域で下落に転じた。昨年９月の米大手証券リーマン・ブラザーズの破綻をきっかけに金融市場が混乱。不動産投資が大きく減少したことが地価を押し下げた。
　圏域別では、３大都市圏すべてが４年ぶりに下落した。東京圏が6.5％、名古屋圏が6.3％、大阪圏が3.4％下落。前年まで２年連続で横ばいだった地方圏は3.8％下がった。(11:02)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090701AT1G3003U01072009.html

ということで、持っている物件の路線価を確認しました。確認は ↓ こちらから。

路線価図・評価倍率表

川崎市（区分）
H19 200
H20 225
H21 210

横浜市（区分）
H19 220
H20 240
H21 230

相模原市　その１（一棟）
H19 155
H20 165
H21 165

相模原市 その２（一棟）
H19 165
H20 170
H21 170

「路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。

区分所有で持っている地域はそろって下落してしまいました。一方、相模原市の方は変わらずです。

ということで、あまり大きな影響はなさそうです。路線価が上がって、担保価値が出てきたらおもしろかったのですが、もうしばらくは辛抱でしょうか。

大幅な下落がなかっただけでもよい方なのかもしれません。

ただ、専門家の方によると、かなり肌感覚とは離れたものになってしまっているようです（ ↓ ）。

路線価　全国で下落

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実践! 借地権との上手なつきあい方 ―素朴な疑問・不安からトラブル解決まで、この1冊でまるごと分かる
住友林業レジデンシャル 不動産開発部

住友林業レジデンシャル不動産開発部（編著）
『実践！借地権との上手なつきあい方』

内容紹介

近年、借地権をめぐって、
さまざまな悩みを抱える人が
増えています。ところが、
借地人さん・地主さんの立場を
それぞれ考慮し、お互いに
納得できる円満な解決法を
アドバイスしてくれるところは
ほとんどなく、また、それを
テーマとする本も見当たらない
というのが現状です。

本書は、「借地トラブル」
「借地の有効活用法」から、
「契約書・登記などの手続き」
「節税のポイント」「相続での注意点」
まで、借地人さん・地主さんが
「本当に必要としているテーマ」に
沿って、マンガを使いながら、
分かりやすく解説していきます。

目次

第１章　借地権と底地は問題山積！
第２章　借地人さんの疑問　「上手な解決法」をプロが教えます
第３章　借地人さんのトラブル　解決事例
第４章　地主さんの疑問　「上手な解決法」プロが教えます
第５章　地主さんのトラブル　解決事例

http://www.gendaishorin.co.jp/i/20090515_202238.php

ちょっと借地権について調べる必要があったので、購入してみました。

上の目次を見てもわかるように、借地権というのはとにかくトラブルのもとになるようです。しかも、平成4年8月の借地借家法（新法）施行により、旧法と新法の違いや、既存契約の取り扱いなど、誤解されている方が非常に多い分野なのかもしれません（ちなみに、ぼくは今まで全く理解していませんでした）。

この本では、借地人さんの立場と、地主さんの立場から書かれており、かなりわかりやすく借地権について書かれていると思います。

借地権について最初に読むならこの1冊という気がします（まだ他にそれほど読んでいないので断言はできませんが）。

編著の住友林業レジデンシャル不動産開発部の宣伝的な書き方をしている感は否めませんが、それでもわかりやすい書かれていて、読みやすい本だと思いました。

ちなみに、不動産投資という視点では書かれていません。あくまで借地権に関する基本的な説明書という位置づけです。

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先日賃貸管理でお世話になっている不動産屋さんから聞いた話なのですが、どうやらぼくが持っている物件のすぐ裏側に新しいアパートが建築中なのだそうです。

以前、そこは駐車場でした。

そして、いつか何か起こるかもなぁ、とは思っていたのですが、ある日建設予定地という看板が立ちました。

しかし、昨今の経済環境からか、建設予定地という看板のまま、いっこうに建築が始まりそうな気配はありませんでした。

それが、今回実際に動き出したようです。

まだ実際に見に行っていないのでどのような状況なのかわかりませんが、同じような物件であれば純粋に競合物件になるでしょうし、背が高い建物であれば日当たりが悪くなると言った影響が考えられます。

景気が少しは上向いてきたと言うことなのかもしれません。

この新しいアパートができたからといって特に大きなアクションを取るつもりはありませんが、とりあえずは要観察です。

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以前こちらで紹介した形態安定ワイシャツを作ってみました。

先月お店に行ってみたところ、たまたま10%OFFセールをやっていました。ということで、勢い余って綿100%の形態安定ワイシャツを2枚オーダーしました（腕の長さが長いためか、オプション料金は取られてしまいましたが）。

そして、先週から着始めて、一度洗濯してみたのですが、たしかにアイロンをかけることなしに、問題なく着ることができました。まだ一度しか洗濯していないので、どのくらい長持ちするのかわかりませんが、とりあえずは綿100%であっても問題なさそうです。

一つ気になったのは、このお店の店員さんが、新人さん？と思われるくらい手もとがあやしく、きちんと測れているのだろうか、とこちらが不安になるくらいでした。腕の長さは片腕しか測ろうとしなかったので、

「両方測らないのですか？」

と聞いてみたところ、

「だいたい同じですから」

みたいな答えが返ってきました。これにはちょっとショックです！

以前、スーツを購入したお店の方とは、まるで経験が違うという感じでした。

でも、とりあえずできあがったシャツは特に変な箇所もなく、快適に着ることができています。

ご興味のある方はお試しあれ！

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21日の日経新聞に以下の記事が載っていました。

住宅ローン、変動・固定組み合わせ型で金利優遇　みずほ銀

　みずほ銀行は22日から、半年ごとに金利を見直す変動金利と長期間固定する固定金利を組み合わせた「ミックス返済」の住宅ローンについて、金利を優遇する。金融緩和局面が長引いており、最近は政策金利に連動する変動型を選ぶ人が圧倒的に多い。固定金利を組み合わせることで将来の金利上昇のリスクに備えられる点をアピールする。

　住宅ローンは５年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、半年ごとに金利を見直す変動タイプがある。みずほ銀では８割程度の顧客が変動型を選んでいるという。ただ変動型は将来利上げに転じれば返済額が急に増える可能性がある。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009062008516p2

以前、ちょこっと書きましたが、住宅ローンを組む際には、変動と固定の組み合わせがいいのではないかと個人的には思っています。

ということで、この組み合わせ型で金利優遇されるようになるのはよいのではないかと思います。

すべて変動、すべて固定のいずれかではなく、変動のいい点と、固定のいい点の両方を享受できる組み合わせ型であれば、金利リスクをある程度抑えた上で、変動金利の安いメリットも享受できるのでよいのではないかと思います。

もちろんすべて変動にした場合と比べたら、平均金利は少し高くなりますが、それでもリスクヘッジという意味では、多少のコストは避けられませんから、長期のローンを組むというリスクを考えればある程度は仕方ないでしょう。

もちろん各個人の考え方にもよりますし、置かれている状況にもよりますので、何がベストと言い切ることはできませんが、組み合わせで組んでいる方って意外と少ないのではないかと思います。

ひとりごとでした。

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先週から始めたblogramですが、皆様のおかげで現在「不動産業界」ランキングで2位になっています。ありがとうございます！

過去一週間の推移はこちらです。

クリックして頂いた皆様、誠にありがとうございました。まだクリックして頂いていない方は、ぜひともお願い致します。

アクセスカウンター上では1日平均170程度ですから、その5%弱程度の方のみがクリックして頂いているということになります。なかなか厳しいですね。

そしてblogramでは以下のようなアドバイスをもらいました。

よくよく見たら、ある記事に投票ボタンを貼り忘れてました。それじゃ、クリックしようにもできませんね（まだいまいち慣れていないようです）。

ということで、地道にがんばっていきたいと思います。

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週刊全国賃貸住宅新聞に載っていたのですが、滞納保証会社リアルコが営業を停止し、自己破産することになったそうです。

プレスリリースはこちらです。

http://www.real-co1.com/img/fudousan/HP%20teishi.pdf

このリアルコという会社を特に知っていたというわけではありませんが、昨今の不景気で滞納されている方がかなり増えているようですね。ぼくの物件でも6ヶ月ほど滞納されている方がいるのは先日書いた通りです。

同じく週刊全国賃貸住宅新聞に、滞納保証会社の日本賃貸保証という会社のトップインタビューが載っていました。

そこには、

滞納者の中には、正常に支払いできるようになるための知識が不足している人がいる。そうした人の相談に乗り、アドバイスをするのが保証会社の役割だ。

（中略）

3ヶ月連続滞納で法的手続きに入ることは容易だが、その前に支払計画を一緒に考えることで、改善するケースも多い。

（中略）

滞納家賃支払いの相談で入居者の債務を縮小することは、家賃を確保できる。結果的に家主・管理会社の利益につながるものと考えている。

というコメントがありました。

会社によっては単に取り立てるだけのところもあるかもしれませんが、このインタビューにあるように、入居者の立場に立って一緒に支払計画を考え、お互いがハッピーになる方法を探していく、というスタンスは、まさにWin - Winの関係を作ろうという方向でビジネスをしているのだと思います。

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新築マンションを購入する場合、管理費が割高に設定されていることが多いのではないか、という話は以前触れました。

一方、投資用物件の場合は管理費の見直しが難しい気がします。というのは、マイホームとして自分が住んでいる方が多いマンションの場合、管理組合での活動が比較的活発に行われていて、自分たちの居住環境をよくしよう、できるだけコストを削減しよう、というインセンティブが働きやすいのではないかと思います。しかし、投資用で保有されている方が多い物件の場合、積極的に管理組合の活動に参加されている方は比較的少なく、実際にはごくわずかの方によって様々な意志決定がなされているケースが多いのではないかと思います。それでもきちんと日々カイゼンしようという姿勢で活動が行われていればよいのですが、そのようになっていない場合がほとんどなのではないかと思います。

実際、ぼくが持っている区分所有の物件でもそうですし、ぼくも残念ながら積極的には管理組合に参加できていません。実際に出席してみて、その後いろいろと面倒なことになったらどうしよう、とか思ってしまうとなかなか出席できません。また、全体で50戸とか、100戸、場合によっては200戸とかのマンションで、自分が持っているのは1戸だけの場合、それほど自分の時間をかけてまでカイゼンしようという気にはなかなかなれません。

一般的にはそんな感じだと思うのですが、ぼくが持っている区分所有の物件でコスト削減を積極的に進めようという方が現れたのです。

最近送られてきた総会の結果を読んだところ、

他のマンションを所有しているが、専有面積がほぼ同じであるにも拘わらず、毎月支払いしている管理費、修繕積立金の合計金額は当マンションの方が約XXXXX円も高い。減額してほしいと思います。（出席組合員）

という記述がありました。まさにコスト削減の救世主！

それに対し、管理会社側は

（前略）他のマンションの管理費、修繕積立金合計額と同じにすることはできないと思いますが、減額案を提案させていただきます。（管理会社担当者）

とのコメントでした。

どの程度の減額になるかはわかりませんが、少なくとも減額の方向にはなりそうですし、この出席組合員の方は他の議案についても、積極的に意見を述べられていて、無駄な出費を減らそうという意志が明確に見られます。

ということで、ひとに頼ってばかりはどうかとも思いつつも、この方に期待してしまっている自分がいます。

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つい数日前に発覚したことなのですが、なんとすでに6ヶ月ほど滞納されている方がいらっしゃることがわかりました！

がーん！

なぜ数日前まで知らなかったかというと、管理会社さんとの間で滞納保証契約があるので、毎月きちんと家賃は振り込まれていたからです。そして、数日前に、契約更新が最近いくつかあったのでそれを確認しようと電話で話をしていたところ、ある部屋の方がすでに6ヶ月ほど滞納されていて、すでに法的措置を含む、退去へ向けた準備を進めて頂いていることがわかったのです。

まさか自分の物件でこのようなことが発生するとは。

滞納保証契約になっていて本当によかったと思います。滞納保証がない場合と比べて、毎月家賃の2%ほど多く費用がかかりますが、1度このようなことが発生すると、かなり大きな損失になりかねません。

どのような事情でこのようなことになったのかわかりませんが、入居者の方も早く家賃が払える経済状態になって頂きたいですね。

ちなみに、以前から書いていますが、先日まで空室だった部屋に以前まで入居されていた方の借主様負担分はすでに管理会社の方には振り込みがあったそうです。きちんと回収できました。

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ある銀行からローンの返済予定表が送られてきて、今回借入金利が0.4%ほど下がりました！前回下がったのは2月頃（別の銀行ですが）ですので、4ヶ月ぶりくらいです。

ごく最近は、長期金利が上昇傾向にありましたので、なんとなく嫌な雰囲気はあったのですが、そんな中0.4%ほど下げて頂けたのはありがたいことです。それでも、当初借り入れた際の金利よりはまだ0.1%ほど高い水準です。

当初（2005年）と比べると、一時上昇して、その後ほぼ変わらずの時期が続いて、そして今回ちょっと下がりました。ということで、変動金利はしっかり変動しています。

ちなみに、今回ふと気づいたのですが、金利は下がったものの、毎月の返済額に変更はありません。しかも、最終回返済日は以前と同じ日付が入っています。ということは、このまま同じペースで最終回返済日までいくと明らかに返しすぎてしまう気がするのですが、このあたりどうなんでしょうか。

このあたりは、時期を見て適当に修正されていくのでしょうか（この銀行の変動金利の仕組みについていまいちわかっていない気がします）。

毎月の返済額は以前と同じではありますが、その内訳である元金返済額と利息額の割合は、明らかに変化しており元金返済額が増えていますので、金利低下分がきちんと反映されていることは間違いないと思います。

返済予定表と返済実績が残っていれば、変なトラブルになることはないと思いますが、どうなのかなぁ、とちょっと思いました。

クリックして頂いた方、ありがとうございます！「不動産業界」カテゴリでなんと2位、「不動産」カテゴリで18位に上昇しました！

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もう3週間くらい前になるでしょうか、かなり強い雨が降った日がありました。その豪雨のために、先日入居が決まった同じ物件の別の部屋についているオーニングが壊れてしまったようです。

オーニングというのは以下のリンクにあるようなものです。

http://www.tenpal.co.jp/product/home/shesta.html

布でできた屋根みたいなものです。

で、このオーニングの交換（修理の範囲ではないくらい壊れてしまったようです）ですが、けっこうな価格になるようです。30万～50万くらい、だとか。

え？また出費？しかも、そんなにも？

がーん！

となるところですが、どうやら今回は火災保険でカバーされるようです。まだ確定はしていませんが、おそらく大丈夫だろうとのことです（by 管理会社の方）。

もちろん免責金額はあるでしょうが、自己負担もそれほど多くはならなそうなので、ちょっと安心。

保険に入っていて本当によかったと思います。

何でもかんでも保険に入るのはやりすぎだと思いますが、やはり基本的な保険にはきちんと入っておくと、いざという時に安心ですね。

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blogram というブログランキングとブログサイトの成分解析を融合させたサービスができたようです。

―ブログとブログ、ブログと読者をつなぐ―

きざしカンパニー、ブログランキングと成分解析を融合させた、

ブロガー向けサービス『blogram』をリリース

『kizasi.jp』（http://kizasi.jp/）を運営するきざしカンパニーでは、独自のブログ解析技術を活用した新サービス『blogram』（http://blogram.jp/）をスタートしました。

■ 『blogram』とは
blogramは、ネット上の無数のブログサイトの成分解析と、その解析結果に基づくブログランキングを融合させたサービスです。ブログとブログ、ブログと読者をつなぐサービスとして、ブロガーはもちろん、情報検索を行うすべての人を対象に無料でご利用いただけます。

続きはコチラ ↓ です。
http://www.kizasi.co.jp/corporate/news_release/20090608_53.html

blogramのサイトはコチラ ↓ です。

http://blogram.jp/

以前からブログランキングに参加してみようかなぁ、と漠然とは思っていたのですが、どのカテゴリーになるんだろう、などと思いつつ参加していませんでした。このblogramでは、ブログを分析して、様々なカテゴリーでそれぞれのランキングを算出してくれるようです。

ということで、おもしろそうなので早速参加してみようと思います。

ということで登録してみました。分析された結果は以下のようになりました（いずれもクリックで拡大します）。

見どころです。ブログを一言で表現するとこんな感じになっているようです。MBAとか、留学なんて言葉は一言も出てきていません。やはり最近の記事が優先されているようです。

見どころの記事はこちらのようです。いずれも不動産関連の記事です。

これらのカテゴリでランクインしているようです。完全に不動産ブログになってるようです。

ということで、早速ですがボタンを貼り付けてみました。

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賃貸住宅のトラブルが後を絶たないようです。つい数日前の日経新聞に以下の記事がありました。

賃貸住宅のトラブル、調停・仲裁へ公的機関　政府検討

　政府は賃貸住宅を巡るトラブルを専門的に処理する公的機関をつくる検討に入った。退去時に必要以上の修繕費を求められ、敷金も返還されないといった問題が後を絶たないため、専門機関が必要と判断した。数千円ほどの利用料であっせんや調停を受けられるようにし、借家人の保護につなげたい考えだ。

　８日の社会資本整備審議会で、国土交通省が紛争処理機関の創設を検討する方針を示す。来年の通常国会に関連法案を提出、2011年度にも紛争処理を始める見通し。(07日　15:09)

http://www.nikkei.co.jp/news/seiji/20090608AT3S0600S06062009.html

例えば、4月に退去になった部屋でもちょっとトラブルになったように、原状回復、修繕費といったあたりではトラブルが後を絶たないようです。

不動産業界としては、いわゆる東京ルールが浸透してきている気がしますが、一般の入居者の方で認識されている方はまだまだ少ないのが現実ではないでしょうか。

東京ルールについては例えば以下の解説記事をご覧ください。

東京都が「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

東京ルールのオフィシャルなページはこちら ↓ です。

賃貸住宅紛争防止条例

まずは入居者側と、家主側で、入居時に契約書をきちんと確認して、お互いの認識が一致していることを確かめることがトラブル防止への第一歩だと思います。ただ、そうはいっても、入居者の立場からすると、なかなか契約書の中身をきちんと確認して契約する、というのは難しいかもしれません。

なかなか悩ましい問題です。

ちなみに、4月に退去になった部屋ですが、最終的な借主様負担分が確定し、精算の期限が決まったようです。12万弱ほど返ってくることになったようです。

あとは期限までにきちんと振り込まれることを祈るばかりです。

4月に退去があり、先日原状回復工事が完了した部屋ですが、入居者が決まりました！

審査もすでに通っているので、このまま行けばもうすぐ契約になります。

2ヶ月半程度の空室期間でしたが、4月の退去という時期（2～3月の繁忙期を逃してます）と、それなりの原状回復工事を行ったこと（特にゴールデンウィークを挟んだのは遅れの一因）を考えるとまずまずの結果だったのではないかと思います。

一方で、原状回復工事にはそれなりの費用もかけましたし、今回は礼金ゼロという条件ですので、それなりの費用負担もあります。ただし、今回は賃料アップに成功。できるだけ長く住んで頂ければ、きちんと回収もできるはずです。

この考え方は次のようなものです。例えば40万円の費用をかけて、3000円/月の賃料アップに成功した場合、年間で36000円のアップですから、

36000円 / 400000円 = 9%

として、9%の投資とみなすこともできます。ただし、2年後に退去してしまってまた出費が伴う場合は、40万円の投資効果の持続期間がどのくらいかというのは明確ではありません（例えばキッチン交換などであり、2年間で傷んでいなければそのまま効果はあるかと思いますが、とんでもない破損がある場合は再び交換しなければならないかもしれません。あくまでたとえばの話です）。

ですから、あくまで一定の計算方法による指標として認識しておく必要があるかと思います。

例えば、テレビドアホンを取り付けると2000円程度の賃料アップになるのであれば、工事費込みで2～3万円程度の初期投資ですむでしょうから、リターンが100%の投資と言えるかもしれません。

このような観点で、現在求められている設備を考慮に入れつつ、費用対効果のよい設備を導入していくことで、投資効率の改善につながります。そのためには、前述のような形でリターンを計算するのが便利というわけです。

ということで、再び満室状態になりました。

本当にありがたいことです。ツイてます。

携帯電話は昨年の4月にも書いたとおり、イーモバイルを使っているのですが、どうも料金の請求に間違いがあったようなのです。

というのは、当時ADSLとの同時申し込みで、毎月1500円が割引になり、実質ADSLは無料になるということで申し込みをしたのですが、最初の月を除いて、それ以降毎月1500円が課金されてしまっていたようなのです。

イーモバイルのコールセンターにかけたり、当時購入したビックカメラの売り場にいるイーモバイルの担当者に連絡を取ったりして、かれこれ1ヶ月近く話をしていました。

当初、「お客様の契約では割引にはなりません」の一点張りで、課金されるのは正当だ、というスタンスだったのですが、最終的には先方の手違いと思われる、ということになり、きちんと割引してもらえることになりそうです。

新しい会社なのでまだいろいろとトラブルとかも起きやすいのかもしれませんが、コールセンターの担当者の態度がちょっといただけなかったり、解決するまでにやたら時間がかかったことを考えると、サービスはまだまだ要改善だと思います。

今後に期待です。