2-3 不動産投資の最近のブログ記事

リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!
内海 芳美

最近あまり本を読んでいなかったのですが、久しぶりに読みました。不動産投資の世界では有名な内海芳美さんが書かれたリノベーション投資についての本です。

けっこう不動産投資に関する本は読んできましたが、最近は不動産投資を始めるにあたっての入門書よりも、投資を始めてからの実際の運用について書かれた本に興味が移ってきています。

さて、リノベーションですがちょっと定義を調べてみました。以下、ALL ABOUTからの引用です。

リノベーション

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。

建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること。具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などを行う。

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w002445.htm

ということで、内海さんの基本方針は、土地代以下で建物付の物件を取得し、リノベーションをしてから、販売するか、賃貸に出すそうです。

この本は、リノベーションに関するノウハウ本が書かれているというより、内海さんが現在のリノベーション投資を始められるまでの経験が書かれています。最初は自宅を購入し、それに手を入れることから始められたそうです。

実際に手がけられた物件の写真が巻頭に掲載されていますが、どれもステキな物件に生まれ変わっています。こんな家なら住んでみたいと思われる方が多いかもしれません。

さて、本の中で内海さんが次のように言われていました。

なんでも器用に自分でやってしまう人は、逆に、そのことに時間を取られすぎて、肝心のことができなかったり、遅くなったりします。　P.25

それぞれ、専門家や適任の人に頼んだほうが多少コストはかかっても時間の節約になりますし、質も確保できます。 P.26

そして、

必ず成功する「自分チーム」のつくり方

という章もあります。

こういった考え方は大切だと思います。

いろいろな方のブログを読んでいると、中には会社員であるにもかかわらず、自ら手を動かして、賃貸管理、建物管理、修繕、改築など小さなことからそれなりに大きなことまで何でもご自分でやっている方がいらっしゃいます。

そういう風に何でも自分でやってしまおう、という考え方もあるかと思いますが、ぼくの考え方は内海さんと同じく、やはり「餅は餅屋」だと思っています。ぼくも不動産投資をやっていますが、やはり本業は会社員ですので、1週間のうちでほとんどの部分は会社で過ごしています。ということで、自分で手を動かすのは現実的ではありません。

長期的な観点からの修繕等であれば、週末を使って少しずつできるかもしれませんが、やはり緊急時の対応などはプロの不動産管理会社にお願いした方が提供できるサービスのクオリティが違ってくると思います。管理料をお支払いしても、管理会社にお願いした方がよいと考えています。

また、税金に関しても、費用はそれなりにかかりますが、相談できる税理士さんがいると、やはり安心感が違います。しばしば変更される税制をきちんとフォローするのは素人にはしんどいですし。

ちょっと話がそれてしまいましたが、古めの物件（古いものばかりとは限らないようですが）を購入し、バリューアップを図った上で、賃貸に出すというのはおもしろそうだなぁ、と思いました。

次あたり、挑戦してみるのも悪くないかもしれません。

でも、まだ早いかな、、、

ちなみに、内海さんが経営されている「ひだまり不動産」のページはこちらです。
http://hidamari.bz/

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)
加藤ひろゆき

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウに続き、加藤ひろゆきさんの本第2弾です。

新築の家に住み、三年ごとに新車を買い換え、おしゃれで高級な服を着ていたら、いつまで経っても、お金は貯まらない。 P.35

金持ち父さん貧乏父さんでいうところの、貧乏父さん的な生活かもしれません。

ケーキ屋を転進シテ、右隣にある「カトちゃん食堂」に入る。人柄のよさそうなマスターが、ひとりで新聞を読んでいた。工作活動の開始だ。
しょうゆラーメン大盛を、二つ頼む。
このマスターは、売りビルの歴史について、色々、詳しく教えてくれた。

（中略）

マスターにお礼をいい、店を後にした。ラーメン二杯で一四〇〇円だったが、二〇〇〇円置いてきた。マスターにはいたく、感謝された。こんなにステキな情報を教えてもらって、ワタクシもうれしい。 P.62

少し大げさかもしれませんが、これはまさにWin-Winの関係だと思います。加藤さんにとっては、投資を検討しているビルの歴史に関する貴重な情報を得られたわけですし、マスターにとってみれば、ちょっとした世間話で600円分の追加収入が得られたわけです。もちろん、普通に定価通り支払って出てくることもできたかもしれませんが、やはりなんらかのお礼をした方が気持ちよいと思います。

この本は、「全国の洗練された不動産投資家との対談CD<総集編>付」になっていて、こちらもそれなりに参考になるところもありました。

ただ、全体的な印象としては前著とかぶる内容も多く、目新しさという意味ではそれほどでもない気がしました。

住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?
池上 秀司

昨日、繰り上げ返済をした後に、本屋で見つけました。

「住宅ローン」とタイトルにはありますが、不動産投資におけるローンについてもそのまま適用できる内容が書かれていて、かなり参考になります。そして、負債側のみならず、資産側とのバランスを考慮された形で書かれています。つい先日も書きましたが、手元に100万円あった場合に、繰上返済するか、何らかの運用にまわすかを、同等の選択肢として検討するという発想が重要だと思います。

住宅ローンというのは数千万円もの借り入れですから、不安になるのは当然です。ただし、「みんながそうしているから」と、安易な「常識」に流れて、「トクしたつもりでソンしている」人のいかに多いことでしょうか。　P.4

（気の毒なのは、たまに出ていく手数料を惜しんで、毎月の利息を余計に払っていることに気づけない人です）

なかには「長期固定ローンで繰上返済手数料ゼロ」とアピールしているローンがありますが、直近で金利上昇すると予測して長期固定を選ぶのであれば繰り上げはしないほうがいいわけです。表面的な数字のおトク感にまどわされて、じつはソンしないように気をつけてください。　P.138

払う必要がないものを払ってしまっている人ってけっこういるのではないかと思います。近視眼的にならないように気をつけたいと思います。

本書は、従来の住宅ローンに関する書籍と違い、「これがおトク！」「こうしなさい」といった押し付けはしません。ただ、世間にはびこっている「常識」だけが「正解」ではないということを言いたいのです。　P.5

本当にその人に合った「トクする」方法は、その人自身でしか見つけられないのです。　P.6

言い切り型ではないところもいいですね。多くの視点を提供しながら、さまざまな選択肢を検討して自分に合った解を見つけてください、的な書き方がいいと思います。あらゆる読者に対して、画一的な解があるとは思えないですし。

金利上昇を予測して長期固定のローンを選ぶなら、繰上返済をするより、そのお金を運用したほうがいい。　P.26

基本的な考え方はこうなんですが、現時点においてどのような運用先があるかどうかは、悩ましいところかと思います。

このように計画はその時々で変化して当然ですから、借り入れ当初の総返済額での比較は実質的に意味を持ちません。じつはファイナンシャル・プランニングにおける「常識」には、借入当初の総返済額で損得を考える偏った考え方によって断定されていることが往々にしてあります。本来はさまざまな角度から検証するべきなのです。　P.31

やはり定期的に見直していくことが重要なんだと思います。前提条件が変われば、変更していく必要はあるでしょう。一方で、変更するために発生する費用もきちんと考慮に入れる必要があるでしょう。

利息は、金利のみならず借入残高にも比例します。つまり残高（＝元金）が減れば、利息も減るというわけです。

現状から考えれば、将来金利が上がるということは避けられませんが、将来であるならば、借入残高は減っています。それなのに、一般的には金利が上がるというマイナス面だけを取り上げて、一方では借入残高の減少を一切無視して考えています。これが多くの人が長期固定以外のローンを不安視する要因です。金利は上がったり下がったりしますが、借入残高は下がる一方だということを忘れないでください。　63

いつまでも同じ残高ではないところがポイントですね。10年後に金利が5%になっていたとしても、その時の残高は順調に返済しているのであれば今と比べて確実に少ないわけですから、影響はそれほど大きくないのかもしれません。

保険会社からたくさんの給付金を受け取るということは、すなわち医療費がたくさんかかるということです。人生にとっては、「保険会社からあまりお金をもらわない状態」のほうがいいはずです。基本的に、保険というのは「安心」を買うわけですから、何度も言うように損得で考えるべきではなく、特に医療保険というのはむしろ「損したほうがいい」のです。　P.177

医療保険についてはまさにその通りだと思います。何も病気をしなかった場合に一時金が出たり、貯蓄性を伴う商品もあるかと思いますが、保険はあくまで保険として割り切った方がよいと思います。病気をせずに保険金を受け取らない場合がもっとも幸せに違いないですし。保険と資産運用は切り離してしまった方が複雑にならなくてよいと思います。

住宅ローン（およびアパートローン）についての考え方をさまざまな視点から提供してくれるこの本は、ローンを検討中もしくは抱えている方にはかなりオススメです。一時点での判断ではなく、トーンの残存期間にわたって、どのように考えていくのがよいのか、という考え方を理解することができるかと思います。これで1300円（＋税）はかなり割安な投資になるのではないかと思います。

アパマン経営・節税テクニック これがすべてです!―サラリーマンから大地主さんまで
鹿谷 哲也

先日の「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために」に続き、公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが書かれている本第2弾です。

こちらも基本的には不動産投資に関連した税金の話が書かれています。考え方の基本としては、とにかく所得を分散すること。一人に所得を集中させるのではなく、家族名義にしたり、個人と法人でわけたり、と、所得を分散することによってかなりの節税効果が期待できるようです。

ただし、このような節税効果の恩恵を享受するには、それなりの規模でないとなかなか難しいようです。いわゆる事業的規模といわれる5棟10室を少し上まわるくらいでないとメリットはほとんどないのかもしれません。

今回も具体的な数値で計算例がたくさん掲載されていますので、読んでいて非常にイメージがわきやすく、理解しやすかったです。

不動産投資をされている方なら、一度は目を通しておいた方がよいかもしれません。

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで! 今すぐできる!あなたの土地住宅アパ・マンの儲け方
中村 一晴

以前紹介しました「「ダメマンション」を買ってはいけない」では、新築分譲マンションに焦点を合わせて書かれていましたが、こちらは不動産業者一般という視点で書かれています。

安く買うというのは、あくまでも「価値の高いものを、安く買う」ということなのです。価格が安いから、お買い得物件とか、いい物件ではないのです。　P.19

つい先日まで、5000万円で売りに出されていたマンションが、4200万円になりました。これは安いと思って購入することがあるかもしれません。これは安く買ったことになるのでしょうか？

（5000万円と比べて4200万円という意味では）相対的には安く買えたことにはなりますが、もしこのマンションが3500万円の価値しかないのであれば、絶対的には安く買えたことにはなりません。やはり高く買ってしまっていることになるでしょう。

こういう視点が大切なのだと思います。

いくら儲かるのか知るためには、「いくらで売れるのか、いくらで貸せるのか」を知ることです。
それを知るためにはデータが必要です。　P.22

これ以外にも加工されている不動産には特徴があります。建売、分譲マンション、分譲住宅などの新築物件です。このような物件はすべて不動産屋が安く仕入れ、加工して高く売っている物件です。だから儲けはすべて不動産屋が取っているのです。　P.76

極端な話、価格というのはどうでもいいのです。儲かるケースであれば売買、賃貸すればいいし、儲からないケースであればやめればいいだけのことです。　P.88

マイホームを購入する際に、割安とか、収益とかそういった発想を持っている方は少ないかもしれませんが、そういった発想を少しでも持っていると、その物件が安いのか、高いのかを判断しやすくなるのだと思います。もちろんそのためにはデータが必要ですが、同じ物件内の別の部屋と比較しても意味はありません。投資的な視点があった方がよいのだと思います。

ビジネスで売買する方たちとは違って、マイホームの場合はまた別の視点が重要になってくるのかもしれませんが、大きな買い物ですから価格のチェックだけはやるべきだと思います。

「専属専任のほうが、業者に責任が出るので一生懸命やりますよ」不動産屋は必ずそう言います。確かにそれもないとは言えません。でも、どちらかといえば、専属専任をすすめるのは物件を自分のものにするための営業トークです。　P.224

この言葉のウラにどのような意図が隠されているのか。こういった不動産屋さんのホンネの話がけっこう載っていて、とても参考になりました。

営業トークにはひっかからないようにしたいと思うものの、一方で、営業トークであることがわかっていても、長期的なWin-Winの関係を構築していくためには、たまにはその話に乗っていくことも必要かもしれません。もちろん、少なくとも何らかのバリューを提供してくれる場合ですが。

目の前の千円を惜しんで、その先の一万円をあきらめるか。

目の前の千円を払ってでも、その先の一万円を手に入れるか。

長期的な視点が重要だと思います。

サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!
加藤 隆

タイトルからして、なんとなく予想はついていたのですが、読んでみると実際その通りでした。

ここで言っている節税というのは、基本的に”赤字”の不動産投資を行うことで、給与所得との損益通算時に税金の還付を受けるという話です。

税金が戻ってくるということは、投資としては決して健全な投資対象とは思えなく（ここでは物件そのものというよりも、物件価格およびファイナンスなどを総合的に見たものです）、個人的には決してオススメできる手法だとは思っていません。

やはり、収益を上げて、費用を差し引いて、利益として残ったものから税金を納めていく、というものがまっとうなやり方だと思います。そのために、いろいろと投資分析を行っていくわけですし。

一方、この本は著者のいろいろな失敗談なども書かれており、それはそれで参考になる気もします。なんかいろいろと悪質な業者とお付き合いされているような気がしてなりません。きちんとした連絡をせずに家賃の振込み日を変更するとか、常識的にはあり得ない気がします。

このような投資手法はすべきではないという意味で、それを知るにはいい本かもしれません。

億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座
石橋 克好

先日、たまたま本屋さんで見つけました。不動産投資の理論的なことが書かれている本です。

「投資とは何か」から始まって、デューデリジェンス、市場調査、そしてさまざまな投資指標の計算方法、そして最後に事例研究となっています。

中でももっとも重点が置かれているのが投資指標の計算の部分です。

NPV
IRR
ROI
ROE
LTV
K%
DCR
BE%

などについてきちんと説明されています。こういった考え方を知らずに不動産投資を行ってしまったら、かなり危険だと思います。

投資不動産の見つけ方や、不動産会社の選定の仕方などの知識をつける前に、投資不動産の物件自体の持つ力や能力を検証する力、判断能力を身に付けなければ、絶対といっていいほど確実に不動産投資で成功する方法はありません。

今まで述べてきたように、データの裏付けによる投資の判定方法を知らなければ、たまたま満室だったので投資が成功したり、その逆に購入したときは満室だったのに、次から次へと入居者が退室し、なかなか埋まらないので賃料を下げたら収支がうまくいかず、こんなはずではなかったというケースもたくさんあります。これでは投資はギャンブルになってしまいます。　P.171

まさにその通りだと思います。何かイベント（退室、金利上昇など）が発生したとしても、事前に自分で計算してシミュレーションしておけば、たいていのことは想定の範囲内でしょうから慌てることはないでしょう（さすがに地震で建物が全壊とかになったら、慌てるとは思いますが）。

退去が出た場合にキャッシュフローに与える影響はどの程度か、また何室まで空室があってもキャッシュフローはプラスを維持できるか。

金利が上昇したらキャッシュフローはどの程度減少するか、逆にどこまで金利が上昇してもキャッシュフローはマイナスにならないか。

現在はたまたま市場家賃より少し高めで入居頂いているが、次に退去が発生して市場実勢で募集しなおした場合にどの程度収入が減少するか。

などなど、事前にシミュレーションしておくべきことはたくさんあります。

そして本書の最後の事例研究の部分はとても参考になります。区分所有、一棟ものなどの４つの事例を取り上げて、どのように考えて計算していくか、実践的なことが書かれています。

もちろんこんな計算をしなくたって、たまたま成功する方はいらっしゃるでしょう。でも、たまたまではなく、できるだけ確実に成功したいならば、事前にいろいろと算盤を弾いておくことが重要なのではないかと思います。

ちなみに、この本は理論的な面に特化した本ですので、実際の物件の見方、各種パラメータ（空室率、実勢賃料、管理費など）の推定方法などの詳細は書かれていません。ですので、他にもいろいろな本を読んでおく必要があるとは思いますが、こういった理論的な本も最低1冊以上は読んでおく必要があるかと思います。

不動産投資に興味がある方にはオススメの一冊です。

同様の本としては以下の2冊があるかと思います。

不動産投資の教科書―不動産投資をやるなら、これだけは知っておきなさい

200万円からはじめるマンション投資術

共通していることは、どれもCPM（Certified Property Manager、公認不動産管理士）ホルダーの方が書かれた本だ、ということでしょう。

さっき気づいたのですが、この本、週刊全国賃貸住宅新聞7月14日号でも紹介されていました。

タダで自宅を手に入れるスゴイ方法
日本ファイナンシャルアカデミー

今のところ、しばらく自宅を購入するつもりはないのですが、「タダ」ならいいなぁ、と思って読んでみました。

で、実際にどのように手に入れるかというと、

住宅ローン（１棟もの）型

この本のメインテーマ。ワンルーム多数＋ファミリータイプ１室のアパートを新築で建築。適した土地さえ見つかれば理論上いくらでも生産可能。自分で高利回りの物件を造り出すこともできる。

というふうにやるそうです。

一般的に投資用のアパートローンと住宅ローンを比べると、住宅ローンの方がかなり条件はよいわけですが、住宅ローンはあくまで自宅用の物件にしかローンがつきません。

ただし、住宅ローンの適用ルールを細かく見ていくと、住宅用の面積が半分以上を占めていれば適用可能だそうで、１棟ものを建てて自宅以外の残りの部分を賃貸に出せば、家賃収入が発生するので自分で支払うことなくローンを返済することが可能になる、という話です。

詳細や具体例は本に譲りますが、１階（もしくは２階）が自宅、２階（もしくは１階）がワンルーム３室などの形の住宅に住みたいというのであれば、この方法はなかなかよさそうですね。住宅ローンであれば、銀行の敷居も低そうだし。

この本、家を建てるにあたって最低限知っておくべき基礎知識なども載っており、個人的には意外と新しい発見がありました。

ロバートアレンという人の本は初めて読んでみたのですが、この本は「頭金なし」でいかに不動産投資を行っていくか、という観点で書かれています。

ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略
ロバート・G・アレン 金森重樹

「頭金なし」で行うためのアイデアがいろいろと書かれていますが、決して「ラクして」不動産投資を行う方法が書かれているわけではありません。

まずは頭金のあるなしにかかわらず、いかにして魅力的な不動産を見つけるか。著者は「投売り屋」という言葉で表現していますが、株式と違って不動産のオーナーは1物件につき通常一人。投売り屋にならざるを得ない事情のオーナーが必ずいるはずだから、そのような人を見つけることが重要である、と述べています。そして、出会ったときに迅速に判断できるように日頃から勉強、研究をして、不動産および対象となる特定の市場について熟知していることが重要である、と。

まず第一に、売りに出ている物件を研究して、地元の不動産市場をよく知っておく必要がある。（中略）これらのことをよく知っておけば、それだけ余裕を持って投資に当たれる。余裕を持って投資に当たれば、それだけ自信を持って投資チャンスを見極めることができる。（P.27）

投資を行う際には最終的には自らの判断で行うべきであり、仮にそれが誰かに紹介されたものであったとしても、最終的な責任は自分で取るべきだと思いますが、最終的な決断をするためには日頃からきちんと勉強しておくことが大切なんだと思います。

よく海外の人が書いた本だと税制や市場環境の違いによって、日本では同じことが実行できないのではないか、という不安がありますが、この本では監訳者の金森重樹氏による解説が付いているので、現在の日本でできること、できないことがはっきり書かれています。そういう点では親切な本だと思います。

ここ最近、巷には不動産投資に関する本があふれかえっていると思います（少なくとも昨年日本にいた時はそうでした）が、金融機関が著者となっている本はあまり多くない気がします。「三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部」が著者ということで、どんな書き方なんだろうと思って読んでみました。コチラにいると相変わらず中身を見ずに買わなければならないのがつらいところですが、きっちり書かれていそうだったのでよいかな、と。

不動産投資リスクの基礎知識―危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる
三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部 日経不動産マーケット情報

で、読んでみた印象ですが、個人が不動産投資をする場合に読むというよりは、金融機関などで不動産関連の業務（例えば証券化など）に携わろうとしている入門者向け、といった内容になっていると思います。

というのは、基本的にオフィスビル向けの話が多いです。個人で不動産投資（ここでは証券ではなく現物です）をする場合に、いきなりオフィスビル一棟とかに投資する方はかなり稀な例だと思います。そういった意味では、個人で不動産投資を考えている方にはもっと他に参考になる本がある気がします。

ただし、キッチリ書いてあるといえばキッチリ書いてあるので、そういった面では参考なることもあります。例えば、環境リスクのところでは、アスベスト、PCB、土壌汚染などについて法令と共にかなり詳しい説明があったり、関係者の権利義務や信用に関するリスクと対応策についても25ページも割いて説明されています。

もちろんプロからするとかなり基礎知識なのかもしれませんが、素人からすると幅広くそれなりの深さで網羅されているという気がします。

それから、

1 開発
2 取得
3 保有・運用
4 売却

という時間の流れのそれぞれに対して、

1 市場変動リスク
2 法的リスク
3 管理運営リスク
4 土地・建物の物理的リスク

という項目に分かれて書かれており、それが一覧できる表もついているので辞書的な使い方をするのには便利かもしれません。

不動産投資の話を中心に、著者の人生哲学が書かれているという感じの本でした。

著者が若い頃からどのような経験をどのように積んで来たのか、そして不動産とどのように付きあってきたのか、といった視点から、不動産投資の基礎知識、ライフプラン、投資指標などについて書かれています。不動産投資に関する知識の習得というよりは、読み物として、いろいろな話を知るという意味ではよいと思います。

やっぱり不動産投資が一番!―バブル崩壊後も成長を続けた不動産投資の秘密とは?
倉橋 隆行

この著者は、株式投資は売買であり投資ではない、と言っています。真っ当な株式投資と読み比べると面白いかもしれません。

普段から著者のブログは読んでいますが、書き方はかなりその雰囲気に近いです。

不動産投資を始めるなら、以前ご紹介した「200万円からはじめるマンション投資術」と並んで、ぜひオススメしたいのがこの本です。

不動産投資の教科書―不動産投資をやるなら、これだけは知っておきなさい
大村 政勲

タイトルにあるとおり、「教科書的」にきちんと書かれている本です。「200万円からはじめるマンション投資術」がかなり詳細まで具体的な数字を含めて書いているのとは対照的に、それほど"詳細に"に書かれているというわけではありませんが、基本的な考え方、抑えておくべきポイントなどがカバーされているという印象です。

「海外の不動産流通事情」や「不動産証券化の流れ」にも触れられている一方、不動産投資における投資指標やリスクに関する説明もあり、不動産投資の用語集なども巻末についているので持っていても損はないかもしれません。

いろいろな不動産投資に関する本を読んでいて感じるのですが、著者たちの実体験はいろいろな場合があり、それぞれのポリシーに基づいて書かれています。中には「それってたまたまうまくいったからいいものの、場合によってはものすごく大きな損失を出していた可能性もあるのでは？」と思われるようなケースもあります。

たまたまうまくいく方法を学ぶのではなく、まずは正攻法をきちんとおさえ、その上でいろいろなケースを勉強すべきだと思います。その意味で、本書は初期に読んでおくべき本だと思います。

アパート経営について一通り書いてあります。アパート投資の入門書という位置づけでしょうか。アパート投資を考える際には読んでおいたほうがよいかもしれません。

小さなお金をしっかり殖やすアパート経営術
鶴巻 聰

不動産投資（ここでは証券化商品ではなく、実物不動産）と言っても、マンション区分所有、アパート一棟、マンション一棟、商業ビル、などいろいろあります。それぞれで新築・中古、都心・地方都市、全額自己資金・ローンを借りてレバレッジ、など見方によっていろいろなパターンがあるわけですが、この本の基本スタンスとしては、銀行でお金を借りて、土地を購入、新築アパートを建築する、という流れになっています。

基本的な用語についての説明が一通り載っていて、さらに、避けるべき土地の形、賃料を大きくする間取りの取り方、など新築アパート経営の際のポイントが載っています。

一通りのことが大まかには書いてあるのですが、細かい、実務的なことについてはあまり書かれていないという印象です。「アパート投資の初めの一冊」といった感じでしょうか。

マイホーム購入を検討されている方には、かなりオススメです。ぜひ一度読まれたほうがいいと思います。すでに購入された方は読まなくてもいいかもしれません。

ちなみに、この本は「投資」のための本ではありませんが、ここではあえて「不動産投資」のカテゴリーに入れてあります。

マイホームは「貸せる物件」を買いなさい!―後悔しないマンション・一戸建ての選び方・買い方・考え方
山崎 隆

「マイホームの価値は「いくらで貸せるか」で決まる」

とあるように、DCF的な発想でマイホームの価値を見極めて、その価値とついている価格とを比較して買いましょう、といった内容の本です。投資的な視点を入れて検討している、とも言えるかもしれません。

マイホームって、若くてもけっこう思い切って買う方が多いように思います。でも、いつも思うのは「それってそんなに価値があるんでしたっけ？」ということです。もちろん「マイホーム」は、「投資物件」とは異なり、持っていることによるステータスとか、満足感とか、持っている本人にしかわからない価値があるので、「それ割高じゃないですか？」とは言いませんが、でも購入に踏み切る前に、不動産の価格としてどの程度が妥当なのか、それなりに検討した方がよいと思います。

パソコンとか、DVDレコーダーとか、家電の類はけっこうパンフレットをかき集めて、価格、性能の比較を熱心にするような方でも、家とか生命保険となると、セールスマンに言われるがままに契約してしまう方もいるのではないでしょうか。

理解した上で契約しているのであればいいのですが、わからないまま契約してしまっているのであれば、事前に時間をかけてもある程度はしっかりと理解しておくべきだと思います。

不動産の価格って、交渉次第でけっこう動いたりするものだと思います。例えば3000万円の中古マンションが、2800万円になったりすることもけっこうあると思います（200万円違えば、パソコン何台買えるでしょうか？）。新築の場合、価格交渉はかなり難しいかもしれません（新築の価格には、もちろん広告宣伝費、セールスマンの人件費、等々が含まれているわけです）。しかし、新築にこだわらなければけっこう交渉次第で変わる世界だと思います。

当初の提示価格はあくまで売り手のオファープライスなので、買い手としてのビッドプライスを提示して、そこから交渉していけばいいのだと思います。

ちなみに、会社のある先輩がマイホームを買おうと検討中、とのことだったので、この本をお貸しして読んで頂いたところ、「もう一度検討しなおしてみることにした」とおっしゃっていました。

この本をベースに、全面的に書き直した以下の本が出ているようです。こちらは読んだことないのですが、おそらく同じようなことが書かれているのでしょう。今から読むのであれば、こちらの方がいいかも知れません。

不動産でハッピーリッチになる方法
山崎 隆

著者のブログをもとにして、加筆修正した話が載っています。

不動産投資にまつわる100の話―元手500万円たった5年で年間家賃収入2400万円!
猪俣 淳

「元手500万円たった5年で年間家賃収入2400万円!」というのは著者の猪俣さんのことだと思いますが、猪俣さんご自身の投資についてというよりは、日々の業務の中での出来事を題材にしてご意見を書かれているというスタイルです。

地震のリスクヘッジなど、もう少し突っ込んで書いて欲しかった気がします。もっとも、より詳細はセミナーに参加すればわかるのかもしれませんが。

この本を読むと、不動産と一言で言っても、かなり広範な知識が必要であることがよくわかります。軽い読み物といった感じで読んでみるにはいいかもしれません。