1-4 不動産投資の最近のブログ記事

家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために
鹿谷 哲也

公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが、不動産にまつわる様々なポイントを、税務という視点を中心に書かれた本です。

目次は以下の通りです。

第１章　デフレ時代の土地活用
第２章　「不動産所得」増えてきたら、こうしなさい
第３章　収入アップアップ大作戦
第４章　生前贈与で家庭円満
第５章　これでカタイ頭もリフレッシュ
第６章　私にも分かるアパート経営の税務
第７章　「事業収支計画書」、読み方のポイント

具体的な数値例が多く、わかりやすく書かれています。そして、いい点、悪い点がともに書かれているので、様々な選択肢を考える上での判断材料を与えてくれます。

一部、「これはこうすべきである」といった形で言いきっている箇所があり、「それはどうなんだろう？」と個人的には思った箇所もありますが、考え方はいろいろあるので、そういう考え方もありなのでしょう。

また、時代とともに環境も変わりますので、執筆時点と現在では考え方も変わってきているのかもしれません。

本書は、不動産投資というよりは、不動産に関連した税務全般についての本です。一度は目を通しておいて、必要なときに見返すと参考になるかと思います。

今住んでいる家のクーラーの調子が悪いのです。築15年の物件で、1993年製のクーラーが２基ついています。ということで、新築当時から一度もクーラーは交換されていないようです。

減価償却もとっくに終わってることでしょうし、交換してくれてもいいのでは、、、と思っています。省エネ的な観点から言っても、エネルギーの無駄使いになりますし（電気代高いし、、、）。

まずは賃貸借契約書に登場する管理会社（A）に電話で連絡しました。すると、別の管理会社（B）に連絡するので、そちらから連絡が行きます、とのこと。

すると、今度はこの管理会社（B）から連絡があり、「エアコンはメーカーに問い合わせないと無理なので、メーカー名と型番を調べて折り返しください」と言われました。

お盆休み中で家にいた奥さんに連絡して、メーカー名と型番を確認して再度管理会社（B）に連絡。「メーカーのサービスセンターの方から連絡がありますから」とのこと。

しばらく待っている（会社なのでもちろん仕事をしているわけですが）と、メーカーから連絡があり、「早くて土曜日の夕方ですね」とのこと。土曜日は出かける予定があるので、日曜日にしてもらいなんとか解決（明日来てくれるはずです）。

会社にいながらこんなに電話するのは面倒だなぁ、と思う反面、よく考えてみると、なんでこんなに複雑な関係になっているのか、疑問です。

ぼくの感覚だと、管理会社（A）が賃貸管理（PM）をやっていて、管理会社（B）を経由しなくてもいいような気がするのですが、これはいったい何なんでしょう？というか、管理会社（B）が建物管理をやっていて普段の窓口なのであれば、なんで管理会社（A）に連絡するように入居者に伝えるのでしょうか、、、

いまいちよくわかりません。ひょっとして今住んでいる家の大家さん、高い管理費用かけてたりしませんかね？

ちょっと複雑な関係だと思いませんか？普通なのかな、、、どうなのでしょう。

先日、「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」をご紹介しましたが、なんとその著者の加藤さんのブログでそのエントリーを紹介して頂きました。

「ある投資家の日々」にて、「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」紹介

加藤さんも次のようにおっしゃっています。

確かに、損益計算書上も黒字であるに越したことはないです。

（中略）

ここで言っているのは、実質上の資金繰り上は、黒字でも、損益計算書上は、赤字で、節税しようというものです。

損益計算書上は赤字になっても物件を購入し、節税メリットを享受するか、ほぼ確実に黒字になりそうな物件を購入し追加で税金を払っていくか（購入時期によっては初年度は赤字になる可能性が高いと思いますが）、このあたりはスタンスが分かれるところかもしれません。

現在のインカムゲインを重視する環境と比べて、バブル時はキャピタルゲインを重視していたはずですから、時代によって市場もかなり異なっていたのだと思います。

大家暦20年の加藤さんは、そういった意味でもさまざまな経験をされている方ですので、本を読んで擬似体験ができますので、かなり参考になるかと思います。そのような経験を1680円で購入できるのですから、やはり本というものは非常に割安感のある投資だと思います。

不動産投資において、物件を購入しようとした時に、その地域がどの程度の地震リスクがあるのかを事前に調べておくことは重要だと思います。もちろん、地震保険に加入するなどの方法はありますが、一般的には評価の50%までしか加入できません。また、新耐震の物件を購入することが基本だとは思いますが、まさに購入しようとしている物件がどの程度しっかりしている物件なのかは素人ではなかなかわかりませんし、エンジニアリングレポートの作成を依頼するとしても、比較的小規模な物件の場合なかなか費用が見合わないかと思います。そのような場合は、その物件のある場所が、そもそも地震が起きやすそうな地域か、起きにくそうな地域かを調べておくだけでも、リスクはそれなりに把握できるのではないでしょうか。

ということで、調べるときのサイトを簡単にまとめておきます（というか、「不動産投資リスクの基礎知識」という本のp.172からの引用です）。

• 地振動予測地図

主要な活断層や海溝で発生する地震の発生可能性の評価に基づいて、将来、地震による強い揺れに見舞われる可能性を確率などで表した地震危険度マップ
http://www.j-map.bosai.go.jp/
• 活断層マップ

全国の活断層の所在を示すマップ。活断層がずれて発生する内陸型（直下型）地震は、断層に近いところほど地震が大きいので、揺れによる建物の被害が大きくなります。
• 土地条件図

高台と低地が彩色によって区分されている2万5000分の1の縮尺の地形分類図です。①地形分類、②地盤の高さ、③土地保全・防災関係機関・施設が情報として盛り込まれています。
• 表層地盤のゆれやすさ全国マップ

地表面の地盤がどれだけ揺れやすいのかを示したマップ。

ということで、例えば神奈川県の物件を調べる場合は、

「地震ハザードステーション」
（http://www.j-map.bosai.go.jp/）で、地震がどの程度発生しうるのかを確認し、

発生したとしたらどの程度地盤が揺れやすいのかを、地震のゆれやすさ全国マップ（http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/index.html）で確認、

さらに活断層については、神奈川県の活断層（http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/saigai/katudanso/mapindex.htm）のページで確認することができます。

土地条件図については、土地条件図の作成区域（http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/lcm/）のページで確認できるのかもしれませんが、見てもいまいちよくわかりません。

基本的には、地震がどのくらい発生しうるのか、発生したとしたらどの程度揺れるのか、そして活断層は近いのか、の3点をおさえておけばとりあえずは大丈夫なのかな、と思います（土地条件図の使い方がよくわからないだけなんですが）。

不動産投資とは書きましたが、マイホームを買われる場合も同じでしょう。人生で最も高額な買い物でしょうから、調べておいて損はないと思います。ネットでやれば、ものの10分で終わりますし。

地振動予測地図と表層地盤のゆれやすさ全国マップを見ると、東京都の東の方はかなりリスクが高そうな気がします（例えば、コチラ）。地震が起きやすく、揺れやすい、ような。

あれもこれもと言っていてはきりがありませんが、「洪水ハザードマップ」も確認しておくとよいかもしれませんね。

かなり久しぶりに不動産投資ネタです。

2008年分の路線価が発表になりました。例えば、次の記事など。

路線価３年連続上昇　大都市「ミニバブル」は一服

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる２００８年分（１月１日現在）の路線価を発表した。全国約３８万地点の標準宅地１平方メートルあたりの平均路線価は前年を１０・０％上回る１４万３０００円で、３年連続で上昇した。

　圏域別の平均路線価は、東京圏、名古屋圏で前年を上回る伸びとなったが、大阪圏は前年を下回った。都道府県別では前年より２県多い１４都道府県で上昇。下落は２８県で、山口など１２県では下落率が拡大した。

　都道府県庁所在地別でみると、最高路線価が上昇したのは前年より５都市多い２５都市。駅前の再開発でオフィスビルなどの建設ラッシュに沸いた仙台が上昇率３９・８％で最も高い伸びになり、静岡（２８・４％）、さいたま（２０・１％）、千葉（２０・０％）など大都市の周辺都市や地方の中核都市でも伸びが目立った。

　一方、東京、大阪、名古屋の最高路線価は上昇したものの、上昇率はいずれも縮小しており、２～３年前から「ミニバブル」と評された大都市の地価上昇は一息ついた形。路線価日本一は、２３年連続で東京都中央区銀座５丁目の銀座中央通り。前年より２７・６％上昇して３１８４万円だった。

http://home.yomiuri.co.jp/news/20080701hg04.htm

以前から持っている物件の路線価を調べよう調べようと思ってはいたのですが、なかなか重い腰が上がらず調べていませんでした。ということで、せっかくなので調べてみました。

川崎市（区分）
H18 190
H19 200
H20 225

横浜市（区分）
H18 210
H19 220
H20 240

相模原市（一棟）
H18 155
H19 155
H20 165

「路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。

ちなみに、ここでは細かい調整は無視しています。本当は考慮に入れるべきなのでしょうが、大まかな傾向をつかむ分には問題ないと思われます（調整方法自体は毎年変化するものではないでしょうし）。

川崎と横浜は2年前と比べて1割以上上昇していますが、これらは区分所有の物件なので正直それほどインパクトはありません。最後の相模原ですが、わずかながら上昇しています。

とりあえず下がってはいないのでよいのではないでしょうか。株式の時価と異なり、不動産の時価は観測できる頻度が低いので、時間の流れが非常にゆっくりだと思います。まあ、のんびりと着実に進んで行きたいと思います。

路線価が上昇したということは、担保枠が出てきてたりしませんかね、、、とも思いましたが、減価償却があるのででそんな余裕はないと思われます。アメリカとかだと、「やった担保枠ができた」とかいいながら、追加でお金を借りて消費していくのでしょうかね（ホームエクイティローンというやつ）。

路線価を調べる方は下のリンクからどうぞ。
財産評価基準書　路線価図・評価倍率表

今度の土曜日から日本へ行く予定なので、今日やっておかなければタイミングを逃すと思って午前中は確定申告の準備をしていました。

1年分の明細を見ながら不動産所得を計算するのですが、これがかなり面倒。昨年は特に新規取得もなかったので、比較的ラクだろうと思っていたのですが、入退去があり、日割計算があるため意外と面倒でした。

しかも、管理会社が退去されていた方の家賃を間違って振り込んでしまって、翌月に帳尻を合わせたりしていたためかなりやっかいでした（というか、途中であきらめました）。

それから、頭の中がごちゃごちゃになってくるのが、現金主義と発生主義。現金主義とか言いながら、減価償却とかも出てくるし、、、本来振り込まれるはずの町内会費が年を越して振り込まれてしまった場合はどうなるのか？とか、いろいろ考え出すとかなり嫌になります。なので、ぼくは会計とか、経理とかかなり苦手です（考え方を理解するのはともかく、自分で実際に処理をするのは大変です）。

とりあえず大まかなところは終えて、税理士さんに投げてしまいました。もっと厳密にやってください、とかって怒られますかね、、、？さて、どうなることやら。

専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
鈴木 ゆり子

加藤 ひろゆきさんの本に続き、鈴木ゆり子さんの本も読んでみました。この方、最初のころはかなり苦労されたようです。このような経験談を1500円＋税というお金と少しの時間で読むことができるという意味では、読書はものすごくいい投資だなぁと思います。

例えば、

私が本格的に大家業をやってみようと思ったのは、1998年、埼玉県行田市のハローワークで「中卒に仕事はない！」と言われてからです。「仕事がないなら自分で事業をやってみるか」と思い、始めたのが大家業でした。

　でも、昨日まで内職でミシンを踏んでいた専業主婦が、知識のないまま不動産を購入するのですから、最初は失敗の連続でした。

　物件を紹介してくれた不動産業者には、高額の授業料を払い続けました。つまり、カモにされていたわけです。　P.18

とありますが、これらの経験を身をもって体験されたことによって

不動産売買をするからには、きちんと勉強しなくてはいけません。知らないことは罪なのです。　P.30

という結論に至られたのでしょう。株式投資は数万円からできるため敷居が低く、たとえ失敗しても投資した数万円程度ですが、不動産投資の場合、ローンを組んでしまうと場合によっては取り返しのつかないことになりかねません。

ベンジャミン・フランクリンの次の言葉を肝に銘じておきたいと思います。

An investment in knowledge

always pays the best interest.

　　　　　　　　Benjamin Franklin

知識に対する投資は、

常に一番の利益を生み出す。

　　　　　　　　ベンジャミン・フランクリン

引用はこちらから。
http://quotations.livedoor.biz/archives/50525820.html

人間関係づくりこそ、大家業をうまく回転させる最大のコツなのです。　P.45

どうしても素人の手に負えない部分は、必要以上にがんばらず、専門家に頼みます。　P.62

一人ですべてをこなすのは限界あると思います。困ったときに各分野で頼れる人を持っているかどうかで、まるで世界は変わってくるのだと思います。

MBAとかもそうですよね。経営の専門家みたいな印象があるかもしれませんが、広く浅くは理解できるもの、逆に言えば各分野の専門家にはかなわないわけですから。

私は子どもたちに「昼の仕事と夜の仕事を持ちなさい」と言っています。
これは「お金教育」です。

昼の仕事とは、自分が汗水たらして稼ぐ仕事。夜の仕事とは、寝ていてもお金を稼げる仕事です。　P.195

ロバート・キヨサキさんと同じことをおっしゃられている気がします。

人生って面白い。トラブルが起きても楽しい。でも、世の中、生きている限り、解決しない問題はないのです。明けない夜はないと言いますが本当です。

　それには誠意を持って話すことです。ときには誠意を持って接しても、通じない相手がいるでしょう。でも誠意を持ってやっていれば、周りの人は必ず見てくれています。一人の入居者さんには通じなくても、ほかの入居者さんが、「大家さんは一生懸命やっている」とわかってくれます。　P.211

これを読んだ時、次の言葉を思い出しました。

「為せば成る、為さねば成らぬ何事も、成らぬは人の為さぬなりけり」

（江戸時代の儒学者、細井平洲の言葉。平洲は米沢藩中興の祖・上杉鷹山の師。鷹山が米沢藩に藩主として赴くときに送ったとされる）

上杉鷹山の経営学―危機を乗り切るリーダーの条件 P.174 より引用。

この本も、とても参考になりました。