1-04 不動産投資の最近のブログ記事

ぼくが不動産投資を始めたのは2005年ですが、その時、中古で区分所有のマンションを2部屋購入しました。1つは横浜市で700万円、もう一つが川崎市で650万円でした。どちらも購入して以降、一度も退去になったことが無く、100%満室稼働になっているのでとても満足度が高い投資となっています。

それはそれでいいのですが、たまたまネットで物件検索をしていたら、両方とも売り物件が出ていました。そして、横浜市の方の物件が500万円程度、川崎市の方の物件が1000万円程度になっていたのです！つまり、一方は大きく下がり、一方は大きく上がっていたのです。もちろんあくまで売主さんの希望売却価格ですので、実際の評価がどの程度なのかはわかりませんが、あまりに見当違いな売却価格を設定するというのもちょっと考えづらい気がします。

ということで、もし実勢価格が上のような水準なのであれば、高くなった方を売却して安くなっている方を購入するなんてのも、検討してみる価値があるかもしれないと考え始めました。

もう不動産投資を始めて5年が経つんですね。譲渡所得税の税率が低くなっている時期でもあることですし、物件の組みかえも視野に入れていこうかと思います。

今までマイホーム関係でずっとバタバタしていたので、あまり投資用物件の方は見ていませんでした。ということで、投資用の方も少しずつ活動を再開していきたいところです（でも、残念ながら自己資金はほとんどないです、、、）。

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昨日、大家検定 夏祭りに参加してきました。今回はいつもの大家検定 神奈川第1支部/第2支部のみではなく、西関東ブロック全体ということで、90名程度の方が集まったようです。

ということで、初めてお会いする方が多く、いろいろな方と情報交換することができました。お話を伺っていて思ったのは、2代目大家さんの方がけっこう多いなぁ、ということです。

「父がアパート経営をしていたもので、それを引き継ぐ予定なんです」とか、そういった方がけっこういらっしゃいました。そういう意味では、大家検定なんかだと体系的に学習できるので、打って付けなのかもしれません。

ものすごいボリュームの鉄板焼きステーキです！

2次会のカラオケで熱唱される浦田健 代表理事！

熱唱後、至極ご満悦の浦田健 代表理事！

ということで、真夏の夜の宴でした。

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退去されてからすでに半年以上経つものの、いまだ原状回復費用の入居者様負担分をお支払い頂けていない方が、やっとその支払を開始してくださったようです。

今までの経緯を簡単にまとめると、

2009年12月　退去され、帰省。こちらが提案した原状回復費用の入居者様負担分に同意、署名

2010年1月　地元の消費者センターに相談するから、まだ支払えない、という連絡

途中、管理会社の方に粘り強く交渉して頂く

2010年6月　当初の金額からは減額したものの、基本的にお支払い頂くことに合意。ただし、1年間の分割払い。

2010年7月　当初6月が第1回の支払予定だったが、6月には支払われず、第1回、第2回分の支払を7月に確認。

以後、残り11回の毎月支払予定。

といった感じです。

やっとここまでこぎ着けた、という感じです（ここまで動いて頂いたのは管理会社の方です。本当にありがとうございます！）。

ぼくが結んでいる管理契約でも、滞納保証はついているのですが、それはあくまで家賃についての保証であり、原状回復費用の入居者様負担分については、その保証の対象外になっています。”普通に”生活した上で、退去して頂ければ、基本的に負担はほとんどないはずなのですが、さすがに障子が破れたり、建具も破損したり、壁に穴があいたりということになると、それなりに費用が発生します。さすがに経年変化とは言えません。ということで、こちらとしてもそれなりの費用が発生するので、ナシというわけにはいきません。

ほんとは一括でお支払い頂ければベストだったのですが、負担が大きいと言うことで1年間の分割払いになりました（当初は1年以上の長期にわたる分割払いを行ってきたそうなのですが、管理会社の方がそれでは長すぎるということで、うまく1年での支払にまとめてくださったようです）。

なんとかいい方向に動き出しました。よかったです。

ちなみに、現在は完全満室なので、差し迫ってやらなければならない、といったことは特にないのですが、

• 火災報知器の完全導入（相模原市の場合、平成23年5月31日までに導入する必要があります）
• 物件へのブロードバンドの導入

あたりを考えています。

新しい物件の取得や、融資の借り換え（もしくは、繰り上げ返済）などもやっていきたいとは思っているのですが、とりあえずマイホームの方が落ち着かないと、こちらの方はなかなか動く気になれません。

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今年もすでに半分が終わりましたが、7月といえば路線価発表の季節です。ということで、2010年分の路線価が発表になりました。

路線価２年連続下落

平均８％　都市部、落ち込み拡大

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる２０１０年分（１月１日現在）の路線価を発表した。全国約３８万地点の標準宅地１平方メートルあたりの平均路線価は、前年を８・０％下回る１２万６０００円となり、２年連続の下落となった。下落率は前年の５・５％より拡大しており、低迷する景気を反映した形となった。

　都道府県別の平均路線価は前年に続き、すべて下落した。特に都市部の落ち込みが顕著で、東京では全国最大の１１・３％の下落率を記録したが、地方では下落率が縮小する傾向も出ている。圏域別の平均路線価は東京圏が９・７％減、大阪圏が８・３％減、名古屋圏は７・６％減。その他の圏域でも前年の３・８％減から５・９％減と下落率が拡大。下落傾向が全国的な広がりを見せていることがうかがえる。

　路線価日本一は、２５年連続で東京都中央区銀座５丁目の銀座中央通り（１平方メートルあたり２３２０万円）で、下落率はバブル崩壊直後の１９９４年に記録した３０・０％に迫る２５・６％となった。

　都道府県庁所在地別の最高路線価をみると、上昇した都市は前年に続きゼロで、下落した都市は前年より６都市増え、４５都市となった。東京のほか名古屋も２０％以上下落し、札幌、仙台、大阪、福岡など９都市は１０％以上２０％未満の下落率となった。

　民間の調査会社、不動産経済研究所の福田秋生・取締役企画調査部長は「都市部はミニバブルで大きく上昇した分、下落率に跳ね返った形。オフィス需要の落ち込みのほか、外資系企業や海外ブランド店の撤退も下落に拍車をかけている」と分析している。

路線価
　全国の宅地や田畑などの民有地を対象にした１平方メートルあたりの土地の評価額。評価時点は１月１日。国土交通省が公表する公示地価や実際の取引価格などを参考に算出し、地価変動を考慮してその８割を正式な路線価としている。土地取引の参考として使われる公示地価と違い、相続税などの申告に役立ててもらうことが目的。

標準宅地の都市圏別平均路線価
２０１０年 ２００９年 増減率％
東京圏 ２９７ ３２９ ▼９．７（▼６．５）
大阪圏 １５５ １６９ ▼８．３（▼３．４）
名古屋圏 １１０ １１９ ▼７．６（▼６．３）
その他 　４８ 　５１ ▼５．９（▼３．８）
全国 １２６ １３７ ▼８．０（▼５．５）
単位・千円、１平方メートルあたり。▼は下落。カッコ内は前年
（2010年7月1日 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20100701-OYT8T00696.htm

都市部の下落が目立っているようです。

毎年のことですが、持っている物件の路線価を確認してみました。前年比をカッコ内に追加してみました。

川崎市（区分）
H20 225　（+12.5%）
H21 210　（-6.7%）
H22 205　（-2.4%）

横浜市（区分）
H20 240　（+9.1%）
H21 230　（-4.2%）
H22 220　（-4.3%）

相模原市　その１（一棟）
H20 165　（+6.5%）
H21 165　（0.0%）
H22 160　（-3.0%）

相模原市 その２（一棟）
H20 170　（+3.0%）
H21 170　（0.0%）
H21 160　（-5.9%）

「路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。

下落率は平均よりは低かったようですが、それでも下がるのはあまりうれしいことでありません（固定資産税が下がるというメリットはありますが、それ以上に評価が下がる方が痛いです）。

長期的に下がり続けると、ホントに痛いですが、数年のの変化で一喜一憂しても、あまり意味がないですからね。今のところ、満室状態を維持しながら、賃貸経営をコツコツと続けていくのみです。

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人生で一戸建てに住んだこともあるにはあるのですが、ここ20年くらいはずっとマンション暮らしなので、一戸建ての場合にどんな照明が必要か、といったことがいまいちイメージできません。中でも、どうなのかなぁ、と思っているのがフットライトです。

階段のあたりとか、トイレの近くとか、そして寝室にも？、なんとなくあった方がいいんだろうなぁ、とは思うものの、実際どうなんだろう、といまいち実感がわかなかったので、実際に簡単に取付けられるフットライトを購入してみました。

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LEDなので、1ヶ月あたりの電気代も約8円だそうで、なんと安いことでしょう！

このライト、常に点けておくこともできますし、暗くなったら自動で点ける設定にすることもできます（明暗センサー）し、そして人が来たら点ける設定にする（人感センサー）こともできます。

明暗センサーと人感センサーの実際の挙動を確かめることもできるので、なかなか優れものです。フットライトのみならず、玄関まわりや、トイレなどに人感センサーを設置する可能性もあるので、いろいろと実験するにはなかなかの優れものです。

照明って、奥が深いですね（というか、今までが知らなさすぎです）。

賃貸物件の方にも、こういった照明の工夫をしてより魅力的な物件を作っていきたいものです。

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現在持っている物件の１つで、「共用ゴミ捨て場をカラスが荒らすので、何らかの対策をして欲しい」という依頼がある入居者の方から管理会社さんにあったそうです。そして、管理会社の方がネット工事をしてくださいました。

かかったのは原材料費としての実費のみで、3337円とのこと。作業代等は一切かからず、普段お支払いしている管理費で行って頂きました！これは本当に助かりました。

管理会社さんによっては、外の業者さんに丸投げして見積書を送ってくるだけ、という対応をされるところもあるかと思います。ところが、いつもお世話になっている管理会社さんは実費のみで迅速に対応してくださいました。

お世話になる管理会社さんのサービスの質って、本当に重要だと思います。

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昨年、なかなかステキな状態で退去され、かつ、原状回復費用の入居者様負担分を未だにお支払い頂いていない方との交渉ですが、管理会社の方がしぶとく交渉してくださっています。

この方、消費者センターに相談されて、そこで紹介された弁護士の方も登場して、管理会社の方とお話しして頂いているようなのですが、的外れな権利主張をされるばかりで建設的な議論をできる状態にはない、とのことでした。

この状態で、退去されたわけですが、これがすべて経年変化だと考えるのはあまり現実的ではないわけで、原状回復費用の入居者様負担分はある程度の額を負担して頂かないと、こちらもやってられない、という状態なわけです。

そして、本日、管理会社さんから連絡があり、分割払いで今後１年かけてお支払い頂く方向で、合意して頂く方向、とのことでした。少なくとも今後１年間にわたっては、入金して頂いているかどうか、継続的に確認する必要があり、さらにこれが滞納なんてことにでもなれば、その後もお支払いをお願いしていくことになるかと思います。

ちょっと長期戦になりそうです。

できれば早くにスッキリしてしまいたいところなのですが。

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HP 10bII 金融電卓（ただし、iPhoneアプリ）を購入しました！700円です。ぼくが購入した有料アプリの中では、歴代3位だと思います（これより高いのは、大辞林1500円、英辞郎1000円のみ）。

HP 10bII 金融電卓
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で、実際の電卓も現在アマゾンでは3000円くらいのようですが、iPhoneアプリだと700円ということでさらに割安感があります。

思えば、この電卓は4年ほど前に購入を検討していました。

で、不動産投資では欠かせない？、CPMホルダーなら誰もが持っている？、この電卓ですが、何ができるかというと、住宅ローンなどでも同じですが、要するにローンの計算ができます。

ということで、簡単ですが、使い方をご紹介してみます。

まずはアプリを立ち上げたところです。

簡単な例として、住宅ローンをイメージしながら、3000万円を35年（420ヶ月）で、金利1%で借りた場合を考えてみます。

まずは420ヶ月ということで、Nのところに420を設定します（左上のNのボタンの上に420と表示されています（青い文字））。

次に、金利1%を設定します（こちらも、同様、左上あたりのI/YRボタンの上に、1.00と表示されています）

そして、借入額の3000万円を同様に設定（PVのボタンの上です）。

最後に、FVがゼロに設定されているのを確認してから、PMTボタンを押すと、毎月の返済総額（金利分＋元本分）が、84,686円と計算できました。

例えば、この条件をベースに、毎月の返済額が120,000円になるような金利が何パーセントになるかを求めてみたり（この場合は、3.269%となりました）、

仮に金利が5%になった場合の、毎月の返済額を計算してみることもできます（この場合は、151,406円）。

このようにいろいろなパターンで事前にシミュレーションしておくと、市場環境が変化した場合に、どのような状況になるのかが事前に把握できるので、不必要に不安がることはなくなると思います。

そして、このアプリ、まだまだ使えます。

最初のローンの条件を入力してから、TVM（Time Value of Money）のモードへ。

とりあえず、Start = 1, End = 12 を設定して、Amortボタンを押すと、以下のように表示されます。

P -719,520.38
I -296,708.14
B 29,280,479.62

とあるので、最初の12ヶ月で元本分として719,520円返済し、金利分として296,708円返済し、そして、その12回の支払が終わった段階（残存期間34年）で、ローンの残高が29,280,479円残っていることが確認できます。

さらに、ローンの返済予定表も見ることができます。

例えば、# 120 のところを見ると、120回目の支払において、金利分として18,780円、元本分として65,906円の支払を行っていることを示していて（合計金額はもちろん最初に計算した通り84,686円です）、その時点におけるローンの残高が22,470,619円になっていることがわかります。つまり、10年後の住宅ローン控除の適用額が簡単に計算できるわけです（もちろん、金利が変化せず、繰り上げ返済もしなかったという前提ですが）。

ここではローン計算について紹介しましたが、もちろん標準的な関数電卓の機能などは標準装備されています。

iPhoneユーザーかつ、不動産投資家もしくはマイホーム購入予定の方（すでに購入済の方も）なら活用できることでしょう。

ちなみに、この電卓（アプリ版ではない方）のマニュアルはHPのページからダウンロードできます。英語版ですが、このアプリの使い方を勉強するには印刷して手もとにおいておくと便利です。

ということでこのアプリ、かなり便利だと思います。オススメです。

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不動産投資で一棟ものを所有しているとわかりますが、必ず消防設備点検を定期的にしてもらうことになります。定期清掃をお願いしている会社に、消防設備点検もお願いしているのですが、前回の点検報告書で、

「非常警報器具のネジ山が潰れており、点検作業が行えませんでした」

といった記述がありました。

で、いつもお世話になっている管理会社の方経由で聞いてみたところ、ネジ山が潰れていて、ネジが取れないので、点検作業ができないとのこと。よって、本体そのものを交換することになるだろうから、その場合、７万円かかります、ということでした（見積書が送られてきました）。

え？ネジ山が潰れて、ネジが取れない？それだけで本体交換？

これにはかなり納得がいかなかったので、これまたいつもお世話になっている工藤さんに相談してみました。

で、工藤さんに見に行って頂いたところ、「ネジ、外して交換しておきましたよ」とのこと。

「え？外せたんですか？」

「ちょっとコツがいりますけどね、今回のは外せましたよ。で、新しいネジと交換しておきましたから」

とのことでした。

ありがとうございます！工藤さん！しかも、なんと無償でやって頂きました！

ということで、再度、管理会社経由で連絡したところ、点検作業を再度やってもらうことになりました。

とりあえず、よかったです。

ちょっとおかしいかな？と思ったときは、セカンドオピニオンを聞ける、相談相手がいるととても助けられると思います。みなさんに支えられながらの不動産経営です。

ちなみに、この話は工藤さんにブログでもご紹介頂きました。

ネジ山潰れて､７万円

今回は本当に助かりました。改めまして、ありがとうございました。

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今まであと1部屋という状況が続いていましたが、ようやく明日で再び満室になる予定です。2009年9月以来なので、8ヶ月ぶりくらいでしょうか。この間、けっこうな数の退去がありましたが、なんとか再び満室状態にもどすことができました。管理会社の方、原状回復工事業者の方を始め、仲介業者の方など多くの方にお世話になりながら、達成することができました。お世話になったみなさん、ありがとうございました。

さて、最後の1部屋ですが、今回は原状回復工事が完了していない状態で申し込みが入り、退去から次の入居までが1ヶ月を切る期間で入居して頂くことに成功しました。3月の繁忙期を過ぎて4月下旬の退去ということもあり、時期的に厳しいかなぁ、と思っていたのですが、価格的にちょっと下げたこともあったのか、すんなり決まりました（なぜ工事が完了していない状態でも申し込みを受けることができたのかについての明確な理由はわかりません）。

とりあえずは満室状態になりましたが、次の空室に備えて、少しずつ物件のバリューアップを図っていきたいと考えています。

ということで、まずは光ファイバーの導入を検討しています。快適なインターネット環境は現代においてはもはや生活インフラの重要な一部です。ADSLを個別に契約して頂くというのもありかもしれませんが、やはりどうせなら光ファイバー一括契約の方がよいのかな、と思い、具体的に検討することにしました。

空室状態とは違って、それほど差し迫った状況ではありませんが、少しずつ着実に進めていきたいと思います。

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一昨日、管理会社の方から電話があり、「今回はよいお知らせがあります。申し込みが入りましたぁ！」とのことでした。先月退去があった部屋なので、今回は約1ヶ月で決まりました！やりました！

しかしながら、今回はけっこう家賃を下げました。競合物件が増えており、特に、新築で同程度か、少し広めの物件が増えているようです。管理会社の方曰く、ある新築物件（1月に出来たばかり）は、なんと未だに1室も決まっていないとか、、、

ということで、若干びびってしまった感も否めませんが、3月末退去で4月以降募集という状況だったこともあって、家賃を思い切って下げて募集しました。ということで、平均よりは早く入居申し込みとなりました。

今回やったことは、家賃も下げましたが、まずはマイソクを徹底的に見直し、物件のアピールポイントを強調して頂くように、管理会社の方に３回くらい作り直して頂きました。久しぶりに物件に足を運んで、いろいろ見てみると、これもアピールできそう、あれもアピールできそう、という箇所が見つかり（なぜ今まで気づいていなかったんだ？というのはおいといて）、マイソクを大幅強化することができました。そして、最終手段の家賃下げ。まあ、これだけやって決まらなかったら、ホントにどうしよう、、、って感じですね。

さて、あとは、これから原状回復工事をして頂いて、申し込みを待つ部屋が１つのみです。最後の１つが決まれば、久しぶりの満室！

もう少しです！

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投資用物件のアパートについているミニ冷蔵庫が壊れました。

50L弱のミニ冷蔵庫なので、本体自体は新規で購入しても1万円ちょっとなのですが、リサイクル料金や運搬費用などの処分で1万円程度かかってしまうようです。

当初、管理会社経由で見積もりを取ったところ、3万5千円と言われました。これはさすがに高い！と思い、価格交渉して頂きましたが、その業者は価格変更できない、とのことでした。

ということで、冷蔵庫本体はこちらでインターネットで購入し、撤去は別途お願いすることにしました。ということで、合計でも上で書いた通り、2万円ちょっと。当初頂いた見積りの6割程度でなんとかなりそうです。

この冷蔵庫は4年経たずに壊れてしまったことになります。ちょっと壊れるのが早い気もしますが、まあ、たまたまなんでしょうね。

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以前もブログで触れましたが、ついに相模原市が今日から政令指定都市になりました！個人的には、人口が流入して、活性化してくれるとよいと思います（物件のほとんどが相模原市にあるので）。

相模原市、きょうから指定市

2010年04月01日

相模原市が１日、全国１９番目、県内では３番目の政令指定都市に移行する。同一県内で三つの指定市があるのは初めてとなる。同市は１９５４年に市制施行しており、合併で誕生した市を除くと、戦後生まれの市が指定市に移行するのも例がない。
　３月１日現在の人口は７１万２６３５人。新たに設置される緑、中央、南の３区でみると、緑区が１７万４７８４人、中央区が２６万５０５７人、南区が２７万２７９４人になる。
　旧津久井郡４町の編入合併で人口が７０万人を突破したのを機に、移行宣言してから３年。駆け足で進めてきた移行準備も何とか間に合った。
　３１日には３区役所の看板の取り付けや衣替えも終わった。指定市移行で、区制施行による窓口業務変更、精神保健福祉センターや児童相談所の新設など保健・福祉の支援体制なども充実する。
　移行による影響が最も大きいとみられるのが、住居表示と郵便番号の変更だ。住居表示は町名の前に区名を入れることになる。市民からの問い合わせで最も多いのが、「自分はどこの区になるのか」という質問だという。
　また、区役所の下にこれまでの出張所に代わって「まちづくりセンター」が置かれる。旧津久井郡４町の各総合事務所も同センターになる。同センターは戸籍や住民登録、印鑑証明などの窓口サービスのほか、地域活動団体との連携やまちづくり支援などの役割を担う。
　大きく変わるのが、市民参加のまちづくりを進める仕組みだ。区長の諮問機関として各区に、公募の市民ら２５人からなる「区民会議」を設置。地域の行政課題、まちづくり政策などについて市民の声をまとめて区長に答申する。
　さらに、まちづくりセンターがある各地区にそれぞれ「まちづくり会議」を置く。地域の自治会、地区社会福祉協議会の代表などで構成され、まちづくりの課題を自主的に話し合う。同センターの所長は区長に対し区政への意見の反映を求める。区民会議とも情報交換するほか、兼務も認められる。
　市はこうしたまちづくり体制を「市民の地域参加の機会が増え、住みよい地域づくりが出来る」とする。しかし、市民や市議会の間からは、区民会議とまちづくり会議の関係や区民会議と市議会の関係について、「複雑で、利害が対立しかねない」などと問題点も指摘されている。
（小川太一郎、岩堀滋）

http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000001004010003

それにしても、今の今まで住居表示と郵便番号が変更になることを知りませんでした。

移行による影響が最も大きいとみられるのが、住居表示と郵便番号の変更だ。住居表示は町名の前に区名を入れることになる。市民からの問い合わせで最も多いのが、「自分はどこの区になるのか」という質問だという。

自分の物件の住居表示と郵便番号って、どうなってるんでしょう、、、

今まで気にしたことがなかったので、とりあえず確認してみます。

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先日1部屋決まりましたが、さらにもう1部屋入居者が決まりました。入居予定日は4月中旬とのことなので、賃料が発生するまではまだ3週間近くありますが、とりあえずはよかったです。

今回は、外国人の方なのですが、外国人の入居者は初めてです。

ということで、管理会社の方では、連帯保証人に加えて保証会社の保証もつけたそうです。最近は保証会社をつける場合は連帯保証人をつけないなど、どちらか一方の場合が多いと思いますが、今回はどちらもアリ、になったようです。

きちんと家賃を払ってくれるかというのもありますが、どちらかいうと生活習慣の違いなどで隣の方たちとトラブルになったりしないか、という方が気になります。とは言っても、これはあまり国籍には関係なく、起こるときは起こるものだと思いますが。

今回の空室期間は約3ヶ月間。平均的な期間だと思われますが、繁忙期であることを考えると、もう少し短くできたのではないかという気もします。

後は、一昨日退去が完了した1部屋と、4月下旬から5月上旬あたりに退去予定の1部屋の入居が決まれば、満室になることになります。まだちょっと道は長いかもしれません。

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今年も確定申告が終わりました。一昨日、電子申告で税理士さんに確定申告をして頂きました。

今年の不動産所得はほぼフラットでした（一昨年に取得した物件の取得税に支払が昨年にずれ込んだことで所得が減少しています）。今さらながらですが、金利だけでこんなに支払ってるんだ、と金利負担の重さを実感。減価償却があるからまだよいものの、もし減価償却がなくなって利益が大きくなり、納税負担まで出てくると大変だなぁ、と改めて実感しました。

ぼくの規模くらいであれば、税理士さんにお願いせず自分ですべて申告書を作成することも十分可能だとは思いますが、やはり年に一回税理士さんとお話ししていろいろなアドバイスを頂けること、そしていろいろな税務処理をして頂けること、さらに申告書を作成するというちょっと面倒な作業を省けること、といった理由で税理士さんにお願いしています。

それから今年からは住宅ローン減税を受けることになる予定です。このあたりの手続きもお願いする予定です。

それなりに費用はかかりますが、上述のメリットを考えると決して高くはない気がします。

繁忙期も残りわずか。なんとか空室をうめなければ、、、

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昨日、一部屋申し込みが入り、審査も通ったのでこのままで行けば無事入居ということになります。しかも、入居予定日が3月17日ということで、スケジュールがタイトな分、すぐに家賃が発生するので大家としてはありがたいことです（かなり手続き的にタイトな分、管理会社の方は大変そうですが）。

当初から比べると、家賃としては少し条件を下げています。このご時世、かなり価格競争になっている気がします。敷礼ゼロゼロまでにはしていませんが、かなり金額面では条件を下げました。

現状、空室になっているのは1部屋。そして、3月末に退去予定の部屋が２つ（だったのですが、1部屋、退去の予定が延びて4月末から5月くらいになったようです。なんと大家泣かせなこと、、、）。

このまま空室で繁忙期を終えるよりは、多少条件を緩和しても満室で終える方がよいかなと、現時点では思っています。

ということで、必要であればさらなる値下げが必要かもしれません。

がんばります。

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Twitterの方ではすでに書いたのですが、4日ほど前に２つも同時に退去連絡が来てしましました。満室まであと２つという状態だったのですが、これでまた満室までの道のりが長くなってしまいました。

ということで、ちょっとこのままではさすがにまずいので、ちょっと募集条件を変更してみました（基本的には価格を下げました）。価格変更以外にもできることはある気もしますが、現在は内見の数が少なめなので、やはり募集条件であったり、広告料であったりの部分で、見劣りしている可能性が高い気がします。

ここまで空室が発生すると、さすがにキャッシュフロー的には厳しくなってきます。さらに空室が増えると、キャッシュフローが赤になるなんてことも視野に入ってくるかもしれません。

ということで、この3月、なんとしてでも空室を減らしていきたいところです。

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確定申告の準備をしていて、いろいろ整理してみました。今さらながらですが、不動産投資の利益率を計算してみました。

ここでは具体的な数字は使わず、比率で表現してみました。実際に手もとに入ってきた家賃収入をここではEGIとして、Opex（運営費で、ここでは原状回復費用、固都税なども含めました）、NOIはシンプルに、NOI = EGI - Opexで計算、そして、ADSは年間負債支払額、BTCF（税引き前キャッシュフロー）=NOI - ADS として計算しました。

結果は次の通りです。

EGI　　　 100.0%
Opex　　　 33.6%
NOI　　　　 66.4%
ADS　　　 51.6%
BTCF　　 14.7%

昨年は、原状回復費用がかさんだので、Opexがかなり高めになっています。2DKの物件で退去が出ると、それまで長期にわたって住んでいた方の場合、かなり全体的に傷んでいることが多く、原状回復費用（＋バリューアップ工事費用）がかなりの額になります（このブログでも書いている通りです）。

こればかりは発生する年もあれば、ほとんど発生しない年もあり、自分でコントロールしづらいところなので、ある意味仕方がありません。

それから、ADSですが、これは自己資本をどのくらい入れているか、どのくらい低い金利で借りているか、どのくらい長いローンを組めているか、によってある意味一意に決まってしまいます。今のところ、こういう数字です。

ということで、税引き前キャッシュフローが、14.7%という数字になりました。100万円の家賃収入に対して、14.7万円のキャッシュフローです。ここからさらに税金（所得税）を支払うわけです。

これが不動産投資の分析で基本となる、いわゆるキャッシュフローツリーと呼ばれるものですが、確定申告ということで会計上の利益を計算してみたいと思います。

上のキャッシュフローツリーとの違いは、ADSのうち費用計上できるものが借入金利子分のみである点、そして、減価償却費（キャッシュアウトを伴わない費用です！）が費用計上できる点、の２つです。

実現総収入　　　　　　　　 100.0%
運営費　　　　　　　　　　　　 33.6%
借入金利子　　　　　　　　　 31.5%
減価償却　　　　　　　　　　　25.9%
税引き前利益(A)　　　　　　 9.0%
(A)+減価償却 (=B)　　　　 34.9%
(B)-元金返済　　　　　　　　 14.7%

税引き前利益率は9.0%です。売り上げに対して、税前利益率9%のビジネスって、決して高収益ビジネスとは言えないと思います（それほど低収益とも言えませんが）。もちろんキーエンスやヤフーなんかと比べたら見劣りしますが、商社なんかと比べたら利益率は高い方だと思います。

今回の数字はあくまである一年の数字なので、5年、10年と続けていき、平均的にどのような利益率になるのか見てみないと何とも言えないというのが実際のところです。

ちなみに、会計上の利益からキャッシュフローに直す際によくやる、税引き後利益（ここでは税金は無視しているので税引き前利益を使っています）に減価償却を足し戻して、さらに費用にも何もなっていなかった元金返済を引いてあげると、上で計算したBTCFの数字にぴったり一致していることが確認できます。

そういえば、自分自身の人件費を費用計上していなかったです。まあ、それなりに時間は使ったかもしれませんが、そうは言っても基本的には週末の一部を使っているだけなので、それほど時間を割いている感じもありません。

これを見て思ったほど儲からないと考えるか、意外と儲かっているととらえるか、さらにはどうやったら売り上げ拡大、利益率改善することができるかを考えて経営改善の策を練るか、どのようにアクションを起こすかで今後の経営に異なった影響があると思います。

さて、どうしましょう、、、

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今日はいつもお世話になっているシーエフネッツの猪俣さんによる

「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」　出版記念講演

に行ってきました。

今回出版された本はこちら　↓　です（出版されたのは昨年です。ご紹介が遅くなってしまいました）。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略

不動産投資の入門書はかなりたくさんありますが、中上級向けの書籍はそれほどない気がします。入門書は、初めて物件を買うにあたっての考え方や、ノウハウなどが書かれていることが多いのです。一方、この猪俣さんの本は、より長期的な視点で、複数の物件を持つ場合に、どのような視点で考えていけばいいのかといった組み合わせ戦略、さらには出口戦略にフォーカスを当てて書かれています。

こういった書籍はなかなかありません。とても参考になります。

不動産投資家にとっては必読の書と言えるかと思います。

今回の講演でもおっしゃっていましたが、一度読んだところでそれほどは理解できないので、二度三度と、繰り返し読み、計算の部分も含めてきちんと理解していくことが大事なのではないかと思います（ぼくはまだ数字の部分はきちんと追えていませんが）。

いつかやらねば、と思いつつなかなかやれていなかったのですが、いい機会なので、長期的な視点での分析シートを作って自分のポートフォリオを冷静に分析してみようかと思います。

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先日退去になった部屋で、退去時の原状回復費用の入居者負担分が一切回収できないことが判明しました！がーん、です。

この方は、ぼくが購入した売主さんの、さらに前の頃から入居されている方だそうで、その当時の賃貸借契約だと、そのオーナーさん（法人）のメンバーシップに入ると、退去時に一切費用を負担しなくてよい、という特典が付けられていたそうです。

なんと！？

不動産投資物件のオーナーチェンジの場合、通常、既存の賃貸借契約は引き継ぐのが慣例になっています。ということで、現在入居されている方のうち、どのくらいの方が同様の契約を結ばれているのか今のところわかりませんが、原状回復費用を一切負担して頂けないリスクがあることが判明しました。

これは東京ルールとか、そういうレベルの話ではなく、負担ゼロ、という話です。

地雷踏んでしまったか、、、

既存の入居者の方に少しでも長く入居を続けてい頂くよう、テナントリテンション作戦を最大限に実行していかなければなりません（当然のことではありますが、さらに輪を掛けてという意味で）。

がんばります。

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退去後も比較的きれいだったこちらの部屋ですが、入居者が決まりました。よかったです。これで空室はあと２つです（いくつか更新が控えているので、まだ増える可能性もありますが、、、）。

今回の空室期間は約2ヶ月。なんだかんだ言って、通常はこのくらいはかかってしまいます。

この物件、すぐ裏側に少し大きめのアパートが新築されてしまっています。つい1週間くらい前に、1件内見があったのですが、その方が最終的に申し込みをしなかった理由が、この裏側にあるアパートの方とあまりにも真っ正面に向かい合っているが嫌だ、という理由でした。

この話を管理会社の方から伺い、これはかなりネガティブなのか、もう入居付けは難しいのか、と少し思っていたところでした。管理会社の方から第一印象を少しでもよくするため、目隠しとしてカーテンをつけておいたらどうか、というご提案を頂き、まさにカーテンを購入して取付けて頂く予定になっていたところで、今回申し込みが入ったというわけです。

カーテンを購入する直前に申し込みが入り、審査も通ったので、無事入居が今回決まりました。募集賃料を少しだけ下げたこともありますが、いろいろ対策を考えて行動しようとしていると、それが実際にまだアクションが起きていなかったとしても、不思議と突然入居申し込みが入ったりする気がします。

あと2部屋。1室はまだ原状回復工事も終わっていませんが、なんとか2月中には、遅くても3月中旬くらいまでには決めたいところです。

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今まで、退去になった部屋の退去後の様子をこことか、ここなんかで紹介しました。これらの部屋の入居者の方は決してきれいに使って頂いたという印象はありませんが、全部が全部そういった状況になるわけではありません。

昨年末に退去になった部屋（以前紹介した物件とは別の物件です）は以下のようでした。

この程度であればクリーニング＋アルファですぐに募集ができるので、費用も数万円の前半くらいで済みます。

ワンルームや1Kなどであれば一回の原状回復工事でとんでもなく費用がかかることはほとんどないので、そういった意味ではファミリータイプよりもワンルームや1Kの方が収益は安定している気がします。

この部屋もできるだけ早めに、できれば1月中、遅くても2月中旬くらいまでにはなんとか決めたいところです。

これは物件のあるJR相模原駅前のイルミネーションです（ブログにアップするのが遅くなってしまいましたが、撮影したのは2009年12月末頃です）。

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2009年も残りわずかとなりましたが、2009年の入居率を計算してみたところ96.6%でした。

計算方法は、「契約日数/365日」という日数ベースの計算です。家賃の金額ベースで計算する方法もありますが、想定家賃をいくらにするかによって、容易に変わりうるのでぼくは計算していません。

昨年の96.8%と比べると、0.2%下がってしまいましたが、絶対水準とすればまずまずだったと思います。ただし、昨年と違うことは昨年末時点では満室だったのに対して、現在は空室が２つほどあり、さらに来年1月に退去を予定している部屋が１つあるので、2010年のスタートはちょっと厳しめになりそうです。

とは言っても1月以降は繁忙期に突入するわけで、時期的には決して悪くないはずです。とにかく早いところ満室状態にもどしたいところです。

入居率だけを見ると大きな差はないわけですが、昨年と今年では、空室に伴う原状回復およびバリューアップ工事にかけた費用がけっこう違うので、収支という意味では2009年の方が明らかに厳しい年でした。

一方で、いろいろと提案して頂ける原状回復工事業者の方と出会うことができ、また大家検定を受講したりして、ネットワークを広げることもできたので収穫の多い年でもありました。

少しずついろいろな経験を積んでいるという気がします。

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ある部屋でトイレの給水管に水漏れが発生した、という連絡が管理会社からありました。こういう時は、もちろんすぐに対応して頂きます。

結局、水まわりのトラブルということで、クラシアンの方に対応して頂き、基本料金＋部品代ということで、約13000円ほど費用がかかりましたが、すぐに直りました。

今回は比較的小さなトラブルでしたが、やはり中古物件であればあるほど、設備にはガタが来ているわけで、なんだかんだと費用がかかる気がします。

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ローンを借りているある銀行からローンの返済予定表が送られてきたのですが、ローン金利に変更はありませんでした。ということで、返済額に変更はありません。

この銀行は、ぼくが借りている3行のうちで最もローン金利が低いところなので、これ以上下がるのはなかなか難しいのかもしれません。他の2行に期待です。

金利は低いのですが、残高も一番小さいため、少し残念ではあります。住宅ローンを借りると、金利という意味では、住宅ローンがダントツで一番低くなります（当たり前ですが）。

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昨日の日曜日、先日退去の連絡が来た部屋について、管理会社の方と、工藤さんと、現場で打ち合わせをしてきました。

今回は入居されて2年弱で退去された方なのですが、部屋はなかなかすごいことになっていました。

ちなみに、当初は残留物がかなりあり、入居者の方の了解を得た後に処分した後の状態が以下の写真です。

ふすまが大変なことになってます。

壁には穴と落書きが、、、

和室のみならず、洋室の建具も壊れてしまってます。交換です、、、

今回は、原状回復に加えて、追加負担をできるだけ抑えた形でバリューアップを図ることにしました。最近の募集状況を見ていると、設備の充実度というより、とにかく価格を抑えた方がよいような気がしています。

ということで、テレビモニター付ドアホンと火災報知器だけは付ける予定ですが、それ以外はあまりお金をかけないようにしようと思っています。

ちなみに、この入居者の方、残留物処分や破損分の負担等に対して一度は同意して頂いたそうなのですが、その後、やはり同意できない、ということで、現在消費者センターに相談しているそうです。ということで、管理会社の方から、費用を取り返すのは長期戦になりそうです、と言われました。

うーん、なかなか厳しいですね。景気がもう少しよければ、こういう事例も少ないのでしょうが、世が世なだけに、いろいろな意味で大家には逆風の風が吹いている気がします。

がんばります。

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8月10日に退室連絡があり、実際に9月11日に退室されて以来空室になっていたあの部屋に入居の申し込みがありました。

来週に入居予定とのことです。今回の空室期間はちょうど3ヶ月くらいということになります。ちょっと長めだった気もしますが、現在の経済環境を考えればそんなに悪くはない気もします。

年末に向けて動きが悪くなるので、ちょうど募集条件を下げて少しでも早くうめましょう、という話を管理会社の方としていた矢先に、入居が決まったのでよかったです。

ただし、不安要素はけっこうあります。入居される方の経済力にちょっと不安があるのです。それでも保証会社の審査は通っているし、管理会社さんの審査も通っているとのことなので、まあ大丈夫だと信じてはいるのですが、不安があると言えばあります。まあ、何事も実験ということで、今回はそのまま入居して頂くことにしました。

この1部屋が決まったので残っているのは、11月下旬に退去のあった1部屋と、今月中旬に退去予定の部屋の２つです。

まずは原状回復工事（＋バリューアップ工事）をしないことには、募集は始まりません。こちらもがんばります。

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現在、空室は1室ですが、さらに2部屋ほど退去する予定との連絡が来てしまいました。この２つがそのまま空いてしまうと、合計3室ということで、かなり厳しい状況になりそうです。

まだ退去までは多少時間がありますが、それまでに現在の空室だけでもなんとか入居者を見つけたいものです。

続くときはやたら続く気がします。以前も一時的に3部屋空室になっていた時があった気がします。ただ、その後、一度満室になってからは満室状態が続いていました。そして、今回もまた退去の連続。いろいろと波がありますね。

ちなみに、一番最初に買った区分所有のワンルームマンション2室は、購入以来一度も退去になったことがありません。もしこの2室のみを所有していたら、入居率100%を約4年間維持していることになります。部屋数が少ないと1部屋退去になった場合にインパクトが大きいですが、一方で部屋数が多くなると毎年一定の割合では退去が発生する傾向があると思います。入居者の方の満足度を上げる努力をすることは可能ですが、退去をなくすことは不可能です。空室対策は賃貸経営にとって絶対に避けられないことだと思います（手数料を払ってサブリースにすれば話はまた別ですが）。

また、来年の2月頃に更新予定の部屋が２つあり、更新の条件をどうするか、という問い合わせが管理会社から来ていました。「現行の条件を維持」ということでお願いしてみましたが、すんなり更新して頂けるでしょうか。

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神奈川支部で開催された大家検定２級認定講座を受講してきました。

以前も引用した記事ですが再度引用しておきます。

「大家検定」２級認定講座を開催

2009.5.10 17:26

　財団法人「日本不動産コミュニティー（Ｊ－ＲＥＣ）」神奈川第１支部は６月６、７の両日、土地活用や賃貸経営の専門家を育成する資格「大家検定」の２級認定講座を開催する。

　大家検定は、昨年１２月に設立されたＪ－ＲＥＣが監修・認定を行う。現在、全国３２の支部で資格取得のための講座が開かれている。２級は賃貸経営に関する知識の取得、１級は土地活用、賃貸経営に関する事業収支の策定、マスターは建築計画の策定や相続対策に関する資産分析が試験対象となる。

　試験は全国２０カ所以上のパソコン教室と連携し、パソコンを使ったオンラインで実施する予定。合否も当日にわかるシステムを構築した。

　神奈川県内では、Ｊ－ＲＥＣ神奈川第１支部と第２支部が合同で４月から、横浜市内で２級認定講座を始めている。障害者が働く共同作業所を講座開催会場として活用し、障害者をスタッフに雇用するなどの自立支援を検討している。

　神奈川第１支部の工藤一善支部長は「少子化問題をはじめ、大家業を取り巻く環境の変化を乗り切るための実践的なノウハウを習得していただければ」と話している。

　講座の申し込みは、ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｏｏｙａｋｅｎｔｅｉ．ｂｉｚ／まで。５月３１日締め切り。

http://sankei.jp.msn.com/region/kanto/kanagawa/090510/kng0905101726006-n1.htm

今回実際に神奈川支部の会場に行ってみて、上の太字の部分の意味がわかりました。こういったコンセプトはすばらしいと思います。

さて、今回の講師の方々ですが、つい先日まで原状回復工事をお願いしていた工藤さん、借地権についての本を出されている芳賀さん、そして来年ある管理会社の社長に就任されるという細山さん、というお三方でした。

皆さん実際の実務経験をベースにお話されていたので、とても具体的かつ説得力があり、とても勉強になりました。

そして、賃貸経営を体系的に学ぶにはとてもよい講座だと思います。不動産投資といった形で、投資の入口について書かれている本だったり、セミナーだったりは多いと思いますが、購入後の賃貸経営について本格的に取り扱っている書籍やセミナーは比較的少ないのではないかと思います。

そして、何よりよかったのが、同じような目的意識を持って参加された方々との交流です。

今回は総勢１１名で、あかちゃんさん、Aさん、不動産投資家の副部長さん、Iさん、大家の源さん、Kさん、Sさん、Hさん、Mさん、Mさん、と一緒に勉強しました。

インテリアコーディネーター＆建築士のHさんには、建築予定の一戸建ての図面を見て頂きながらアドバイスまで頂いてしまいました。

そして、夜の懇親会では、大家のコウさん、Oさん、Mさんともお話しさせて頂きました（他にもいらっしゃったのですが、すべての方とはお話できませんでした）。

ということで、盛りだくさんの大家検定２級講座でした。

今回参加した神奈川支部では、OB会だったり、忘年会まであるそうなので、ちょくちょく顔を出していきたいと思います。

ちなみに、大家検定での学習内容については以下の２冊がそれぞれ２級、１級の内容に対応しており、テキストの６割程度カバーされているそうです。ぼくは今回の受講前に買って読みましたが、体系的にまとまっていて、ぜひ手もとに置いておきたい本だと思います。

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術
一般財団法人日本不動産コミュニティー

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン成功投資術
日本不動産コミュニティー

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先週のことですが、以下のように「東京のマンション２００９」というタイトルのレポートが発表されました。

「東京のマンション２００９」のとりまとめについて

平成21年10月28日
都市整備局

　都内の分譲マンションは１４０万戸を超え、今や都民の一般的な居住形態となっています。
　しかし、一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、意思決定が難しいことや、建物の維持管理に専門的知識を要することなど、多様な課題を有しています。
　早期に土地の高度利用が始まった東京では、高経年のマンションの急速な増加とともに、居住者の高齢化などの問題が顕在化しつつあります。
　そのため、マンションの維持管理や建替え等に係る課題を明らかにし、今後の施策展開に資するため、都の調査結果や、国、民間のデータを整理し、「東京のマンション　２００９」をとりまとめました。本書では、特に重要と考えられる課題に焦点を当てて取り上げるとともに、円滑な建替えの参考となるよう都内の建替え事例も併せて紹介しております。
　今後とも、国及び区市等や関係団体と連携し、マンション施策の推進に努めてまいります。

都内マンションの現状

• 都内のマンションは１４０万戸を超え、４世帯に１世帯はマンションに居住
• マンションの高経年化が進み、１０年後には築４０年以上のマンションが４．５倍

マンションの主要課題

• 高齢化や管理組合活動に無関心な区分所有者の増加などによる管理組合運営の困難化が懸念される。
• 適切な時期に修繕が実施されないことによる老朽化の進行が懸念される。
• マンション購入時における区分所有者の管理に対する関心の低さや修繕積立金が低く抑えられている傾向が見受けられる。
• 耐震改修費用がないことや、区分所有者の耐震化への関心の低さなどが、耐震化の進まない主な要因
• 建替えの検討が進まない要因として、建替えへの関心の低さ、費用負担、修繕・改修と建替えの適切な選択ができないことなどに加え、法令等の改正により、建替え時に既存の規模を確保できない(既存不適格)ことなども要因の一つになっている。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm

マンションという集合住宅が日本で普及し始めてから、初めて大量に建て替えｒの時期を迎えようとしています。長期的な修繕計画、日常の管理、建て替えの可能性など、そのマンションに住んでいる方々（正確には所有している方々、ですが）からなる管理組合で、どのように合意し、維持管理、もしくは建て替えをしていけるのか。

一戸建てとマンションの違いは、この点が大きいと思います。一人で決めることができるのであれば、なんとでもなる気がしますが、みんなで合意となると、なかなか一致団結するのは難しい気もします。

もちろんマンション、一戸建て、それぞれにいい点、悪い点があるので、どちらがいいいとは一概には言えません。マイホーム購入という意味では、よく比較検討して、自分にあったものを選べばいい話だと思います。

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以前から途中経過をお伝えしている原状回復工事ですが、この度完了し、現地で工事完了の確認をしてきました。

定番のテレビモニター付ドアホンです。今回は既存のインターホンの位置から取り付け位置を移動して頂いたのですが、柱の位置の関係で取り付けが難しかったそうです。にもかかわらず、希望の位置に取り付けて頂きました。

キッチンのシングルレバー混合水栓です。

左手に見える靴箱の上あたりに見える茶系のクロスが、今回試してみたアクセントクロスです。それから、右手奥に見える照明もいい感じに仕上がっています。

そしてこちらがアクセントクロス第２弾。キッチンの左手の壁一面を薄めのピンクのクロスにしてみました。

今回はくねくねミラーも取り付けて頂きました。

地味なところではありますが、建具の滑りが悪かったので、レールを取り付けて動きがスムーズになるように調整して頂きました。快適な生活を送るためには重要だと思います。

洋室は全体的にすっきりとした仕上がりになっています。

今回、コンセントプレート、スイッチプレートはすべて新しい物と交換して頂きました。安上がりバリューアップの一つです。

換気扇の外装部分も塗装して頂き、かなり印象がよくなったと思います。

サーモ水栓に交換したお風呂です。

和室は養生シートがかけてありました。西日が射し込む部屋なので畳を守るためにかけておくそうです。

トイレットペーパーのホルダーも交換しました。以前は鉄製のいかにも古そうな感じの物がついていました。

オートストップ付の洗濯機専用ニップルです。

今回、ジョイライナーも取り付ける予定だったのですが、部品の納入が遅れているらしく、今回の取り付けは見送ることにしました。ということで、今回はこれで原状回復＆バリューアップ工事は完了です。

後は、募集するのみ。

ちらほら内見は入りつつあるようなので、なんとか募集賃料で決まってくれるとよいのですが、どうなることやら。ちなみに、後１週間で退去からすでに２ヶ月が経過することになります。

今回は以前も書きましたが、今までとは異なる原状回復工事業者の方にお願いしてみたかったということもあり、退去後の時間としてはちょっともったいなかったことは否めません。

しかし、それでも、今回工藤さんに原状回復＆バリューアップ工事をお願いすることができてよかったです。現地で立会いながら、いろいろなことを教えて頂きましたし、またバリューアップのご提案も頂きました。

大家として少しだけですが、レベルアップできた気がします。

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昨年も参加したハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタに今年も参加してきました。

http://www.nyu-mon.net/festa2009/index.html

場所は池袋にある「みらい座いけぶくろ」というところで、昨年の大塚に引き続き、自宅からはかなり近めの場所でした。

まず第一部はパネルディスカッションで、「絶対満室！運営・管理・リフォーム編」というタイトルの内容でした。パネラーの方は、藤沢雅義さん、浦田健さん、西山雄一さん、内海芳美さん、松田淳さんでした。

いろいろなお話がありましたが、ひとつ印象的だったのは、空室対策として大切な清掃をきっちりとすること、という松田さんのお話でした。お金をかけてさまざまなリフォームをするのはいいけど、ドアノブだったり、水道の取っ手だったり、入居者の方が直接手に触れるような場所はきっちり清掃するなり、新品に交換しておくなりして、清潔感を出すことが重要だいうお話でした。

確かにぱっと見はすごい設備の部屋であっても、細かなところが汚かったりすると、部屋から受ける印象は悪くなってしまうかもしれません。一方、そんなに豪華な設備ではなくても、きっちり清掃されていて清潔感を与える部屋であれば、内見の時に快適で気持ちのよい印象を与えるかもしれません。

当たり前のことかもしれませんが、何事も最も基本的なところはしっかりとやっていくことが重要なんだと再認識しました。

そして第二部は、以前も触れましたが、ワタミグループの創業者である渡邉美樹会長による基調講演です。

個人的にはワタミの株主なので、株主優待を使いながらワタミで食事をしたり、株主総会に出席したこともあるので、渡邉美樹会長は以前から親しみを持っているのですが、今回あらためて基調講演を聴講する機会に恵まれたのはとてもツイていると思います。

講演の内容としては、渡邉美樹会長が小さい頃からどのようにして社長を目指され、そして現在に至るのか、そしてそのプロセスにおいて大切にされてきたことは何か、といった視点でのお話でした。

ハッキリ言ってスゴすぎます！非常に感動的でした。

特定非営利活動法人「School Aid Japan（スクール・エイド・ジャパン）」を通じて行っているカンボジアやネパールでの教育支援活動についての紹介ビデオやお話があり、あらためてそういった地域で生活している子供たちの実態を認識しました（個人的には「School Aid Japan（スクール・エイド・ジャパン）」に寄付をしているのでその活動報告は頂いてるのですが、やはりビデオであったり、実際に現地で活動された方のお話というのは重みが違います）。

最後に、第三部ですが、こちらは、沢孝史さん、今田信宏さん、北田眞一郎さん、赤井誠さん、北野琴奈さんによる「今こそ買い時！購入・融資対談」というテーマでのパネルディスカッションでした。

こちらもいろいろ参考になりましたが、やはりあらためて思ったのは、不動産投資にはいろいろなスタイルがあるのだということです。RCを好む方もいれば、木造ばかりを購入されている方もいるし、また地方の表面利回りが高い物件を好む方もいれば、都内の利回りは低めだけど安定している物件を好む方もいるようです。

そして一つ言えるのは、皆さん、経験を積まれながらその都度試行錯誤しながら、必要に応じて変化している、ということです。一度買ったらそれっきり、というわけではなく、いろいろな工夫をしながら、楽しんで不動産投資をされているという印象を受けました。

ということで、今年も楽しいアパート経営フェスタに参加できてよかったです。企画して頂いたけーちゃんとコテツさんあってのフェスタですね。来年もあることを期待しています。

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賃貸住宅の更新料が有効かどうかについて、最近にわかに注目が集まっていますが、今度は大阪高裁で「有効」判決が出たようです。

マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決

2009/10/29 19:52

賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員（３３）が家主に支払った更新料２６万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２９日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した１審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。

　７月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計５件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。

　原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法１０条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。

　これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。金額も月当たり５千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。

　判決によると、男性は平成１２年１２月、滋賀県野洲市のマンションに月５万２千円の家賃で入居。２年ごとの更新で毎回家賃２カ月分を支払うとの条項があり、１回は半額にしてもらって６年間で計３回、２６万円を支払った。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/318478/

このブログでも今まで以下のように取り上げてきましたが、更新料が「有効」になるか、「無効」になるかは、いろいろな意味で幅広く影響があると思います。

マンション更新料は「無効」　京都地裁が初判断

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断　「消費者利益害する」

今まで、「無効」判決がいくつか続いていたため、更新料の存在が否定され気味だったわけですが、今回はまっとうな「有効」判決が出たようで、何よりです。

各地域の慣習にもよるでしょうし、更新料が普通の賃料に占める割合にもよるとは思いますが、賃貸契約時には契約書をもとに説明を受けて、納得した上で契約をしているはずなので、後からさかのぼって更新料の存在を否定しようとするのは、あまり大人の対応だとは思えません。

今回の判決で、今までの流れが変わってくれるとよいのですが。

さて、どうなるでしょうか。

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古い消火器で破裂事故相次ぐ　業界団体、回収へ新方式

2009/10/25 08:51

　千葉県や愛知県、大阪市、福岡県で９～１０月、老朽化した消火器の破裂事故が４件相次ぎ小学生が重体になるなど４人が負傷した。総務省消防庁によると、同様の事故は平成１１年以降、計１２件になり、死者も２人出た。いずれのケースも１０年以上前の古い消火器で、一部が腐食していた。業界団体は現在５割程度の消火器の回収率を８割程度まで引き上げようと新たな取り組みを始める。

　メーカー１２社が加盟する日本消火器工業会によると、一般用消火器の耐用年数は８年。期限を過ぎて処分を依頼する際は１本約１５００円かかる上、各メーカーが自社製品のみを回収しており、処分時にはメーカー指定の窓口まで消火器を届ける必要があった。

　工業会は来年１月から、回収コストをあらかじめ購入代金に上乗せする方式を導入。消火器には「リサイクルシール」を添付し、全国約５４００の販売店で回収する。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/accident/316667/

古い消火器で破裂事故が起きているそうです。

以前、ちょこっと書きましたが、中古物件を購入するとすでに消火器が設置されているのですが、これがかなり古い物であることがあります（少なくともぼくの場合はそうでした）。

ということで、上の記事にあるような耐用年数8年を過ぎたものはできるだけ早く交換してしまった方がいいと思います。

安い物で1本3000円程度からあり、高くても1万円もしないもので十分なのではないかと思います。大切なのは耐用年数を過ぎない範囲で、適切に新しい物と交換しておくことだと思います。

このような破裂事故につながることもあるようですが、本来の役目である消火活動をしようと思ったときに、きちんと動作しなかったりしたら、生命にかかわる事故になりかねません。

こういったところは、面倒くさがったり、けちったりしてはいけないところだと思います（非常に当たり前のことだとは思いますが）。

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現在原状回復工事をお願いしているのは、すでに何度も書いていますが、その工事の途中経過について、工事をお願いしている工藤さんが写真を撮って送ってきてくださいました。

ということで、その写真を紹介してみます。

これはテレビドアホンを取り付けるために配線をして頂いているところです。インターホンのパネルをどうしても柱側に設置したかったので、電線（Fケーブル）を延長して無理矢理持ってきて頂きました。

その結果、このような配置になりました。CF（クッションフロア）が白っぽくて明るいため、全体的に明るい感じの部屋になっていると思います。いい感じだと思います。

この写真だとちょっとわかりづらいかもしれませんが、玄関の下駄箱のあたりにアクセントクロスを貼って頂きました。

浴室の２ハンドル混合水栓をサーモ水栓に交換しました。

玄関の土間に大理石風のシートを貼って頂きました。ちょっと高級感ありません？

ガラスの建具の具合が悪かったので、開閉の補修工事をして頂きました。滑りがよくなっているはず、です。

繰り返しですが、このCF（クッションフロア）はいい感じだと思います。

ということで、とりあえず途中経過でした。

バリューアップ工事はまだ他にもあります。完成したら、またあらためて写真をアップしたいと思います。

原状回復工事の途中経過でした。

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もう1週間も前ですが、以下のような記事がありました。不動産投資における消費税還付の話です。

マンション大家さん「節税」横行　全国で７億円

10月3日13時3分配信 産経新聞

　■検査院が国税庁に改善指示

　本来は消費税が還付されないマンションやアパートのオーナーに法の抜け穴を利用した租税回避行為が横行しているとして、会計検査院が国税庁に改善を求めていたことが３日、分かった。検査院がサンプル調査したところ、法の抜け穴を利用し、還付を受けた“節税”行為は全国で数百件、約７億円にのぼり、実際はこの数倍にのぼる租税回避が行われているとみて、国税庁は法改正も視野に全国的な実態調査を進める。

　 租税回避地　生き残り懸命

　マンションやアパートのオーナーが得る住人からの賃貸収入は、本来消費税がかからないため、オーナーらが建てたマンションなどの建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、インターネットや書籍で、本来還付されないはずの消費税を還付させる方法があるとして宣伝されている実態があり、国税庁にこうした還付が全国でどれくらいあるのか調べるよう要請した。

　今回、明らかになった租税回避策は、アパートやマンションの住人から得た家賃には消費税がかからないが、自販機での収入、駐車場収入には消費税がかかることを利用したものだ。

　マンションを建てて住人から家賃を得ても、建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、完成したアパートやマンションに住民が入る前にオーナーが自販機をアパート、マンションの前に置いたり、駐車場収入を得れば、マンションの建築費にかかった消費税が還付されることがある。実際はほかにも条件があり、かなり難しいが、こうした“法の抜け穴”を利用した複雑な租税回避策をオーナーに提供することで多額の相談料や成功報酬を手にしている税理士やコンサルタントが多いという。

　会計検査院は全国数十の税務署に提出された申告書をサンプル調査して、実態を調べた。

　その結果、こうした方法を使った還付が、平成１９年に提出された申告書分だけで、約７億円分が見つかった。

　検査院は「租税回避策自体は違法ではないが、法の抜け穴を利用した事態が横行するのは好ましくない」として、まず国税庁に実態調査を行うよう改善を求めた。今後、国税庁は法改正を視野に入れるものとみられる。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000534-san-soci

この消費税還付については、不動産投資を考えてちょっと情報収集したことがある方ならご存じの話だと思います。

不動産投資をこれから始めようとしている方から、「消費税還付についてはどうされましたか」といった質問を受けたこともあります。

でも、個人的にはほとんど興味のない話でした。不動産投資は、入居者の方に快適な住環境を提供してその対価を頂くことによって収益を生んでいく、そういった投資だと思います。それに対して、この消費税還付の話は、”違法ではない”のかもしれませんが、どうもきな臭い気がしてならないのです。ましてや消費税還付が不動産投資の目的の一つであるかのような捉え方をされている方もいらっしゃるようで、ちょっと違うのではないかな、という気がします。

まあ、合法の範囲で何をやっても収益を上げたい、というのであればそれもアリなのかもしれませんが、ぼくのスタンスとは異なります。

そういう意味で、長嶋修さんのスタンスは非常によくわかります。

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先日に引き続き、再び原状回復工事の打ち合わせに行ってきました。

原状回復工事業者の方にいろいろなバリューアップ案を提案して頂いたこともあり、今回も単なる原状回復工事という感じではなく、いろいろなバリューアップ工事をすることになりました。

今まで原状回復工事はすべて管理会社さんに（ある意味）丸投げしていたので、クロスやCFを自分で選ぶなどと行った作業はしたことがありませんでした。ところが、今回はクロスの見本をいろいろ見ながら、どれがよさそうか、CFは最近は白っぽいものが流行っている、などといろいろなアドバイスを頂きながら自分で決めていくことができました。

そういう意味ではかなり勉強になりました。クロスは「継続」のものから選ぶのがよい、とか。

ということで、最終的に決まった主なバリューアップ工事は以下の通りです。

• アクセントクロス（DKの一面および下駄箱正面）
• ジョイランナーの取り付け
• キッチンの混合水栓をシングルレバー水栓へ交換
• 浴室の２ハンドル混合水栓をサーモ水栓へ交換
• トイレのペーパーホルダーの交換
• テレビインターホンの取り付け
• くねくねミラーの設置
• 照明器具を今風なものに交換
• コンセントプレート、スイッチプレートを今風なものに交換
• 火災報知器の設置（←これは義務です）

今回も工事費はそれなりの金額になりそうですが、今まで入居されていた方は10年以上（？、正確な年数は把握できず）住まれていたそうなので、かなりの工事が必要になるのはある程度は仕方ないかと思います（ちょっとバリューアップしすぎな気もしますが、とりあえず実験です。うまく賃料アップにつながるとよいのですが）。

でも、今回は今まで以上に自分でいろいろ見ながら決めていったので、今から工事完了が楽しみです。工事内容については、工事完了次第、写真を撮ることができればまた掲載したいと思います。

ちなみに、今回お願いしている原状回復工事業者の方は工藤一善さんです。

以下の著書（大家さん必読です！）を読ませて頂いて、ぜひ一度お願いしてみたいと思い、今回直接コンタクトを取ってみました。

日曜日はお休みと書いてあったのですが、とりあえず電話してみたところ、ご本人が直接出られ、そのまま原状回復工事について少しお話をさせて頂き、今回工事をお願いすることになりました。

思い切って直接電話してみて、よかったです。

勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方

工藤一善.com

リメイクプロ

大家検定 神奈川 ブログ

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以下のニュースにある通り、相模原市が政令指定都市に移行することがほぼ確実になったようです。

相模原市　指定市に移行　事実上決まる

2009年10月03日

　相模原市が目指す１０年４月の政令指定都市移行について、加山俊夫市長と松沢成文知事は２日、原口一博総務相に会い、指定市移行のための政令改正を要望した。総務相は政令改正を事務方に指示し、来年４月に全国１９番目の指定市に移行することが事実上、決まった。今月末にも閣議決定される見通しだ。

　総務相との会合には、国吉一夫・県議会議長、岸浪孝志・市議会議長、同市政令指定都市推進市民協議会の河本洋次会長らも出席した。

　市によると、加山市長は「相模原市は県内の大きな拠点で、自治権と財政力を蓄え、市民サービスを向上に資する決意を強く持っている」と、政令指定都市移行に理解を求めたという。

　これに対し、原口総務相は「知事、市長、関係者の多くの努力で、この段階を迎えられたことを祝福する」と述べたという。

　相模原市と県は７月３日、指定市移行の実現を求める要望書を総務相に提出。国と指定市移行に向けての事前協議を進めてきた。

　今年４月に全国１８番目の指定都市に移行した岡山市などの例からみて、今月末にも相模原市の指定市移行が閣議決定され、来年４月の政令改正が公布される見通しだ。

　加山市長は「指定市は目的ではなく市民サービスを向上させ、市民の幸せなくらしを実現することが目的だ。地域が自立できる都市づくりが可能となることは大変うれしい」とのコメントを出した。

http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000000910030002

相模原市：政令市移行、１０年４月実現へ　月内にも閣議決定　／神奈川

　相模原市の政令指定都市（政令市）移行が、市が目指す１０年４月に実現する見通しとなった。松沢成文知事と加山俊夫市長らが２日、政令市を所管する総務省を訪ね、原口一博総務相は「このような段階を迎えられたことに祝福を申し上げる。移行実現に向けて事務方に指示をしたい」と、来春の移行を受け入れる考えを示した、同市提供。今月下旬にも閣議決定される見込み。【高橋和夫】

　総務相が同市の政令市移行を認める考えを示したのは初めて。戦後に市制が施行された市が政令市になるのは国内初となる。県内では横浜、川崎に続く三つ目で、都道府県別では全国最多の政令市となる。加山市長は「自立できる都市づくりが可能となることは大変うれしく、知事をはじめ関係者に感謝申し上げる」とのコメントを発表した。

　同市の政令市入りでは、県が津久井地域で行った公共事業にかかわる県債（借金）償還金を市が一部肩代わりすることで、市財政状況ひっ迫化などの問題がある。また、旧津久井郡３町（津久井、相模湖、藤野）に予定する都市計画法の線引き（区域区分）問題も先送り状態だ。市はこれら問題を抱えて政令市入りすることになった。

毎日新聞　2009年10月3日　地方版

http://mainichi.jp/area/kanagawa/news/20091003ddlk14010283000c.html

ということで、持っている物件のほとんどは相模原市にあるので、ポジティブなニュースと言ってよいかと思います。政令指定都市ということで、ますます人が集まり住宅の需要が増加すれば、賃貸経営にとってはポジティブなハズです。

少なくとも、そんなにネガティブなことはないと思うのですが、実際にはどうなんでしょう、、、

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一昨日の日曜日に、原状回復工事の打ち合わせに行ってきました。現在空室になっている部屋に関する原状回復工事なのですが、今回は

• 原状回復工事に関して相見積もりを取ってみたかった
• ちょっとしたバリューアップを図ってみたかった
• そして、よりよい業者さんを探してみたかった

といった理由から、どうしても別の業者さんとも話をしてみたかったのです（今回は場合によっては空室期間が長くなることを覚悟してでも、新しい仕組みを導入しておきたかったのです）。

管理会社さんに話をしてみたところ、相見積もりを取るのは全く問題ありません、ということだったので、今回は自分で見つけてきた原状回復工事業者の方にも相見積もりをお願いしてみることにしました。

現地で実際に物件を見ながら打ち合わせをしてきたのですが、原状回復工事といっても、プラスアルファのバリューアップに関するいろいろな提案も頂き、とても勉強になりました。

不動産投資においていいパートナー（今回は原状回復工事業者）が見つかれば、できるだけ長くお付き合いしていきたいと思います。

さて、今後、どうなるでしょうか。

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8月に退去連絡があった部屋の退去が完了したとのことだったので、退去後の様子を見てきました。

和室です。壁紙の汚れがすこし目立ちますが、全体的にはきれいに使って頂いていた印象です。

DKの方もパッと見の印象は悪くありません。

キッチンなんか新品同様といった印象です。前回と比べてもあまり意味がないかもしれませんが、かなりきれいだと思います。

しかし、床はかなり傷んでいます。これはさすがに交換する必要がありそうです。

こちらの洋室も、比較的きれいです。クーラーの機種が明らかに古そうなのが気になりますが。

トイレは普通です。ペーパーホルダーは新しいものと交換した方がよいかもしれませんね。

お風呂も普通にきれいです。

ということで、退去直後の原状回復工事前としては、全体的にきれいだった気がします（どうしても前回と比べてしまいがちなので、ちょっと感覚がおかしくなっているかもしれませんが）。

すでに入居者の方の負担分は合意済みとのことで、特にトラブルなくスムーズにいきそうです。

ということで、今回は通常の原状回復工事に加え、以下のようなバリューアップを行おうと思います。

• 火災報知器の設置（これは義務です）
• テレビドアホンの設置
• トイレのペーパーホルダーの交換
• シングルレバー混合水栓への交換

前回ほどの出費はないと思いますが、それなりの金額にはなるでしょう。早くに埋まるといいのですが。今から1ヶ月以内くらいに決めることを目標にしたいと思います。

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今度は、相模原のアパートの方です。この物件は新築で2006年に購入したので、築3年半くらいになります。

で、その間、特にこれといった手入れはしてこなかったのですが、階段のコケが目立つようになってきました。

管理会社の方から送って頂いた写真によると以下の通りです。

このコケは確かにちょっと目立ちます。奥さんも、「これは嫌でしょう。落とした方がいい」と言ってました。

ということで、特別清掃のご提案を頂きました。それがタイトルにある、「ポリッシャー機械洗浄＋高圧ジェット洗浄」です。

見積もりは3万円＋消費税とのことでした。

よく大家さんブログなんかで書かれているケルヒャーの高圧洗浄機を購入して自分でやればできるのかもしれませんが、そのあたりはあまり行動派ではないので、プロの方にお願いしようと思います。

ケルヒャー 家庭用高圧洗浄機（50Hz東日本地域専用） K-2.99M-5

初めてのことなので、この3万円というのが果たして高いのか安いのかいまいちわからないのですが、管理会社の方曰く、「相場くらいじゃないですか」とのことだったので、今回はそのまま発注することにしました。

ほんとは相見積もりを取って、少なくとも2社くらいでは比較したかったのですが、あまり管理会社さんの負担をかけるのもなぁ、という気がした（というか、今は9月に空室になる部屋の募集に力を注いで頂きたい）ので、そのまま発注です。

まだ3年くらいだからいいかなぁ、とは思っているのですが、アパートの場合、シロアリ対策（防蟻処理）なんかもそのうちやらないといけないかもしれません。

いろいろとお金がかかります。

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先月に、賃貸住宅の更新料は無効である、という判決が地裁で出ていましたが、今度は高裁でも出たようです（別の裁判です）。

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断　「消費者利益害する」

賃貸マンションの更新料支払いを義務付けた契約条項は消費者契約法に違反するとして、京都市の男性が貸主に支払い済みの更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長は「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」との判断を示し、一審・京都地裁の判決を変更し、更新料など45万５千円を返還するよう貸主側に命じた。貸主側は上告する方針で、最高裁の判断が焦点となる。

　「入居２年で家賃２カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。同種訴訟では７月、京都地裁が別の事案で更新料を無効とする判断を示し貸主側が控訴中だが、高裁レベルでの無効判断は初めて。

　訴訟は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」とする消費者契約法の規定に、更新料契約が該当するかどうかが主な争点だった。(27日　23:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090827AT1G2702E27082009.html

「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」

とのことですが、これって

「入居２年で家賃２カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。

とのことで、少なくとも東京に今まで住んでいる経験からすると、更新料1ヶ月分を支払うのは間違いなく商慣行になっていて、入居者としてはしぶしぶながらも、まあ払うんだろうな、というのが前提にあったと思います。

実際、この裁判の例で、どのような契約書が使われていたのかわかりませんが、契約書には更新料についても書いてあったでしょうし、今まではずっと更新料を払ってきて、退去するときになって突然返還を求めるというのは、ちょっとどうなのかな、と思います。

マンション賃貸契約に影響も　更新料返還訴訟で借り主逆転勝訴

2009/08/27 19:46

「流れを決定づける大きな一里塚」「最高裁まで戦い続ける」。賃貸マンションの更新料契約を無効とする判断を下した２７日の大阪高裁判決を受け、双方の代理人が大阪市内で会見した。借り主側は「一見安い印象を与える家賃表示の一掃につながる」と評価し、家主側は「一定の歯止めがないと契約制度が崩れる」と反論した。更新料が習慣になっている地域では今後、返還請求の増加や契約内容の変更といった影響が出る可能性もある。

家主側の「貸主更新料弁護団」によると、更新料は京都や滋賀、首都圏で４０年以上にわたって続いており、現在も１００万契約以上あると推計される。

　仮に更新料がなくなれば、家賃を上げざるをえなくなるうえ、（１）敷金礼金などの初期費用がかさむ（２）低所得者層向けの公的補助が打ち切られる－などのデメリットが生じるという。

　家主側の弁護団代表の田中伸弁護士は「借り主は自由に物件を選べるが、家主は契約を信頼して貸す。疑問があるなら契約時に尋ねるべきで、選んだ後に金を返せという理屈は通らない」と憤る。東京共同住宅協会の谷崎憲一会長も「多くが個人事業主である家主にとって、判決内容はリスクの増大と脅威につながり、大きな影響が出るだろう」と懸念を示した。

　一方、逆転勝訴した借り主側の「京都敷金・保証金弁護団」は、借り主が情報量や交渉力の格差を背景に、不当な条項を一方的に押しつけていると反論した。更新料がなくなれば家賃が上がるという家主側の主張を「まさに詭弁（きべん）。更新料があるから家賃が低いという証拠はない」としたうえで、家賃を安く見せかける不当表示につながっていると主張した。

　団長の野々山宏弁護士は「最終的に家主にいくら払わねばならないか不明確なのが問題点。家主側が一方的に都合のいい契約書を作るのを司法がチェックする方向になればいい」と述べた。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/294669/

ぼくは法律の専門家ではないので、法的なことはよくわかりませんが、賃貸住宅を借りる方の一般的な認識が更新料を支払うのが当たり前（商慣行化している）であり、かつ契約書にその旨の記載があるのであれば、やっぱり払うべきなんではないかと思います。

ぼくが今住んでいる物件の賃貸借契約書を見てみたところ、

「更新料：新賃料の1ヶ月分」

と、記載がありました。

現在の商慣行が法的におかしいのであれば、改められるべきなのでしょうが、それが改められることになれば市場へのインパクトはかなりのものになるのではないかと思います。

東京の場合、更新料は1ヶ月（2年更新であれば、毎月換算で4.2%程度）、この裁判の例だと更新料は2ヶ月分（2年更新であれば、毎月換算で8.3%程度）、となっているので、実際に更新料を受け取っている方にこのくらいのインパクトが出るかもしれません。

入居者からすると、更新料は大家さんに払っているように見えますが、実際には更新手数料として管理会社が受け取っている場合もあるでしょうし、大家さんと管理会社で折半などの場合もあるのかもしれません。もちろん自主管理をされている大家さんの場合は、すべて大家さんが受け取っているはずです。

入居者、管理会社、家主の間でどのような契約になり、その結果、家賃の水準自体にどのようなインパクトが出るのか、今後の最高裁の判決次第では大きな変化が起こるかもしれません。

貸主側としては決してポジティブな話ではありません。

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相模原の物件で、防犯対策強化のために、ちょっとした工事を検討しています。

フェンスと建物の間にちょっとしたすきまがあり、その部分を人が通ることが度々あるようで気持ち悪い、というお話を１階の端の部屋の入居者の方から管理会社の方が聞いたそうです。

ということで、安心して住んで頂くためには防犯対策が不可欠（顧客満足度をアップさせるテナントリテンションの一環です！）ということで、早速工事を検討することになりました。

具体的には、

1. 今まで通れるようになっていた通路の部分に壁（フェンス）を設置し、通れなくする
2. さらに、不審者が来た場合に不審者に対する警告の意味と、入居者の方が不審者に気づきやすくするという意味で、人感センサー付ライトを設置する

という２点です。

フェンスはこちら　↓

http://www.toex.co.jp/lineup/fence/01.htm

人感センサーはこちら　↓

http://www.lightstyle.jp/?cn=100026&shc=10003004

をそれぞれ設置する案です。

すでに見積もりは来ていて13万円くらいになりそうです。

出費自体はもちろん痛いですが、それで防犯対策が強化され、入居者の方が満足され、結果として長く住んで頂ければ、投資としては取り戻せるのかな、と思います。

少しずつですが、物件の改善をしていくことによって、物件価値が上がっていく気がします。後は家賃アップにつなげることができれば確実に物件価値は上昇するはずなのですが。

とは言っても、既存入居者の方に対して上げるのはちょっと難しいですかね。ちなみに、今までの更新では一度も家賃の変更をしたことはなく、毎回据え置きでした。

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昨年参加したハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタが今年も行われるようです。

http://www.nyu-mon.net/festa2009/index.html

不動産投資では有名な豪華ゲストによるパネルディスカッションに加えて、今年は基調講演で、なんとワタミグループの創業者である渡邉美樹会長が参加されるそうです。これってかなりすごくないですか。

このイベントの収益はチャリティーとして寄付されるのですが、今年は渡邉美樹会長が理事長を務める「NPO法人スクールエイドジャパン（SAJ）」に寄付されるそうです（個人的にはユニセフとともに、SAJにも毎年寄付していますが、SAJは無駄なコストをできるだけ削減し、寄附金が最大限に実際の支援に使われるようにという意識を持ったNPOだと思います）。

ということで、ぼくも参加しようと思います。

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施設賠償責任保険の更新をしました。

施設賠償責任保険というのは、

施設賠償責任保険は、

1. 施設の安全性の維持・管理の不備や、構造上の欠陥
2. 施設の用法に伴う仕事の遂行

が原因となり、他人にケガをさせたり（対人事故）、他人の物を壊したり（対物事故）したために、被保険者（保険の補償を受ける方）が法律上の賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険です。
日本国内において、保険期間中に発生した事故が対象です。

【想定される事故例】

• 自転車で商品配達中に通行人と衝突し、ケガを負わせた。


• 従業員が不注意により来客にケガを負わせた。


• 工場が爆発し、近隣の施設等に損害を与えた。


• 施設のガス爆発により入場者が死亡し、近隣の建物・車両等に損害を与えた。


• 施設の壁が倒壊し、通行人にケガを負わせた。

http://www.tokiomarine-nichido.co.jp/hojin/baiseki/shisetsu/index.html

といった内容の保険です（詳しくは上記のリンクをご覧ください）。

不動産投資の場合、例えば、持っている物件の屋根が壊れて通行人の方にケガを負わせた、などの場合に発生する損害を補償してくれます。

保険料は1年あたり１棟で数千円（もちろん規模にも寄るでしょうが、木造の小規模だと1000円とか）とかなり安い気がします（割安かどうかの判定は難しいですが、物件が生み出す収入に対する割合という意味ではかなり低いです）。

ということで、入っておいて損はない保険だと思います。

今まで契約更新は1年だったようなのですが、今年から5年更新ができるようになりました。ということで、5年で契約しておきました。

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少し前に発表になったことですが、マンションなどの集合住宅の工事費に対して国から補助金が出ることになったようです。

マンション地デジ化、国が補助金　最大で半額

2009年8月7日20時6分

　総務省は７日、マンションやアパートなど集合住宅の地上デジタル放送（地デジ）への対応を促すため、デジタル対応工事を対象とする補助金制度を１７日から始める、と発表した。共同アンテナを地デジ対応に改修したり、ケーブルテレビに移行したりする工事費の最大２分の１を補助する。

　同省の推計によると、集合住宅で地デジ対応が済んでいるのは、今年３月末時点で全体の７２．２％。特に首都圏ではＶＨＦアンテナが主流で、地デジ受信のため新たにＵＨＦアンテナが必要な集合住宅が多く、対応の遅れが目立つという。

　補助金は、マンションやアパートの管理者が、各都道府県におかれたテレビ受信者支援センター（デジサポ）に申請する。申請期限は来年１月１５日まで。問い合わせは、同省テレビ受信者支援センター助成金相談窓口（０５７０・０９３・７２４、１７日から受け付け）まで。

http://www.asahi.com/politics/update/0807/TKY200908070338.html

総務省テレビ受信者支援センターによる説明はこちらです。

http://digisuppo.jp/index.php/infocenter/donation/housing/

特に、補助金の計算式についてはこちら（ ↓ ）のページにあります。

http://digisuppo.jp/index.php/infocenter/donation/housing/p/4/

ぼくも保有している物件で地デジ対策を行わねばと思い、以前、工事の見積もりを取ろうとしたのですが、すでにケーブルテレビが導入されていて入居者の方はすでに地デジを受信できる状態にあることがわかりました。

ということで、なんとか地デジ工事は必要なさそうです。

それなりの工事費がかかると思いますので、集合住宅の大家さんにとってはこのような補助金はかなりありがたいのではないかと思います。

大家さんにとってのインセンティブが与えられたことで、地デジ対応工事がかなり進みやすくなるのではないかと思います。

後は、火災報知器を設置しないといけません。

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区分所有の物件で、管理費・修繕積立金の減額案が出ていたのですが、管理組合の臨時総会が開かれ、満場一致で可決されました。

ということで、以前書いた通り、

今まで

管理費：10800円
修繕積立金：7280円

だったのが、

これからは

管理費：7300円
修繕積立金：3140円

となります。

これを投資の実質利回りという意味で解釈すると、以下のようになります。

<以前>

• 物件価格： 7,000,000円
• 諸費用： 約560,000円

• 月額家賃： 70,000円
• 管理費： 10,800円
• 修繕積立金： 7,280円
• 賃貸管理（PM）費用： 3,675円 （家賃の5%+消費税）
• 固定資産税・都市計画税（月額換算）： 3,167円

手取り収入：70,000円 - 10,800円 - 7,280円 - 3,675円 - 3,167円 = 45,078円

実質利回り： 45,078円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 7.16%

ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% となります。

だったものが、

<今後>

• 物件価格： 7,000,000円
• 諸費用： 約560,000円

• 月額家賃： 70,000円
• 管理費： 7,300円
• 修繕積立金： 3,140円
• 賃貸管理（PM）費用： 3,675円 （家賃の5%+消費税）
• 固定資産税・都市計画税（月額換算）： 3,167円

手取り収入：70,000円 - 7,300円 - 3,140円 - 3,675円 - 3,167円 = 52,718円

実質利回り： 52,718円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 8.37%

ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% のまま変わりません。表面利回りをベースに投資判断しても全く意味がありません。

となります。

実質利回りで1%以上のアップはかなりのカイゼンです。

今回の管理費および修繕積立金の改定内容は、管理内容を単純に減らしたのではなく、必要な項目、不必要な項目を検討した上で、内容を絞り込んでおり、今後の運営に特にネガティブな内容はない形で改定されており（とぼくは思っています）、そういう意味では大きな前進だと思います。

以前から管理費は高いなぁ、と思っていたのですが、なかなか自分で音頭を取って管理費削減しましょう、とはできませんでした（それが本業であればもちろんやるのでしょうが）。

そういう意味では、今回の改定を提案して実行にまで移して頂いた方には本当に感謝です。ありがとうございます（ここで言っても届かないかもしれませんが）。

この経験を踏まえると、管理費、修繕積立金が高止まりして割高になっている区分の物件をバルクで購入し、管理費を妥当なレベルに変更することによって実質利回りを上げる、という投資戦略もおもしろいのではないかと思いました。

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豪雨でオーニングが破損してしまった話を2ヶ月近く前に書きましたが、保険金額が確定し実際に支払われました。

支払われる額が確定したと同時に、オーニングの取り替え工事を発注（今までは応急処置で入居者の方には我慢して頂いていました）。これで新しいものと交換されます。

よかったです。

中古物件を購入した場合、どこにどんなガタが来ているかわかりませんし、ガタが来ていなかったとしても今回のような破損は発生すると思いますので、保険は本当に重要ですね。

ちなみに、ぼくの場合、以下の保険に加入しています。

• 火災保険
• 地震保険
• 賠償責任保険

また、1件だけ

• 家賃担保保険

にも入っています。

保険と言えば、団体信用生命保険。不動産投資でローンを組んで、万が一の時にはすべての残債の弁済がチャラになるという保険です。これがあると、普通の死亡保険は加入する必要性をほとんど感じません。

とは言っても、少しだけ加入していますが。

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今年２回目の退去連絡が来てしまいました！

２月に退去連絡が来た同じ物件の別の部屋です。

今回の退去理由は

社宅が不要となった為

だそうです。

人事異動か何か理由はわかりませんが、それであれば仕方ありません。

またがんばって募集するのみです。

とりあえず、最低限の原状回復工事に加えて、（義務なので）火災報知器の設置、テレビドアホンの設置、は最低でもやろうと思っています。

あとは、和室を洋室に変換するのもありかなぁ、と思っています。今回はできるだけコストを抑えた形でリノベーション的原状回復工事をやってみようかと思っています。とは言っても、実際に中を見てみないとどんな状態なのかわかりませんが。

まだ退去されるまで１ヶ月あるので、とりあえず今から少しずつ考えていこうと思います。

いずれにしろ、今週、来週あたりはお盆休みで不動産屋さんも動きは少ないでしょうね。

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半年近く滞納が発生していた部屋ですが、なんとか滞納が解消されたようです。

よかったです。

管理会社の方によると、今までの分を一括でお支払い頂けたようです。ただし、今回ちょうど更新の時期ではあるのですが、その更新料の支払いはちょっと厳しそうとのことで、管理会社の配慮によって、今回だけは半額免除か全額免除という形にして頂けるとのこと。

更新料は入居者の方から1ヶ月分頂きますが、同時に、大家から管理会社に更新手数料として1ヶ月分お支払いすることになるので、実際に大家の手もとには入ってきません（あくまでぼくの契約の場合ですが）。

いずれにしろ、滞納が解消され、更新もして頂けるとのことで、大家としてはよい結果となりました。いろいろ交渉して頂いた上に、更新料の一部を放棄することになってしまった管理会社さんには本当にお世話になっています。

今度きちんとお礼をしないといけませんね。

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今週は夏休みを頂いていたので、1週間休みでした。

ということで、今回初めて賃貸住宅フェアに1日だけ参加してみました。

賃貸住宅フェア2009 in 東京

開場から丸一日いたのですが、内容は盛りだくさんでとても勉強になりました。

各種セミナーはすべて無料ですし、さまざまな分野のブースが一堂に集まっているので一気に情報収集することができます。

最新のセキュリティーグッズや、洗えるクロスなど、実際に目の前で説明を受けるとどういったものかがよくわかります。原状回復、リノベーションの参考にすることができました。

そして、夕方からは 全賃フェア　勝ち組大家の集い に参加してみました。本を執筆されているような方々とも普通に名刺交換させて頂き、情報交換させて頂きました。やはりこういった実際に経験されている方の生の情報はとても参考になります。

今後もできるだけ継続的に交流を持てるようにしていきたいと思います。

今回は一日だけの参加でしたが、あれなら3日いてもけっこう楽しいかもしれません。特にセミナーは、朝から晩まで様々なテーマで行われているので（しかもすべて無料！）、とても参考になるかと思います。

行く価値、十分にあり、です。

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少し前ですが、「平成20年住宅・土地統計調査」というのが発表されました。あちら、こちらのブログでも早速取り上げられています。

朝日新聞の記事は以下の通りです。

全国の空室率、過去最高の13.1％に上昇　住宅・土地統計調査

2009年7月29日

総務省はこのほど、「平成20年住宅・土地統計調査」の結果を発表した。

　それによると、平成20年10月１日現在における全国の総住宅数は5,759万戸で、平成15年からの５年間で370万戸増加した。空き家は756万戸で、総住宅数に占める割合は過去最高の13.1％（平成15年は12.2％）に増加した。

　都道府県別では、空室率が最も低いのは沖縄県で10.2％。続いて神奈川県が10.5％、埼玉県が10.6％、山形県と愛知県が11.0％となっている。

　一方、空室率が最も高いのは山梨県で20.2％。続いて長野県が19.0％、和歌山県が17.9％、高知県が16.5％となった。

　同調査は、住宅・土地の保有状況及び世帯の居住状況などの実態を調査し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにすることを目的に、昭和23年以来５年ごとに実施しているもの。

http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200907290001.html

オリジナルの調査結果は以下のページから閲覧できます。

平成20年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の概要

上の記事でも「空き家率が過去最高」と書かれていましたが、以下のグラフで見るとよくわかるように、年々増加傾向にあるようです。大家さんにとっては頭の痛い問題です。

（世帯数はまだ増加しているものの）人口はすでに減少時代なわけですから、総住宅数がこれだけ上昇し続けていると空き家率が上昇するのも至極当たり前のことだと思います。

今後は1住宅あたりの面積をできるだけ広くして、住んでいる方の生活の質が向上していくとよいですね。ただでさえ土地が小さい日本において、こんなに空き家を作ってまで小さい居住空間を作ってももったいない気がします。

今後、小さい住まいから大きい住まいへと少しずつ新陳代謝が進むのかもしれません（都内ではワンルームマンション規制なんてのもありますし）が、住宅の場合はかなりの時間がかかりそうですね。

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以前、隣の土地を買わないかという話があると書きましたが、今回はとりあえずやめておきました。

先日、いつもお世話になっている不動産屋さんに相談にのって頂き、土地の活用法をいくつかのパターンでシミュレーションして頂いたのですが、かなり厳しくなりそうであることがわかりました。

かなり古いアパートが建っているのですが、仮に建て替えるとしたら更地で買った方がずっとリスクが低くなります（既存入居者の方に立ち退いて頂かなくてはなりませんが、その不透明感はかなりのリスクです）。

一方、既存の建物をいかすとしても、お風呂がついていない物件ですのでかなり厳しそうですし、古いので耐震の補強工事も必要、さらに外装、内装をやるとなると、当初からかなりの費用を見ておかなくてはなりません。そうなると、先方のとりあえずの提示価格（それでも路線価以下）の６割程度でなければ投資としては採算が合わなそうなのです。

ということで、一瞬、その気になりかけましたが、今回はやめておくことにしました。

どうしても、誰も買い手が現れなかったら、またお声がかかる可能性もあるかもしれません。

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REITが初めて合併するようです。

ＲＥＩＴ、初の合併　破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収

　３月に経営破綻した不動産ファンド大手、パシフィックホールディングス傘下の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に対し、伊藤忠商事が買収に乗り出すことが24日、分かった。買収後、伊藤忠は自社系列のＲＥＩＴと合併させる方針で、国内最大規模の住宅系ＲＥＩＴが誕生する。ＲＥＩＴの合併は国内で初めて。
　金融危機後のＲＥＩＴの経営悪化を受け、政府は合併を後押しする政策を打ち出しており、合併によるＲＥＩＴの再編が本格化しそうだ。 (10:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090725AT2D2401824072009.html

伊藤忠系とパシフィック系Ｊリート合併協議

　伊藤忠商事系列のＪリート（上場不動産投資信託）と、経営破綻(はたん)した不動産ファンド運営、パシフィックホールディングス（ＨＤ）傘下のＪリートが合併する方向で協議に入ったことが２５日、わかった。

　実現すれば、初のＪリート同士の合併となる見通しだ。

　協議を始めたのは伊藤忠傘下の「アドバンス・レジデンス投資法人」とパシフィックＨＤ傘下の「日本レジデンシャル投資法人」。日本レジデンシャルが行う第三者割当増資を伊藤忠側が引き受け、秋にもアドバンスと合併させる方向だ。

　両投資法人は賃貸マンションを保有し、家賃収入による利益を投資家に配当している。不動産市況の悪化で資金が調達しにくくなっており、規模拡大で資金調達力の強化を目指す。

　今月１５日には、大和ハウス工業が自社系列のＪリートと、民事再生手続き中のＪリート、ニューシティ・レジデンス投資法人の合併に向けた交渉を進める意向を表明している。

（2009年7月25日20時41分 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20090725-OYT1T00728.htm

ぼくはREITに関してはあまり知識がないのですが、一般の投資家が不動産というミドルリスクミドルリターンのアセットクラスにアクセスできる手段としてはよい商品だと思います。現在のような金利水準（1.3%～1.5%）の時代に、5%～10%程度の利回りの商品というのはなかなかありません。

ただし、現時点ではまだREIT市場は未成熟であり、一部には市場環境もあるかと思いますが、REIT自身がいつ破綻するかわからないなどといった不信感からか、かなり売られてしまっている状況は、投資家からするとかなり手を出しにくい状況なのではないかと思います。

REITの中身である不動産そのものは、基本的には安定的に賃料収入を生んでいるわけですから（もちろん空室リスク、滞納リスク、金利リスクなどなど様々なリスクはあります）、REITの証券価格自体のボラティリティがそこまで高くならなくてもいいのではないかと思います（ファンダメンタルというより、需給により価格変動が起きているのだと思いますが）。

価格変動が大きすぎると、結局利回りが5%～10%などと高めであったとしても、価格の下落により一瞬で吹き飛んでしまいます。だったら、上場させなければいいだろう、という意見もあるかと思いますが、そうすると商品性や、様々な手続きなど情報公開という意味での透明性がかなり低下するので、逆に多くの投資家にとっては手を出しにくい、といった可能性も出てきます。

結局、何を言いたいのかわからなくなってきましたが、日本のREIT市場はまだこれからが正念場なのだと思います。

今回の合併のニュースは、一つの大きなポイントなのではないかと思います。

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賃貸住宅の更新料が無効であるという判決が初めて出たようです。

マンション更新料は「無効」　京都地裁が初判断

2009/07/23 20:38更新

賃貸マンションの更新料や敷引（しきびき）の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。

原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。

　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。

　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。

　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/281446/

更新料については以前からかなり問題視されていたようですが、以下の2008年の記事では貸し主の全面勝訴だったようです。

更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴！

ところが、今回は借主側の勝訴。しかも、更新料が無効であるという初めての判断ということもあって、業界には波紋を呼びそうです。

更新料問題については以下のページが参考になるかと思います。

賃貸マンション更新料問題を考える会

今回の更新料「無効」ですが、仮に今後更新料なしがスタンダードになったとしたら、更新料の受取側にとっては大きなインパクトになるかと思います。

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住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。

住宅ローン破綻、秋以降に急増　収入減り「もう限界」

2009/7/14

勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻（はたん）は今秋以降に急増する見込みという。

　◆苦しい自転車操業

　「もう限界」。神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性（４２）は都内の不動産業者に泣きついた。この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介。競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。

　男性は１９９９年、座間市内の３ＬＤＫのマンションを、住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）などとの間で３５年返済の３２００万円ローンを組んで購入。月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ１１万円だった。

　だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供２人の教育費は増加。２００７年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。

　昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化。周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。

　５月に任意売却した後も、ローン債務が約１０００万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。

　◆売却相談３倍超

　現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約３０件。リストラの嵐が吹き荒れた３月ごろから急増し昨年の同時期の３倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。

　最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから１０カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」（経営企画部）と、同様の見方だ。同機構の０８年度の競売件数は前年度比３５％増の１万６５７７件。記録が残る０２年度以降で最多、０９年度はこれを上回る可能性がある。

　景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念。コンサルティング会社、Ａ．Ｔ．カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで（利用率が高い）変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは（金利が上昇する）景気の回復期以降」と警告する。

http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200907140018a.nwc

家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。

もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。

この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費（修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など）など、さまざまな不確定、不透明要因（一言で言えばリスク）を考慮しておく必要があるかと思います。

例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。

リフォーム費用30年で総額1500万！

こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。

例えば、

1. 現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく

現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう

2. 不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく

突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます

3. ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする

ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います

といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。

もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。

ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。

つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入（ほとんどの方は給与だと思いますが）のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。

ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。

購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。

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以前、区分所有物件の管理組合で管理費削減案が出ているという話を書きましたが、管理会社側から具体的な案が出てきました。

それによると管理会社にマンション全体で今まで21万円程度支払っていた月額管理費が、13万円程度に低下するようです。一部委託内容の削減もあるので、単純な料金改定というわけではありませんが、これは大きな変化です。

一方、今まで管理会社に委託していた内容を補うための新たな出費も一部あるようなので、単純に上記の額が減るわけではないようです。

ただ、修繕積立金の積立額の見直しも同時に行っていて、結局、ぼくの場合は毎月7640円ほど負担が減るということになりそうです（もちろん現在の議案が可決されればという前提ですが）。

具体的には、

今まで

管理費：10800円
修繕積立金：7280円

だったのが、

これからは

管理費：7300円
修繕積立金：3140円

となりそうです。

修繕積立金の減額は若干気になるところですが、マンション全体で約1300万円程度貯まっているようなので、当面はそれほど困ることはないと思われます。

ぼくが所有している部屋は賃料が70000円ですので、この改定による利回り改善はかなりのものです。

今までネットで月額（家賃 - 管理費 - 修繕積立金）　

70000円 - 10800円 - 7280円 = 51920円　

の収入だったものが

70000円 - 7300円 - 3140円 = 59650円

となるので、15%程度のアップになります。

これはかなりツイてます。

区分所有であっても、管理組合がきちんと機能すれば（一部であっても、積極的な見直しをしようという方がいれば）、コスト意識を持って最適な管理を実現できるよう、日々カイゼンしていくことが可能なんだと思います（現実的にはやさしい話ではないと思いますが）。

逆に言えば、区分所有で管理費が高い物件であっても、自分で管理費削減案を積極的に提案できるのであれば、購入後提案することで、利回り改善がかなりの確度で期待できるのではないかと思います。

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少し前に、裏側に新しいアパートが建築中という話を書きましたが、今度はもう一つの物件の方で、隣の土地を買いませんか、というお話を頂きました。

「 隣の土地は、借金してでも買え」

というそうですが、今回のお話しはかなり難しそうな気がします。

ポイントは以下のような感じでしょうか。

• 土地の大きさがかなり大きいこと
• すでにかなり築年数の経過した古いアパートが建っていて、入居率が低めであること
• これらのことから近い将来建て替えが必要になることは目に見えていること、

そして、今のご時世、かなりファイナンスは厳しいでしょうから、買うとなれば自己資金も必要になるわけで、かなり難しいのではないかと思います。

まあ、どうなるかわかりませんが、どれほど現実味があるか、少し本格的に検討はしてみようと思っています。

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2009年分の路線価が発表になりました。全体では4年ぶりに下落したようです。

路線価４年ぶり下落、09年分マイナス5.5％　金融危機が影響

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる2009年分の路線価（１月１日現在）を発表した。全国約37万地点の標準宅地の平均路線価は１平方メートル当たり13万７千円と前年を5.5％下回り、４年ぶりに下落した。都道府県別では東京都が５年ぶりに下落に転じ、全国２番目の下げ幅を記録した。
　前年まで上昇を加速してきた路線価は広い地域で下落に転じた。昨年９月の米大手証券リーマン・ブラザーズの破綻をきっかけに金融市場が混乱。不動産投資が大きく減少したことが地価を押し下げた。
　圏域別では、３大都市圏すべてが４年ぶりに下落した。東京圏が6.5％、名古屋圏が6.3％、大阪圏が3.4％下落。前年まで２年連続で横ばいだった地方圏は3.8％下がった。(11:02)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090701AT1G3003U01072009.html

ということで、持っている物件の路線価を確認しました。確認は ↓ こちらから。

路線価図・評価倍率表

川崎市（区分）
H18 190
H19 200
H20 225
H21 210

横浜市（区分）
H18 210
H19 220
H20 240
H21 230

相模原市　その１（一棟）
H18 155
H19 155
H20 165
H21 165

相模原市 その２（一棟）
H19 165
H20 170
H21 170

「路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。

区分所有で持っている地域はそろって下落してしまいました。一方、相模原市の方は変わらずです。

ということで、あまり大きな影響はなさそうです。路線価が上がって、担保価値が出てきたらおもしろかったのですが、もうしばらくは辛抱でしょうか。

大幅な下落がなかっただけでもよい方なのかもしれません。

ただ、専門家の方によると、かなり肌感覚とは離れたものになってしまっているようです（ ↓ ）。

路線価　全国で下落

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先日賃貸管理でお世話になっている不動産屋さんから聞いた話なのですが、どうやらぼくが持っている物件のすぐ裏側に新しいアパートが建築中なのだそうです。

以前、そこは駐車場でした。

そして、いつか何か起こるかもなぁ、とは思っていたのですが、ある日建設予定地という看板が立ちました。

しかし、昨今の経済環境からか、建設予定地という看板のまま、いっこうに建築が始まりそうな気配はありませんでした。

それが、今回実際に動き出したようです。

まだ実際に見に行っていないのでどのような状況なのかわかりませんが、同じような物件であれば純粋に競合物件になるでしょうし、背が高い建物であれば日当たりが悪くなると言った影響が考えられます。

景気が少しは上向いてきたと言うことなのかもしれません。

この新しいアパートができたからといって特に大きなアクションを取るつもりはありませんが、とりあえずは要観察です。

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週刊全国賃貸住宅新聞に載っていたのですが、滞納保証会社リアルコが営業を停止し、自己破産することになったそうです。

プレスリリースはこちらです。

http://www.real-co1.com/img/fudousan/HP%20teishi.pdf

このリアルコという会社を特に知っていたというわけではありませんが、昨今の不景気で滞納されている方がかなり増えているようですね。ぼくの物件でも6ヶ月ほど滞納されている方がいるのは先日書いた通りです。

同じく週刊全国賃貸住宅新聞に、滞納保証会社の日本賃貸保証という会社のトップインタビューが載っていました。

そこには、

滞納者の中には、正常に支払いできるようになるための知識が不足している人がいる。そうした人の相談に乗り、アドバイスをするのが保証会社の役割だ。

（中略）

3ヶ月連続滞納で法的手続きに入ることは容易だが、その前に支払計画を一緒に考えることで、改善するケースも多い。

（中略）

滞納家賃支払いの相談で入居者の債務を縮小することは、家賃を確保できる。結果的に家主・管理会社の利益につながるものと考えている。

というコメントがありました。

会社によっては単に取り立てるだけのところもあるかもしれませんが、このインタビューにあるように、入居者の立場に立って一緒に支払計画を考え、お互いがハッピーになる方法を探していく、というスタンスは、まさにWin - Winの関係を作ろうという方向でビジネスをしているのだと思います。

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新築マンションを購入する場合、管理費が割高に設定されていることが多いのではないか、という話は以前触れました。

一方、投資用物件の場合は管理費の見直しが難しい気がします。というのは、マイホームとして自分が住んでいる方が多いマンションの場合、管理組合での活動が比較的活発に行われていて、自分たちの居住環境をよくしよう、できるだけコストを削減しよう、というインセンティブが働きやすいのではないかと思います。しかし、投資用で保有されている方が多い物件の場合、積極的に管理組合の活動に参加されている方は比較的少なく、実際にはごくわずかの方によって様々な意志決定がなされているケースが多いのではないかと思います。それでもきちんと日々カイゼンしようという姿勢で活動が行われていればよいのですが、そのようになっていない場合がほとんどなのではないかと思います。

実際、ぼくが持っている区分所有の物件でもそうですし、ぼくも残念ながら積極的には管理組合に参加できていません。実際に出席してみて、その後いろいろと面倒なことになったらどうしよう、とか思ってしまうとなかなか出席できません。また、全体で50戸とか、100戸、場合によっては200戸とかのマンションで、自分が持っているのは1戸だけの場合、それほど自分の時間をかけてまでカイゼンしようという気にはなかなかなれません。

一般的にはそんな感じだと思うのですが、ぼくが持っている区分所有の物件でコスト削減を積極的に進めようという方が現れたのです。

最近送られてきた総会の結果を読んだところ、

他のマンションを所有しているが、専有面積がほぼ同じであるにも拘わらず、毎月支払いしている管理費、修繕積立金の合計金額は当マンションの方が約XXXXX円も高い。減額してほしいと思います。（出席組合員）

という記述がありました。まさにコスト削減の救世主！

それに対し、管理会社側は

（前略）他のマンションの管理費、修繕積立金合計額と同じにすることはできないと思いますが、減額案を提案させていただきます。（管理会社担当者）

とのコメントでした。

どの程度の減額になるかはわかりませんが、少なくとも減額の方向にはなりそうですし、この出席組合員の方は他の議案についても、積極的に意見を述べられていて、無駄な出費を減らそうという意志が明確に見られます。

ということで、ひとに頼ってばかりはどうかとも思いつつも、この方に期待してしまっている自分がいます。

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つい数日前に発覚したことなのですが、なんとすでに6ヶ月ほど滞納されている方がいらっしゃることがわかりました！

がーん！

なぜ数日前まで知らなかったかというと、管理会社さんとの間で滞納保証契約があるので、毎月きちんと家賃は振り込まれていたからです。そして、数日前に、契約更新が最近いくつかあったのでそれを確認しようと電話で話をしていたところ、ある部屋の方がすでに6ヶ月ほど滞納されていて、すでに法的措置を含む、退去へ向けた準備を進めて頂いていることがわかったのです。

まさか自分の物件でこのようなことが発生するとは。

滞納保証契約になっていて本当によかったと思います。滞納保証がない場合と比べて、毎月家賃の2%ほど多く費用がかかりますが、1度このようなことが発生すると、かなり大きな損失になりかねません。

どのような事情でこのようなことになったのかわかりませんが、入居者の方も早く家賃が払える経済状態になって頂きたいですね。

ちなみに、以前から書いていますが、先日まで空室だった部屋に以前まで入居されていた方の借主様負担分はすでに管理会社の方には振り込みがあったそうです。きちんと回収できました。

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ある銀行からローンの返済予定表が送られてきて、今回借入金利が0.4%ほど下がりました！前回下がったのは2月頃（別の銀行ですが）ですので、4ヶ月ぶりくらいです。

ごく最近は、長期金利が上昇傾向にありましたので、なんとなく嫌な雰囲気はあったのですが、そんな中0.4%ほど下げて頂けたのはありがたいことです。それでも、当初借り入れた際の金利よりはまだ0.1%ほど高い水準です。

当初（2005年）と比べると、一時上昇して、その後ほぼ変わらずの時期が続いて、そして今回ちょっと下がりました。ということで、変動金利はしっかり変動しています。

ちなみに、今回ふと気づいたのですが、金利は下がったものの、毎月の返済額に変更はありません。しかも、最終回返済日は以前と同じ日付が入っています。ということは、このまま同じペースで最終回返済日までいくと明らかに返しすぎてしまう気がするのですが、このあたりどうなんでしょうか。

このあたりは、時期を見て適当に修正されていくのでしょうか（この銀行の変動金利の仕組みについていまいちわかっていない気がします）。

毎月の返済額は以前と同じではありますが、その内訳である元金返済額と利息額の割合は、明らかに変化しており元金返済額が増えていますので、金利低下分がきちんと反映されていることは間違いないと思います。

返済予定表と返済実績が残っていれば、変なトラブルになることはないと思いますが、どうなのかなぁ、とちょっと思いました。

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もう3週間くらい前になるでしょうか、かなり強い雨が降った日がありました。その豪雨のために、先日入居が決まった同じ物件の別の部屋についているオーニングが壊れてしまったようです。

オーニングというのは以下のリンクにあるようなものです。

http://www.tenpal.co.jp/product/home/shesta.html

布でできた屋根みたいなものです。

で、このオーニングの交換（修理の範囲ではないくらい壊れてしまったようです）ですが、けっこうな価格になるようです。30万～50万くらい、だとか。

え？また出費？しかも、そんなにも？

がーん！

となるところですが、どうやら今回は火災保険でカバーされるようです。まだ確定はしていませんが、おそらく大丈夫だろうとのことです（by 管理会社の方）。

もちろん免責金額はあるでしょうが、自己負担もそれほど多くはならなそうなので、ちょっと安心。

保険に入っていて本当によかったと思います。

何でもかんでも保険に入るのはやりすぎだと思いますが、やはり基本的な保険にはきちんと入っておくと、いざという時に安心ですね。

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賃貸住宅のトラブルが後を絶たないようです。つい数日前の日経新聞に以下の記事がありました。

賃貸住宅のトラブル、調停・仲裁へ公的機関　政府検討

　政府は賃貸住宅を巡るトラブルを専門的に処理する公的機関をつくる検討に入った。退去時に必要以上の修繕費を求められ、敷金も返還されないといった問題が後を絶たないため、専門機関が必要と判断した。数千円ほどの利用料であっせんや調停を受けられるようにし、借家人の保護につなげたい考えだ。

　８日の社会資本整備審議会で、国土交通省が紛争処理機関の創設を検討する方針を示す。来年の通常国会に関連法案を提出、2011年度にも紛争処理を始める見通し。(07日　15:09)

http://www.nikkei.co.jp/news/seiji/20090608AT3S0600S06062009.html

例えば、4月に退去になった部屋でもちょっとトラブルになったように、原状回復、修繕費といったあたりではトラブルが後を絶たないようです。

不動産業界としては、いわゆる東京ルールが浸透してきている気がしますが、一般の入居者の方で認識されている方はまだまだ少ないのが現実ではないでしょうか。

東京ルールについては例えば以下の解説記事をご覧ください。

東京都が「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」

東京ルールのオフィシャルなページはこちら ↓ です。

賃貸住宅紛争防止条例

まずは入居者側と、家主側で、入居時に契約書をきちんと確認して、お互いの認識が一致していることを確かめることがトラブル防止への第一歩だと思います。ただ、そうはいっても、入居者の立場からすると、なかなか契約書の中身をきちんと確認して契約する、というのは難しいかもしれません。

なかなか悩ましい問題です。

ちなみに、4月に退去になった部屋ですが、最終的な借主様負担分が確定し、精算の期限が決まったようです。12万弱ほど返ってくることになったようです。

あとは期限までにきちんと振り込まれることを祈るばかりです。

4月に退去があり、先日原状回復工事が完了した部屋ですが、入居者が決まりました！

審査もすでに通っているので、このまま行けばもうすぐ契約になります。

2ヶ月半程度の空室期間でしたが、4月の退去という時期（2～3月の繁忙期を逃してます）と、それなりの原状回復工事を行ったこと（特にゴールデンウィークを挟んだのは遅れの一因）を考えるとまずまずの結果だったのではないかと思います。

一方で、原状回復工事にはそれなりの費用もかけましたし、今回は礼金ゼロという条件ですので、それなりの費用負担もあります。ただし、今回は賃料アップに成功。できるだけ長く住んで頂ければ、きちんと回収もできるはずです。

この考え方は次のようなものです。例えば40万円の費用をかけて、3000円/月の賃料アップに成功した場合、年間で36000円のアップですから、

36000円 / 400000円 = 9%

として、9%の投資とみなすこともできます。ただし、2年後に退去してしまってまた出費が伴う場合は、40万円の投資効果の持続期間がどのくらいかというのは明確ではありません（例えばキッチン交換などであり、2年間で傷んでいなければそのまま効果はあるかと思いますが、とんでもない破損がある場合は再び交換しなければならないかもしれません。あくまでたとえばの話です）。

ですから、あくまで一定の計算方法による指標として認識しておく必要があるかと思います。

例えば、テレビドアホンを取り付けると2000円程度の賃料アップになるのであれば、工事費込みで2～3万円程度の初期投資ですむでしょうから、リターンが100%の投資と言えるかもしれません。

このような観点で、現在求められている設備を考慮に入れつつ、費用対効果のよい設備を導入していくことで、投資効率の改善につながります。そのためには、前述のような形でリターンを計算するのが便利というわけです。

ということで、再び満室状態になりました。

本当にありがたいことです。ツイてます。

繰り上げ返済を優先する理由というエントリでコメントを頂き、「繰り上げ返済を行う場合、期間短縮型と、返済額軽減型ではどちらが有利か」という質問を頂きました。

ということで、どちらのタイプがよいのかについてちょっと考えてみたいと思います。

期間短縮型と、返済額軽減型そのものについての説明は例えば以下をご覧ください。

住宅情報ナビ　繰り上げ返済をすると、どのくらいトクするの？

結論から言うと、どちらが有利、不利とは一概には言えないのかもしれませんが、返済額軽減型の方がベターなのではないかとぼくは考えています。

ということで、以下、具体的な数字を使って考えてみたいと思います（以下の試算では、端数の数字は合っていない場合があります）。

比較しやすいように、繰り上げ返済の考え方：　財務諸表を使って考えるの時と同じ条件のローンで考えてみたいと思います。

ローン：700万円　30年　元利均等返済
ローン借入金利：3%　
（ここでは金利の変動は考慮しないとします）

自己資金：300万円
（今回はローンの部分のみに注目するので、直接は関係ありません）

この場合、毎月の返済額は29,512円となり、年間では354,144円となります。

当初5年間は一切繰り上げ返済を行わず、5年間経過した時点で初めて繰り上げ返済を行うと仮定します。すると、この5年間で支払った総額は

354,144 （円/年） × 5 （年） = 1,770,720 円

となります。これは金利部分と元本部分にわけられ、

金利部分 = 994,182 円
元本部分 = 776,554 円

となります。これをまとめると以下のようになります。

当初5年間

毎月の返済額　29,512円
年間の返済額　354,144円

5年間で返済する総額のうち

金利部分 = 994,182 円
元本部分 = 776,554 円

つまり、5年間経過した時点では、ローン残高は当初の借入額から返済した元本部分を除いた

7,000,000 円 - 776,554 円 = 6,223,446 円

となります。

ここで繰り上げ返済を行います。ここでは、50万円ほど繰り上げ返済行ったと仮定します。すると、ローンの残高は

6,223,446 円 - 500,000 円 = 5,723,446 円

となります。これをどのような形で返済していくのがよいか、というのが期間短縮型と返済額軽減型の話です。

まずは期間短縮型の場合を考えてみます。この場合、毎月の返済額が以前と同じになるように返済期間を設定するわけですが、毎月の返済額がほぼ29,512円となるような返済期間は22年2ヶ月（266ヶ月）となります（ここでは返済期間を端数にしないためには若干返済額が変わります）。

すると、毎月の返済額は29,484円となり、年間では353,808円となります。返済総額のうち、金利部分、元本部分の内訳を加えてまとめると以下のようになります。

残り返済期間　22年2ヶ月

5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額　29,484円
年間の返済額　353,808円

5年間（6年目から10年目）で返済する総額のうち

金利部分 = 787,000 円
元本部分 = 981,044 円

次に返済額軽減型の場合を考えてみます。この場合、返済期間は残り25年間ですから、ローン残高を5,723,446 円（50万円繰り上げ返済した後の残高）として、再度計算してみると毎月の返済額が27,141円となり、年間では325,692円となります。同様にまとめると、以下のようになります。

残り返済期間　25年

5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額　27,141円
年間の返済額　325,692円

5年間（6年目から10年目）で返済する総額のうち

金利部分 = 798,887 円
元本部分 = 829,586 円

手元余剰現金 = 140,580円 （= 5 × （353,808円 - 325,692円））

ここで期間短縮型の場合と比べて、返済額軽減型の場合、毎月の返済額が少ない分、5年間で手元に約14万円の現金を残すことができるはずです。

一方、返済額軽減型の場合は、毎月の返済額が少なくなってしまっている分だけ、元本返済は進んでいません。この差は

981,044 円 - 829,586 円 = 151,458 円

となります。この約15万円分はまだ元本が減っていないわけですが、その気になれば手元の14万円を使ってすぐに返済してしまえば、ほぼ相殺することができるはずです（繰り上げ返済手数料は無視します）。

つまり、返済額軽減型の場合であっても、繰り上げ返済を1度行ってからさらに5年後の時点（言いかえると、当初からは10年後の時点）で、手元に残っている現金を返済してしまえば、期間短縮型とかなり近い結果になるはずです。

一方、この14万円はそのまま手元に残しておいて何かの時のために残しておいてもよいわけですから（例えば、より利回りの高い資産への投資、想定以上の維持費用など）、経営（もしくは返済）の自由度という意味では、返済額軽減型の方が高くなるわけです。

15万円と14万円で1万円ほど差がありますので、この差を大きいと考える方もいらっしゃるかもしれません。また、投資用であれば金利は費用として計上できますので、金利相当分が大きい分だけ節税効果を考慮に入れたいと考える方もいらっしゃるかもしれません（住宅ローンでは費用になりません）。そもそも、10年間で金利が一定なんて、あり得ないだろう、という話もあるでしょうから、どちらの方が絶対によいと、現時点において将来を含めた形で言い切ることはそもそも不可能でしょう。また、子育て世代のファミリー層の方であれば、少しでも手元に現金を残しておきたいと考えるかもしれません。

ということで、あまり細かいことは言ってもきりがないですし、その方の置かれている状況によっても最適な選択肢というのは変わってくると思うのですが、ぼくは上で説明したような経営の安全性、自由度ということを重視して、返済額軽減型を選ぶようにしています。

少しでも参考になればと思います。

（ちなみに、当初一定期間金利が固定になっているローンの場合、この一定期間中に繰り上げ返済することはできない（できたとしてもかなり手数料がかかってしまう）ので、上の話は5年固定ローンか、変動で借りた場合とお考えください。）

最後に、金利が6%になった場合の試算結果を数字だけつけておきます。

ローン：700万円　30年　元利均等返済
ローン借入金利：6%　

自己資金：300万円

当初5年間

毎月の返済額　41,968円
年間の返済額　503,616円

5年間で返済する総額のうち

金利部分 = 2,031,917 円
元本部分 = 486,195 円

残り返済期間　21年1ヶ月

5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額　41,944円
年間の返済額　503,328円

5年間（6年目から10年目）で返済する総額のうち

金利部分 = 1,688,113 円
元本部分 = 828,579 円

残り返済期間　25年

5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額　38,747円
年間の返済額　464,964円

5年間（6年目から10年目）で返済する総額のうち

金利部分 = 1,719,357 円
元本部分 = 605,464 円

手元余剰現金 = 191,820円 （= 5 × （5,033,328円 - 464,964円））

この手元余剰現金を10年後の時点で一括元本返済にまわすと、

605,464円 + 191,820円 = 797,284円

となり、期間短縮型の場合の元本部分　828,579円に近くなります。

それにしても、金利が6%だと、金利負担がかなり大きくなりますね。

4月に退去になり、原状回復工事を行っていた部屋ですが、ついに工事が完了しました。

ということで、現場立会いに行ってきました（普段は立会いに行くことはないのですが、今回はかなり通常の原状回復工事とはちょっと違ったので行ってきました）。

キッチンはちょっとよさげなタイプに交換しました。しかも、シングルレバー混合水栓付きです（ちなみに、ぼくが現在住んでいるところは、まだお湯とお水でレバーが分かれているタイプです）。

ウッドタイルを貼り替えて、明るい感じの部屋になりました。

畳もすっかりきれいになりました！

そして、今回は防犯対策として、テレビドアホンを新規に設置。こちらは自分でインターネットで商品を購入して、取り付けだけ行って頂いたものです。

さらに、設置義務化になった火災報知器も取り付けてもらいました。こちらも自分で商品は購入しました。

退去直後の状態と比べると、かなりスッキリしたと思います。今回ちょっとお金はかかりましたが、比較的若い方にも気に入ってもらえる部屋になったのではないかと思います。

と言ってるそばから、不動産屋さんから連絡があり、現在募集している家賃から2000円下げてくれないか、という話が来ています（初めは5000円下げてほしい、という話だったそうですが）。

今回はお金をかけただけあって、少しでも高い方がよいのですが、2000円下げた水準でも以前と比べると、若干高い水準なので、OKしてしまいそうな自分がいます。

悩ましいところですが。

いずれにしろ、6月はファミリー層が比較的動く時期のようなので、入居者が決まるのもそれほど遠くはなさそうです。

4月に退去になったあの部屋ですが、原状回復費用の借主様負担分がいくらになるか、ということで、管理会社の方がまだ交渉してくださっています。

中古で購入した物件の場合、入居者様が入居された時の状態がわかりませんので、交渉は難しいのかもしれませんが、今回の場合は入居者様がかなり強者のようで、ちょっと苦戦しそうな様相を呈しています。

この写真を見ただけでも、10万円程度の負担であれば、そんなに借主様負担が多いとも思えないのですが、それがなかなか難しいようです。

もう退去されてから1ヶ月以上経過していますので、支払って頂けない可能性を少しずつ織り込んでおく必要があるかもしれません。

最悪の場合は、借主様はまったく負担してくださらないかもしれません。

もうしばらくは待ちです。

ちなみに、別の部屋で、今度はクーラーの故障のようです。

最近、やたら出費が多い気がします、、、

たまたまそういう時期なのであればよいのですが。

マイホームとしてマンションを購入する場合や、投資用物件としてワンルーム（もちろんファミリータイプでも）などを購入する場合、建物一棟を所有するわけではなく、あくまでその一部を所有する区分所有になります。

ということで、以下の記事を見つけました。

要建て替えマンションが146万戸！
全国で実質“野ざらし”の深刻

　売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。

　東京カンテイの調査（2005年末）によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、早急な耐震補強や建て替えが求められている。

　ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると2008年10月時点でたったの129件。まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。

　「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」（マンション業界関係者）ほど、マンション建て替えには困難が伴う。というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの日常的な補修が前提。修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、その結果、建て替えには１戸あたり数千万円の追加負担がかかることになる。

　費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ負担は住民に回ってくる。

　それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとした改正区分所有法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、建て替え計画も円滑に進まない。特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされているのが現状なのである。

　こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が直接補助を行なうことにはいろいろと問題がある。また建て替えや改修を強制することもできない。あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」(マンション政策室・山崎房長室長）と考えているからだ。マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、対象はあくまでも共用施設に対してのみ。総事業費に換算するとうち10～20％程度にとどまるという。

　「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は言う。現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。

　もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを被災以前の状態に復旧させるための費用）は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。

　大地震はいつ起こるともわからない。このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう。

（「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木洋子）

http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/

ということで、所有者全体で合意できない限り、大きなアクションを起こすのは非常に難しいのではないかと思われます。

マイホームとして購入されている方々は、自分の資産ということで、管理に対する意識も比較的高いのではないかと思いますが、投資用物件となると、その意識は低下するのではないかと思われます。

実際、区分所有で持っている物件の管理組合の総会の出席状況を見ても（ちなみにぼくは未だに出席したことはないのですが）、ほとんど理事長＋１名、２名といった感じで、参加率は非常に低いようです。

上の記事では、特に投資用物件に限った話ではないと思いますが、その結果、上のようになってしまっているのが実際のところなのではないでしょうか。

マイホーム（居住用物件）としてのマンションを購入する場合も同じであって、「管理を買え」とよく言われるのは、まさにこの点だと思います。一戸建てであれば、すべて自分の意志で決めることができるわけですから、自由度が異なります。

今後、こういった建て替えが難しいと思われる物件が、どのような経路を辿っていくのか、非常に興味深いところです。

最近まで知らなかったのですが、「大家検定」（正式名称は、賃貸経営実務検定）というものができたんですね。

詳しくは以下のページをご覧ください。

日本不動産コミュニティー

大家検定について、以下のような説明がありました。

検定・認定事業の目的

1. 土地活用、賃貸経営、不動産投資のプロフェッショナルを育成する。
2. 大家業は事業・サービス業であるという基本を元に、正しい賃貸経営ノウハウの伝達と経営者意識の向上につとめる。
3. 入居者利益向上のために、大家さん、不動産関連業者が互いに協力し合う環境を整備し不動産業界全体の発展に寄与する。
4. 大家さんと不動産業者間の知識・ノウハウのギャップを解消し、経営環境の変化に即応できるように、分かりやすく、実践に活かせる知識を伝達していく。

大家検定の認定講座を受講すると、かなり体系的に、大家として必要なことが学べそうです。

ただ、東京会場は平日の夜開催のようなので、今のところ受講はちょっと厳しそうです。

東京でも週末の短期集中講座ができるとよいのですが。

それから、通信講座も計画中っぽいので、そちらにも期待です。

いろいろと学習機会が増えるのはよいと思います。

ちなみに、日本不動産コミュニティーのブログもあるようです。よりリアルタイムな生の声はこちらが参考になるかと思います。

日本不動産コミュニティー事務局ブログ

（5月14日追記）

大家検定に関する記事がありましたので、引用しておきます。

「大家検定」２級認定講座を開催

2009.5.10 17:26

　財団法人「日本不動産コミュニティー（Ｊ－ＲＥＣ）」神奈川第１支部は６月６、７の両日、土地活用や賃貸経営の専門家を育成する資格「大家検定」の２級認定講座を開催する。

　大家検定は、昨年１２月に設立されたＪ－ＲＥＣが監修・認定を行う。現在、全国３２の支部で資格取得のための講座が開かれている。２級は賃貸経営に関する知識の取得、１級は土地活用、賃貸経営に関する事業収支の策定、マスターは建築計画の策定や相続対策に関する資産分析が試験対象となる。

　試験は全国２０カ所以上のパソコン教室と連携し、パソコンを使ったオンラインで実施する予定。合否も当日にわかるシステムを構築した。

　神奈川県内では、Ｊ－ＲＥＣ神奈川第１支部と第２支部が合同で４月から、横浜市内で２級認定講座を始めている。障害者が働く共同作業所を講座開催会場として活用し、障害者をスタッフに雇用するなどの自立支援を検討している。

　神奈川第１支部の工藤一善支部長は「少子化問題をはじめ、大家業を取り巻く環境の変化を乗り切るための実践的なノウハウを習得していただければ」と話している。

　講座の申し込みは、ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｏｏｙａｋｅｎｔｅｉ．ｂｉｚ／まで。５月３１日締め切り。

http://sankei.jp.msn.com/region/kanto/kanagawa/090510/kng0905101726006-n1.htm

以前、横浜市と川崎市の物件については書きましたが、相模原市の2物件についても納税通知書が届きました。

今まで知らなかったのですが、同じ神奈川県でも、横浜市と川崎市は4月1日付けで納税通知書を送付しており、その他の市は5月1日付けで送付しているそうです。同じ固都税なのに、日程が異なるんですね。

それはさておき、納付額ですが、こちらは2物件ともに1万円以上下がっていました。これは土地の評価額は変化なしで、建物の評価額が下がったためです。土地の評価額って変わってないんですね。少しは下がってるかと思ってました。

土地の評価額が下がると、その分納税額が下がるので評価額が下がるのは短期的にはうれしいものの、そもそもの資産価値が下落していることを意味するので、複雑な気持ちではありますが。

それから、この2物件はローンの借入先が異なるので別々に口座振替して頂きたかったのですが、銀行口座は一つしか登録できないそうで、一括で行われてしまいます（相模原市の場合）。物件ごとの収支を管理するためには自分で調整しなければなりません。物件ごとに口座振替元を指定できたらなおよいのですが、それはちょっと難しいことなのかもしれません。

納めた税金は相模原市の方が快適な生活を送ることができるよう、有意義に使って頂きたいものです。

5月以降に適用される住宅ローンの金利がわずかながら上昇したようです。

みずほ銀など大手行、住宅ローン金利上げ

　みずほ銀行、三井住友銀行は30日、一定の期間で金利を固定するタイプの住宅ローン金利を引き上げると発表した。足元の長期金利の上昇を反映するためで、5月1日の新規融資分から適用する。すでに三菱東京ＵＦＪ銀行、りそな銀行も引き上げを発表している。
　10年物は4行とも0.15―0.2％引き上げ、3.90―3.95％とした。3年物は三菱東京ＵＦＪ銀、三井住友銀、りそな銀がそれぞれ0.05％引き上げて3.35％とした。みずほ銀は3.40％のまま据え置いた。(30日 22:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090501AT2C3000I30042009.html

今後、一方的に上昇し続けるとは思いませんが、下がるとしても低下余地は限定的なわけで、どちらかといえば今後数年のスパンで考えたときに現在は金利のボトムに近いのではないかと思います（まあしばらくは上がる気はしませんが）。

大手行の住宅ローン金利が上昇したからといって、ぼくが借りている不動産投資ローンの金利がすぐに上昇するわけではありませんが、金利はだいたい同じような動きをする可能性が高いので、変動金利で借りているぼくとしては繰り上げ返済を積極的に行っていきたいと思います。

マイホーム購入を検討されている方は、そろそろ本格的に動いた方がいいかもしれませんね。マンション価格ももう少しは下がるかもしれませんが、下がる物件はすでに下がっているでしょうし、下がりづらい物件はしばらく待っても、それほどは下がらないでしょうし。

待っている間に、金利が0.5%とか上昇してしまったら、価格下落分を一気に吹き飛ばすことになりかねません（4000万円を30年、2%で借りたら、金利負担は約1322万円ですが、2.5%で借りたら約1689万円と、約367万円もの違いがあります！）。

マンション価格が1割下がっても、金利が0.5%上がってしまったら、吹き飛んでしまうくらいです。

30年固定、2%台とかで借りられたら、その30年の間のどこかで金利が4%、5%の時代が来るかもしれません。そうなったら逆ザヤです。それこそ返済はできるだけ遅らせて、金利が4%とかの定期預金か何かで運用しつつ、ラクラク返済、なんてことになるかもしれません。

過去30年間、いろいろなことがありました。今後30年間も同様に、金利の水準が現在とは大きく変わってくる可能性も完全には否定できません。

将来何が起こるかを正確に予測することは不可能ですが、将来起き得る環境変化は常に考慮しながら行動していきたいものです。

原状回復工事の続きです。

今回、エアコンとテレビドアホンを購入しました。

エアコンは、すでに設置されていたエアコンが壊れていたため（かなり古いタイプでした）、新しいものを購入して取り付けました。購入した機種はこちらです。

ビーバーエアコン SRK22ZJ

http://kakaku.com/item/21504512940/

ビックカメラで取り付け工事費込みで、54800円（＋ポイント還元）でした。これにリサイクル代金2730円、すでに設置してあったものの引き取りで4000円、そして延長配管で9000円（室外機置場まで遠かったため3m延長）ほど追加でかかりました。

そして、テレビドアホン。こちらはセキュリティーに対するニーズが高まる昨今のご時世を考慮して取り付けておいた方がいいだろうと思い、購入しました。購入した機種は以下の通りです。

テレビドアホン VL-SV31KL

http://kakaku.com/item/20830110050/

夜でもカラーで確認できる

カメラ玄関子機にLEDライト（照明用ランプ）を搭載。周囲の明るさによって自動的にライトが点灯し来訪者を照らします。夜間でも約50cm先までカラーで映ります。
●玄関子機の周囲が暗いとき下記の操作をすると、自動的に　ライトが点灯します。
・カメラ玄関子機の呼出ボタンが押されたとき。
・室内からカメラ玄関子機をモニターしたとき。
＊手動で、LEDライトの点灯/消灯を設定できません。

http://ctlg.panasonic.jp/product/points.do?pg=05&hb=VL-SV31KL

実際にお店で実物を確認しました（ほぼ同等の機種）が、液晶の映りがとてもよいと思います。夜の状況までは確認できていませんが、夜でもカラーというのがひとつの売りになっているようなので、きっときれいに映るのでしょう。

こちらは原状回復工事にあわせて業者さんに工事を依頼。取り付け工事で13000円の予定。ちょっと高い気もしますが、なかなか自分ではできないのでこれは仕方ありません。

少しずつ、着実に進めて行きたいと思います。

カイゼン、カイゼン！

退去になった部屋の原状回復工事（一部リフォーム的な部分もあります）を発注しました。

業者さんに一括でお願いした部分は、約80万円でした。

主な部分は

• クロス張替（壁）　1000円/㎡
• ウッドタイル貼（床）　5800円/㎡
• キッチン交換　約20万円
• ハウスクリーニング　5万円

といったところです。

クロス張替は、少し高め（1500円/㎡）でも10年保証がついている洗えるクロスを検討したのですが、ファミリータイプ（2DK）の場合、契約期間が比較的長めに傾向にあることと、長い場合にはその時点でまた新しいものに交換した方がよいかな、ということで、量産タイプ（入居者が変わるごとに張替え）のものにしておきました。

自宅であれば、洗えるクロスとかの方がよいかもしれません。

それから、キッチンは受注生産のため3週間程度かかるとのこと。

完全に入居可能になるまで少なくとも3週間近くはかかってしまいそうです。ということで、仮に入居者が見つかったとしても契約はしばらく先になりそうです。問題は入居者が見つかるかどうかなのですが。

最近、不動産投資をされている方のブログを読んでいると、しばしば火災警報器（報知機）に関するネタを目にします。

例えば、こちら ↓

火災報知機を７個購入（自主開発『不動産投資らしんばん』でズバリ試算！！）

新型火災警報器（手足と頭を働かす相良利満の不動産投資）

なぜかと言えば、住宅用火災警報器の設置が義務づけられたからです。

例えば、こちら ↓

住宅用火災警報器が大切な「命」「財産」を守ります。（横浜市安全管理局）

住宅用火災警報器について 漏電火災警報器 お知らせ （社団法人 日本火災報知機工業会）

ということで、既存住宅の設置義務化の時期は「平成２３年６月１日になるまでに」（横浜市の場合）なのですが、そろそろ設置していこうと考えています。

とりあえず、今回退去が出た部屋（2DK）用に、けむり３つとねつ１つのセットを購入しました。

http://store.shopping.yahoo.co.jp/e-connect/sh28455-3p-sh28155.html

けむりは寝室（もしくは普通の部屋）用、ねつは台所用です。ダイニングに設置義務はないはずですが、念のため取り付けておきます。

現在、ネットだとだいたい１つ2500円程度で購入できるようです。

ぼくの場合、購入だけ自分でして、管理会社に直接送ってもらって、そのまま原状回復工事の時に一緒に取り付けて頂く予定です。

ファミリーの方が入居されている場合、工事とかで部屋に入られるのを嫌がる傾向にあるとかで、なかなか一斉に取り付けますよ、といった形での取り付けは難しいようです（大家としては一斉にやってしまいたいのですが、入居者の方の都合があるのでなかなか日程を合わせるのが難しく、日程が合わないと業者さんにお願いする際に費用がアップしてしまいます！）。

少しずつ着実にやっていきたいと思います。

2週間ほど前に繰り上げ返済を行なったわけですが、繰り上げ返済を優先する理由について書いておきたいと思います。

繰り上げ返済についてのエコノミーについては以下のエントリーを書きましたので、基本的にはこのような考え方であると思っています。

繰り上げ返済の考え方

繰り上げ返済の考え方：　財務諸表を使って考える

では、他に何を考慮すべきかというと、基本的には以下のような点があるかと思います。

• 金利負担を減らす
• 信用力を高める

まず1点目の「金利負担を減らす」ということですが、これは単に返済して負債を減らしておく、ということです。特にぼくの場合は、すべて変動金利ですので、（いつやってくるかわかりませんが）今後の金利上昇に備えて、返せるものは単純に返しておいた方がよい、という話です。

そして、金利負担を減らすというのは、単純に負債を減らすのみならず、銀行と積極的に交渉して、金利を下げてもらう（よりよい条件に変更してもらう）ということも重要かと思います。

これを達成するために重要になってくるのが、2点目の「信用力を高める」という点だと思います。これはコツコツ返済をきっちり行い、かつ、家賃収入には手をつけずに、ある程度たまったら繰り上げ返済にまわす、といったことを積み重ねていくしかないと思います。

そういった長期的な信用力向上を念頭に置くのであれば、家賃収入は実際には自分の消費にまわすことはおろか、他の銀行に送金することもためらわれます。そういった意味では、ローンのある口座に振り込まれた家賃収入は、実質的には身動きの取れない現金ということになります。

ということで、いくら株式投資が魅力的な水準であろうと、ローンのある口座から引っ張り出してきて、積極的に投資するのは難しいわけです（もちろんこれは将来の信用力向上によるリターンとその他の選択肢（株式投資に限らず）によるリターンの比較ですが）。

ということで、不動産投資初心者としては、まだしばらくは信用力を高める方向で投資をしていこうと考えています。

４月１日付けで退去になった部屋を、先週末に見てきました。

昨年購入した物件で、満室の状態で購入したのですが、今回この部屋が初めて退去になりました。

想像以上にキビシイ状況でした。賃貸管理をお願いしている不動産屋さんの方いわく、この状態はかなり悪い方の部類に入るそうです。そりゃそうだと思います。

オーナーチェンジ物件の場合、入居者の方に、「入居時から（部屋の状態が）こうなっていました」と言われてしまうと、反論できなくなってしまいます。

うそでしょー、とは思うのですが。

それでも原状回復ということで、入居者の方に10万円程度負担して頂くことにはなったようです（管理会社の方が交渉中）。

それでも、とりあえず見積もりを取ったところ、原状回復だけで60万円程度はかかってしまい、さらにキッチンを交換したり、その他ちょこちょこバリューアップを図ろうとすると追加で40万円近く、合計100万円程度の出費を覚悟しなければならないようです。

これはかなり痛い出費になりそうです。

もう4月に入ってしまったし、昨今の賃貸事情を考えると、ちょっと長期戦になる可能性も出てきました。

がんばります。

区分所有で持っている２つの物件（横浜市、川崎市）について、平成21年度 固定資産税 都市計画税 納税通知書 が送られてきました。

この不動産不況の中、今年は3年に一度の評価替えの年ということで、評価額が下がり、税負担もけっこう軽減されるかも、とちょっと期待していました。

で、蓋を開けてみると、下がってはいたものの、一方が200円低下、もう一方が100円低下、で合計で300円安くなっただけでした。もう少し下がるかなぁ、と思っていたので少し残念な結果です。

他の物件については、どうなっているでしょうか。

昨年購入した物件について、ある程度キャッシュがたまってきたので、繰り上げ返済をしてみました。これで繰り上げ返済は2回目となります。

繰り上げ返済に関しては、ある程度の繰り上げ返済手数料がかかったとしても、直接元金部分を減らすことができるので、将来の金利負担を軽減することができるので、その効果は大きいと思います。

例えば、3%で借りていて、残り30年間だとすると、100万円繰り上げ返済すると、ざっくり計算すると

3% × 30年間 × 100万円 × 1/2 = 45万円

相当の金利負担を減らすことができます（より正確に計算すると、517,774円となります）。

運用という観点から見ると、住宅ローンであっても、不動産投資ローンであっても、繰り上げ返済はかなり確実な運用先になります（現在の環境であれば、長期的に見たら、株式も魅力的な時期だとは思いますが）。

以下、関連エントリーです。

繰り上げ返済の考え方

繰り上げ返済の考え方：　財務諸表を使って考える

以前、Bフレッツの導入を検討しているという話を書きましたが、工事が完了しました。特に大きなインパクトはありませんが、入居者の方が希望されるのであれば、入居者の方のご負担で光ファイバーが使えるようになります。大家の負担は特に発生しないはずです。

当初、ある物件に関してNTTから連絡が来たのですが、もう一つの物件についても戸数は少なめですが対応して頂けるとのことで、まとめて一緒に工事をして頂きました。ということで、一棟ものの物件については２つともBフレッツ導入完了です。

それから、（建物管理で、清掃などをお願いしている）管理会社を切り替える話も書きましたが、手続きが終わり、この4月から管理会社がかわることになりました。こちらは、経費削減とともに、サービス改善が期待できます。

少しずつでも、よりよい方向に改善できている実感を持てると、やはりうれしいものです。

当面の課題は、今週退去予定の部屋と、火災報知機の設置、テレビドアホンの設置（こちらはバリューアップ＆リテンションを図るべく先行投資）、といったところでしょうか。

少しずつ、確実にやっていきたいと思います。

先日もお風呂の扉が破損してしまったことを書きましたが、またもや別の部屋で以下のようなことがあったようです。

• 玄関扉の取っ手が外れてしまった。（経年による劣化）※至急の内容になります。
• 和室の出窓ガラスが割れ（外部からの飛来物により割れたとのお話ですが、正確な原因は不明です。）
• 洋室アミ戸の建てつけ不良

現在管理会社に対応してもらっています。

まだどのくらいの費用がかかるのかわかりませんが、何かと故障が続きますね。築20年を過ぎたあたりなので、いろいろなところでちょうどガタが来ている頃なのかもしれません、、、

確定申告書の方は税理士さんに提出して頂いたのですが、納税の方は自分でしなければなりません。

ということで、納税してきました。税理士さんから納付書を送って頂いていたので、これを持って、金融機関に行って納付します（残念ながらコンビニでは納付できないようです）。

昼休みに銀行に行って納税してきました。

これで完全に平成20年の確定申告関連の作業が終わったことになります。

不動産投資での当面の課題としては、

• 空室対策
• 建物管理会社の変更
• 火災報知機の設置
• その他バリューアップ作戦
• 繰上返済

といったところでしょうか。

税理士さんと打ち合わせを行った後も、メールでいろいろ質問しながら作成を進めていたのですが、やっと最終的な数字が固まりました。

昨年は物件を取得したので費用が多めになったものの、不動産取得税の納税が今年にずれこんだことなどもあり、わずかながら追加で納税することになりました。

とりあえず確定申告書ができるとホッとします。

不動産投資としては、今年は繰上返済と、物件のバリューアップに力を入れていきたいと思います。

今のところ、火災報知機とテレビドアホンの設置を検討中です（火災報知機は義務ですが）。

もちろん当面の課題は空室対策です。がんばります。

少し前に、退去連絡が来てしまったことは書きましたが、なんと、その退去予定日が延期になってしまいました。

当初、3月15日だったのですが、なんと4月1日に。

これはネガティブサプライズです。

3月を過ぎて遅くなればなるほど、入退去が鈍化するため、空室期間も長くなってしまう可能性が高くなります。

原状回復工事を済ませて内見が可能になるのが、4月10日前後になりそうです。

どうなることやら。

さらに追加で、同じ建物の別の部屋で、お風呂の扉が壊れてしまったそうです。管理会社の方に確認して頂いたところ、老朽化によるものだそうです。

早速見積もりを取って頂いていて、約5万円ほどかかるとのこと。痛い出費ですが、こればかりは仕方ありません。入居者の方には快適に住んで頂きたいですからね。

重なるときは重なるんですね。

世の中は確定申告シーズンに突入して、すでに半分が過ぎようとしていますが、ぼくもやっと動き始めました。

ということで、昨日、いつもお世話になっている税理士さんにお会いしてきました（お会いするのは3年ぶりくらいでしょうか）。関連資料をお渡しして、打ち合わせをしたので、とりあえず一安心です（といっても、いくつか確認しなければいけない点もまだあるのですが）。

やはり、餅は餅屋、というか、税は税理士、というか、ちょっとした雑談ベースのお話であっても、いろいろと参考になるお話を伺うことができました。自分でいろいろ調べながらやろうと思えば、確定申告自体できないことはないと思うのですが、やはり申告書を作成して頂くという安心感と、質問したいときにいつでも税の専門家に相談させて頂けるというこれまた安心感があると思うと、税理士さんにお支払いする報酬は決して高くはないのではないかと思います（決して安くもないのですが）。

ちなみに、今回の確定申告を機に、今までなんとなくファイルに閉じていたもろもろの明細やら、報告書やら、契約書やら、をファイルに整理してまとめなおしました。今までのつけがたまっていた分、多少時間がかかりましたが、かなりスッキリしたので快適です。

それから固定資産税の口座引き落としの手続きなどもしたのですが、なんとある市では、複数の不動産を持っていたとしても所有者一人に対して、引き落とし口座は一つしか設定できないそうです。具体的には２つの物件が同じ市にあるのですが、それぞれ異なる銀行から融資を受けているので、それぞれの口座から固定資産税を引き落として頂きたかったのですが、同一名義人に対しては一つの口座しか設定できないそうです。物件ごとに関連費用は一つの口座で管理した方が気持ちいいのですが、これだけは難しそうです。残念ですが。

突然ですが、退去の連絡が来てしまいました。せっかくの満室がくずれてしまいます、、、

退去理由ですが、

よりよい条件の部屋が見つかったから

とのことでした。

ということで、同じ駅、同等の間取りのほぼ同じような物件の賃料相場をインターネットで調べてみました。すると、現在募集している物件と比べると、決して割高ではなく、むしろ少し（5%くらい）安いくらい、でした。

ということは、おそらく場所も変えて別の場所へ引っ越されるのでしょう。同じ駅とは思えません。

賃料的には同じ市場としては、決して割高な条件ではありませんでしたし、、、

最近の不況の影響で、引越しをされるということなのかもしれません。個人的には、引越し費用（スイッチングコスト）をかけてまで引っ越す人は少ないのでは、と思っていたので上の退去理由は少し意外でした。

解約が3月15日とのことですので、ちょっと微妙ですが、まだ3月中なのでなんとか次の方が見つかるかもしれません。これがさらに1ヵ月後だったら、さらに厳しかったでしょう（まだどうなるかわかりませんが、、、）。

取得してから初めて募集する物件なので、不動産屋さんにマイソクから作成して頂かなくてはなりません。どんなものができてくるでしょうか。

昨年12月くらいのある日に、突然NTTから電話がかかってきて、「お持ちになっているマンションにBフレッツを導入しませんか」というご提案を頂きました。

電話だとよくわからないので、とりあえず資料を送って頂き、それを眺めているうちにあっという間に2ヶ月近くが経過してしまいました。

一人で悩んでいてもよくわからなかったので、先日賃貸管理でお世話になっている管理会社の方に、この件について相談してみました。すると、必要であれば手続きしますよ、ということだったので、とりあえず資料を転送して、管理会社の方に必要な手続き等をお願いすることにしました。

不動産投資をされている方のブログをいろいろ読んでいると、

ベンディアム

という会社を利用されている方も多いようです。しかしながら、一方で、この会社のサービス、対応が悪いなどのコメントも散見されていて、今からいろいろ比較するのも大変なので、このままど真ん中のNTTさんでお願いしようかなぁ、と思い始めているところです。

特に大家負担があるわけではなく、また入居者の方も光インターネットサービスが使えるようになるので、これはこれでいいかなぁ、と考えています。まだ最終的に完全に決めたわけではないのですが、このままBフレッツマンションタイプを導入することになりそうです。

不動産投資では、すべてを自分一人で行うことは不可能なので、賃貸管理（入居者の募集、賃貸契約、家賃回収、退去時の手配など）、建物管理（日常の清掃など）など、さまざまな方のお世話になっています。

現在１棟ものは、2棟持っていますが、いずれも賃貸管理は同じ会社、建物管理はそれぞれ別の会社にお世話になっています。今回は、この建物管理をしている会社の話です。一方をA社、もう一方をB社とします。

A社は初めて1棟を持ったときからお世話になっている会社ですが、当初は請求書が来るのみで、具体的にどんな清掃などが行われたかなどは不明でした。そこで、何らかのレポートのようなものを送って欲しいとこちらからお願いしたところ、チェックリストのようなものにチェックを入れて毎月送ってくれるようになりました。

一方、昨年からお世話になり始めたB社ですが、こちらはA社と比べて価格が少し安めなのですが、それにもましてこちらからは何も言わなくても、毎月レポートを送ってくれていて、さらに物件の様子をデジカメで撮影してそれをレポートに貼り付けてくださっています。

同じように建物管理をお願いしている会社ですが、サービスがけっこう違います。

そして、こういった建物管理などはすべて賃貸管理をお願いしている会社（C社とします）に手配して頂くのですが、C社にこの違いについて相談したところ、「実はこちらからもA社からB社への切り替えを提案しようと考えていたところでした」とのことでした。実際ぼくには見えない点でしたが、C社の方曰く、B社の方がいろいろと機動的に動いて頂いているようです。

しかも、切り替えるとサービス内容（清掃などの項目）は同等で、毎月2000円程度安くなりそうだ、とのこと。サービス内容はほぼ変わらず、毎月写真付きのレポートを送ってもらえて、さらに毎月2000円程度安くなる、と言われたら替えざるを得ません。ということで、変更する方向で手続きを行って頂くことにしました。

1社だけだと気づきませんでしたが、2社とお付き合いしてみることで初めて見えてきたサービスの違いです。こういったことは、なかなか比較が難しいだけに、大家さん仲間の口コミ情報や、賃貸管理を行っている会社の方にいろいろ聞いてみるのが大切なのかもしれません。

日々カイゼンです。

以前、こちらやこちらで、アパートローンの金利が下がったことを書きましたが、またもや金利が下がりました！しかも、2日連続で。

現在、３つの銀行にお世話になっているのですが、まずは今まで金利が下がっていなかった銀行から通知があり、一気に0.4%ほど金利が下がりました。これは大きいです。

そして、次の日、以前0.2%下がった銀行からも通知があり、こちらは前回同様0.2%下がりました！

どちらも特に積極的な交渉はしておらず、変動金利で借りていたため、市場実勢を自然に反映したものだと思われます。厳密に言うと、短プラ連動型だったり、長プラ連動型だったり、銀行によって参照金利が違う（ただし、厳密に式で明示されているわけではありません）のですが、全体的な金利低下局面で変動金利のメリットを受けることができています。

不動産価格が下落していてとてもじゃないけどまだまだ買えない、といったことをおっしゃる方もいらっしゃいます。しかし、このように金利は低下するものの、一方で収入である家賃はそんな簡単には下落していないため（ご自分が住んでいる家の家賃は下がりましたか？空室にならない限りは簡単には下がりません）、短期的なキャッシュフローは上昇することもあるわけです。もちろん銀行の融資姿勢はますます厳しくなっているようですので、自己資金の割合を増やさないと新規での投資はかなり厳しいと思いますが。

また、不動産投資をあまりご存知ない場合、はシンプルな債券と同一視されているのか、「利回りどれくらいなの？」と聞いてくる方がかなり多いです。しかし、不動産の場合、表面利回り、実質利回り、FCR、CCR、IRRなど、"利回り"的な概念を表す言葉もたくさんありますので、一体どれを答えればよいのかいつも困惑してしまいます。ぼくはとりあえず、10%くらいですかね、、、と答えることにしていますが。

そして言葉の定義だけではなく、今回のように金利の変動や、家賃の変動、トラブルによる費用の発生（例えば設備の故障など）など、不動産のリターンは購入してしまえば確定するものではなく、時とともに変動するものです。

本気で不動産投資をされる場合は、こういったことを事前に理解しておく必要があるかと思います。事前に想定されるリスクを認識しておけば、実際に何か起きたとしても、それほどこわくはありません。

昨年購入した物件の不動産取得税を支払ってきました。

昨年の8月に購入（決済）し、不動産取得税の納付の通知が来たのが今年の年明け、そして納期限が2月2日となっていました。ということで購入してから約半年後くらいが納期限でした。

不動産取得税は、土地、家屋のそれぞれについて課税標準額（購入価格ではありません）の3%になっているのですが、それなりの金額になります。

ATMの1日の引き出し限度額が知らない間に1日あたり50万円になっていたので、1度では引き出すことができずちょっと手間取ってしまいました。銀行振り込みで納税できると便利になると思うのですが、税金の支払いはそこまでは難しいんですかね。もしくは、不動産取得時の購入事実の確認のためと思われる書類が送られてきたときに、その書類に口座番号とかを書いておくと、指定日に自動的に引き落とされるとか。これ結構いい案だと思うのですが、どうでしょう？

やらなければと思いつつまだ手をつけていないのですが、さすがにそろそろ確定申告の準備を始めなければいけません。

パスポートの更新に行ってきました。

有効期限は2009年1月13日。受付は平日のみということで、もう待ったなしの状態でした。しかも、年内は26日までしか受け付けていないということで、年末で市場参加者がほぼいなくなったこともあり、昨日の昼間にちょっと有楽町の交通会館まで行ってきました。

パスポート、期限切れてませんか? - 404 Blog Not Found

これは東京都の場合ですが、有効期限内、かつ婚姻などの事情で「特別な場合」に相当しないのであれば、パスポートと1,750円さえあれば、あとはパスポートと1,750円を持って窓口に駆け込めばなんとかなります。

とあったので、パスポートと1750円を持って申請に行ってきました。

確かに、戸籍謄本とかそういった書類は必要ないのですが、本籍だったり、住民票記載の現住所だったり、そういった情報は必要です。

そんなの普通は覚えているだろう、と思われるかもしれませんが、不動産売買の時に、金消契約の書類で「一字一句正確に記載してください」と言われて以来、このあたりについてはちょっと必要以上に神経質になっていたりします。

例えば、「3丁目5番10号」と「3－5－10」なんて表現は異なります。マンション名が入っていたり、入っていなかったり。部屋番号の最後に「号」って入っていたっけな、とか。

まあ当たり前なのかもしれませんが。

そして、本籍。本籍って、何丁目何番までだったよなぁ（何号がない）、とは思いつつもなんとなく自信がなく、運転免許証を見たところで、現在は記載されなくなってしまったのでわかりません。

ということで、奥さんに電話で確認。「そんなことも調べずに行ったの？」とあきれられましたが、パスポートと1750円でなんとかなると思い込んでいたので、まったく調べずに行ってしまったのです。

最終的には無事手続き終わりました。来年1月9日くらいに出来上がるそうです。

ということで、現地に行ってから困らないように気をつけましょう。

ちょっと話が違いますが、不動産売買で必ず出てくる「重要事項説明書」に記載されている、「所在地」と「住居表示」の違いとか、あれも統一できないんですかね。

ぼくら素人にはよくわかりません。

と、ここまで書いたところで、せっかくなので「所在地」と「住居表示」について調べてみました。

手元にあった重説には「所在地」とありましたが、正確には「地番」と「住居表示」のようです。以下のサイトを見つけました。

地番・住居表示入門

「地番は範囲の概念。住居表示は位置の概念」

ちょっと長いですが、なるほど、そういうことだったのか、とよくわかりました。こんな背景があったとは、です。

世の中知っているようで知らないことはいっぱいありますね。

こちらのブログで紹介されていたのですが、大家ネットＴＶという、アパートやマンション経営に役立つ動画のサイトがあるようです。

大家ネットＴＶへようこそ！

大家ネットＴＶ（http://ooyanet.tv)は、アパートやマンションを経営する大家さんのために生まれた、日本で初めての動画サイトです。

アパートやマンション経営に役立つ動画を中心に、大家さんの視点でさまざまな動画を集めてまいります。

また、このサイトは、大家さんであれば誰でも参加できる全員参加型のサイトです。

http://ooyanet.tv/index.html

不動産投資に興味はあって、セミナーにも参加してみたいけど、セミナーの料金が高いなぁ、と感じている方は、とりあえずいろいろご覧になってみるとよいかもしれません。完全に見られるわけではありませんが、雰囲気をつかむだけなら十分でしょう。

セミナーで得られる知識や、そこでの他の参加者の方との交流機会を考えると、不動産投資のセミナーってかなり安いと思います（かなりピンきりではありますが）。

最近はなかなか時間が取れずに参加していませんでしたが、機会を見つけてまたいくつか参加していこうと思います。DVDなどを購入すると、繰り返し見られて知識の吸収という意味ではよいのですが、大家さん仲間の拡大はできませんからね。

つい10日ほど前、不動産投資で利用しているローンの一つで金利が下がったということを書きましたが、さらに別の銀行で利用しているローンの金利も下がりました！

今回も前回同様、来年の1月返済分から適用されるローン金利が0.2%ほど下がりました。

0.2%の金利低下によるインパクトについては、前回のエントリを見て頂きたいと思いますが、0.2%であってもありがたいことです。

まさに"変動金利"様様です。

現在の市場環境だと、しばらくは金利が上がらないのではないかと個人的には思います。今のうちに、少しでも残高を減らしておきたいところです。

不動産投資で利用しているローンの一つで金利が下がりました。

具体的には、来年の1月返済分から適用されるローン金利が0.2%ほど下がりました。これでキャッシュフローが改善します。

株式投資の方は大変なことになっていますが、不動産投資の方はパフォーマンスがますます上がります。世界的な金利低下局面を迎えて、今後も金利の大幅な上昇はあまりないのではないかと思います。

一時、固定金利に借り換えようと検討したことがあったのですが、けっこう変動と固定で差があったので、そのままにしておきました。結果的には変動金利のままにしておいてよかったです。今のうちに、少しでも残高を減らして行きたいと思います。

他に借りている分も下がってくれませんかねぇ。

ここで、0.2%の金利低下がどの程度の影響を与えるか簡単に試算してみます。

30年ローンで1000万円借りていたと仮定します（元利均等返済）。

1) ローン金利が3%だったら、総金利支払額は約518万円で、毎月の返済額は42160円

これが、2.8%に低下すると、総金利支払額は約479万円で、毎月の返済額は41089円

2) ローン金利が4%だったら、総金利支払額は約719万円で、毎月の返済額は47741円

これが、3.8%に低下すると、総金利支払額は約677万円で、毎月の返済額は46596円

20年ローンで1000万円借りていたと仮定します（元利均等返済）。

1) ローン金利が3%だったら、総金利支払額は約331万円で、毎月の返済額は55460円

これが、2.8%に低下すると、総金利支払額は約307万円で、毎月の返済額は54464円

2) ローン金利が4%だったら、総金利支払額は約454万円で、毎月の返済額は60598円

これが、3.8%に低下すると、総金利支払額は約429万円で、毎月の返済額は59549円

仮に、ローンの残高が3000万円であれば単純にこの3倍、5000万円であればこの5倍のインパクトがあります。

それなりにインパクトありますよね。一般的に不動産ローン（住宅ローンやアパートローンなど）がある方は、預金残高よりも、ローン残高の方が大きいでしょうから、恩恵を享受できますね。

先週の金曜日、ある入居者様のドアノブが破損し、室内に入れなくなったそうです。

管理会社の方が緊急対応で対処してくださり、すぐに修理依頼、修理完了したとのこと。担当者の方、ありがとうございました。

修理費用は10500円かかりました。2万円以内であれば、管理会社さんの判断ですぐに対処して頂けることになっているため、わざわざ事前にぼくのところまで連絡する必要はなく、事後報告でした。

ぼくがやったことといったら、「了解しました」という旨のメールを返信しただけです。

もし、自分で管理していたら、こんなに早くは対応できなかったと思います。入居者様にもご迷惑をかけていたでしょう。

もちろん毎月の管理費用はかかりますが、やはり管理会社さんにお願いするのが、いいと思います。

やはり、餅は餅屋、ですね。

こちらのブログで紹介されていたのですが、次のようなマンション投資の悪質な勧誘が増えているようです。

増える悪質勧誘「脅迫」も　「マンション賃貸で利益」

11月14日10時45分配信 産経新聞

　■市況悪化で在庫処分急ぐ業者

　マンションの悪質な勧誘販売が増えている。しつこいセールスや脅迫まがいの言動も目立つ。国民生活センターは「相談件数は史上最悪の３０００件超の勢い」と危機感を強める。米国のサブプライムローン問題や世界同時株安の影響による日本の不動産市況の悪化を受け、在庫処分を急ぐ業者の思惑が背景にあるようだ。同センターは「納得のいかない契約は早めの相談で対処して」と呼びかけている。（柳原一哉）

　静岡県の３０代男性は深夜に電話があり、「都内のマンションを購入すると老後の生活資金になる。会って話がしたい」と誘われた。男性が「時間がない」と断ると、相手は激しい口調に変わり、「家に火をつけるぞ」などと脅迫。電話線を外して対応しなかったところ、その後、勤務先にまで勧誘電話があったという。

　神奈川県の３０代男性も勤務先に「ワンルームマンションを買わないか」と電話があった。強く断ると、直後に宅配ピザ店から「大量の注文があったが、作っていいか」と確認する電話があった。男性は「購入を断った報復」と感じている。

　悪質な事例としてはほかに、「共済年金について話がしたい」という電話が実際は投資用マンションの勧誘だったケースも。また、「購入したマンションを貸せば、家賃収入でローンを返済できる」と利益を確約したかのようなセールストークを受けたが、ローン返済額が家賃収入を上回る事態となった人もいる。

　国民生活センターや各地の消費生活センターには、「断り切れずに契約してしまったが、どうしたらいいか」と根負けした後に相談してくる人が少なくない。

　不動産コンサルタント会社、タカエージェント（京都市）の高下弘之社長は、その背景として、昨秋以来、米国のサブプライムローン問題の影響で日本の不動産市況も冷え込み始めていることを理由に挙げ、「マンションの需給は完全に崩れており、業者の一部には手持ちの物件を早く処分しようと、消費者を強く勧誘している」とみる。

　消費者からの相談を受け付ける行政書士の守屋保彦さんも「昨年から相談が増えてきた。在庫処分を急ぐ業者の思惑が背景にあるのでは」と話す。不動産市況は、今秋の米国発世界同時株安の影響を受け、一層の悪化が予測されている。勧誘販売も厳しさを増す恐れがある。

　対処法について、国民生活センターは「まずはき然と断ってほしい。『威迫』などの悪質な勧誘行為は宅建業法で禁じられており、被害者は都道府県に申し出て」と呼びかける。

　宅建業法にはクーリングオフの規定がある。「一定の期間内なら無条件で解約ができる。期間を過ぎても解約できる場合があり、早めに最寄りの消費生活センターに相談を」と助言する。クーリングオフを専門に扱う行政書士事務所もあり、依頼するのも手だろう。

　悪質な業者は名乗らないことも多い。このため、電話の発信番号表示サービスを利用して着信拒否を設定する▽番号非通知の電話に応じない▽通話を録音する－などの手段も勧めている。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081114-00000528-san-soci

そういえば、最近、会社にもしばしば不動産投資の勧誘の電話がかかってきます。

「はい、ABC（会社名）です。」

と答えたところ、

「本日は、ABCの方で電話に出られた方を対象に、マンション投資のご案内でお電話させて頂きました」

と言われました。

「電話に出られた方を対象に」という文句を聞いたときに、思わず吹き出しそうになってしまいました。そんなセールストークありなんですか？結局、誰でもいい、って言ってるわけですよね。

それはさておき世の中そんな簡単に儲かる話はないと思います。まして、自分で何の努力もせずにそんな簡単に儲かるはずはありません。

このような業者さんの場合、たいていは、「不動産所得で赤字を出せば、所得税の還付が受けられます。」というものです。つまり、不動産のみを単体で評価した場合、魅力的な物件とは言えない可能性が高いと思います。

ぼくが不動産投資に興味を持ち始めたのが2004年の12月頃。

初めて投資用物件を購入したのは2005年の8月。

この間は、かなり勉強しました。

最初の1件目を購入するまでは、とにかく不安だった気がします。そして、その不安を解消するために、ひたすら本を読んだり（正確には覚えていませんが、30～50冊くらい？）、セミナーに出てみたり、インターネットで調べたり、複数の業者さんの話を聞いたり、とにかくいろいろしました。

何が一番不安だったかというと、やはりローンを組むという点だった気がします。最終的には、最悪の場合、自分の給与から返済可能だし、、、という範囲にしておいたので、それで思い切ってやってみることにしたわけです。一度きりの人生ですし。やらないで後悔するよりは、やってみて後悔したほうが勉強になるかな、と思いました。

おかげで不動産まわりのことについては、（当時と比べたら）ずいぶん詳しくなりました。

ということで、初めて不動産投資をされる場合は、それなりに慎重に行った方がいいと思います。

慎重すぎると何もできないので、バランスが大切だとは思いますが。

先日、ハッピー＆リッチアパート経営フェスタに行った際に申し込んでおいた「世界一分かりやすい大家さんのセルフリフォーム」DVDが届きました。

NSX松田さんが講師をされており、以下のような内容について、非常に実践的な視点から説明されています。

• カラーモニターホンの取付
• 暗証番号キーの取付
• IHヒーターの取付
• カッティングシート
• 塗装（準備、マスキング、作業、二度塗り、マスキング剥がし）
• 洗濯機ニップル取付
• コンセントプレート交換
• 玄関の鏡取付
• 玄関ドアの開閉調整

こうして説明を受けると、作業の難易度にはかなり差があることがわかります。

カラーモニターホンあたりなら、誰でもすぐにでもできそうですが、塗装あたりはちょっと敷居が高そうです。

コンセントプレートなんか、ちょっと替えるだけで、ずいぶんと部屋の雰囲気が変わる気がします。なんだかんだ言って、第一印象って、大切ですからね。

現時点では、ぼくは自分で体を動かしてリフォームをしようとは思っていません（おかげさまで満室なので、したくても出来ません）が、業者さんの見積もりを見る際、価格の割安割高を判定するには、非常に参考になります。

何でもそうかと思いますが、やはり実際にやっている人の話はとても参考になります。

オフィシャルなページがどこにあるのかわからないのですが、予告編は以下のページで見ることが出来ます。

リフォーム実践ＤＶＤの予告

ぼくが購入した価格は先行販売で12000円でした。正式販売でいくらになるか知りませんが、この手の事に不慣れな方は、買っておいて損はしないと思います。

（11月8日追記）

オフィシャルなページができたようですので、リンクを追加しておきます。

NSX松田の世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム

毎日、ほんとにいろいろなことが起きていますが、今度は何と、日本で上場REIT（Real Estate Investment Trusts）の一つである、ニューシティレジデンス投資法人が破綻しました。

いやぁ、これには本当に驚きました。普通の企業ではなく、REITですよ、REIT。

まずは破綻のニュースから。

ニューシティレジデンス投資法人が民再法申請、負債総額1123億円

［東京　９日　ロイター］　ニューシティ・レジデンス投資法人8965.Tは９日、東京地方裁判所に民事再生法手続き開始の申し立てを行い、受理されたと発表した。負債総額は１１２３億円。

　米国に端を発した信用収縮の影響で日本の不動産市況も打撃を受け、取得する予定だった資産の決済資金や借入金の返済を調達できなくなった。今年に入り、不動産関連企業の経営破たんが相次いでいることを背景に新規融資や借入金の借り換えが難しくなったほか、保有している資産の売却もうまく行かず、今月返済の期限を迎える借入金の調達のめどが立たなくなった。

　東京商工リサーチによると、９月の全国倒産件数（負債総額１０００万円以上）を業種別にみると、建設業が４０１件（前年同月比４１．１％増）、不動産業が４７件（同３０．５％増）となり、建設、不動産企業の経営悪化が目立つ。

　ニューシティは、２００４年１２月に東京証券取引所に上場した不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）で、０８年２月期は２４億５３００万円の当期利益を計上していた。時価総額は８日終値ベースで約１２９億円。

　９日のニューシティ・レジデンス投資法人の終値は前営業日比１万円安の７万１０００円だった。

（ロイターニュース　江本　恵美記者）

http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-34217220081009

REITがやっていることも、ぼくらのような個人の不動産投資家がやっていることも、基本的にはまったく同じです。自己資金をある程度出して、ローンを引っぱってきて、物件を購入。賃料収入から金利（および元本）返済にあてていき、手元にキャッシュフローが残れば、それが利益（もちろん各種税金は支払いますが）、ということだと思います。

ただ、REITと個人投資家で大きく違うのは次の2点でしょうか（いや、他にもいっぱいあるとは思いますが）。

1. REITの場合は、導管体性を満たすために、手元に資金を残すことができず、ある決算期に発生したキャッシュはほとんどすべて投資家に分配しなければならないようになっています。
2. REITの場合、ローンは短期借り入れが多く、保有物件の時価評価によってリファイナンスが難しくなることがあると思われます。一方、個人投資家の場合は20年とか30年とかの長期の借り入れで行うことが多いでしょうから、返済さえきちんと行っていれば、突然の大きな条件変更はほとんどないと思われます。

REITはこういった経営を強いられているわけですから、不動産市場の影響を非常に受けやすく、脆弱な財務基盤を持っていると言えるかもしれません。個人で不動産投資をする場合、賃料市場の影響は受けやすいが、物件自体の評価額の影響は限定的です。さらに会社員とかであれば、給与収入もありますし。

「個人のファイナンシャルプランを考えるときに、どんな時も生活の３～６ヶ月程度分は現預金で持ちましょう」という話があったり、「企業経営の資金繰りで手元流動性を確保しましょう」という話があったり、はたまた「松下幸之助さんのダム経営」の話なんかは、すべて同じ考え方に基づくもでしょう。

短期的には、一見無駄に見えるものであっても、長期的に安定させるためには、「備えあれば憂いなし」ということでしょうか。

さて、話を元に戻しますが、サブプライム関連（証券化商品）で格付け機関の信頼性が疑問視されていましたが、今回も格付け会社の格付けはきちんと機能するのか？という気がしてなりません。

ニューシティ・レジデンス投資法人<8965.T>の格付けをＢａ１に4ノッチ引き下げ＝ムーディーズ

［東京　１０日　ロイター］　ムーディーズ・インベスターズ・サービスは１０日、ニューシティ・レジデンス投資法人8965.T<0#8965=JFI>の発行体格付け・無担保長期債務格付けをＡ３からＢａ１に４ノッチ引き下げた上で、さらに引き下げ方向で見直すと発表した。

　ムーディーズによると、今回の格下げは、１０月９日にニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生手続開始の申立てを行ったことに伴う措置。

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK019628020081010?feedType=RSS&feedName=marketsNews&rpc=155

ニューシティ・レジデンス<8965.T>の投資法人債格付けをＡ＋からＣＣＣに引き下げ＝Ｒ＆Ｉ

［東京　９日　ロイター］　格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）は９日、ニューシティ・

レジデンス8965.T<0#8965=JFI>の投資法人債格付けをＡ＋からＣＣＣに引き下げた。

http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK017710520081009?feedType=RSS&feedName=companyNews

破綻直前まで、ムーディーズはA3、R&IはA+を付与していたようです。もちろん格付け推移行列なんかを見れば、過去でA3やA+あたりでも破綻する事例はあるとは思うのですが、そもそもそういうことが起きていたという事実が、格付け機関の能力の限界を示しているものだと思います。

今回のニューシティレジデンス投資法人の場合、主要株主がシービー・リチャード・エリス・インベスターズ・ホールディングス株式会社や株式会社ニューシティコーポレーションといったスポンサーであったために、個人投資家�