1-09 マイホームを買うべきかの最近のブログ記事

東京スター銀行から、金利0%の住宅ローンが登場したようです。

東京スター銀行が「金利０％住宅ローン」提供

2010年6月16日

　東京スター銀行は、ローン全期間で支払い金利０％の住宅ローン「スターゼロ住宅ローン」の申し込みを６月21日から始める。

　契約時にかかる事務手数料（融資金額の５.25％）と、入院時（入院保険）や死亡・高度障害時の保障（団信）としてかかるメンテナンスパック料（保障内容により年率０.504％か年率０.702％のいずれかを選択）を負担することで、ローン全期間において支払い金利が０％になる。保証料も０で、繰り上げ返済する場合の手数料もかからない。

　借り換えでなく新規借り入れの場合、同行提携物件の購入者が対象。融資期間は１年以上15年以内（１年単位）。先着500人の募集。

http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2010061600711

ということで、プレスリリースはこちら　↓　です。

「スターゼロ住宅ローン」を期間限定で募集　～先着500名さま、ローン期間最長15年～

借入金に対する金利はゼロのようですが、手前で融資額に対して5.25%の手数料がかかる点、そしてランニングでメンテナンスパック料という名のもと0.504%か0.702%の保険料のようなもの（かつ、金利のようなもの）がかかるような仕組みになっているようです。融資期間が短く最長15年という点も、普通の住宅ローンとは違いますね。

きちんとしたエコノミーは計算してみないとわかりませんが、15年でもよいのであれば実質的には固定金利なので少なくとも見た目は安いように見えます。

家が建ってて、借り換えを本格的に検討できる状況ならともかく、まだ家建ってないですからね。残念ながら、わが家には縁のない話かもしれません。

現在検討中の方は、一度検討してみる価値はありそうですね。

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HP 10bII 金融電卓（ただし、iPhoneアプリ）を購入しました！700円です。ぼくが購入した有料アプリの中では、歴代3位だと思います（これより高いのは、大辞林1500円、英辞郎1000円のみ）。

HP 10bII 金融電卓
	ヒューレット・パッカード 売り上げランキング : 12273 おすすめ平均 質感向上 Amazonで詳しく見る by G-Tools

で、実際の電卓も現在アマゾンでは3000円くらいのようですが、iPhoneアプリだと700円ということでさらに割安感があります。

思えば、この電卓は4年ほど前に購入を検討していました。

で、不動産投資では欠かせない？、CPMホルダーなら誰もが持っている？、この電卓ですが、何ができるかというと、住宅ローンなどでも同じですが、要するにローンの計算ができます。

ということで、簡単ですが、使い方をご紹介してみます。

まずはアプリを立ち上げたところです。

簡単な例として、住宅ローンをイメージしながら、3000万円を35年（420ヶ月）で、金利1%で借りた場合を考えてみます。

まずは420ヶ月ということで、Nのところに420を設定します（左上のNのボタンの上に420と表示されています（青い文字））。

次に、金利1%を設定します（こちらも、同様、左上あたりのI/YRボタンの上に、1.00と表示されています）

そして、借入額の3000万円を同様に設定（PVのボタンの上です）。

最後に、FVがゼロに設定されているのを確認してから、PMTボタンを押すと、毎月の返済総額（金利分＋元本分）が、84,686円と計算できました。

例えば、この条件をベースに、毎月の返済額が120,000円になるような金利が何パーセントになるかを求めてみたり（この場合は、3.269%となりました）、

仮に金利が5%になった場合の、毎月の返済額を計算してみることもできます（この場合は、151,406円）。

このようにいろいろなパターンで事前にシミュレーションしておくと、市場環境が変化した場合に、どのような状況になるのかが事前に把握できるので、不必要に不安がることはなくなると思います。

そして、このアプリ、まだまだ使えます。

最初のローンの条件を入力してから、TVM（Time Value of Money）のモードへ。

とりあえず、Start = 1, End = 12 を設定して、Amortボタンを押すと、以下のように表示されます。

P -719,520.38
I -296,708.14
B 29,280,479.62

とあるので、最初の12ヶ月で元本分として719,520円返済し、金利分として296,708円返済し、そして、その12回の支払が終わった段階（残存期間34年）で、ローンの残高が29,280,479円残っていることが確認できます。

さらに、ローンの返済予定表も見ることができます。

例えば、# 120 のところを見ると、120回目の支払において、金利分として18,780円、元本分として65,906円の支払を行っていることを示していて（合計金額はもちろん最初に計算した通り84,686円です）、その時点におけるローンの残高が22,470,619円になっていることがわかります。つまり、10年後の住宅ローン控除の適用額が簡単に計算できるわけです（もちろん、金利が変化せず、繰り上げ返済もしなかったという前提ですが）。

ここではローン計算について紹介しましたが、もちろん標準的な関数電卓の機能などは標準装備されています。

iPhoneユーザーかつ、不動産投資家もしくはマイホーム購入予定の方（すでに購入済の方も）なら活用できることでしょう。

ちなみに、この電卓（アプリ版ではない方）のマニュアルはHPのページからダウンロードできます。英語版ですが、このアプリの使い方を勉強するには印刷して手もとにおいておくと便利です。

ということでこのアプリ、かなり便利だと思います。オススメです。

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フラット35には返済のタイプでタイプAとタイプBの2種類を扱っている金融機関があります。これはどちらが有利なのでしょうか。例えば、次の表はりそな銀行のウェブページに掲載されている表です（クリックで拡大）。

http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/flat35/index.html

とりあえず、インターネットプランの条件で比較してみます。

比較する条件

いずれも期間は35年で、1,000万円借りると仮定します。

タイプA
金利　2.79%
融資手数料　30,000円

タイプB
金利　2.57%
融資手数料　借入金額の1.8%（この場合、18万円）

すると、返済額および手数料は以下のようになります。

タイプA

ローン返済額：　15,675,519円（うち金利分：5,675,519円）
手数料：　30,000円
合計：　15,705,519円

タイプB

ローン返済額：　15,172,841円（うち金利分：5,172,841円）
手数料：　180,000円
合計：　15,352,841円

単純に合計で見ると、タイプAの方が35万円ほど多いので、タイプBの方が有利であるということになります。しかし、当初の支払額が15万円ほど異なるので、この15万円を例えば5%で運用できたとすると、

15万円×（1 + 0.05）^35 = 82.7万円

さらに、これを現在価値に戻すと、35年金利が2.4%だとすると、

82.7万円 / （1 + 0.024）^35 = 36.1万円

となりますね。

ところで、上記で計算しているローンの返済総額は、実際には支払のタイミングが月毎なので、上記の支払総額は現在価値でも将来価値でもありません。がーん、やな雰囲気。

ということで、毎月の返済額を一定とおき、35年金利を2.4%と仮定（期間構造は考えません）して現在価値をざっくり計算してみると、

タイプA ： 10,628,089円　（＝10,598,089円＋30,000円（手数料は現在価値））

タイプB ： 10,438,415円　（＝10,258,415円＋180,000円（手数料は現在価値））

といった感じになり、その差約19万円となります。運用益（上の例では21.1万円（=36.1万円 - 15万円））がこの差19万円を上回るのであれば、タイプAを選んで自分で運用した方が有利になり、運用益が上回る自信がないのであればおとなしくタイプBを選んだ方がよい、という結果になるかと思います。

実際には、繰り上げ返済（プリペイメント）の可能性もあるので、話はさらにやっかいになります。まじめに考えるとややこしいですね。

微妙なところでプライシングされているんですねぇ、、、

（ちなみに、上記の例では借入額を1000万円として計算していますが、4000万円を借りた場合は借入額に比例する部分は単純に4倍、タイプAの手数料は借入額に依存しませんからそのまま3万円として計算する必要があります。）

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昨年の今頃はマンションを前提に、住宅を買うべきか、賃貸でそのままいくべきか、なんてことを悩んでいました。ところが、今となっては住宅を購入、しかも、一戸建て、という結論に至っています。

なぜ考え方がこのように変わったのか、ちょっと整理しておきたいと思います。決して単純な話ではありませんが、大きな違いを簡単にまとめておきたいと思います。

賃貸か、購入か？

これに対しては、家賃を誰に対して払うのか？、現在の税制、そしてカスタマイズの自由度などが挙げられるかと思います。

まず「家賃を誰に対して払うのか」という視点ですが、賃貸住宅の場合は、大家さんに払います。自宅を購入した場合は、大家さんである自分に対して払います。払う人は同じく自分であっても、受け取る人が他人か、自分か、簡単に言うとその違いがあるかと思います。

このあたりの考え方は、ぼくがいつもお世話になっているシーエフネッツの倉橋社長が以下の本で書かれています。

不動産投資、成功の方程式 (朝日新書)

住宅ローンを借りることで、銀行に対して金利という費用も払いますが、金利は史上最低の低金利状態です。長期的にはあがる可能性もあるかもしれませんが、今、借りることのデメリットは市場実勢という観点からは少ないのではないでしょうか。

次に、税制などの仕組みですが、現在は持ち家を支援する仕組みがたくさんあります。

平成21年度税制改正

• 住宅ローン減税の拡充・延長
• 長期優良住宅に係る税額控除制度の創設
• 住宅リフォームに係る税額控除制度の創設
• 平成21年及び平成22年に取得した土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除制度の創設
• 平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例の創設
• 土地の売買等に係る登録免許税の軽減税率の据置き等

この中では、住宅ローン減税、4番目の長期譲渡所得の1000万円特別控除制度、そして7番目の登録免許税の軽減税率据置きあたりが重要になってくるかと思います（長期優良住宅の認定を受けられるのであればもちろんこれもです）。

さらに平成22年度税制改正では、以下のようなものも導入されました。

平成22年度税制改正の要綱

住宅取得等資金の贈与に係る贈与税の非課税措置について、所得制限（2,000万円）を付した上で、非課税限度額（現行500万円）を、平成22年は1,500万円、平成23年は1,000万円に引き上げる。

また、フラット35の金利1%引き下げや、住宅版エコポイントも導入されています。

フラット35金利１％引き下げ／住宅エコポイントの創設も／経済対策を閣議決定（ 2009年12月08日 ）

　政府は８日の閣議で「明日の安心と成長のための緊急経済対策」を決めた。国費７・２兆円を投入し、事業費では24・４兆円の規模となる。関連経費は、09年度第２次補正予算案として15日にも閣議決定する。

　住宅関連では、住宅エコポイント制度の創設に1000億円、住宅金融支援機構フラット35の優良住宅融資の金利引下げに4000億円、木造住宅の振興に11億円を充てる。住宅取得資金の贈与税非課税枠（現行500万円）の2000万円への拡大についても「財務省との最終調整はついていない」（前原誠司国交相）が、実施したい考え。

　フラット35の金利引下げは、省エネ住宅やバリアフリー住宅などを対象に金利優遇するフラット35Ｓの金利優遇幅を現行の0.3％から1.0％に拡充するもの。優遇期間は10年間（長期優良住宅は20年間）。12月現在のフラット35金利は2.85％前後であるため、１％台後半で長期固定融資が利用できるようになる。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=33304

住宅版エコポイント制度の概要について

これらの制度のすべてを利用することができる人はあまりいないかもしれません（ぼくも利用できるのは一部です）が、一部でも利用できればそれなりの経済的なメリットを享受できるのではないかと思います。

例えば、住宅ローンを優遇後の実質金利で、1%程度で借りることができたら、住宅ローン減税と合わせると、実質的には金利負担なしで借りていることと同じになります。このように金利負担が低い間はあえてローンを残しておき、10年後にそれまで貯めておいた分を一気に繰り上げ返済するようにすれば、金利負担をできるだけ抑えた形でローンを組むことができるのが現在だと思います。

最後に、購入すると自分の好きなようにカスタマイズできることが挙げられます。マンションか、一戸建てかでも自由度は異なりますが、間取りを自由に決めることができ、さらにキッチン、バス、洗面化粧台といった水まわりや収納なども好きなように決めることができます。さらに床材、照明、窓といったところや、外壁、玄関、外構といったエクステリアなども、自分の気に入ったように決めることができます。またちょっとした難点としては、あまりに自由度がありすぎて決めるのが面倒だったり、局所的には気に入っても全体のコーディネートがうまくいくかといった点があります。

マンションか、一戸建てか？

では、買うとなった場合に、マンションを買うか、一戸建てを買うか、という点ですが、自分のコントロール、資産価値、そしてランニングコストという観点から考えると一戸建ての方がよいのではないか、という結論になりました。

自分のコントロールというのは、自分の意志でいろいろなことができるか、ということです。マンションの場合、管理組合で意志決定がされますが、一戸建ての場合は修繕は自分だけの意志で決めることが出来ます（リフォームはどちらの場合も基本的にできます）。管理組合なら他の人もいることだし、楽だという考え方もあるかもしれませんが、全員がそのような考え方だったら、みんな他人任せになってしまい、管理組合が十分機能しない可能性もあります。そして、管理組合がどのような管理組合かは実際に参加してみるまでなかなか難しい気がします（マンションは管理を買え、とよく言われるのはまさにこの部分です）。

また、資産価値という意味では一戸建ての場合、土地は土地として残ります。建物は20年、30年と経てば古くなりますが、土地は相場次第ですが、経年から来る減価はないでしょう。こればかりは実際の場所や市場実勢に依存するので一概には言えませんが、土地の割合が比較的高い一戸建ての方がマンションよりも資産価値の低下は防ぎやすいのではないかという気がします。また、買うにあたって、その周辺の土地の坪単価（過去10年程度の売買事例をチェック）、土地付の中古戸建ての相場、一戸建ての賃料相場、を調べました。更地として売った場合、そのまま売った場合、売らずに誰かに貸した場合、のいずれかの選択肢を取った場合に、どのようになりそうか、というだいたいのイメージを持っておくことは重要かと思います。例えば、誰かに貸した場合、その賃料が住宅ローンの返済額を十分上回りそうであれば、手放すことなく貸すということも可能かもしれません（ただし、住宅ローンのままで借り続けられるかは銀行との交渉次第だと思います）。

最後にランニングコストですが、マンションの場合、住宅ローンに加えて、管理費および修繕積立金がかかります（修繕積立金は古くなるにつれて高くなる可能性が高いです）。さらに車を持っている方は駐車場代もかかります。一方、一戸建ての場合は管理費は必要ないですし、駐車スペースがついているものが多いでしょう。修繕費用は長期的な観点から積み立てておいた方がベターですが、自分の意志で好きなタイミング、やりたいように修繕、改修を行うことが出来ます。固定資産税という意味では建物割合の高いマンションの方が年々低下していくので安くなっていく可能性は高いですが、ランニングコスト全体で考えると一戸建ての方が有利なように見えます。

最終的にはわからない？

人生一度しかないわけで、最終的にどちらの判断がよかったのか、ということは誰にもわかりません。ただ、上に挙げた理由などから、現時点においては、ぼくは一戸建てを購入するという選択肢がベターなのではないかと思いました。

1年前には、まさか自分が1年後に一戸建てを買うという結論を出しているとはまったく想像していなかったわけで、今後、どうしていくかは自分でもわかりません。

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今までさんざん悩んできましたが、一戸建て購入を決めました。先日、土地の契約も結んできました。ということで、一戸建て購入決定です！

土地は建築条件付と呼ばれるもので、どの建設会社、というか、工務店で建てるかがあらかじめ決められているものです。

どうせなら土地だけ買って、建築家、もしくはハウスメーカー、はたまた工務店選びをじっくり行いながら、しっかり時間を取って建てようかとも思っていたのですが、今回は立地が比較的よく、このような場所はなかなか出にくいだろう、ということもあって、建築条件付物件で決めてしまいました。

ちなみに、契約する前に、実際にお願いすることになる会社が建てた物件を見ておきました。実際に見てみると、なかなかよさげな物件だったのでとりあえず一安心しました。

ただ、大変なのはこれからだと思います。いろいろな打ち合わせがありますし、一戸建てを建てる場合、いろいろと業者とぶつかる、なんて話もよく耳にします。果たしてどうなることやら。

そもそも、住宅ローンも、本当におりるのか。実際に決済が終わるまでは完全に胸をなで下ろすことはできません。

ということで、がんばります。

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先週のことですが、以下のように「東京のマンション２００９」というタイトルのレポートが発表されました。

「東京のマンション２００９」のとりまとめについて

平成21年10月28日
都市整備局

　都内の分譲マンションは１４０万戸を超え、今や都民の一般的な居住形態となっています。
　しかし、一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、意思決定が難しいことや、建物の維持管理に専門的知識を要することなど、多様な課題を有しています。
　早期に土地の高度利用が始まった東京では、高経年のマンションの急速な増加とともに、居住者の高齢化などの問題が顕在化しつつあります。
　そのため、マンションの維持管理や建替え等に係る課題を明らかにし、今後の施策展開に資するため、都の調査結果や、国、民間のデータを整理し、「東京のマンション　２００９」をとりまとめました。本書では、特に重要と考えられる課題に焦点を当てて取り上げるとともに、円滑な建替えの参考となるよう都内の建替え事例も併せて紹介しております。
　今後とも、国及び区市等や関係団体と連携し、マンション施策の推進に努めてまいります。

都内マンションの現状

• 都内のマンションは１４０万戸を超え、４世帯に１世帯はマンションに居住
• マンションの高経年化が進み、１０年後には築４０年以上のマンションが４．５倍

マンションの主要課題

• 高齢化や管理組合活動に無関心な区分所有者の増加などによる管理組合運営の困難化が懸念される。
• 適切な時期に修繕が実施されないことによる老朽化の進行が懸念される。
• マンション購入時における区分所有者の管理に対する関心の低さや修繕積立金が低く抑えられている傾向が見受けられる。
• 耐震改修費用がないことや、区分所有者の耐震化への関心の低さなどが、耐震化の進まない主な要因
• 建替えの検討が進まない要因として、建替えへの関心の低さ、費用負担、修繕・改修と建替えの適切な選択ができないことなどに加え、法令等の改正により、建替え時に既存の規模を確保できない(既存不適格)ことなども要因の一つになっている。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm

マンションという集合住宅が日本で普及し始めてから、初めて大量に建て替えｒの時期を迎えようとしています。長期的な修繕計画、日常の管理、建て替えの可能性など、そのマンションに住んでいる方々（正確には所有している方々、ですが）からなる管理組合で、どのように合意し、維持管理、もしくは建て替えをしていけるのか。

一戸建てとマンションの違いは、この点が大きいと思います。一人で決めることができるのであれば、なんとでもなる気がしますが、みんなで合意となると、なかなか一致団結するのは難しい気もします。

もちろんマンション、一戸建て、それぞれにいい点、悪い点があるので、どちらがいいいとは一概には言えません。マイホーム購入という意味では、よく比較検討して、自分にあったものを選べばいい話だと思います。

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最近、毎週末のように、土地を見ています。今週末もいろいろ見てきました。

土地と言っても、すべてが更地で売られているわけではなく、古家付、といった形で売られているものも多いんですね。その場合、解体費用が買い主の負担として発生してしまう可能性があります。

この分の費用は、購入価格としてきちんと上乗せしておかなければなりません。その古家が木造であればいいのですが、鉄骨造だったり、鉄筋鉄骨コンクリート造だったりすると、その費用もかなりのものになるようです。

まだ実際に購入したわけでも何でもありませんが、一戸建てを建てるというのは、金銭感覚的には結婚式に似ているかもしれません。標準プランみたいなのがあって、それでも不可能というわけではないのだけど、そうは言っても一生に一度だし、みたいな感じでオプションを付けざるを得ない状況になっていくわけです。

そして、目の前にしている数字があまりに大きいので、50万とかそのくらいだったらまあ付けておくか（結婚式だと5万円とか？）、みたいな感覚になってしまいそうです。

一戸建ての場合、総額が結婚式のさらに10倍以上はするので、金銭感覚がかなりとんでもないことになってしまいそうです。

住宅ローン、「返済困難」続出　大手銀が対応強化

　勤め先の業績悪化で収入が減り、住宅ローンの返済が困難になる人が目立ち始めた。返済期間を延長して月々の負担を軽くするなど金融機関に契約条件の見直しを相談する人が増えている。民間金融機関の住宅ローン残高は100兆円以上で延滞が増えれば銀行の業績への影響は必至。各行は相談態勢を強化するなど対応に乗り出した。
　国民生活センターによると、「勤務先に解雇され、住宅ローンを返せなくなった」といった住宅ローン関連の相談は４月以降、1625件。前年同期（1112件）より約５割増えた。(14:18)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091025AT2C1501024102009.html

ということで、こんなニュースもありました。

返済は無理のない範囲で計画的に行っていきたいものです。

とか言う前に、果たしていい物件が見つかるのか、それが最も重要です。

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日曜日に人生で初めて住宅展示場というものに行ってみました。ということで、かなり本気で一戸建てマイホーム購入計画を考えています。

たまたま新聞に折り込みチラシが入っていて、後楽園から南北線一本で行ける王子住宅公園に行ってみました。

積水ハウス、旭化成ヘーベルハウス、住友林業、三井ホームと４つだけでしたが、鉄骨造、ビッグフレーム工法、ツーバイフォー、と異なる建築工法の説明を聞くことができたので、参考になりました。

インテリア、エクステリア、間取りなどなど、とにかくいろいろな家を見ると勉強になります。そして、だんだんと自分の求める家のイメージが明確になりつつある気がします。といっても、まだかなりぼんやりとではありますが。

それにしても、住宅展示場にある家は広いですね。35坪くらいの土地に建てた場合を想定しているそうですが、そんなに広い土地を都内で買うのは予算的にまあ無理です。

狭めの土地で、3階建てって感じの家になるんだと思います。

とりあえず、屋上はルーフバルコニーをつけたいところです。

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昨年末から年初にかけて一時的にマイホームを買おうかどうしようか、真剣に考えていましたが、ここに来てまた悩み始めています。

マイホームを買うならマンション、そして買うなら新築ではなく中古、と思っていました。しかも、最近はかなり古めのマンションを買って、スケルトンリフォームをして壁面収納をはじめいろいろと収納を充実させ、自分の住みたいような間取りにしてみるのがよいのではないか、という方向で考えていました。

なので、つい先日もマンション　新築そっくりさんのイベントが文京シビックセンターで行われていたので、ちょっと見てきたばかりです。

ところが、先日家の近くでオープンルームみたいなものをやっていて、それがタウンハウスという一戸建てと共同住宅の中間的な存在の物件でした。その際に、営業の方に言われたのは、

「一戸建ての場合は土地は少なくとも残りますから資産性は高いですよ」

という言葉。もちろんセールストークのひとつで、今さらという気がしないでもないのですが、よくよく考えてみると、確かにそうなのかもしれないな、と思い始めました。

一戸建ての建築費は標準的な場合、1500万円～2000万円程度、だそうです。仮に土地が3000万円だったとすると、土地付一戸建てとしての価格は4500万円～5000万円程度。例えば、30年後に評価する場合、建物は当然ゼロとして評価することになると思いますが、土地に関しては現在の市場環境を考えるとさすがに半分までなる可能性は低いのでは（場合によってはトントンくらいも普通にありか？）という気がします。すると、3000万円の土地が半値になったとしても1500万円です。

一方、マンションの場合、5000万円の物件（新築、中古、中古フルリフォームなど、いろいろなケースはあるでしょう）を買った場合、今から30年後はどのケースであってもかなり古い物件です。果たしてどのくらいの評価が出るでしょうか。仮に1500万円で売却することができたとしても、その1500万円では新しい家を買うのは難しいでしょう。

ところが一戸建ての場合、仮に建物はボロボロになっていたとしても、建物をなくせば更地ですから、たとえ土地の評価が半額の1500万円になっていたとしても、また建物を新築すれば再び新築の物件を手に入れることが可能です。

そういった長い目で見た場合、一戸建てという選択肢もアリなのかなぁ、とここ1週間ほど真剣に考えています。

実際、物件を先週、今週で10件以上見てみましたが、一戸建てって意外といいかもしれません。

ちなみに、人に貸すことを考えた場合、一戸建てだと駐車場が1台分付くのでそれを踏まえると家賃はあんまり下落しないかな、という印象もあります。もちろん戸建て賃貸のニーズがどのくらいあるのか、というのは重要ですが。

悩ましい、、、

今まで一戸建てについては全くと言ってよいほど調べていなかったので、とりあえず以下の本を買ってみました。わかりやすく書かれていて、読みやすいです。

最新版 はじめての家づくり基本レッスン―住みよい家づくりがすべてわかる! (主婦の友新実用BOOKS)
主婦の友社

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住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。

住宅ローン破綻、秋以降に急増　収入減り「もう限界」

2009/7/14

勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻（はたん）は今秋以降に急増する見込みという。

　◆苦しい自転車操業

　「もう限界」。神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性（４２）は都内の不動産業者に泣きついた。この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介。競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。

　男性は１９９９年、座間市内の３ＬＤＫのマンションを、住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）などとの間で３５年返済の３２００万円ローンを組んで購入。月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ１１万円だった。

　だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供２人の教育費は増加。２００７年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。

　昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化。周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。

　５月に任意売却した後も、ローン債務が約１０００万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。

　◆売却相談３倍超

　現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約３０件。リストラの嵐が吹き荒れた３月ごろから急増し昨年の同時期の３倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。

　最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから１０カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」（経営企画部）と、同様の見方だ。同機構の０８年度の競売件数は前年度比３５％増の１万６５７７件。記録が残る０２年度以降で最多、０９年度はこれを上回る可能性がある。

　景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念。コンサルティング会社、Ａ．Ｔ．カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで（利用率が高い）変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは（金利が上昇する）景気の回復期以降」と警告する。

http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200907140018a.nwc

家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。

もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。

この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費（修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など）など、さまざまな不確定、不透明要因（一言で言えばリスク）を考慮しておく必要があるかと思います。

例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。

リフォーム費用30年で総額1500万！

こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。

例えば、

1. 現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく

現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう

2. 不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく

突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます

3. ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする

ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います

といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。

もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。

ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。

つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入（ほとんどの方は給与だと思いますが）のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。

ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。

購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。

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21日の日経新聞に以下の記事が載っていました。

住宅ローン、変動・固定組み合わせ型で金利優遇　みずほ銀

　みずほ銀行は22日から、半年ごとに金利を見直す変動金利と長期間固定する固定金利を組み合わせた「ミックス返済」の住宅ローンについて、金利を優遇する。金融緩和局面が長引いており、最近は政策金利に連動する変動型を選ぶ人が圧倒的に多い。固定金利を組み合わせることで将来の金利上昇のリスクに備えられる点をアピールする。

　住宅ローンは５年、10年など長期間の金利を固定するタイプと、半年ごとに金利を見直す変動タイプがある。みずほ銀では８割程度の顧客が変動型を選んでいるという。ただ変動型は将来利上げに転じれば返済額が急に増える可能性がある。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2009062008516p2

以前、ちょこっと書きましたが、住宅ローンを組む際には、変動と固定の組み合わせがいいのではないかと個人的には思っています。

ということで、この組み合わせ型で金利優遇されるようになるのはよいのではないかと思います。

すべて変動、すべて固定のいずれかではなく、変動のいい点と、固定のいい点の両方を享受できる組み合わせ型であれば、金利リスクをある程度抑えた上で、変動金利の安いメリットも享受できるのでよいのではないかと思います。

もちろんすべて変動にした場合と比べたら、平均金利は少し高くなりますが、それでもリスクヘッジという意味では、多少のコストは避けられませんから、長期のローンを組むというリスクを考えればある程度は仕方ないでしょう。

もちろん各個人の考え方にもよりますし、置かれている状況にもよりますので、何がベストと言い切ることはできませんが、組み合わせで組んでいる方って意外と少ないのではないかと思います。

ひとりごとでした。

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新築マンションを購入する場合、管理費が割高に設定されていることが多いのではないか、という話は以前触れました。

一方、投資用物件の場合は管理費の見直しが難しい気がします。というのは、マイホームとして自分が住んでいる方が多いマンションの場合、管理組合での活動が比較的活発に行われていて、自分たちの居住環境をよくしよう、できるだけコストを削減しよう、というインセンティブが働きやすいのではないかと思います。しかし、投資用で保有されている方が多い物件の場合、積極的に管理組合の活動に参加されている方は比較的少なく、実際にはごくわずかの方によって様々な意志決定がなされているケースが多いのではないかと思います。それでもきちんと日々カイゼンしようという姿勢で活動が行われていればよいのですが、そのようになっていない場合がほとんどなのではないかと思います。

実際、ぼくが持っている区分所有の物件でもそうですし、ぼくも残念ながら積極的には管理組合に参加できていません。実際に出席してみて、その後いろいろと面倒なことになったらどうしよう、とか思ってしまうとなかなか出席できません。また、全体で50戸とか、100戸、場合によっては200戸とかのマンションで、自分が持っているのは1戸だけの場合、それほど自分の時間をかけてまでカイゼンしようという気にはなかなかなれません。

一般的にはそんな感じだと思うのですが、ぼくが持っている区分所有の物件でコスト削減を積極的に進めようという方が現れたのです。

最近送られてきた総会の結果を読んだところ、

他のマンションを所有しているが、専有面積がほぼ同じであるにも拘わらず、毎月支払いしている管理費、修繕積立金の合計金額は当マンションの方が約XXXXX円も高い。減額してほしいと思います。（出席組合員）

という記述がありました。まさにコスト削減の救世主！

それに対し、管理会社側は

（前略）他のマンションの管理費、修繕積立金合計額と同じにすることはできないと思いますが、減額案を提案させていただきます。（管理会社担当者）

とのコメントでした。

どの程度の減額になるかはわかりませんが、少なくとも減額の方向にはなりそうですし、この出席組合員の方は他の議案についても、積極的に意見を述べられていて、無駄な出費を減らそうという意志が明確に見られます。

ということで、ひとに頼ってばかりはどうかとも思いつつも、この方に期待してしまっている自分がいます。

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数日前に以下のような記事がありました。

マンション投げ売り“秒読み”「新築期限」切れ直前

６月から順次

マンションの投げ売りが６月ごろから始まりそうだ。昨夏に完成し、不動産市況の悪化で売れ残っている新築物件が、７～９月にかけて「新築」と宣伝できる期限を迎えるためだ。業界では「完成から１年がたち、新築とうたえなくなって売りづらくなる前に、もう一段のディスカウントをして売り切る動きが強まるだろう」（関係者）との観測が根強い。ボーナスシーズンに大きな買い時がやって来る。

　「５月の大型連休で、ある程度在庫処分は進んだものの、まだまだ物件はダブついている。６月から投げ売りの大きな波がやって来そうだ」

　大手不動産会社の幹部がこう指摘する。

　不当景品類及び不当表示防止法では、マンションなどについて「新築」と宣伝できる期間を物件の完成から１年未満と定めている。それを過ぎてしまうと、せっかくの新築マンションも広告などでは「新古」「未入居」物件と表記されるようになる。

　「物件が『新古』『未入居』になるとイメージが落ち、売りづらくなるため、『新築』の期限が切れる前に少々の損をしてでも売り切ることを優先する」（関係者）のが不動産業界の通例だ。

先の大手不動産会社の幹部が、６月から投げ売りの大きな波がやって来ると予測するのも、「新築」と表記できる期限が迫っていることを根拠にしている。

　「販売在庫が随分減ってきたとはいえ、昨年７～９月に完成し、売れ残っている物件はまだ相当残っているとみる。この６月末以降、これら物件の新築の期限が順次切れるとして、購入希望者の住宅ローン審査に２～３週間かかることを考慮すると、逆算して６月から一段強めた販売攻勢、つまり値引き合戦が始まるだろう」（大手不動産会社幹部）

　投げ売りの対象になりそうな、７～９月完成のマンションはどの程度あるのか。

　不動産経済研究所によると、昨年７月の首都圏のマンション新規発売戸数は３５５４戸だった。金融危機に伴う景気低迷の影響を受け、同月の契約率は好不調の目安である７０％を大きく下回り、５３．５％まで落ち込んだ。８月は２０４１戸が発売され、契約率は７０．９％。９月は２４２７戸が発売され、６０．１％だった。契約率は今年２月まで６０％台で低迷した。

　こうしてマンションが売れ残り、在庫が積み上がるほど、業者を投げ売りにかき立てることになる。首都圏での在庫は昨年７月が１万８８５戸、８月が１万５０４戸、９月が１万４１１戸と極めて高水準で推移。今年４月は８７９１戸まで減ったものの、それでも９０００戸近くが売れ残っている。

　購入希望者にとってうれしいことに、そうした物件はかなりいい値段で出てきそうだという。

【注目の価格は…】

「『新古』『未入居』物件の相場は定価ではなく、現在の販売価格からさらに１０％値引きした価格になるのが相場。そのため、新築期限切れが迫っている物件は、それに近い価格で放出されるはず」（同）

　定価が５０００万円で現在２０％引きの４０００万円で売られている物件は、さらに１０％引かれた３６００万円で売りに出されることになる。

　ちなみに、「今回の投げ売りの波が過ぎた後でも、新築の期限切れ間近の物件や、すでに期限が切れた物件を集中的にねらっていくと、上手な買い方ができる」（同）という。

http://www.zakzak.co.jp/top/200905/t2009052934_all.html

不動産会社の決算期末ということで、今年の3月頃もかなりの値引きがあったようですが、再び買い手市場がこの先数ヶ月やってきそうです。

ただし、あくまで当初設定した価格から割り引かれる可能性が高いというだけで、当初の価格があまりにも高い場合は、必ずしも割安にまでなっているかどうかわかりません。過去のデータを考慮に入れつつ、自分できちんと判断していく必要があるかと思います。

例えば、もともと3割近く高めに設定されていた価格から、2割程度割り引かれたところで、安いことにはなりませんから。

一方で、以下のような記事もありました。

衝撃！マイホーム競売６月急増…ローンも残る二重苦

ボーナス減少率最大で…

不況の影響でマイホームを失う人が急増している（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）　住宅ローンを払えなくなり、マイホームを競売で失うサラリーマンらが増えている。特に、今年に入ってからは競売件数が急増。この夏のボーナスは１００年に一度の経済危機で大幅ダウンするだけに、ローン返済に行き詰まって家を失う人が激増する「６月危機」が心配されている。

　住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）によると、同機構が２００８年度中に競売にかけた案件（住宅）は１万６５７７件。これは、記録が残る０２年度以降で最多。０８年度後半のデータ（表）をみると、特に今年に入ってからの急増ぶりが目立つ。

　同支援機構は０７年４月に旧住宅金融公庫の事業を引き継ぎ、独立行政法人としてスタート。現在は原則、顧客への直接の融資は行っていないが、旧住宅金融公庫の事業を引き継いでいるため今も国内の住宅ローン残高約１８０兆円の２０％を保有する大口の貸し手だ。

　「住宅金融支援機構の場合、ローンの返済が滞ってから半年ほどで、資金の回収に動くと聞く。ただ、不動産市況の低迷で、担保物件を処理しようにも買い手がなかなか見つからず、裁判所の競売を利用するケースが増えているようだ。これは民間金融機関でも同じような感じだ」（大手銀行の融資担当者）

　その競売は、ローンの借り手にとってデメリットも多い。

　「競売では相場の価格よりも２～３割ほど安い価格で売却することになり、裁判所を通さずに任意売却した場合より（ローン残高から売却価格を差し引いた）残債務が多くなる。残債務は借り手が自己破産でもしない限り、返済し続けることになる」（同）

　マイホームを失うわ、借金の返済は依然残るわでは、まさに踏んだり蹴ったりである。

　競売案件が急増した背景には、倒産やリストラで職を失った人が増えたほか、月給やボーナスが大幅ダウンしたことがある。

【売却価格が相場以下】

　競売物件の案内サイト「不動産競売格付けセンター９８１．ＪＰ」を監修する住宅評論家、藤山勇司氏はこう明かす。

　「不況で住宅を失う人が増え、競売物件は５月時点で前年同月の１．５倍くらいあるというのが実感だ。首都圏はそれほどでもないが、東北、北陸など地方によっては２倍近く増えているところもある」

　そんな状況で頭をもたげてきたのが、夏のボーナスの大幅ダウンでローン返済に行き詰まり、家を手放さざるを得なくなる人が激増する「６月危機」だ。

　日本経団連の途中集計によると、この夏のボーナスの組合員平均の妥結額（加重平均）は、昨年夏比１９．３９％減の７５万４００９円。途中集計では１９５９年の調査開始以来、最大の減少率となっている。

　第一生命経済研究所の主任エコノミスト、永濱利廣氏は「（夏冬の）ボーナスで住宅ローンを多めに返済するサラリーマンは多い。６月のボーナスの減少がきっかけで、物件を差し押さえられる人がある程度出てくる可能性はある」と指摘。

　さらに、「（０８年度の実質）ＧＤＰ（国内総生産）が前年度比３．５％も減り、今年度も３％減となりそうなことを考えると、給与水準はまだ下がる。一方で計画通りに住宅ローンを返済し続ける必要があるとすると、６月以降も断続的に（マイホームを失う人が）出てくるとみるのが普通」と解説する。

　住宅金融支援機構もローン破綻の急増を憂慮しており、「一時的に返済額を軽減するなどの特例措置を行っているため、（ローン返済に不安を抱えている人は）早めに相談をしてほしい」（広報グループ）と呼びかけている。

http://www.zakzak.co.jp/top/200906/t2009060432_all.html

住宅ローンを組む際は、基本的にボーナスはないものとして考え、あくまで繰り上げ返済の原資になるかな、程度で考慮すべきかと思います。住宅ローンの返済はあくまで家賃の代わりであって、ボーナスを見込んで家賃を払おうとは普通はしないと思います。

いずれにしろ、マイホームという意味での不動産価格はもうしばらく低迷しそうですね。

マイホーム購入を検討されている方にはかなりの買い時が来ているのかもしれません。住宅ローン減税もあることですし。

とは言っても、最初の話に戻りますが、割安かどうかは、自分できちんと考えて判断する必要があるかと思います。

マイホームとしてマンションを購入する場合や、投資用物件としてワンルーム（もちろんファミリータイプでも）などを購入する場合、建物一棟を所有するわけではなく、あくまでその一部を所有する区分所有になります。

ということで、以下の記事を見つけました。

要建て替えマンションが146万戸！
全国で実質“野ざらし”の深刻

　売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。

　東京カンテイの調査（2005年末）によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、早急な耐震補強や建て替えが求められている。

　ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると2008年10月時点でたったの129件。まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。

　「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」（マンション業界関係者）ほど、マンション建て替えには困難が伴う。というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの日常的な補修が前提。修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、その結果、建て替えには１戸あたり数千万円の追加負担がかかることになる。

　費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ負担は住民に回ってくる。

　それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとした改正区分所有法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、建て替え計画も円滑に進まない。特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされているのが現状なのである。

　こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が直接補助を行なうことにはいろいろと問題がある。また建て替えや改修を強制することもできない。あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」(マンション政策室・山崎房長室長）と考えているからだ。マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、対象はあくまでも共用施設に対してのみ。総事業費に換算するとうち10～20％程度にとどまるという。

　「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は言う。現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。

　もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを被災以前の状態に復旧させるための費用）は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。

　大地震はいつ起こるともわからない。このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう。

（「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木洋子）

http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/

ということで、所有者全体で合意できない限り、大きなアクションを起こすのは非常に難しいのではないかと思われます。

マイホームとして購入されている方々は、自分の資産ということで、管理に対する意識も比較的高いのではないかと思いますが、投資用物件となると、その意識は低下するのではないかと思われます。

実際、区分所有で持っている物件の管理組合の総会の出席状況を見ても（ちなみにぼくは未だに出席したことはないのですが）、ほとんど理事長＋１名、２名といった感じで、参加率は非常に低いようです。

上の記事では、特に投資用物件に限った話ではないと思いますが、その結果、上のようになってしまっているのが実際のところなのではないでしょうか。

マイホーム（居住用物件）としてのマンションを購入する場合も同じであって、「管理を買え」とよく言われるのは、まさにこの点だと思います。一戸建てであれば、すべて自分の意志で決めることができるわけですから、自由度が異なります。

今後、こういった建て替えが難しいと思われる物件が、どのような経路を辿っていくのか、非常に興味深いところです。

5月以降に適用される住宅ローンの金利がわずかながら上昇したようです。

みずほ銀など大手行、住宅ローン金利上げ

　みずほ銀行、三井住友銀行は30日、一定の期間で金利を固定するタイプの住宅ローン金利を引き上げると発表した。足元の長期金利の上昇を反映するためで、5月1日の新規融資分から適用する。すでに三菱東京ＵＦＪ銀行、りそな銀行も引き上げを発表している。
　10年物は4行とも0.15―0.2％引き上げ、3.90―3.95％とした。3年物は三菱東京ＵＦＪ銀、三井住友銀、りそな銀がそれぞれ0.05％引き上げて3.35％とした。みずほ銀は3.40％のまま据え置いた。(30日 22:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090501AT2C3000I30042009.html

今後、一方的に上昇し続けるとは思いませんが、下がるとしても低下余地は限定的なわけで、どちらかといえば今後数年のスパンで考えたときに現在は金利のボトムに近いのではないかと思います（まあしばらくは上がる気はしませんが）。

大手行の住宅ローン金利が上昇したからといって、ぼくが借りている不動産投資ローンの金利がすぐに上昇するわけではありませんが、金利はだいたい同じような動きをする可能性が高いので、変動金利で借りているぼくとしては繰り上げ返済を積極的に行っていきたいと思います。

マイホーム購入を検討されている方は、そろそろ本格的に動いた方がいいかもしれませんね。マンション価格ももう少しは下がるかもしれませんが、下がる物件はすでに下がっているでしょうし、下がりづらい物件はしばらく待っても、それほどは下がらないでしょうし。

待っている間に、金利が0.5%とか上昇してしまったら、価格下落分を一気に吹き飛ばすことになりかねません（4000万円を30年、2%で借りたら、金利負担は約1322万円ですが、2.5%で借りたら約1689万円と、約367万円もの違いがあります！）。

マンション価格が1割下がっても、金利が0.5%上がってしまったら、吹き飛んでしまうくらいです。

30年固定、2%台とかで借りられたら、その30年の間のどこかで金利が4%、5%の時代が来るかもしれません。そうなったら逆ザヤです。それこそ返済はできるだけ遅らせて、金利が4%とかの定期預金か何かで運用しつつ、ラクラク返済、なんてことになるかもしれません。

過去30年間、いろいろなことがありました。今後30年間も同様に、金利の水準が現在とは大きく変わってくる可能性も完全には否定できません。

将来何が起こるかを正確に予測することは不可能ですが、将来起き得る環境変化は常に考慮しながら行動していきたいものです。

最近、「マイホームは結局買うのか買わないのか」と聞かれることもあるのですが、現時点において買うという選択肢はかなりトーンダウンしている、というのが正直なところです。やはり迷っている間は買ってはいけない気がします。

ただ不動産の折込チラシにはできるだけ目を通すようにはしていますが。

さて、以前紹介した高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイントという本に書いてあったのですが、アウトフレーム工法という建築の手法があるのでご紹介しておきます。

これを知っていると知らないとでは、チラシの見方が変わると思います。

アウトフレーム工法というのは以下のようなものです（ヤフーのページより引用）。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%A2%A5%A6%A5%C8%A5%D5%A5%EC%A1%BC%A5%E0%B9%A9%CB%A1

ということで、柱や梁が室外に出ているかどうか、という話なのですが、柱が室内に出っ張っていると、家具を置きにくかったり、デッドスペースができてしまったり、ととにかく使い勝手が悪くなってしまう気がします。

ということで、いくつかサンプルを見つけてみました。

左上の洋室、下のLDKの部分に柱（黒い四角。以下、同様）がでっぱっていて、ちょっと使いづらそうな間取りです。

こちらの物件も、四隅に柱が出ていて、家具とか置きづらそうです。窓やバルコニーがあるとその前には高い棚は置けません。

次はよさそうな例です。

こちらは柱が室外に出ているため、各部屋はほぼきれいな四角形になっていて上の例と比べると明らかに使いやすそうです。

さらに進んでいるのがこちら。右上の部屋は若干柱が出てしまっていますが、ベランダ側の柱は完全に外側に出ています。このようになっていると、隣の部屋から覗き込まれる可能性はありません。つまり、プライバシーが確保されているわけです。

ぼくはマンションについての専門家ではないので、きちんとした説明はぜひ以下の本を参考にして頂きたいのですが、マイホームを買うにあたって、生活しやすい空間を確保するというのは非常に重要なことだと思います。

高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイント

ただ、どのような視点で住宅を評価するか、といったことを普通はあまり勉強する機会がない（または勉強しない）まま、買ってしまうこともあるかと思います。しかし、一生で最大の買い物であるならば、できるだけ後悔はしないようにしたいものです。

ある程度まで調べたら、エイヤッ！で買うしかないとは思いますが。

以前、ブランド立地マンション現地見学ツアーに参加してきましたが、今回はその第２弾ということで、50㎡以上かつ築年数25年以内の住宅ローン控除対象物件に絞ったツアーに参加してきました。

ツアー概要は以下の通りです。

「郊外型ブランド立地に住まう」現地見学ツアー（南青山オフィス出発）コース

９人乗りのエスティマで、居住用マンション仲介のスペシャリスト、井上由美子とアシスタント平山の２名が郊外型ブランド立地マンションで住宅ローン控除利用可能物件を中心にご案内します。
前回、都心ブランド立地マンション見学ツアーはお陰様で大好評でした。
都心の恵比寿や南平台（渋谷）、芝浦や日本橋まで回りました。ハードスケジュールでしたが、たくさんの物件を見ることで選ぶ目も養われたのではないでしょうか。ものすごく珍しい内装の物件も見学できました。

特にエントリーされたお客様から好評だったのが「プロの目線～私はこう思う」というお話。マンションを１件見る度に、ツアーコンサルタントの藤原と、私井上由美子が「私が思う良い点・悪い点」のお話をした事です。お話ごとに参加されたお客様からは「なるほど・・・そういう所のチェックも必要なんだ！」との声を頂きました。前回ご参加されたお客様がその体験談をブログにして下さいました！

yokokenさんのブログ◆ある投資家の日々◆

そんな中、お客様の中からいくつかご要望があり、なるほどこれは他のお客様
にとってもかなり有益な事だと思い、急きょ新ツアーを企画いたしました。
題して・・・
★郊外ブランド立地特集★
「厳選！今話題の住宅ローン控除も使えるとっておき物件見学ツアー！」

前回の「超都心ブランド立地」ツアーは、場所はどれも一等地なのですが、お部屋の平米数だとか、築年数だとかが、住宅ローン控除の対象外なので、今話題の住宅ローン控除を使う事は出来ないものがほとんどです。
今回は都心を少し離れて、と言っても東京２３区内、もしくはそれに隣接する「郊外ブランド立地」を厳選してご紹介いたします。今話題の住宅ローン控除が使える物件も取り揃える予定です。景気対策で戦後最大規模といわれる住宅ローン控除がはじまります。

中古住宅で利用できる条件は、
（１）築年数２５年以内
（２）登記簿面積５０ｍ２以上

これらを満たせば今後１０年間で最大５００万円まで税額控除が使えます。特に今回の目玉は住民税まで還付される点です。只今仕入れ強化中です。
前回逃してしまった人も、今回はじめての人も、お気軽にご参加下さい。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html#mini_c

今回は全部で6件の物件を見てきました。恵比寿、三軒茶屋、等々力、神楽坂、駒込、中野といった立地でした。

いずれも50㎡台後半から70㎡程度までの広さで、価格は3000万円前半から5000万円程度、築年数は平成１ケタから築2～3年程度の築浅物件までといった感じでした。

広さ的にはどれもそれほど変わらないのですが、1LDKで一部屋あたりを広めに取っている物件もあれば、3LDKで細切れにしている物件もあり、いろいろな物件を見ることで、空間の使い方を考える上でも勉強になりました。

和室の中途半端なところに思い切り柱が出っ張っていたり、梁がかなり出っ張っている物件などもあり、建て方って本当にいろいろなんだな、と思います。

今回は、前回ほど強烈な物件があったわけではないのですが、最後に見た物件が1階と地下1階のメゾネットタイプでちょっとかわっていました。

1階にある普通のベッドルームです。

ベッドルームの脇に扉があります。

扉の中には階段が、、、（写真は階段の下から撮影しています）

階下には洗面所やお風呂がありました。

階下（地下１階）には広めのベッドルームがあったのですが、ドライエリアと呼ばれる空間へつながっていました。

そこには１階へ登れるように取っ手がついていました。避難用でしょうか。逆にどろぼうさんが入ってきやすいのでは？とも思ってしまいました。

これまででマイホーム用の物件もかなりの数を見てきたので、見るポイントなどもなんとなくわかってきて、かなり自分なりの判断基準を持てるようになってきたと思います。

あとは買うかどうか、というのが最大の問題です。

正直なところ、未だに悩んでいるところです、、、

ちなみに、最近、以下のような記事がありました。中古住宅を購入する前に、プロに物件の良しあしを調べてもらう傾向にあるようです。これって、やはり重要だと思います。後悔するのを防ぐためにも、こういったチェックはしてもらった方がよいと思います。

若い世代に「中古」住宅好評　“健康診断”の依頼増加

2009/03/20 17:50

若い世代を中心に、中古住宅への関心が高まっている。新築より価格が安いのが魅力で、探し方次第では質のいいお得な物件に巡り合えることへの期待がある。ただ、劣化状況や修繕費などに不安を抱く人は少なくない。より良い住まいを手に入れるため、建物調査の専門家に中古物件の“健康診断”を依頼するケースも増えている。（安田幸弘）

≪客観的立場でチェック≫

　東京都武蔵野市に妻と２人で住む男性会社員（３３）は、子供を持つことを考えて間取りの広い中古物件を探している。「中古にそれほど抵抗はない。マンションの場合は管理組合がしっかりしていれば古くても安心して住み続けられると思う」

　昨年１１月には、同市内の築３４年の中古マンションを見に行った。築年数が古いため、個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」（東京都中央区）に住宅診断を依頼。修繕状況や壁の造りなどをチェックしてもらった。「客観的な立場で物件を見てもらえたので助かりました」

　コンサルティング会社に建物調査を依頼すると、料金は内容にもよるが、中古の一戸建てなら約５万～約２０万円が目安。中古の調査依頼は増えているといい、さくら事務所では一昨年から昨年にかけ３倍近く増え、逆に新築への依頼は半分以下に減った。長嶋修社長は「新築住宅、中でも都心の新築マンションの価格が上がり過ぎた。一方で質のいい中古住宅が出回るようになり、『新しいものが一番いい』という風潮が薄れてきた」と話す。

　リクルート住宅総研主任研究員の島原万丈さんは「若い世代は古着を着こなすなど、古いものに対する趣向を持つ人が少なくない。『中古を買って自分で好きなように直したほうがお得』と考える堅実さもある」とみている。

≪外回りや構造に関心を≫

　実際に中古住宅を選ぶ際、何に気をつければいいのか。さくら事務所の長嶋社長は「部屋だけでなく、外回りも意識して見る」ことを勧める。

　マンションの場合、外観とともに廊下、階段なども見て、ひび割れがないか、整理整頓が行き届いているかなどを確認する。「マンションは共同住宅。みんなで財産を管理しているので、愛着みたいなものが形になって表れる」ためだ。戸建ても同様に、「庭の植栽や玄関が乱雑だったり、深いひび割れがあったりするのは、虫歯を放置しているようなもの」という。

　ただ、見た目が悪いだけで選択肢から外すのは早計だ。木材が腐っていないなど構造上の問題がなければ、「お買い得」の可能性がある。

　業者が改修済みの物件は希望者が多いうえに割高だが、「ノーメークで見た目がぼろぼろだと競争率は高くない。構造がしっかりしている物件を見つけて、内外装を自分できれいにすれば割安。『お宝物件』に生まれ変わる」と長嶋さんはアドバイスしている。

　■欧米に比べ低い中古の割合

　国内の住宅市場は、昭和４１年施行の住宅建設計画法にのっとって、「量の供給に重点を置いてきた」（国土交通省住宅政策課）。そのため、新築が次々に建てられて、世帯数に対して住宅数が過剰気味となり、その揺り戻しから今度は「今ある住まいを大切にしていこう」という流れが出てきている。住宅総取引数に占める中古の割合は欧米に比べ極めて低く、平成１５年が約１３％。国は、この割合を２７年に２３％に上げることを目標にしている。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/natnews/topics/233699/

また物件見学に行ってきました。今回は以下の見学ツアーに参加してきました。

超都心ブランド立地ＭＳ見学ツアー

実際に見学したのは、渋谷、代々木、水天宮前、田町、秋葉原、参宮橋などといった駅から徒歩4～10分程度とかなり立地のよいマンションばかりでした。基本的には昭和50年代に建てられた物件が多く、多くはリノベーションされた物件で、内装はほぼ新築同様といったものが多かったです。

見学した物件は35㎡～45㎡くらいのものが多く、ぼくが購入を検討している条件からははずれていましたが、「具体的に買いたい」というよりも、「いろいろな物件を見て勉強できればなぁ」といった目的でしたので、そういう意味ではとても勉強になるツアーでした。

全部で７つほど物件を見学したのですが、1件ずつ見学した後に、物件のよい点、悪い点を解説して頂いたので、いろいろな見方を勉強することができました。

ひとつ印象的だったのは、株式会社インテリックスというところがやっている、リノヴェックスマンションという、中古物件をリノベーションしたものです。

ちょっとしたリフォームではなく、リノベーションであれば一般的にそうなのかもしれませんが、部分的に新しくなっているわけではなく、部屋全体を一度スケルトン状態にして、そこから作り直しているそうで、本当に新築同様という仕上がりでした。特に、お風呂、トイレ、キッチンといった水周りが新品なのは、新生活を始めるにあたってとても気持ちのよいものだと思いました。

浴室乾燥機や追い炊き機能がついている物件もあり、昭和50年代に建築された物件であっても、設備的にここまで変えられるのであれば、かなりよいと思いました。

そして、見学した物件の中で、一つだけ、「一生に一度めぐり合うかどうか」というほど、一風変わった物件がありましたので、ご紹介しておきます。

いきなりの印象ですが、見慣れている居住用の物件とはかなり違います。

寝室？です。

左手に見えるのがキッチン、中央ガラス扉の奥に、お風呂、トイレ、洗面台があります。

お風呂とトイレが見えます。

一つ前の写真で十分予想はついたかもしれませんが、お風呂のところはガラス張りになっていて、その前にちょうど窓があるので、外の景色が直接目に飛び込んできます。

これもリノベーション物件の一つなのだと思います。新しいカタチですね。

不動産購入で大切なことの一つは、やはり物件をいろいろ見て、目を養っておくことだとあらためて感じた一日でした。

「不動産の達人が教える　失敗できない時代の住宅選び」というコラムでさくら事務所取締役会長　長嶋 修さんが「マンション　買うか、買わないか」というタイトルの記事を書かれていました。ご興味のある方は以下のリンクにアクセスして読んで頂ければよいと思いますが、4ページ目に「購入前に「自分はどのように生きるか」見定めよ」という内容が書かれていましたので、少し長いですが引用させて頂きます。

第102回　マンション　買うか、買わないか

購入前に「自分はどのように生きるか」見定めよ

　ここで、結論を申し上げる。マンションを買っても買わなくても、あなたやあなたのご家族は幸福になれる。いずれを選択するにしても、大切なのはそこに「自身の深い納得」があるかどうか。「自身の深い納得」のうえでの決断が、結果的に「買う」であっても、「買わない」であっても、それはまったく問題がなく、そのこと自体に良い、悪いなどない。

「友人や同僚とか、周りが皆マイホームを買っているから、そろそろ自分も」といった相対的な価値観の中から「自身の深い納得」を見出すことなど、決してできない。また、先行き不透明な年金や収入、やがて確実に訪れるであろう増税や社会保障負担額のアップといったことに対する社会的な将来不安や、「年をとったら住宅を借りられなくなるのでは」などの「不安を解消するため」の行動は、やはり「納得」や「幸福」とは結びつきにくい。

　まずは、あなた自身のライフスタイルやライフサイクル、人生における夢や要望を、きちんと整理してみよう。わたしたちは日常生活の中で、意外と長期的な視野には立っていないもの。どうしても日々の生活に忙殺され埋没しがちで、ロングスパンでの構想や視野をなかなか持つことができない。ところがマンションを購入する際には、30年や35年といった非常に長期の住宅ローンを組むことになる。また一度所有したマンションは、そう簡単に手放すことができない。不測の事態が起きたときには、ほとんどのケースで大きな売却損が出たり、頭金として拠出した大切なお金を代償として支払ったりすることになる。

　マンション購入の可否を決断する際は、「自分自身の“人生哲学”がどれだけ磨かれているか」ということが問われる。“人生哲学”とは、「自分はどのように考え、どのように生きるのか」ということ。“人生哲学”という軸が自身の中心にしっかり定まったうえで初めて、納得のいく決断ができる。そのうえで、今買うか、買わないかといった決断をすることが大切だ。

　自身の哲学を磨きながら、同時並行的に新築マンションのモデルルームや販売センターを回ることはまったく構わないと思う。ただし、哲学という軸が定まらないその段階で、購入を決定してしまうことは、先述の理由から決してお勧めはできない。マイホーム購入というのは、自身と向き合う絶好の機会だ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/102/index.html

結局は、今後どのように生きていきたいか、どのような生活を送っていきたいか、そういったことを慎重に考えた上で、買うか、買わないか、を判断する必要があるのだと思います。

自分で十分に納得できたならいいと思いますが、そうでない限り、賃貸生活を送りながらゆっくり考えていけばいいのかもしれません。

最近、よく、「結局家を買うのか？どうすんだ？」と聞かれることがあるのですが、今のところぼくの結論はまだ出ていません。そんな簡単には決められそうにありません、というのが正直なところです。

2週間ほど前に実際に物件を見てきましたが、また別の物件を見てきました。

今回は同じ不動産屋さんから、条件に該当する物件が出ました、という連絡を頂いたので、「では見に行きます」という話だったのですが、その物件は出てから1週間で売れてしまったそうです。確かに近隣の相場からすると割安かなぁ、とは思ったのですが、それでも1週間でなくなってしまうとは。市場のイメージが少しずつわかってきた気がします。これだ！と思ったら、買いに行かないと買えないんでしょうね。不動産はすべての物件がオンリーワンですから。

で、今回は5部屋ほど見ました（すべて中古物件です）。どれも同じくらいの広さではあるのですが、部屋の作りかが様々で、比較してみると違いがよくわかりました。1LDK～3LDKまで広さは同程度でしたが印象はまったく違いました。

1つだけタワー型のマンションも見たのですがやはり眺望はダントツでした。

それから水まわりの設備もいろいろ違っていて、不動産屋さん曰く、リフォームする際には水まわりが最もお金がかかるので重要です、とのことでした。お風呂の大きさをひとまわり大きくしたい、なんて言い出したら結構な金額がかかるんだと思います。

こうやっていろいろ物件を実際に見てみると、やはり住みたいマンション、いまいちだなぁと感じるマンション、というのが明確になってきます。個人的には今のところ２つくらいに絞れてきています。まだ見たことがないマンションもあるので、わかりませんが、ターゲットが絞れたら、後は物件が出るのを待つのみです。

ちなみに、やはり価格的には、分譲物件が賃貸として出た場合に、借りて住むのが割安なのではないか、と強く思うようになっています。問題は定期借家になっていることが多い点でしょう。これさえなければ、賃貸で住むのがいいと思います。

いずれにしろ難しい選択であることには違いないと思いますが。

（まだ買うかどうかは決めていないのですが）もし、マイホームを買うとしたらこのあたりかな、という地域の、地元の不動産屋さんを訪問してみました。地元地域の物件については、やはり地元の不動産屋さんが一番です。

今までインターネットでは物件検索はやっていましたが、地元の不動産屋さんは情報の質が一歩も二歩も上を行っていました。

人気物件、過去の売買実績（あのマンションのこれくらいの部屋はいつ、いくらくらいで売買があった）や、売買の特徴、頻度（流動性）、相場、賃貸市場などいろいろ伺うことができました。

人気の物件はやはり集中しているらしく、ウェイティングされている方もけっこういらっしゃることがわかりました。中古物件でも、人気があるところはかなりのようです。あのマンションと指定した瞬間に、売り手は限られてしまいますから、価格交渉もやさしくはなさそうです。

驚きだったのは、同じ物件内で住み替えされている方がけっこういるらしいことです。小さめの部屋から大きめの部屋へ引っ越したり、下のフロアから上のフロアに引っ越したり、同じマンション内で買い替えって、けっこうするもんなんですね。また、息子夫婦が住んでいるから、同じマンションに住みたい、ということでご両親が購入されたりする例もあるようです。

また、同じ地域に新築マンションができると、けっこう住み替えられる方も多いそうで、こちらも意外でした。みんなそんなに引越しするんだ、みたいな。

それから価格についても、「今は少し落ち着いてはきましたが、それでもまだかなり高いです。もう少し待てば下がると思います」などと、けっこう買い手の立場に立った（？）アドバイスも頂けました。

一方、分譲物件の賃貸市場についても聞いたところ、それなりに件数は多いようでした。やはり定期借家の物件が多いので、契約終了リスクはありますが、やはり売買市場に比べると賃料は割安のような気がしました。

一通りお話を伺った後、同一マンションで2部屋を実際に内見しました。概観に古さは感じられないのですが、中の設備はやはり1世代分古いだけあって、ちょっと古いのかな、という気はしました。

新築マンションを購入した友人宅などにお邪魔して何件か見ているので、そちらと比べてしまうとやはり、中古感は否めません。今まで築10年くらいの価格がこなれて来た物件がよいのでは、と思っていたのですが、それだと中途半端なのかなぁ、と思い始めました。つまり、どうせならもっと古いものを買って入居前にリフォームしてしまうか、プレミアムを払っても新築物件を買ってしまう、とか。やはり投資物件とは選択基準が大きく異なるんですね。新築で買いたい人の気持ちが少しわかってきた気がします。

それから、食器洗浄機や、オーブンなど、中古物件の場合、付いているかどうかは、新築時の入居者の方がオプションで選ばれているかどうかによってしまい、しかも後からは必ずしも付けられるかどうかわからない、とのことでした。古くなってしまって、うまく合うものがない場合は、システムキッチンごと入れ替えるしかない、とか。これはちょっとネガティブです。

悩ましいですね。

まあ、しばらくは賃貸継続になりそうな気がします、、、

やはり実際に足を運んでみると得られるものが多いです。

昨年末くらいから、マイホームを買うべきか？というテーマを調べ始めましたが、ここで今まで調べてきたことを簡単にまとめておきたいと思います。

今まで調べた範囲では、マイホームを買うときの手順は次のようになるかと思います。

まず家を買おうと思ったら、今後の人生におけるイベントを確認します。少なくとも、10年、20年単位で、結婚、出産、転勤、車の買い替え、子供の進学、などなど、それなりに大きな出費が伴ったり、家族構成が変わりうるイベントを確認します。

その上で、マイホームを買うべきか、それとも賃貸でのままいくのか、両方の選択肢のメリット、デメリットをよく考慮した上で決定します。以前は分譲住宅と賃貸住宅で設備やサービスの質にかなり差がありましたが、最近ではその差は少しずつ小さくなってきているようです。

家を買いたくなったら

一生賃貸!

リフォームを自由に行えたり、自分の家であるという満足感は所有しなければできないことですが、一方で転勤になった場合に、人に貸すか、売却せざるを得ないでしょうし、また家族構成が変化して広さが適切でなくなった場合にどうするか、という意味では賃貸の方が自由度が高く気楽だと思われます。

ちなみに、マイホームの所有と賃貸のどちらが得か？というシミュレーションはよくあり、計算の前提条件の置き方によっても変わりますが、明確にどちらが得ということは一概には言えないと思われます。

マイホームを買うべきか？ － まずはシンプルなソロバンから

また最近話題の住宅ローン減税は、最大500万円という数字が一人歩きしていますが、実際に500万円の控除が受けられるケースはあまりないようで、自分に適用した場合にどうなるかはきちんと考えておく必要がありそうです。

マイホームを買うべきか？ － 住宅ローン減税はどれほど得なのか

それでも、マイホームを買うんだ、という意志決定をした場合、次はマンションか、一戸建てか、などの建物を選択する必要があります。断熱性が高く、セキュリティも高いマンションか、隣近所の音を気にする必要がなく、自分の好きなように建てられる一戸建てか、を検討する必要があります。

ローン以前の住宅購入の常識

マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい

安くて納得のいく家を建てたい

これは好き嫌いの要素が強い気もしますが。

ここまで来たら、後は予算、そして住む場所です。まず予算ですが、余程のお金持ちでない限りは、住宅ローンを組んで購入することになると思われます。その時の頭金として使える貯蓄額にもよるかと思いますが、銀行側は年収の35%程度が年間返済額になる程度の資金は貸してくれるようです。ただし、貸してくれるからといって無理にいっぱいいっぱいのローンを組む必要はもちろんありません。

住宅ローンはこうして借りなさい 【新版】

住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?

予算が決まったら、具体的にどこに買うか、という話になるかと思います。職住近接という視点も大事になってくるかもしれませんし、資産価値として下がりにくい場所という視点も重要になってくるかもしれません。その人の考え方次第かと思います。

お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵

東京のどこに住むのが幸せか

東京 土地のグランプリ

そして、ここまで来たら、実際に住みたい地域に足を運んでみたり、中古であれば建物を見てみたりするのがよいかと思います。

例えばマンションの場合ですが、デベロッパーだったり、同じデベロッパーでも担当者によって、建物のクオリティはいろいろあるようです。そのような違いを見るためには、建物についての知識が必要です。

買っていい一流マンションダメな三流マンション

ただ、素人がちょっと勉強した程度では普通はその違いはわからないケースが多いのではないかと思います。そこで、次のような専門家のサービスを利用しておくのがよいのではないかと思います。

現地・モデルルーム同行サービス

不動産調査・購入代行事業

中古マンションインスペクション

アメリカに住む友人が家を買ったというので、夏休みを利用して滞在させてもらいました。購入前は、数多くの物件の下見や住宅ローン選びでとても忙しかったといいます。

なかでも印象的だったのは、夫婦だけで決めずに家族はもちろんのこと友人にも相談し、より多くの意見と情報をもとに最終決定をしたという話。

彼らは「自分たちだけでは知らないことが多いし、気に入った物件ならなおさら冷静になることが難しい。だから複数の人の意見を聞くことは当たり前だ」と言います。

さて、日本でマイホームを購入する人の場合はどうでしょうか。残念ながら、モデルルームを訪れて販売業者にすすめられるままの資金計画を利用する人が大半です。

つまり、売り手の情報のみで決断しているということ。住宅の売り手となる販売業者も、ローンの売り手となる金融機関も商売ですから、「利用者のメリット」と「今買わないと損」を強調します。デメリットやリスクは教えてくれません。でも、数千万円にもなる借金をするわけですから売り手から得る情報だけで、しかも短時間に決めてしまってはいけないのです。　（住宅ローンはこうして借りなさい 【新版】 P.4）

とあるように、売り手の情報のみでは決断しないように、すでに購入された方に経験談を聞いてみるとか、第三者的な立場からアドバイスしてくれるコンサルティングサービスを利用する、そして本やインターネットで情報収集するなど、自分を守り、できるだけ後悔しないようにするためには、それなりの努力が重要になってくるのではないかと思います。

一生に一度の、何千万円という買い物ですから、洋服1着買うのとはわけが違います。

とりあえず今までのまとめでした。

東京都都市整備局のページで、「不動産取引の手引き」なるものを見つけました。

「不動産取引の手引き」の概要

監修　東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課
編集発行　（財）不動産適正取引推進機構

はじめに

一般の方が、不動産の取引をすることは一生に何度もあることではありません。マイホーム購入についての知識や経験も少ないのが普通です。そこで、つい業者まかせになってしまい、後になってから「こんなはずではなかった」、「悪質業者にだまされた」といって後悔する例が跡をたちません。わからないなら、わかる努力をしましょう。それによって安全な取引に近づくことができます。
この小冊子は、これからマイホームを購入する方のために、最低限知っておいていただきたい知識を集めたガイドブックです。よく読んで、 くれぐれも失敗のないよう心がけましょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490mokuji.htm

かなり一般的な内容にとどまっている気はしますが、マイホームを購入しようと考えている方は、一度目を通しておくとよいかもしれませんね。

わからないなら、わかる努力をしましょう。それによって安全な取引に近づくことができます。

ここ、すごく重要だと思います。

わからないならわからないで、本を読むなり、専門家に聞くなり、インターネットで調べるなり、それなりの努力はしないと、リスクが高い取引になってしまう可能性があると思います。リスクを下げるためには、やはり人任せではなく、自分で考えて行動する必要があるのではないかと思います。

今回の税制改正で、一つの目玉と言われているのが過去最大規模の住宅ローン減税だと思いますが、これは実際のところ、どの程度メリットがあるのでしょうか。

現実的な条件をあてはめてちょっと考えてみたいと思います。

平成21 年度税制改正の大綱

認定長期優良住宅を取得する可能性は低いと思われますので、一般的な住宅の場合で考えてみることにします。この場合、10年間で最大500万円の減税になるという話ですが、、、実際500万円も享受できるのでしょうか。

まずは対象となる物件の条件から。現行の住宅ローン減税制度の概要については以下のページに記載されています。

住宅ローン減税制度の概要

これによると、中古住宅の場合、床面積50㎡以上かつ築20年以内の物件が対象になるようですね。ぼくの場合、買うとしたら中古を考えているのでこの築20年という条件は重要です。2009年以降の住宅ローン減税の対象物件もおそらく同じ条件でしょう。

そして、住宅ローン減税の仕組みについて。まずは前回同様、専門家の方が書いた記事を参考にさせて頂きます。「住宅ローン減税とは」に始まり、2009年以降に適用される制度について説明しているページを見つけました（AllAboutさん、いつも参考にさせて頂いています）。

2009年からの住宅ローン減税

最高控除額500万円ということが、大々的に報道されていましたが、最高控除額を受けるためには、10年間を通して年末残高が5,000万円以上なくてはなりません。上記の表を見てもわかるように、4,000万円の借入れでも、10年間で受けられる控除額の合計は360万円程度。3,000万円の場合には、270万円程度です。10年後も残高が5,000万円以上あるのは、約6,200万円の借入れをした場合です（金利3％、35年返済の場合）。

制度全体はリンク先をご覧頂くとして、まさにここがポイントだと思います。最高控除額500万円を享受しようと思ったら、10年後にローン残高が5000万円なければなりません。

金利3%、35年返済の場合で約6200万円になるようです（もう少し正確には6160万円くらいだと思います）。6200万円の借り入れって、結構な額だと思います。これだけの借り入れをしてマイホームを購入する人って、一体どのくらいいるのでしょうか。

ここでは、金利をいろいろ変えて計算してみたいと思います。

より実践的な例として、中央三井の住宅ローンから数字を取って計算してみたいと思います。

ここでの基本的な作戦は、当初10年間は繰り上げ返済を行わず、固定金利で借り入れ、10年後ローン控除がなくなったと同時にできるだけ繰り上げ返済してしまおう、と考えることにします。ちなみに、ローンの期間は35年としておきます。

ということで、10年固定金利で考えます。

まず全期間一律優遇プランの場合を考えてみます。

全期間一律優遇プランの場合

10年固定金利は2.40%です。

この場合、約6300万円借り入れると、毎月の返済額は22万1860円となり、10年後のローン残高がほぼ5000万円となります。この間に支払った金利分は約1364万円です。

では、次に当初期間優遇プランの場合を考えてみます。

当初期間優遇プランの場合

この場合、10年固定金利は2.15%です。

この場合は、約6360万円借り入れると、毎月の返済額は21万5612円となり、10年後のローン残高がほぼ5000万円となります。この間に支払った金利分は約1228万円です。

10年後に金利がどうなってるかわかりませんが、かなり上昇していたら、かなり嫌ですね。ローン残高が5000万円もあるわけですし。

ということで、最後に固定金利型でも計算してみます。

全期間固定金利の場合

35年の固定金利型では、2.87%となっています。

この場合は、約6190万円借り入れると、毎月の返済額は23万3754円となり、10年後のローン残高がほぼ5000万円となります。10年間に支払った金利分は約1615万円です。

当初期間優遇プランと比較すると、当初10年分の金利で400万円近く多く払うことになるようです。かなりの金額ですね、、、

全期間の金利リスクをヘッジできるわけですが、そのヘッジコストとしてはけっこうな額だと思います。

ただし、35年という長期にわたってローンを組むわけですから、その間に金利がかなり高い水準になるようなことがあれば、むしろ利益が発生することになります。

以前、繰り上げ返済についてちょこっと書きましたが、35年のうちのどこかで、もし金利が5%とかになったら（ここでの金利は調達側ではなく、運用側です）、その金利で手元資金を運用しつつ、住宅ローンの方は2.87%で借り続けておけばよいわけです（金利が上がると、不動産価格は下落することが予想されますが、、、）。

今後、金利が上がるか下がるか、ハッキリいって誰にもわからないと思います。今後1～2年で急激に上昇することは考えにくいと思いますが、10年後、20年後にどうなっているかはわかりません。ただ、今の水準から動くとして、金利の下がる余地はあまりなく、一方で上がる余地はそれなりにあるという点が重要なのではないかと思います。

話がそれてしまいましたが、減税制度自体でフルに恩恵を受けるのはやさしくなさそうですね。今回は触れませんでしたが、その人の所得税＋住民税の合計が実質的な上限になってしまうわけですし。

ちなみに、いわゆる住宅ローン減税ではありませんが、登録免許税の軽減措置が延長されたことも見逃せません。

６　住宅用家屋の所有権の保存登記若しくは移転登記又は住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を２年延長する

こちらも重要だと思います。

不動産取得税の軽減措置は延長されなかったということなのでしょうか。こちらも延長されて欲しかったのですが。

先日

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法 - ある投資家の日々

ということで、最近、自宅を買うという選択肢もあるかもしれない、と本気で考え始めているところです。

と書きましたが、家を買うべきかどうか、まじめに考えていこうと思います。

生きている限りは毎日どこかに寝泊りする必要がありますので、ある意味、今後の人生を考えながら決めていく必要があるかと思います。

ハード的な面、ソフト的な面、等いろいろな見方があるかと思いますが、まずは自分の得意分野である、エコノミー的な観点から始めたいと思います。

と言っても、ぼくはマイホーム購入について専門家ではありませんので、まずは第一歩として専門家の方のシミュレーションを出発点としたいと思います。

ローンに縛られない生き方がカッコイイ!?　賃貸vs持ち家の生涯収支

AllAboutの記事からそのまま引用させて頂きました。

実際には家賃やローン金利が変動したり、管理費や固定資産税などが物件により大きく異なったりするので誤差はありますが、35年間の負担では大差ないということもできるでしょう。

ざっくりベースでは、大差ない、と見えます。

しかし、家を買うべきかどうか、といったシミュレーションは本当に複雑で、前提の置き方によっていくらでも結果が変わりうるものだと思います。

例えば、この例ですと家賃は16万円で、購入価格が4000万円（諸費用込みだと4200万円）を前提としています。不動産投資的に考えてみると、年間の家賃収入は表面で、

16万円×12＝192万円

となりますから、表面利回り（実質利回りではありません！）は、

192万円 / 4000万円 = 4.80%

となります。

この物件が新築か、中古かはわかりませんが、もし築10年くらいで3200万円とかでこの物件を購入することができたら、

192万円 / 3200万円 = 6.00%

と利回りは上昇します（あくまで賃料は同じであると仮定します）。売主さんがどうしても現金化したいなどのニーズがあった場合、2割引くらいで買えるチャンスがあるかもしれませんので、そんなに非現実的な仮定とも言えないかと思います。

一方、同じ物件を新築で5000万円で購入してしまった場合は、逆の結果となり家を買うことが不利になります（ここでは、リフォームの可能性、管理組合などなど、数字には出てこない差異は無視しています）。

そもそも借り入れ金額が変わってきますので、トータルでの金利負担も変わってくるので、購入時の価格以上にその差は大きなものとなるでしょう。

お年寄りに冷たい賃貸住宅！？

ただし、持ち家の場合は住宅ローンが終わると負担が急に軽くなりますが、賃貸ではずっと家賃を払い続けなければならないという違いがあります。若いうちからコツコツと老後資金を蓄えておけばいいかもしれませんが、国の年金財政が破綻しかねないといわれるなか、わずかな年金収入から家賃を払っていけるかどうか不安が残る人も多いでしょう。

記事では35年（住宅ローンの最長期間）の比較になっていますが、ここで触れられているように、それ以降を考えると差がハッキリと現れてくると思います。

賃貸の場合は家賃16万円＋共益費1万円を払い続けなければなりませんが、購入の場合は管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税で年間41万4000円、つまり月額3万4500円と負担はグッと軽くなります。

仮に平均寿命くらいまで生きるとして、

25歳で購入したら50～60年程度
35歳で購入したら40～50年程度
45歳で購入したら30～40年程度

住み続けることになります。もちろん、自分の子供の世代も住み続けるとか、言い出すことも可能ですが、シミュレーションがますます複雑になりそうなので、自分の人生だけを考えればよいでしょう。

とりあえず、今後の話は35歳で購入するという前提で話を進めたいと思います。

すると、ざっくり45年間住むことを前提に考えていくことになります。上のシミュレーションでは、35年間ですので、さらに＋10年分の収支も考慮に入れなければなりません。すると、持ち家の方が、毎月（16＋1）万円－3.45万円＝13.55万円だけ負担が低くなりますから、人生全体で見た場合、

13.55万円/月 × 12ヶ月/年 × 10年 = 1626万円

だけ安くなることになります。

例えば、築25年の物件を購入した場合、20年くらい住んだところで建て替えの話が出てきたりするのかもしれません（このあたりは、ハッキリ言って想像つきません）。そういったことを考えると、築10年以内程度の物件を買うのが、よいのかなぁ、と漠然と思います。

子供が生まれたり、夫婦二人にもどったり、とその都度住みかえていく、というシナリオもあるかと思いますが、まずは一生住むことを前提に考えていきたいと思います。