2-3 不動産投資の最近のブログ記事

「不動産投資を始めてみたいのだけど、、、」と言われることがしばしばあります。で、そんな時は「とりあえず、本を50冊くらい読んでみた方がいいと思う」と言うことが多いのですが、では、どれを読んだらいいの？となるわけです。

ということで、とりあえずこのあたりを読んでみたらよいのでは、といったおすすめの本のリストを作ってみました。おすすめと言っても、ものすごく厳選したというほどでもないのですが、あまり分野が偏らないように、できるだけいろいろな視点から書かれた本を集めてみました。

ここにあるだけで41冊になりました。

何のために不動産投資を始めるのかを考えるために

金持ち父さん貧乏父さん
	ロバート キヨサキ シャロン・レクター(公認会計士) 白根 美保子 筑摩書房 2000-11-09 売り上げランキング : 116 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資の教科書的な本

世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ—自己資金ゼロから始める究極の資産形成術
	ドルフ・デ ルース Dolf de Roos 東洋経済新報社 2006-05 売り上げランキング : 69312 Amazonで詳しく見る by G-Tools

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術
	浦田 健 一般財団法人日本不動産コミュニティー 日本実業出版社 2009-07-30 売り上げランキング : 160227 Amazonで詳しく見る by G-Tools

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン成功投資術
	浦田 健 日本不動産コミュニティー 日本実業出版社 2009-07-30 売り上げランキング : 56798 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資 プロの流儀―気鋭のコンサルタント3名が市況・融資・物件を徹底検証!
	中元 崇 井上 隆司 山内 真也 倉橋 隆行 週刊住宅新聞社 2011-01 売り上げランキング : 92881 Amazonで詳しく見る by G-Tools

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略―時代や市況の変化を味方につける不動産投資の進め方
	猪俣 淳 住宅新報社 2010-09 売り上げランキング : 155083 Amazonで詳しく見る by G-Tools

年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門
	大谷 義武 幻冬舎 2009-07-27 売り上げランキング : 67267 Amazonで詳しく見る by G-Tools

空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式
	大谷 義武 太田 大作 幻冬舎 2010-06-01 売り上げランキング : 86143 Amazonで詳しく見る by G-Tools

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
	金森 重樹 ダイヤモンド社 2005-10-28 売り上げランキング : 11819 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資の教科書―不動産投資をやるなら、これだけは知っておきなさい (アスカビジネス)
	大村 政勲 定村 吉高 アスカエフプロダクツ 2004-10 売り上げランキング : 332308 Amazonで詳しく見る by G-Tools

億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座
	石橋 克好 住宅新報社 2008-07 売り上げランキング : 359532 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう
	沢 孝史 筑摩書房 2005-03-27 売り上げランキング : 18512 Amazonで詳しく見る by G-Tools

一棟ものの投資について書かれている本

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
	石原 博光 ソフトバンククリエイティブ 2010-03-01 売り上げランキング : 2494 Amazonで詳しく見る by G-Tools

頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法
	三宅耕二 今田信宏 ぱる出版 2009-10-30 売り上げランキング : 69228 Amazonで詳しく見る by G-Tools

区分所有について書かれている本

サラリーマン大家さんが本音で語る中古マンション投資の極意 (お宝不動産セミナーブック)
	芦沢 晃 筑摩書房 2007-04 売り上げランキング : 59664 Amazonで詳しく見る by G-Tools

200万円からはじめるマンション投資術
	藤澤 雅義 主婦の友社 2004-07-28 売り上げランキング : 305081 Amazonで詳しく見る by G-Tools

誰も教えてくれなかった中古ワンルームマンション投資の秘密
	大関 真悟 秀和システム 2011-04 売り上げランキング : 15902 Amazonで詳しく見る by G-Tools

資産家でなくてもOK　いきなりプラス収支の中古マンション投資術―東京の中古ワンルームをピンポイントで狙え！
	窪島 健悟 ダイヤモンド社 2011-01-15 売り上げランキング : 60269 Amazonで詳しく見る by G-Tools

入居者20人待ちのワンルーム経営
	巻口　成憲 かんき出版 2011-04-09 売り上げランキング : 32852 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資とは切っても切り離せない税金について書かれている本

アパマン経営・節税テクニック これがすべてです!―サラリーマンから大地主さんまで
	鹿谷 哲也 新評論 2004-07 売り上げランキング : 127743 Amazonで詳しく見る by G-Tools

大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法
	叶 温 ぱる出版 2010-06-15 売り上げランキング : 86798 Amazonで詳しく見る by G-Tools

サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!
	加藤 隆 東洋経済新報社 2008-06-27 売り上げランキング : 59267 Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資で成功（時には失敗？）されている方の体験談およびそれに基づいた本

サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)
	藤山 勇司 実業之日本社 2004-05-29 売り上げランキング : 245953 Amazonで詳しく見る by G-Tools

サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門 (実日ビジネス)
	藤山 勇司 実業之日本社 2003-07 売り上げランキング : 25759 Amazonで詳しく見る by G-Tools

学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家
	石渡浩 ぱる出版 2009-12-02 売り上げランキング : 21564 Amazonで詳しく見る by G-Tools

専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法
	鈴木 ゆり子 ダイヤモンド社 2007-08-31 売り上げランキング : 35343 Amazonで詳しく見る by G-Tools

専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法
	安藤 泉 日本実業出版社 2005-08-25 売り上げランキング : 46837 Amazonで詳しく見る by G-Tools

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業スル方法(CD付)
	加藤ひろゆき ぱる出版 2008-05-16 売り上げランキング : 23123 Amazonで詳しく見る by G-Tools

アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい〜競争せずに利回り20％を実現する「リニューアル投資法」〜
	中村一晴 ぱる出版 2011-04-20 売り上げランキング : 1296 Amazonで詳しく見る by G-Tools

3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
	芳賀成人 ぱる出版 2009-05-29 売り上げランキング : 89526 Amazonで詳しく見る by G-Tools

主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス)
	東條 さち子 朝日新聞出版 2010-03-19 売り上げランキング : Amazonで詳しく見る by G-Tools

不動産投資を始めてからの様々なノウハウ的なことについて書かれている本（もちろん、始める前に読んで勉強しておくべきです）

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル
	アパマン長者が集う「大家さん学びの会」 日本実業出版社 2008-03-13 売り上げランキング : 128605 Amazonで詳しく見る by G-Tools

みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
	寺尾恵介 工藤一善 ぱる出版 2010-04-23 売り上げランキング : 182934 Amazonで詳しく見る by G-Tools

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営
	寺尾恵介 筑摩書房 2008-12-11 売り上げランキング : 151221 Amazonで詳しく見る by G-Tools

アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
	今田 信宏 かんき出版 2009-05-07 売り上げランキング : 66333 Amazonで詳しく見る by G-Tools

建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術
	中村一晴 ぱる出版 2009-03-30 売り上げランキング : 141265 Amazonで詳しく見る by G-Tools

家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
	浦田 健 フォレスト出版 2007-12-07 売り上げランキング : 71010 Amazonで詳しく見る by G-Tools

建物について勉強するのにわかりやすい本（手元においておいて必要なときに調べるのに便利）

ゼロからはじめる「木造建築」入門
	原口 秀昭 彰国社 2009-02 売り上げランキング : 14878 Amazonで詳しく見る by G-Tools

ゼロからはじめる「S造建築」入門
	原口 秀昭 彰国社 2010-12 売り上げランキング : 41046 Amazonで詳しく見る by G-Tools

ゼロからはじめる「RC造建築」入門
	原口 秀昭 彰国社 2008-05 売り上げランキング : 32070 Amazonで詳しく見る by G-Tools

ゼロからはじめる建築の「設備」教室
	原口 秀昭 彰国社 2010-02 売り上げランキング : 11910 Amazonで詳しく見る by G-Tools

実際に読んだ本はまだまだたくさんありますので、このリストはまた少しずつ見直していきたいと思います。

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一番確実なのは不動産投資だった!
	萩原 知章 ごま書房新社 2011-01-28 売り上げランキング : 409 Amazonで詳しく見る by G-Tools

今となっては不動産投資家で知らぬ人はいないであろう（？）健美家の社長が健美家創業の過程や、不動産投資のポイントについて書いた本です。

目次

第１章　不動産投資市場に革命を起こした、ポータルサイト『健美家』の立ち上げ

第２章　膨大なデータから見る、不動産投資市場の未来展望

第３章　ビジネス的な視点から見る不動産投資で成功するヒント

第４章　始める前に知っておきたい不動産投資成功への７つのキーポイント

第５章　不動産投資脳を鍛える勉強法

不動産プロフェッショナル対談　「これからの日本と不動産投資市場の行方とは？」（不動産コンサルタント・株式会社さくら事務所代表取締役社長・長嶋修氏＆萩原知章）

３著者リレー企画　「僕と健美家」

付録　健美家で連載中！業界をリードする不動産投資家コラム＆ブログ

不動産投資の解説書というよりは、著者の仕事に対する取り組み方、不動産投資をするにあたって大事な視点、などが中心に書かれている感じです。

もともと日本オラクルに入社され、その後DeNAに転職、さらに営業職を経て、最終的に健美家を創業するという道を歩まれているのですが、これはちょっとユニークな気がします。でも、その時々で、次のことを考えて戦略的に転職されて、突き進んでいかれているのはスゴイなぁ、と思いました。

いろいろな意味で勉強になりました。

ぼくもがんばります。

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不動産投資 プロの流儀―気鋭のコンサルタント3名が市況・融資・物件を徹底検証!
	中元 崇 井上 隆司 山内 真也 倉橋 隆行 週刊住宅新聞社 2011-01 売り上げランキング : 3365 Amazonで詳しく見る by G-Tools

いつもお世話になっているシーエフネッツのコンサルタントの方々3名による共著の本です。

内容としては、以下のような感じになっています。

目次

第１章　不動産投資市況と投資実例（現場の不動産コンサルタントが扱う、投資対象エリアと利回りの推移
取引事例から、金融機関と物件の相性を知る）

第２章　金融機関の推移とファイナンス（融資）の傾向（金融機関の推移／区分所有マンションと１棟もの
最新の融資条件と傾向　ほか）

第３章　不動産投資指標の基礎（収支の内訳
投資指標　ほか）

第４章　本音で語る、物件選定のコツとツボ（販売図面、現地、契約前の確認ポイント
全国の不動産投資事例と東京を比べる　ほか）

前半の２つの章で、ここ4～5年程度の市場動向および融資動向が書かれており、後半の２つは、不動産投資をする上で押さえておくべき基本的な事項の解説、といった感じです。

同じくシーエフネッツの猪俣さんが書かれた

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略―時代や市況の変化を味方につける不動産投資の進め方
	猪俣 淳 住宅新報社 2010-09 売り上げランキング : 43558 Amazonで詳しく見る by G-Tools

と比較するとやさしめの本ではありますが、それでもそれなりに何冊か読んで一定の知識がないと、不動産投資の本の最初の1冊としてはかなり難しいかもしれません。

でも、イニシャルにはなっているものの、具体的な各金融機関の融資基準やスタンスなども書かれていて、東京、神奈川あたりを中心とした不動産投資環境を知る上ではとても参考になりました。

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サラリーマンは自宅を買うな ―ゼロ年世代の「自宅を買わない生き方
	石川 貴康 東洋経済新報社 2010-10-29 売り上げランキング : 2104 Amazonで詳しく見る by G-Tools

ゼロ年世代---自宅を買わない生き方

　自宅は所有する時代から、「使う」時代へ変わった。親世代の自宅中心の資産形成では破綻が待っている。サラリーマンが自宅を「持たないで」、低リスク、自由度、柔軟性を実現するための発想を変え、実質豊かな生活を楽しみつつ、資産形成を行うノウハウを説く。ＳＣＭ系のコンサルタントとして活躍する一方で、自ら８棟６５戸のアパートを経営する著者による投資用不動産経営の入門書。

目次

はじめに　買うべきか、買わざるべきか、それが問題だ

第１章　目を覚ませ！自宅はまったくペイしない

第２章　サラリーマンが自宅を持つリスク（１）
　　　　自分ではどうしようもないリスク

第３章　サラリーマンが自宅を持つリスク（２）
　　　　買って気がつく見えない費用

第４章　サラリーマンが自宅を持つリスク（３）
　　　　自宅は機会損失を生む

第５章　サラリーマンが自宅を持つリスク（４）　
　　　　収入の拡大が制限される

第６章　サラリーマンが自宅を持つリスク（５）
　　　　資本の活用を考えると「失格」

中締め　あなたの人生は誰が描いた人生なのか？

第７章　「持たない」で低リスク、自由度、柔軟性を実現する
　　　　自宅を買わない生き方

第８章　自宅は買うな！自宅は賃貸で十分じゃないか！？

第９章　自宅は買うな！
　　　　不動産投資がサラリーマンが自宅を持つリスクを解消する

第10章　もし、自宅を買うならライフサイクルを
　　　　考慮して手に入れよう

付　録　サラリーマン不動産投資すごろく

昨年、自宅を購入したばかりのサラリーマンyokokenです。

この本で言っていることを簡単にまとめると、

昔と違って不動産は右肩上がりでないし、サラリーマンだからといって収入が一生安泰なわけでもない。自宅を買ってしまうといろいろな制限だったり、想定していなかった費用もかかるので、自由度の高い賃貸にするべきである。そして、サラリーマンとしての信用力は、不動産投資で活用するのがよいのではないか、

といった感じでしょうか。

ぼくは自宅を購入していますが、基本的にはこの著者の考え方に賛成です。ぼくが一般的な人と若干異なることは、自宅を購入する前に、不動産投資を行ってサラリーマンの給与収入以外にもある程度の安定収入を確保している、という点です。今の時点で不動産収入に頼らなければ住宅ローンが返せないほどの無理なローンは組んでいませんが、サラリーマンとして何かあった場合に、少しでも安定収入があることで、やはり気分的にはずいぶんラクになると思います。

この著者、自宅購入のメリットで団信についての記述がほとんどなかったり、細かいことを考えると、そうかなぁ？、と思えるような点もちょこちょこあるのですが、自宅を賃貸にするか、購入するか、を考えるの上で多くの材料を提供してくれていることは間違いありません。

サラリーマンで、長期の住宅ローンを組んで自宅購入を検討されている方や、今まで自宅購入もしくは賃貸ということを真剣に検討したことない方にとっては、一読の価値があるかと思います。

それにしても、この著者の方、コンサル出身の方だからだと思いますが、「自宅を買ってしまうと、MBAなどの海外留学がしづらくなる」みたいな感じでけっこうMBAという言葉が出てきたのですが、MBA留学を考えている人ってそんなにいるのでしょうか。その場合は、自宅を賃貸に出せばそれで済む気がするのはぼくだけでしょうか。

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昨日の記事で、「現在は完全満室なので、差し迫ってやらなければならない、といったことは特にない」と書きましたが、日常的なトラブルはいつ何時、何が起きても不思議ありません。こればかりは完全満室だろうと、なかろうと、起きるときは問答無用で起きます。

ということで、ある部屋でクーラーが故障してしまったようです。管理会社の方から以下のような連絡を頂きました。

「クーラーが故障して、入居者の方が、メーカーのサービスセンターに連絡して、現在、現地で確認してもらっているそうです。基盤が故障しており、出張費込みで約1万3千円かかるという連絡を頂いているのですが、これは修理してしまってよろしいでしょうか？」

もちろん即OKです。

この暑い時期、クーラーの故障は生活に支障をきたすといっても過言ではないでしょう。しかも、現地でまさに修理せんと、メーカーからスタッフの方が来ている状況で、ちょっと待ってください、、、なんていう選択肢はありません。

ということで、そのまま修理をお願いしました。

築四年なので、4シーズン経過したわけですが、使い方によっては故障が発生してもおかしくない時期なのかもしれません。

出費は痛いですが、こればかりは仕方ありません。

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みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
	ぱる出版 2010-04-23 売り上げランキング : 122 おすすめ平均 ノーコスト・ローコスト満室経営法！ 人と良いコミュニケーションが取れれば、楽しくなるというのはどの世界でも同じですね。 Amazonで詳しく見る by G-Tools

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ

なぜあの大家さんの部屋だけがすぐに埋まるのか！？
寺尾　恵介・工藤　一善共著
ISBN978-4-8272-0561-9
四六判・並製・240頁 2010年４月２1日発行
1575円(税込)

●不動産業界ナンバーワン・メルマガ２万人の読者を持つ投資家けーちゃんの愛称で絶大な人気と信頼を誇る実践大家さんの寺尾氏と、「大家検定」セミナーでカリスマ講師と謳われるリフォーム大家さん工藤氏の、最強の２人がコラボで書いた本●幾多のアパマン関連書では解決できなかった問題点（不動産屋・入居者・業者とのコミュニケーション）をメインテーマにした待望の書●現役大家さんの最大の悩みは「大家さん自身のパーソナリティ」。それこそが満室経営には欠かすことができない重要な部分。本書では誰でも「人気者大家さん」になれる方法を伝授。

http://www.pal-pub.jp/detail.php?p_isbn=ISBN978-4-8272-0561-9

先日キャンペーンということで紹介した「満室大家さんのヒミツ」を読み終わりました。

サブタイトルに「「クチベタ大家さん」のための満室コミュニケーション入門」とあるように、大家さんという立場からのコミュニケーションについてフォーカスして書かれている本です。不動産投資と言えば、どういう分析をしてどういう物件を、どのように資金調達して買うのがよいか、、、なんてことがメインになってしまいがちですが、買ったあとの賃貸経営についてフォーカスして書かれている珍しい本だと思います。しかも、コミュニケーションということで、ハードではなく、ソフトな面について書かれている本です。

コミュニケーションにおける３つの重要なキーワードは、「共有」「ラポール」「一貫性」であるという説明があり、ちょっとアカデミックな雰囲気も漂っています。かといって、かたくなりすぎず、平易な言葉で具体例とともに書かれているので、とてもわかりやすいです。

テーマは満室大家さんではありますが、コミュニケーションという意味では、普段の会社員生活においても適用できることが多く、参考になりました。こういうコミュニケーションは本人がかなり意識的に行っていかないかぎり、なかなか改善できることではないので、本に書かれていたことを参考に、少しでも改善していけたらと思います。

不動産投資をするなら、読んでおきたい1冊だと思います。オススメです。

ちなみに、寺尾さんはこちら（ ↓ ）の本を

お宝不動産セミナーブック 満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営
	筑摩書房 2008-12-11 売り上げランキング : 64496 おすすめ平均 高利回り地方物件取得＆遠隔地管理・運営方法のテキスト 基本的に良書です。 これから物件を買う人も、既に物件を持っている人も大変参考になります。 Amazonで詳しく見る by G-Tools

工藤さんはこちら（ ↓ ）の2冊をすでに書かれています。

勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方
	ぱる出版 2009-08-17 売り上げランキング : 28132 おすすめ平均 新米大家さん必見！管理会社を選ぶ時のミソ！！ 大家さんの自信を深める 教科書としてGood Amazonで詳しく見る by G-Tools

素人でもらくらく開業! お掃除ビジネスの始め方 〈稼ぎ方はあなた次第! 週3日稼動で月36万の熟年マイペースコースから、がっちり年収1000万円超コースまで!!〉
	ぱる出版 2010-01-06 売り上げランキング : 56833 おすすめ平均 使えます ビジネスマインドに気づかされる その収益の限界は「あなた次第」 Amazonで詳しく見る by G-Tools

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みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ

投資家けーちゃんと、いつも原状回復工事でお世話になっている工藤さんの共著である、上記の本が発売になりました！

そして、現在キャンペーン中で、アマゾンで購入後、以下のキャンペーンサイトから申し込むと、特典映像（711MB、ぼくは現在ダウンロード中！）がついてきます。

http://manshitsu-team.com/amazon/

10人の著名投資家に対するインタビュー映像とのことで、このインタビュー映像だけでも十分1575円以上の価値があるのではないかと思います。

ということで、ぼくは早速購入して、現在特典映像をダウンロード中です。というか、みんな同時にダウンロードしているためか、かなり、遅いです、、、、

今から、読むのが楽しみです！（さっき、発注したばかりなので、まだ本も届いていません、、、）

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主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス)

朝日コミックス
主婦でも大家さん
頭金100万円でアパートまるごと買う方法
東條 さち子
ISBN：9784022140395
定価：987円（税込）
発売日：2010年3月19日
Ａ５判並製 176ページ
　主婦で漫画家の著者が夫と共働きしながらアパート２棟の大家になった経緯を４コマで描いたコミックエッセイ。描き下ろし漫画やコラムも加えて、財テク初心者でもわかりやすい内容に。読んだ翌日からあなたもアパート経営者になれる……かもしれない！

http://publications.asahi.com/ecs/detail/?item_id=11359

大家のコウさんのブログで紹介されていたので、読んでみました。

他人事ながら、あまり笑えない感じです、、、

1棟目は木造のアパート、2棟目は廃墟と化したマンションを購入した著者が、大規模リノベーションで、資金調達、サブリース契約、工事、入居者との交渉などなど、いろいろと大変な思いをしている姿がよく描かれています。

不動産投資のリアリティをよく描いていると思います。

不動産投資の場合、入退去の原状回復工事以外にも、設備の故障、税金、募集にかかる費用などなど、本当によくお金がかかります。不動産投資の本で、そういった項目が書かれていても、本を読んでいるだけではあまり実感がわかない場合が多いかと思います。

でも、実際には、いろいろお金はかかります。

著者の泣きたいような気持ち、よくわかります。

今から不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ一度読んでみることをオススメします。マンガなのでさらっと読めますし。

ほんと、他人事ながらあまり笑えない感じです、、、

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マイホーム（木造一戸建て）を建てるにあたって、工務店だったり、建築士の方だったり、ホームインスペクターの方だったり、とにかく専門家の方とお話する機会があります。その際、こちらがプロ並みに知識を持っている必要はもちろんないのですが、いまいち言葉の意味がわからなかったり、イメージが持てなかったり、そんなことがしばしば起こります。

ということで、少しでも理解を深めようと購入してみたのが以下の本です。イラスト付でわかりやすく、項目別にコンパクトに書かれているので、最初からすべて読まなくても、必要なところだけを調べるといった使い方でも十分役に立ちます。

イラスト付ではありますが、中身はかなり本格的な内容のようで、少なくともマイホームを建てようとする一般人としては、十分な内容だと思います。

ゼロからはじめる「木造建築」入門

ゼロからはじめる建築の「設備」教室

ちなみに、今回は木造なので関係ないですが、同じシリーズでRC造建築について書かれているものもあります。

ゼロからはじめる「RC造建築」入門

不動産投資家としても、一度目を通しておいて決して損はないと思います。

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銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!
川北英貴

元銀行員の方が書かれた、中小企業向け融資に関する本です。

中小企業に融資を行う際に、銀行員の方がどのような視点でその企業を判断し、そしてどのように審査されて最終的に融資実行が判断されるのか、かなり具体的に書かれています。

やはり実際に行っていた方が書かれた本だと、具体的で説得力があります。

そしてそのような銀行側の融資に対する考え方や取り組み方を理解しておけば、融資を受ける側の立場としてどのように銀行と接していけばよいのか、自然と理解することができます。

簡潔にまとめると、小手先のテクニックではなく、要はビジネスをしっかり行って黒字を確保し、決算内容を包み隠さず開示し、今後のビジネスの予測、リスクなども含めて、できるだけ数字ベースで具体的に説明することが重要なようです。

考えてみれば当たり前のことだと思いますが、銀行としては融資を行って利子を取ることによって収益を生んでいるわけですが、融資先のビジネスがうまくいっている限りにおいては回収リスクも低いわけで、その回収リスクを銀行側が不透明感なく、自信もって判断できる材料を提供していくことが重要なのではないかと思います。

不動産投資の場合の収益は、基本的には家賃収入のみですが、その家賃収入が過去どの程度取れていて、今後どの程度とれそうなのか、データに裏付けされた形できちんと説明することが重要なのではないかと思いました。

銀行側の考え方を理解するという意味では、とても参考になる1冊だと思います。

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3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
芳賀成人

借地権と聞くと、「借りてもいずれ返さなければならないもの」との思い込みがあるが、それは誤解。現在流通している借地権付き土地・物件はほとんどが平成４年改正以前の旧借地権物件であり、必ずしも返さなくてよい。だから、土地代が安いため利回りがハネ上がる借地アパマン経営は短期で魅力的な新築物件を複数持つことが可能になる。本書は業者兼大家で、借地権物件を多く手がけてきた著者が素人でもできる究極の不動産投資法を初めて明かした業界待望の書。

http://www.pal-pub.jp/detail.php?p_isbn=ISBN978-4-8272-0490-2

所有権ではなく、借地権を利用したアパマン投資法についての本です。最近、借地権を利用した投資というのが注目されているようですので、ちょっと読んでみました。

地代の相場って、よくわからなかったのですが、次のような説明がありました。

都心の相場では、土地の更地価格（所有権価格）の0.5%くらいが年間の地代といわれています。固定資産税の2～3倍ともいわれています。
5000万円の土地で、年間25万円。
月額にすると2万円強。実に、駐車場1台分の料金以下です。　（P.37）

確かに、月々2万円で5000万円ほどの土地が借りられるのであればかなり安い気がします。逆に、貸している方からしたらたまらない気がします。

次は借地上の建物評価についてです。

銀行評価（減価償却後の残存価格）
＝ 新築再調達価格の㎡当たり単価 × 面積（㎡） × （1 - 年間償却率 × 経過年数）

新築再調達価格の㎡当たり単価は、銀行ごとに基準となる価格が決まっています。たとえばある銀行の場合、内規で、木造14万円、鉄骨（軽量、重量とも）なら17万円、鉄筋造りは18万円となっています（平成20年現在）。　（P.138）

借地上にある建物の銀行担保評価は、上のような式で計算されるようです。これはいわゆる積算評価というもので、今建て直したとしたらどのくらい費用がかかり、そこから経過年数分だけ減価しましょう、という考え方だと思われます。

このように建物の評価は借地であろうと、所有であろうと、変わらないようですね（もちろん各行によって異なる可能性は十分にあるかと思いますが）。

最後に、借地権とは直接関係ありませんが、大家さんのマインドが重要であるという話です。

アパマン運営の成功・失敗は、ほとんど大家さんのココロがけ"マインド"次第です。
マインドにはもちろん、行動や実践が伴います。

自分の物件は自分で守る、自分でよりよくする。
そして入居者に喜んでもらう、選んでもらう。

大家さんという仕事は、不動産貸付業にあたります。事業です。
このような大家さんとしての覚悟と自覚を持った方が、「勝ち組大家さん」として存在しているのです。
意識と実践で、満室経営は可能なのです。　（P.213）

入居者の方に喜んでもらう、という視点は非常に重要だと思います。以前、ある物件の内覧をしたときに、以前の入居者の家具の跡と思われるものが畳に残っていました。

「エッ？こんな状態で募集してるの？」

と思いましたが、同伴して頂いた業者の方曰く、

「昔ながらの地主さんのアパート経営だとこんな感じなんですよ、、、」

ということでした。

入居者（お客様）の立場になって考えてみればあり得ないと思うのですが、そんな状態で募集している方もいるのであれば、負ける気はしない、と感じた覚えがあります。

当たり前のことだと思いますが、入居者視点は重要だと思います。

ちょっと話がそれてしまいましたが、借地権アパマン投資法は、所有権よりもやはり調べたりすることがいろいろありそうですし、費用構造があまり明確ではないような気がして、専業でやるのでもなければ、ちょっと難しいのかな、という印象がしました。

やはり所有権路線の方がシンプルでいいかな、とぼくは思います。

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全図解 わかりやすい借地の法律
矢島 忠純

本の解説

法律と聞いただけで「難しくて嫌だ」という人が多くいます。しかし、法律は日常生活のルールであり、その本質を理解すればさほど難しいものではありません。こうした視点に立って、図解だけで法律を理解していただけるように、本シリーズは誕生しました。本シリーズを通して、法律が現実の生活にどう関わってくるのか、あるいは現実の紛争に法律がどう適用されるのかがわかっていただけると確信します。
●本書は、「借地の法律」をわかりやすく図解化し、必要充分な知識とともにコンパクトにまとめてあります。

目次

借地の法律の基礎知識
借地契約と契約書の作り方
借地期間中のトラブル
借地契約の更新・終了
借地のトラブルと解決法＆書式
借地に関する重要判例30

著者紹介

弁護士 矢島　忠純 （やじま　ただずみ）
昭和２年生。中央大学法学部卒業。弁護士（第二東京弁護士会所属）。
非弁護士取締委員会委員、粉議調停委員会委員、法律扶助協会理事、日本分譲住宅協会法律顧問を歴任。

法律ライター 豊田　啓盟 （トヨタ　ヒロアキ）
昭和30年生まれ。早稲田大学卒業。法律ライター。(有)生活と法律研究所研究員。
著書に『知って得する家と土地』『知っておきたい暮らしの法律・〈得〉事典』（共著、以上自由国民社）ほか多数。

http://www.jiyu.co.jp/BookDB/books.cgi?kikaku=49820

借地の法律面にフォーカスをあてた本です。

この本も、チャートやテーブルなどが多用されていてわかりやすく書かれているとは思うのですが、やはり法律的な面が中心になっていることもあり、かなりカッチリキッチリ書かれている印象があります。

様々な契約書の書式見本などがついており、このあたりはとても参考になるかと思います（ただ、実際に借地契約などを結ぶ際には専門家にお願いすることになるでしょうから、あくまで事前予習のためにながめる程度になるかもしれません）。

借地についてゼロから勉強する方向けと言うよりは、手もとに置いておいて必要なときに調べるといった感じで使うのがよい本だと思いました。

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実践! 借地権との上手なつきあい方 ―素朴な疑問・不安からトラブル解決まで、この1冊でまるごと分かる
住友林業レジデンシャル 不動産開発部

住友林業レジデンシャル不動産開発部（編著）
『実践！借地権との上手なつきあい方』

内容紹介

近年、借地権をめぐって、
さまざまな悩みを抱える人が
増えています。ところが、
借地人さん・地主さんの立場を
それぞれ考慮し、お互いに
納得できる円満な解決法を
アドバイスしてくれるところは
ほとんどなく、また、それを
テーマとする本も見当たらない
というのが現状です。

本書は、「借地トラブル」
「借地の有効活用法」から、
「契約書・登記などの手続き」
「節税のポイント」「相続での注意点」
まで、借地人さん・地主さんが
「本当に必要としているテーマ」に
沿って、マンガを使いながら、
分かりやすく解説していきます。

目次

第１章　借地権と底地は問題山積！
第２章　借地人さんの疑問　「上手な解決法」をプロが教えます
第３章　借地人さんのトラブル　解決事例
第４章　地主さんの疑問　「上手な解決法」プロが教えます
第５章　地主さんのトラブル　解決事例

http://www.gendaishorin.co.jp/i/20090515_202238.php

ちょっと借地権について調べる必要があったので、購入してみました。

上の目次を見てもわかるように、借地権というのはとにかくトラブルのもとになるようです。しかも、平成4年8月の借地借家法（新法）施行により、旧法と新法の違いや、既存契約の取り扱いなど、誤解されている方が非常に多い分野なのかもしれません（ちなみに、ぼくは今まで全く理解していませんでした）。

この本では、借地人さんの立場と、地主さんの立場から書かれており、かなりわかりやすく借地権について書かれていると思います。

借地権について最初に読むならこの1冊という気がします（まだ他にそれほど読んでいないので断言はできませんが）。

編著の住友林業レジデンシャル不動産開発部の宣伝的な書き方をしている感は否めませんが、それでもわかりやすい書かれていて、読みやすい本だと思いました。

ちなみに、不動産投資という視点では書かれていません。あくまで借地権に関する基本的な説明書という位置づけです。

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アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
今田 信宏

以前、セミナーにて対談を聞いたことがある今田信宏さんの本です。

下に引用した目次を見て頂ければわかるかと思いますが、満室経営をするため（つまり、空室を埋めるため）の実践的なマーケティングについて、書かれている本です。

敷金、礼金、広告費、キックバックなど、入居してもらうためのさまざまな価格の話から始まり、キャッシュフローの重要性、内見の回数と成約率、管理会社や賃貸仲介業者との協力関係など、満室経営を実現するためのマーケティングに含まれるであろうほとんどすべてのことが書かれている感じです。

しかも具体的な数字も書かれているので、イメージがわきやすく、非常に実践的な内容だと思います。

多くのケースで共通することですが、問題は管理会社の怠慢にあるのではなく、空室を埋めるための工夫をしない大家さんにあるようです。　（P.64）

これは確かにその通りな気がします。

管理会社にお願いしておけば何とかなるだろう、と思っていると、なかなか決まらなかったりします。管理会社にお願いしつつ、その進捗をちょくちょく問い合わせたり、いろいろとこちらから提案してみたり、と積極的に動いていかないと、決まるものも決まらない気がします（今までの少ない経験からですが）。

不動産投資をされている方、しようとしている方は、一度は目を通された方がよい本だと思います。

著者　今田信宏さんのサイトです。

実践不動産投資家　今田信宏のサイト

大家119　ドットコム

本書の目次は以下の通りです。

アパ・マン137室入居率97.4％の満室経営バイブル

今田信宏 ／著

内容紹介：
不動産不況が続くなか、空室で悩む大家さんに向け、自身も不動産投資と満室経営を実践する不動産投資コンサルタントが満室経営のノウハウを公開。アパート・マンションを含む７棟計137室で、なんと97％超の入居率を誇る著者が、満室のために必要な知識をすべて紹介した、賃貸不動産経営のバイブルといえる１冊。

目次詳細：
はじめに

プロローグ　まずは賃貸不動産経営の基本をおさえておく
１賃貸不動産経営とはどういうものか
２知らないと損する賃貸借契約の基本
３意外と知られていない入居者募集の基本
４知らないと無駄が出る物件管理に関する基本

第１章　ラクに満室経営ができる物件かどうかの見極め
５満室経営は物件選択の段階からはじまる
６満室経営でキャッシュフローを生み出す物件例
７満室経営ができる物件かどうかを見極める
８よい物件かどうかは必ず現地でチェックする

第２章　おもしろいように入居者が決まる募集条件の法則
９満室経営はやる気がないとうまくいかない
10入居者が決まるのには法則がある
11入居者がおもしろいように決まる募集条件
12これが空室を埋めて満室にした募集条件例
13満室経営のために数値データをうまく使う
14管理会社と賃貸仲介業者との協力関係を築く

第３章　コストをかけずに入居率を高める物件リフォームの極意
15物件を購入したらまずは名称を変更する
16物件の名称を変更したら看板をつくりなおす
17物件をいつまでもキレイに保つ方法
18内見者がくさいと感じる物件は満室にならない
19ほかよりも安く外壁塗装と内装変更をする方法
20手間をかけずに安くリフォームする方法
21入居率が高まる内装設備の選び方

第４章　金持ち大家さんになるための管理会社選びとコスト管理
22物件の管理は自分ですべきか委託すべきか
23管理会社の入居者づけの優先順位を知っておこう
24かしこい管理会社の選び方
25意外と見直しが難しい管理費を安くする方法
26かしこい大家さんは知っている家賃回収の方法
27ほかよりも清掃費用を安くする方法
28効率的にゴミを収集してキレイにする方法
29知らないと損をする水道料金を安くする方法
30ガス会社を変えるとガス設備が一新される裏技
31エレベーターの管理費用を抑える方法
32駐車場不足を解消する方法
33放置自転車を処理する方法
34大家さんを悩ます放置自転車の対処法
35入居者が部屋で亡くなったときの対処法
36かしこくお金を残す方法

第５章　金持ち大家さんは知っている家賃滞納とクレームの対策
37大家さんのための家賃の滞納対策
38金持ち父さん流、家賃保証会社の選び方
39入居者からのクレームは上手に処理する

第６章　ボロ物件でも満室にできる入居者づけの秘訣
40生活保護者を入居化にして満室にする
41ペットを飼育化にして満室にする
42外国人を入居化にして満室にする
43フリーレントやプレゼントをうまく利用する

著者紹介：今田信宏
不動産投資コンサルタント。1964年9月山口県生まれ、岡山県育ち。岡山大学工学部卒業後、地元のメーカーに就職し商品開発業務に4年間従事。その後、大阪の大手機械メーカーに転職。商品開発を経て、商品企画業務で海外を飛び回っている最中に不動産投資に目覚める。2004年に不動産投資をはじめ、2006年の保有不動産はマンションとアパートをあわせて７棟137室、総資産額6億5000万円にまで増やす。年間家賃収入は8400万円を超え、銀行への年間返済額は3570万円、差引額は4830万円に達する。満室経営に秀でており、年間の入居率はなんと97.4％。平均入居率が80％といわれるなか、驚異的な数値でほぼ満室の経営を続ける。今田流満室経営は、できるだけ手間をかけないラクラク経営を特徴としている。現在は、自身のホームページで成功法や体験談を積極的に公開しつつ、大阪府堺市を拠点に全国の不動産投資家に、不動産投資や満室経営のコンサルティングを実施している。

http://www.kankidirect.com/np/isbn/9784761265991

建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術
中村一晴

詳細

業者の言いなりになっていると、あなたの「儲け」は半減する。
高利回り大家さんだけが実践している、誰でもできる「減築投資術」のすべて。
職人さん、工務店がこっそり教える見積価格のからくり。

序章　建築価格が高い分、儲けは減る！―コスト削減できないために、大家さんはこれだけの利益を捨てている！
第１章　なぜ、あなたは建築費を判断できないのか？―あなただけではない、業者も銀行も税務署も建築価格が判断できない３つの理由
第２章　建築価格が下がらない本当の理由―賢い人ほど陥ってしまうコスト削減の３つの落とし穴
第３章　建築費を２０％削減するために必要な条件―今のままでは、コスト削減分は消費者にツケが回ってくるだけ！？
第４章　減築投資法・新築編―新築物件で驚異的利回りを上げるためのコスト削減５つのステップ
第５章　減築投資法・修繕・リフォーム編―修繕・リフォームで驚異的利回りを上げるコスト削減の方法
第６章　職人さんがこっそり教える！「見積価格のからくり」―内装業者・塗装屋・建材屋の社長が明かす「価格設定の秘密」
第７章　驚異的に建築費を下げたカリスマ大家さんから学ぶ！―値引き交渉にも限界はある！肝心なのは手抜き削減に騙されないこと

著者紹介

中村一晴［ナカムラカズハル］
不動産再生ディレクター。株式会社インベスターバンク代表取締役。宅地建物取引主任者。これまで賃貸管理業、不動産再生事業、建築事業、投資事業として幅広く携わってきた経験を活かし自身も不動産投資を７年前からスタート。大家さん対象の中古物件、新築物件の購入コンサルティングでは３０億円以上の実績をもち、最近では不動産業者を対象にした在庫物件の再生コンサルティングも脅威の実績を上げるなど、多方面で活躍中（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）

http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4827204772.html

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!を書かれた中村一晴さんが、新築、リフォーム、修繕といった側面にフォーカスして書かれた本です。

現在、原状回復工事（＋一部リフォーム）をしているぼくにとってはかなり参考になりました。やはり実際に経験しながら、その時に必要な知識を吸収していくと、かなり勉強の効率としては高い気がします（逆に、いつかどこかで必要になるかもしれないから、なんてスタンスで勉強すると、いつまで経っても身にならない気がします）。

世の中には「分からない、知らない」だけで損をしてしまうことがたくさんあります。でも「知らない、分からない」ことのほとんどは本という道具で解決してしまう。　（P.205）

社会に出てしまうと、「だって誰も教えてくれなかったし、、、」なんて言ってみたところで、結局一番損してしまうのは自分かもしれません。自分を守るためには、やはりいろいろと勉強する必要があるかと思います。特に、マイホーム、生命保険などの誰もが一度は購入を検討しそうで、かつ非常に高額なものについては、きちんと勉強しておく必要があるかと思います（大学まで出たところで学校で習うわけでもありませんし、、、）。

もっとも手軽に始められて、かなり解決してくれるのが読書のようです。

私たちが本章で学ぶべきことは、「こんなに儲かっているなら、もっと下げてやろう」ということではなく、自分で作業をした場合の経費と、それに必要な時間を見比べて、どちらがいいのかを知ることです。また、実際の価格を知ることで無駄な経費を抑えることもできるでしょう。　（P.168）

何かを達成するためには、自分でやるか、他人にお願いしてやってもらうか、のどちらかになるわけで、その場合に自分でやったらこれくらい、他人にお願いしたらこのくらい、といったコスト（時間とお金）を認識しておくことは非常に重要だと思います。コスト感覚を鋭くする、ということでしょうか。

　この章では建築費を20%削減するために必要な条件として、基本的なことをベースにお伝えしてきました。

　ここまでの内容をまとめておきます。

• 一方的な値引き要求は質の低下になるのでやめる
• 材料費、人件費を下げることに専念する
• 設計と施工を区分けする
• 施工と流通を区分けする
• コストを下げる設計６つのルールを意識する
• 専門家に上手に任せてお互いの時間をカット
• 契約前には未確定事項をゼロにする
• 時期を変えることで、建築会社の利益を下げる

（P.103）

コスト構造を冷静に分析して、相手に必要以上に負担がかかるような値下げ要求はせずに、どうやったら下げることができるか、頭を使って考えてやっていきましょう、といった内容でした。新築の場合には、具体的な手順も紹介されており、確かにここまでやれば、かなりコストは下がりそう、という気はしました。

後は上にも書きましたが、自分で手間をどれだけかけられるか、というバランスですね。

一方的にバリューを奪おうとするのではなく、お互いにWin-Winの関係になりつつ、実行できるのが理想です。

最近、発注した原状回復工事のクロス張替は少し高かったような気もしますが、、、まあいろいろ融通を聞いてもらってたりもしますし、、、

億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる
吉川 英一

はじめに

第1 章　日本で大金持ちを目指すのは大間違い！

世界一高い税率の国で大金持ちになるのはバカげている
日本で大金持ちになるには脱税と株しかない！
エリート官僚が考えた税制に抜け穴なんかあるわけない
税理士はあなたの味方ではなく、じつは税務署の味方
会社設立による節税メリットはインチキ！
会社をつくった途端に儲けは出なくなる
日本で億万長者なんて愚の骨頂
高給の医者は本当に成功者か？
弁護士はあこがれの職業ではなくなった
この国では賢い人は官僚を目指す！
マイホームを持てば、一生お役所と銀行の奴隷になる
じつは税率23％の小金持ちが一番効率的
手取り１０００万円でも普段の生活は億万長者と一緒

第2 章　手取り１０００万円の小金持ちになるには自己投資が大事

お金教育をしないことが日本人を不幸にしている
ユダヤ人に学ぶ「タルムード」の教え
一番安くて投資効率がいいのは投資本
ＣＤやＤＶＤも投資効率は抜群！
セミナーも効率のいい自己投資
社会人になってからの勉強が格差社会をつくり出す
私が一番勉強になったのは宅建テキスト
投資家にとって簿記は必須科目
税務知識を知らずして成功なんてありえない
仕事で得る知識や経験に無駄なものは何ひとつない！
学び続けることを生活習慣にするのが一番

第3 章　貯金と株で誰にでもできる「お金に愛される法則」

お金に愛されるには思考の壁を破ること
最も簡単なお金に愛される法則は貯金
生命保険の見直しをしない限り、お金は絶対に貯まらない
安全確実を求めるならネットバンクの定期預金
長期運用で成果が上がるのは持株会や累投
投資信託は株が下がったいまが一番の買いどき
サラリーマンに最適な投資はやっぱり株と不動産
株はあまのじゃくがちょうどいい
株は安く買って高く売るもの
中長期投資が株の基本
こんな株が上がる株
トヨタと宇徳の違いは歴然！
毎年上がる株は決まっている
底値を仕込むにはピラミッド投資法

第4 章　年収４００万円から手取り１０００万円になる方法

サラリーマンも副業せざるをえない時代がやってくる
株に比較すれば不動産投資はすごく安全
融資を成功させるには、銀行が好きそうな物件を選ぶのがコツ
アパート取得には自己資金はいくら必要？
銀行融資は社長よりも普通のサラリーマンが断然有利
サラリーマンが１４４８万円の小金持ちを目指すには
ステップ１　年収４００万円からアパート１棟を手に入れる！
ステップ２　２棟目のアパートで３４０万円アップ！
ステップ３　さらに物件を増やして１０００万円の小金持ちに！
年収６００万円から可処分所得１０００万円への道
さらなる物件取得でセミリタイアも夢じゃない！
私の周りの金持ちサラリーマンたち
年収３００万円台からの不動産投資でリタイア目前のＨさん
20％の物件を３棟まとめ買いで金持ちサラリーマンに
週休４日のセミリタイアを実現したサラリーマン
いきなり新築２棟建ててついでにマイホームまで取得

第5 章　幸せな小金持ちを続けるためのリスクマネジメント

目指すは富裕層ではなくて浮遊層
可処分所得１０００万円に達したら、いかにリスクを減らすべきかを考えよう！
借金はしないほうがいいに決まっている
フルローン・オーバーローンはリスクがいっぱい
借り入れは元金均等返済にすべき
こんな時代でも、金利上昇リスクに備える必要もある
火災保険も全労済にすると１／３になる
年間たった３０００円で２億円の賠償金
地震保険に入るより、地震に強い建物を買うほうが得
節税で中古のベンツに乗り換えるなんて大間違い
徹底した固定費削減が成功への近道
資産の組み替えは計画的にやっていくこと
出口戦略を考えれば、売りやすい物件を買うこと
大家業成功の秘訣は経営センスを磨くこと

第6 章　人生好きなことをして小金持ちを目指すのが一番

あなたが望みさえすれば、人生は簡単に変えられる
人生を変えるベストなタイミングはいましかない
成功したければ徹底的に遊ぶこと
好きなことをしていると人とお金が寄ってくる
サラリーマンでいることが幸せの小金持ちへの最も近道
５年もあれば余裕でリタイアは可能！
リタイアしようと思ったらしっかり準備を！
リタイア生活こそ人生における至福の時間
ストレスから解放された生活は信じられない楽しさでいっぱい
運動音痴の私が、今年もホノルルマラソンにチャレンジ
年３回の海外旅行だって夢じゃない
人生を楽しもうと思ったら複数の収入源を持つこと

おわりに

著者

吉川英一（よしかわ・えいいち）
1957年生まれ。富山県出身、富山県在住の個人投資家。年収360万円から低位株投資で資金を貯めながら、アパート経営を開始。株式投資と不動産投資で増やした資産は約2億円超。アパート経営をはじめてから4年半でサラリーマンをリタイア。現在は、執筆活動やアパート経営コンサルティングを行なっている。著書に『年収360万円から資産1億3000万円を築く法』『信用・デイトレも必要なし 低位株で株倍々! 』『不動産投資で資産倍々!会社バイバイ♪』『坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営』などがある。

オフィシャルブログ　http://a1yoshikawa.blog61.fc2.com/
オフィシャルホームページ　http://a1-yoshikawa.com/
メール　f-plan@pk.ctt.ne.jp

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=4-478-00878-2

日本ではどのくらいの税金を払うのが幸せか、について、不動産投資ではかなり有名な吉川英一さんが書かれた本です。

吉川さんいわく、所得税率の23%が適用されるあたりが居心地がよいのでは、ということです。

国税庁のページ「タックスアンサー」より引用（クリックで拡大します）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

現在の所得税率は、上の表にあるような形で適用されます。所得が「330万円まで」から「695万円まで」では所得税率が10%上昇しています（10%　-> 20%）が、その次の「900万円まで」では3%しか上昇していません（20% -> 23%）。そして、「次の1800万円まで」ではまた10%上昇していて、さらに一番上までいくと40%ということで、住民税の10%と合わせると50%の世界です。

あまり稼ぎすぎても重税感が出てきて、なんだかなぁ、となってしまうので、23%のあたりが居心地がよいのでは、ということです。

具体的に小金持ちとはどれぐらいの年収を指すのかといえば、私は可処分所得（手取り）で1000万円程度をイメージしています。夫婦と子供2人の標準世帯の場合、給与所得者であれば1448万円までが、私のいう小金持ち層です。

給与所得者で1448万円もあれば、そこそこプチリッチ生活ができるはずです。そして、ちょうど所得税率も23%以内のところに収まるし、年間可処分所得もゆうに1000万円を超えます。（p.55）

ということです。手取りで1000万円程度ということは、月額80万超になるわけで、これだけの手取り収入があればお子さんがいたとしても、かなり十分な暮らしはできると思います。

そして、このくらいの小金持ちになるのに、具体的にどのようにしていけばよいか、という話が書かれています。基本的には自分に投資（読書、DVD、セミナーなどとにかく勉強）しながら、いろいろ経験を積んでいき、最終的には比較的安定的な収入を確保できる不動産投資をしていきましょう、ということです。

不動産投資のシミュレーションも行われていて、項目別の数字が詳しく入っているので、かなり具体的にイメージすることができるかと思います。

税率の高い日本で、大金持ちになるなんて愚の骨頂。（帯より）

だそうです。

本のタイトルにある通り、

億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!

なのかもしれません。

最近は、同じ不動産投資をテーマにした本でも、内容はかなりバラエティに富んでいる気がします。以前は、"不動産投資とは"や、"実際にやってみた体験記"的な本が多かった気がしますが、フォーカスを絞ったいろいろな本が出てきている気がします。

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法
藤巻 健史

「伝説のトレーダー」と呼ばれた藤巻健史さんによる、個人資産運用法に関する本です。長期的な視点で、経済全体のトレンドを予測し、それに基づいたポートフォリオを考えられています。

1. 長期の固定金利のお金を銀行から借りられるだけ借りる。
2. 自宅を含めて、不動産に投資する。
3. 株を買う。米国株が中心である。
4. 流動性はなるべくドル建てMMF等のドルにしている。
5. 円預金は皆無に等しい。

（P.3）

まとめるとこのような感じになっているようです。

ちなみに、この本は2005年11月に出版されていて、長期的な視点で書かれています。この「長期的」が、10年なのか、30年なのか、50年なのか、そのあたりは不明です。

世界経済、為替、日本の株式市場、日本の不動産市場、円金利、米国経済、中国経済、商品市況（石油、金）など多岐にわたって、藤巻さんのビューが書かれています。

これらの予測は当たっていると言えるかも知れませんし、当たっていないかもしれません。

どの時点で、何が、どうなる、と明確に書かれていれば、予測が当たっているか、当たっていないか、判定することはできるでしょう。しかし、ぼくがこういった本を読む目的は、「将来どうなるかを知りたいから」ではありません。

はっきり言って、将来どうなるかなんて、誰にもわからないでしょう。2005年11月の時点で、2008年末の現在の状況を予測できた人はどれほどいたでしょうか。原油が1バレル100ドルを超えると予想した人もいれば、40ドル程度と予測した人もいるかもしれません。どちらが正解だったと言うことは難しいでしょう。

では、なぜこういった本を読むかというと、著者の考え方（ロジック）を学びたいからです。こういった視点で、このような前提の下で考えると、こういったことが予測できる。そういったことを勉強するにはよい本だと思います。

予測が当たるかどうかは、ほとんど重要ではありません（というか、ぼくはあまり人の意見を鵜呑みにはしません）。

前提が変われば、すべてのシナリオは突然書き換わってしまいます。

資産価格に大きな影響のある為替マーケットは今後どうなるか？ 結論を先に言えば、私は日米金利差拡大によるドル高を予想する。（P.68）

2005年11月に110円台後半だったドル円は、2007年6月頃に123円程度までドル高になりましたが、2008年12月現在では90円程度まで円高が進んでいます。

予想が当たっていると判断する人もいれば、ハズレだと判断する人もいるでしょう。

発売当時にこの本を読まれてドル資産（MMFなど）を増やされ、現在まで持っている方は、泣きそうな状況になっているかもしれません。しかし、長期の米国債に投資されていた方は、そこまで泣きそうではないかもしれません。

最終的には、自分の頭で考え、自分の責任で行動するだけだと思います。

私は序章で、銀行から長期固定のお金を借りて不動産を買っていると述べた。「借金をすることと不動産を買うことと、どちらが主眼か？」と聞かれれば「あえて選択をするならば、借金をすることのほうが主眼」と答えるだろう。（P.109）

と書かれていますが、これは個人的には同感です。こんなに低いのであれば、借りなければもったいない、という気がしてなりません。

しかし、そうは言っても投資用物件に対する銀行の融資姿勢はかなり厳しくなっているようです。自己資金を、少なくても2割とか3割は入れなければなかなか融資してもらえない状況になってきているようです。

ところが、住宅ローンについては、必ずしもそうではないのだと思います（あまり確認していないので、正確なところはわかりませんが）。頭金は比較的少なくてもよく、長期固定の借り入れを、低めの金利ですることが可能です。

ということで、最近、自宅を買うという選択肢もあるかもしれない、と本気で考え始めているところです。

本の話から少しずれてしまいましたが、読み物としてはけっこうおもしろい本だと思います。

ただ、「藤巻さんがこう書いているから、ぼく（わたし）もこう投資しよう」なんて行動だけはしない方がいいと思います。してもいいですが、あくまで自己責任ということをお忘れなく。

ただ、私の真似をして損をしたら、一緒に泣いてさしあげることはできる。なぜなら、そのような時、私自身も大きく損をしているわけで、私自身が大いに泣きそうになっているだろうからだ。（P.1）

一緒には泣いて頂けるようですが。

東京のどこに住むのが幸せか (セオリーブックス)
山崎 隆

いわゆる不動産投資の本ではありませんが、マイホーム（マンション）を購入する際にどういった視点で考えていくべきか、投資、資産形成といった観点から紹介している本です。そして、都内を55のエリアにわけて各地域ごとに評価しています。

今までぼくは以下のエントリなどでも触れたように、新築マンションは割高であって絶対に買ってはいけないもののひとつだと考えていました。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践

現役・三井不動産グループ社員が書いた！　「ダメマンション」を買ってはいけない

しかし、最近少しずつ考え方がかわりつつあります。

資産価値のあるマンションや一戸建ての定義を、勘違いしている人が多い。どんなに耐震性能がよくても、どんなに眺望がよくても、どんなにリビングが広くても、衰退することが運命づけられた街の住宅を買ってしまったら、すべては水の泡である。　（P.19）

街を選べば、かならずしも資産価格は暴落しない可能性が高いのではないか、と思い始めました。例えば次のような記事を見つけました。

絶景？！　[アトラスタワー小石川]

現在は新築購入時の１３０％くらいの価格で取引されてますので、
是非、売ってもいいという方はご連絡ください。

http://jkhome.blog.so-net.ne.jp/2007-05-01

実際、近所に住んでいるのでこのマンションは知っているのですが、確かによさげなマンションです。なかなか手放す人がいないようで、売り物件としての広告を見たことがあるのは一度だけです。

また会社のある先輩がマンションを買おうとしているのですが、現在ねらっている中古マンションは分譲価格よりも高いらしいことがわかった、なんて話も聞きました。

こういう地域の物件であれば、あんまり暴落することもないのではないかと思います。もちろん市場環境にも依存するので簡単な話だとは思いませんが、今後、しばらくは買い時なのかもしれません（優遇税制もありますし）。

数字の大きさだけにとらわれてはいけないのだと思います。

例えば、分譲価格が6000万円の都心のマンションと、4000万円のちょっと郊外のマンションで、同じような仕様だったして、10年後、20年後の資産価格の下落率が大きく違う場合は6000万円のマンションの方が割安なのかもしれません。前者は20年後でも5000万円で売却できるかもしれませんが、後者は2000万円でも売却が難しい、といった事態になっている可能性もあるでしょう。

じゃあ、どうやって選べばよいのか、という話になるかと思いますが、結局はこういった本を読んだり、専門家に話を聞くなどしながら、勉強して最終的には自分で選ぶしかないと思われます。好き嫌いとかもあるでしょうし。

この本では、収益還元法の考え方を用いて、人に貸したとしてどのくらいの賃料が取れそうか、といった、まさに不動産投資の考え方で、適正価格を計算する方法を紹介しています。マンションを購入する場合は、その売買価格とともに、同程度の物件の賃貸価格も同時に調べる必要があるわけです。

ある専門家グループの研究結果によると、「短期間で大規模な都市が形成されたニュータウンほど、その後の街の衰退が著しい」という法則があるという。　（P.17）

つまり、短期間で人気化した場所などは、その人気は一時的なものである可能性が高いようです。そういう意味では、やはり新興地域よりは、昔から知名度のある有名地域のマンションがよいのでは、という結論のようです。

この山崎隆さんの本は以前も紹介しましたが、家を買おうとする前に、何冊か読んでおくとよいと思います。数千円の本を買って読む手間を惜しんでしまったために、1000万円単位の損をした、なんてことになったら悲惨ですし。

今まで、家を買おうなんて、まったく思っていませんでしたが、ちょっと考え方が変わってきました。一度分析してみたいと思います。

リノベーション投資のヒミツ―フツーの主婦うっちゃんが、年間売上1億円!
内海 芳美

最近あまり本を読んでいなかったのですが、久しぶりに読みました。不動産投資の世界では有名な内海芳美さんが書かれたリノベーション投資についての本です。

けっこう不動産投資に関する本は読んできましたが、最近は不動産投資を始めるにあたっての入門書よりも、投資を始めてからの実際の運用について書かれた本に興味が移ってきています。

さて、リノベーションですがちょっと定義を調べてみました。以下、ALL ABOUTからの引用です。

リノベーション

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。

建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること。具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などを行う。

http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_house/w002445.htm

ということで、内海さんの基本方針は、土地代以下で建物付の物件を取得し、リノベーションをしてから、販売するか、賃貸に出すそうです。

この本は、リノベーションに関するノウハウ本が書かれているというより、内海さんが現在のリノベーション投資を始められるまでの経験が書かれています。最初は自宅を購入し、それに手を入れることから始められたそうです。

実際に手がけられた物件の写真が巻頭に掲載されていますが、どれもステキな物件に生まれ変わっています。こんな家なら住んでみたいと思われる方が多いかもしれません。

さて、本の中で内海さんが次のように言われていました。

なんでも器用に自分でやってしまう人は、逆に、そのことに時間を取られすぎて、肝心のことができなかったり、遅くなったりします。　P.25

それぞれ、専門家や適任の人に頼んだほうが多少コストはかかっても時間の節約になりますし、質も確保できます。 P.26

そして、

必ず成功する「自分チーム」のつくり方

という章もあります。

こういった考え方は大切だと思います。

いろいろな方のブログを読んでいると、中には会社員であるにもかかわらず、自ら手を動かして、賃貸管理、建物管理、修繕、改築など小さなことからそれなりに大きなことまで何でもご自分でやっている方がいらっしゃいます。

そういう風に何でも自分でやってしまおう、という考え方もあるかと思いますが、ぼくの考え方は内海さんと同じく、やはり「餅は餅屋」だと思っています。ぼくも不動産投資をやっていますが、やはり本業は会社員ですので、1週間のうちでほとんどの部分は会社で過ごしています。ということで、自分で手を動かすのは現実的ではありません。

長期的な観点からの修繕等であれば、週末を使って少しずつできるかもしれませんが、やはり緊急時の対応などはプロの不動産管理会社にお願いした方が提供できるサービスのクオリティが違ってくると思います。管理料をお支払いしても、管理会社にお願いした方がよいと考えています。

また、税金に関しても、費用はそれなりにかかりますが、相談できる税理士さんがいると、やはり安心感が違います。しばしば変更される税制をきちんとフォローするのは素人にはしんどいですし。

ちょっと話がそれてしまいましたが、古めの物件（古いものばかりとは限らないようですが）を購入し、バリューアップを図った上で、賃貸に出すというのはおもしろそうだなぁ、と思いました。

次あたり、挑戦してみるのも悪くないかもしれません。

でも、まだ早いかな、、、

ちなみに、内海さんが経営されている「ひだまり不動産」のページはこちらです。
http://hidamari.bz/

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)
加藤ひろゆき

ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウに続き、加藤ひろゆきさんの本第2弾です。

新築の家に住み、三年ごとに新車を買い換え、おしゃれで高級な服を着ていたら、いつまで経っても、お金は貯まらない。 P.35

金持ち父さん貧乏父さんでいうところの、貧乏父さん的な生活かもしれません。

ケーキ屋を転進シテ、右隣にある「カトちゃん食堂」に入る。人柄のよさそうなマスターが、ひとりで新聞を読んでいた。工作活動の開始だ。
しょうゆラーメン大盛を、二つ頼む。
このマスターは、売りビルの歴史について、色々、詳しく教えてくれた。

（中略）

マスターにお礼をいい、店を後にした。ラーメン二杯で一四〇〇円だったが、二〇〇〇円置いてきた。マスターにはいたく、感謝された。こんなにステキな情報を教えてもらって、ワタクシもうれしい。 P.62

少し大げさかもしれませんが、これはまさにWin-Winの関係だと思います。加藤さんにとっては、投資を検討しているビルの歴史に関する貴重な情報を得られたわけですし、マスターにとってみれば、ちょっとした世間話で600円分の追加収入が得られたわけです。もちろん、普通に定価通り支払って出てくることもできたかもしれませんが、やはりなんらかのお礼をした方が気持ちよいと思います。

この本は、「全国の洗練された不動産投資家との対談CD<総集編>付」になっていて、こちらもそれなりに参考になるところもありました。

ただ、全体的な印象としては前著とかぶる内容も多く、目新しさという意味ではそれほどでもない気がしました。

住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?
池上 秀司

昨日、繰り上げ返済をした後に、本屋で見つけました。

「住宅ローン」とタイトルにはありますが、不動産投資におけるローンについてもそのまま適用できる内容が書かれていて、かなり参考になります。そして、負債側のみならず、資産側とのバランスを考慮された形で書かれています。つい先日も書きましたが、手元に100万円あった場合に、繰上返済するか、何らかの運用にまわすかを、同等の選択肢として検討するという発想が重要だと思います。

住宅ローンというのは数千万円もの借り入れですから、不安になるのは当然です。ただし、「みんながそうしているから」と、安易な「常識」に流れて、「トクしたつもりでソンしている」人のいかに多いことでしょうか。　P.4

（気の毒なのは、たまに出ていく手数料を惜しんで、毎月の利息を余計に払っていることに気づけない人です）

なかには「長期固定ローンで繰上返済手数料ゼロ」とアピールしているローンがありますが、直近で金利上昇すると予測して長期固定を選ぶのであれば繰り上げはしないほうがいいわけです。表面的な数字のおトク感にまどわされて、じつはソンしないように気をつけてください。　P.138

払う必要がないものを払ってしまっている人ってけっこういるのではないかと思います。近視眼的にならないように気をつけたいと思います。

本書は、従来の住宅ローンに関する書籍と違い、「これがおトク！」「こうしなさい」といった押し付けはしません。ただ、世間にはびこっている「常識」だけが「正解」ではないということを言いたいのです。　P.5

本当にその人に合った「トクする」方法は、その人自身でしか見つけられないのです。　P.6

言い切り型ではないところもいいですね。多くの視点を提供しながら、さまざまな選択肢を検討して自分に合った解を見つけてください、的な書き方がいいと思います。あらゆる読者に対して、画一的な解があるとは思えないですし。

金利上昇を予測して長期固定のローンを選ぶなら、繰上返済をするより、そのお金を運用したほうがいい。　P.26

基本的な考え方はこうなんですが、現時点においてどのような運用先があるかどうかは、悩ましいところかと思います。

このように計画はその時々で変化して当然ですから、借り入れ当初の総返済額での比較は実質的に意味を持ちません。じつはファイナンシャル・プランニングにおける「常識」には、借入当初の総返済額で損得を考える偏った考え方によって断定されていることが往々にしてあります。本来はさまざまな角度から検証するべきなのです。　P.31

やはり定期的に見直していくことが重要なんだと思います。前提条件が変われば、変更していく必要はあるでしょう。一方で、変更するために発生する費用もきちんと考慮に入れる必要があるでしょう。

利息は、金利のみならず借入残高にも比例します。つまり残高（＝元金）が減れば、利息も減るというわけです。

現状から考えれば、将来金利が上がるということは避けられませんが、将来であるならば、借入残高は減っています。それなのに、一般的には金利が上がるというマイナス面だけを取り上げて、一方では借入残高の減少を一切無視して考えています。これが多くの人が長期固定以外のローンを不安視する要因です。金利は上がったり下がったりしますが、借入残高は下がる一方だということを忘れないでください。　63

いつまでも同じ残高ではないところがポイントですね。10年後に金利が5%になっていたとしても、その時の残高は順調に返済しているのであれば今と比べて確実に少ないわけですから、影響はそれほど大きくないのかもしれません。

保険会社からたくさんの給付金を受け取るということは、すなわち医療費がたくさんかかるということです。人生にとっては、「保険会社からあまりお金をもらわない状態」のほうがいいはずです。基本的に、保険というのは「安心」を買うわけですから、何度も言うように損得で考えるべきではなく、特に医療保険というのはむしろ「損したほうがいい」のです。　P.177

医療保険についてはまさにその通りだと思います。何も病気をしなかった場合に一時金が出たり、貯蓄性を伴う商品もあるかと思いますが、保険はあくまで保険として割り切った方がよいと思います。病気をせずに保険金を受け取らない場合がもっとも幸せに違いないですし。保険と資産運用は切り離してしまった方が複雑にならなくてよいと思います。

住宅ローン（およびアパートローン）についての考え方をさまざまな視点から提供してくれるこの本は、ローンを検討中もしくは抱えている方にはかなりオススメです。一時点での判断ではなく、トーンの残存期間にわたって、どのように考えていくのがよいのか、という考え方を理解することができるかと思います。これで1300円（＋税）はかなり割安な投資になるのではないかと思います。

アパマン経営・節税テクニック これがすべてです!―サラリーマンから大地主さんまで
鹿谷 哲也

先日の「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために」に続き、公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが書かれている本第2弾です。

こちらも基本的には不動産投資に関連した税金の話が書かれています。考え方の基本としては、とにかく所得を分散すること。一人に所得を集中させるのではなく、家族名義にしたり、個人と法人でわけたり、と、所得を分散することによってかなりの節税効果が期待できるようです。

ただし、このような節税効果の恩恵を享受するには、それなりの規模でないとなかなか難しいようです。いわゆる事業的規模といわれる5棟10室を少し上まわるくらいでないとメリットはほとんどないのかもしれません。

今回も具体的な数値で計算例がたくさん掲載されていますので、読んでいて非常にイメージがわきやすく、理解しやすかったです。

不動産投資をされている方なら、一度は目を通しておいた方がよいかもしれません。

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで! 今すぐできる!あなたの土地住宅アパ・マンの儲け方
中村 一晴

以前紹介しました「「ダメマンション」を買ってはいけない」では、新築分譲マンションに焦点を合わせて書かれていましたが、こちらは不動産業者一般という視点で書かれています。

安く買うというのは、あくまでも「価値の高いものを、安く買う」ということなのです。価格が安いから、お買い得物件とか、いい物件ではないのです。　P.19

つい先日まで、5000万円で売りに出されていたマンションが、4200万円になりました。これは安いと思って購入することがあるかもしれません。これは安く買ったことになるのでしょうか？

（5000万円と比べて4200万円という意味では）相対的には安く買えたことにはなりますが、もしこのマンションが3500万円の価値しかないのであれば、絶対的には安く買えたことにはなりません。やはり高く買ってしまっていることになるでしょう。

こういう視点が大切なのだと思います。

いくら儲かるのか知るためには、「いくらで売れるのか、いくらで貸せるのか」を知ることです。
それを知るためにはデータが必要です。　P.22

これ以外にも加工されている不動産には特徴があります。建売、分譲マンション、分譲住宅などの新築物件です。このような物件はすべて不動産屋が安く仕入れ、加工して高く売っている物件です。だから儲けはすべて不動産屋が取っているのです。　P.76

極端な話、価格というのはどうでもいいのです。儲かるケースであれば売買、賃貸すればいいし、儲からないケースであればやめればいいだけのことです。　P.88

マイホームを購入する際に、割安とか、収益とかそういった発想を持っている方は少ないかもしれませんが、そういった発想を少しでも持っていると、その物件が安いのか、高いのかを判断しやすくなるのだと思います。もちろんそのためにはデータが必要ですが、同じ物件内の別の部屋と比較しても意味はありません。投資的な視点があった方がよいのだと思います。

ビジネスで売買する方たちとは違って、マイホームの場合はまた別の視点が重要になってくるのかもしれませんが、大きな買い物ですから価格のチェックだけはやるべきだと思います。

「専属専任のほうが、業者に責任が出るので一生懸命やりますよ」不動産屋は必ずそう言います。確かにそれもないとは言えません。でも、どちらかといえば、専属専任をすすめるのは物件を自分のものにするための営業トークです。　P.224

この言葉のウラにどのような意図が隠されているのか。こういった不動産屋さんのホンネの話がけっこう載っていて、とても参考になりました。

営業トークにはひっかからないようにしたいと思うものの、一方で、営業トークであることがわかっていても、長期的なWin-Winの関係を構築していくためには、たまにはその話に乗っていくことも必要かもしれません。もちろん、少なくとも何らかのバリューを提供してくれる場合ですが。

目の前の千円を惜しんで、その先の一万円をあきらめるか。

目の前の千円を払ってでも、その先の一万円を手に入れるか。

長期的な視点が重要だと思います。

サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!
加藤 隆

タイトルからして、なんとなく予想はついていたのですが、読んでみると実際その通りでした。

ここで言っている節税というのは、基本的に”赤字”の不動産投資を行うことで、給与所得との損益通算時に税金の還付を受けるという話です。

税金が戻ってくるということは、投資としては決して健全な投資対象とは思えなく（ここでは物件そのものというよりも、物件価格およびファイナンスなどを総合的に見たものです）、個人的には決してオススメできる手法だとは思っていません。

やはり、収益を上げて、費用を差し引いて、利益として残ったものから税金を納めていく、というものがまっとうなやり方だと思います。そのために、いろいろと投資分析を行っていくわけですし。

一方、この本は著者のいろいろな失敗談なども書かれており、それはそれで参考になる気もします。なんかいろいろと悪質な業者とお付き合いされているような気がしてなりません。きちんとした連絡をせずに家賃の振込み日を変更するとか、常識的にはあり得ない気がします。

このような投資手法はすべきではないという意味で、それを知るにはいい本かもしれません。

億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座
石橋 克好

先日、たまたま本屋さんで見つけました。不動産投資の理論的なことが書かれている本です。

「投資とは何か」から始まって、デューデリジェンス、市場調査、そしてさまざまな投資指標の計算方法、そして最後に事例研究となっています。

中でももっとも重点が置かれているのが投資指標の計算の部分です。

NPV
IRR
ROI
ROE
LTV
K%
DCR
BE%

などについてきちんと説明されています。こういった考え方を知らずに不動産投資を行ってしまったら、かなり危険だと思います。

投資不動産の見つけ方や、不動産会社の選定の仕方などの知識をつける前に、投資不動産の物件自体の持つ力や能力を検証する力、判断能力を身に付けなければ、絶対といっていいほど確実に不動産投資で成功する方法はありません。

今まで述べてきたように、データの裏付けによる投資の判定方法を知らなければ、たまたま満室だったので投資が成功したり、その逆に購入したときは満室だったのに、次から次へと入居者が退室し、なかなか埋まらないので賃料を下げたら収支がうまくいかず、こんなはずではなかったというケースもたくさんあります。これでは投資はギャンブルになってしまいます。　P.171

まさにその通りだと思います。何かイベント（退室、金利上昇など）が発生したとしても、事前に自分で計算してシミュレーションしておけば、たいていのことは想定の範囲内でしょうから慌てることはないでしょう（さすがに地震で建物が全壊とかになったら、慌てるとは思いますが）。

退去が出た場合にキャッシュフローに与える影響はどの程度か、また何室まで空室があってもキャッシュフローはプラスを維持できるか。

金利が上昇したらキャッシュフローはどの程度減少するか、逆にどこまで金利が上昇してもキャッシュフローはマイナスにならないか。

現在はたまたま市場家賃より少し高めで入居頂いているが、次に退去が発生して市場実勢で募集しなおした場合にどの程度収入が減少するか。

などなど、事前にシミュレーションしておくべきことはたくさんあります。

そして本書の最後の事例研究の部分はとても参考になります。区分所有、一棟ものなどの４つの事例を取り上げて、どのように考えて計算していくか、実践的なことが書かれています。

もちろんこんな計算をしなくたって、たまたま成功する方はいらっしゃるでしょう。でも、たまたまではなく、できるだけ確実に成功したいならば、事前にいろいろと算盤を弾いておくことが重要なのではないかと思います。

ちなみに、この本は理論的な面に特化した本ですので、実際の物件の見方、各種パラメータ（空室率、実勢賃料、管理費など）の推定方法などの詳細は書かれていません。ですので、他にもいろいろな本を読んでおく必要があるとは思いますが、こういった理論的な本も最低1冊以上は読んでおく必要があるかと思います。

不動産投資に興味がある方にはオススメの一冊です。

同様の本としては以下の2冊があるかと思います。

不動産投資の教科書―不動産投資をやるなら、これだけは知っておきなさい

200万円からはじめるマンション投資術

共通していることは、どれもCPM（Certified Property Manager、公認不動産管理士）ホルダーの方が書かれた本だ、ということでしょう。

さっき気づいたのですが、この本、週刊全国賃貸住宅新聞7月14日号でも紹介されていました。

タダで自宅を手に入れるスゴイ方法
日本ファイナンシャルアカデミー

今のところ、しばらく自宅を購入するつもりはないのですが、「タダ」ならいいなぁ、と思って読んでみました。

で、実際にどのように手に入れるかというと、

住宅ローン（１棟もの）型

この本のメインテーマ。ワンルーム多数＋ファミリータイプ１室のアパートを新築で建築。適した土地さえ見つかれば理論上いくらでも生産可能。自分で高利回りの物件を造り出すこともできる。

というふうにやるそうです。

一般的に投資用のアパートローンと住宅ローンを比べると、住宅ローンの方がかなり条件はよいわけですが、住宅ローンはあくまで自宅用の物件にしかローンがつきません。

ただし、住宅ローンの適用ルールを細かく見ていくと、住宅用の面積が半分以上を占めていれば適用可能だそうで、１棟ものを建てて自宅以外の残りの部分を賃貸に出せば、家賃収入が発生するので自分で支払うことなくローンを返済することが可能になる、という話です。

詳細や具体例は本に譲りますが、１階（もしくは２階）が自宅、２階（もしくは１階）がワンルーム３室などの形の住宅に住みたいというのであれば、この方法はなかなかよさそうですね。住宅ローンであれば、銀行の敷居も低そうだし。

この本、家を建てるにあたって最低限知っておくべき基礎知識なども載っており、個人的には意外と新しい発見がありました。

ロバートアレンという人の本は初めて読んでみたのですが、この本は「頭金なし」でいかに不動産投資を行っていくか、という観点で書かれています。

ロバートアレンの大富豪への道‐頭金なしでもできる新不動産投資戦略
ロバート・G・アレン 金森重樹

「頭金なし」で行うためのアイデアがいろいろと書かれていますが、決して「ラクして」不動産投資を行う方法が書かれているわけではありません。

まずは頭金のあるなしにかかわらず、いかにして魅力的な不動産を見つけるか。著者は「投売り屋」という言葉で表現していますが、株式と違って不動産のオーナーは1物件につき通常一人。投売り屋にならざるを得ない事情のオーナーが必ずいるはずだから、そのような人を見つけることが重要である、と述べています。そして、出会ったときに迅速に判断できるように日頃から勉強、研究をして、不動産および対象となる特定の市場について熟知していることが重要である、と。

まず第一に、売りに出ている物件を研究して、地元の不動産市場をよく知っておく必要がある。（中略）これらのことをよく知っておけば、それだけ余裕を持って投資に当たれる。余裕を持って投資に当たれば、それだけ自信を持って投資チャンスを見極めることができる。（P.27）

投資を行う際には最終的には自らの判断で行うべきであり、仮にそれが誰かに紹介されたものであったとしても、最終的な責任は自分で取るべきだと思いますが、最終的な決断をするためには日頃からきちんと勉強しておくことが大切なんだと思います。

よく海外の人が書いた本だと税制や市場環境の違いによって、日本では同じことが実行できないのではないか、という不安がありますが、この本では監訳者の金森重樹氏による解説が付いているので、現在の日本でできること、できないことがはっきり書かれています。そういう点では親切な本だと思います。

ここ最近、巷には不動産投資に関する本があふれかえっていると思います（少なくとも昨年日本にいた時はそうでした）が、金融機関が著者となっている本はあまり多くない気がします。「三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部」が著者ということで、どんな書き方なんだろうと思って読んでみました。コチラにいると相変わらず中身を見ずに買わなければならないのがつらいところですが、きっちり書かれていそうだったのでよいかな、と。

不動産投資リスクの基礎知識―危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる
三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部 日経不動産マーケット情報

で、読んでみた印象ですが、個人が不動産投資をする場合に読むというよりは、金融機関などで不動産関連の業務（例えば証券化など）に携わろうとしている入門者向け、といった内容になっていると思います。

というのは、基本的にオフィスビル向けの話が多いです。個人で不動産投資（ここでは証券ではなく現物です）をする場合に、いきなりオフィスビル一棟とかに投資する方はかなり稀な例だと思います。そういった意味では、個人で不動産投資を考えている方にはもっと他に参考になる本がある気がします。

ただし、キッチリ書いてあるといえばキッチリ書いてあるので、そういった面では参考なることもあります。例えば、環境リスクのところでは、アスベスト、PCB、土壌汚染などについて法令と共にかなり詳しい説明があったり、関係者の権利義務や信用に関するリスクと対応策についても25ページも割いて説明されています。

もちろんプロからするとかなり基礎知識なのかもしれませんが、素人からすると幅広くそれなりの深さで網羅されているという気がします。

それから、

1 開発
2 取得
3 保有・運用
4 売却

という時間の流れのそれぞれに対して、

1 市場変動リスク
2 法的リスク
3 管理運営リスク
4 土地・建物の物理的リスク

という項目に分かれて書かれており、それが一覧できる表もついているので辞書的な使い方をするのには便利かもしれません。

不動産投資の話を中心に、著者の人生哲学が書かれているという感じの本でした。

著者が若い頃からどのような経験をどのように積んで来たのか、そして不動産とどのように付きあってきたのか、といった視点から、不動産投資の基礎知識、ライフプラン、投資指標などについて書かれています。不動産投資に関する知識の習得というよりは、読み物として、いろいろな話を知るという意味ではよいと思います。

やっぱり不動産投資が一番!―バブル崩壊後も成長を続けた不動産投資の秘密とは?
倉橋 隆行

この著者は、株式投資は売買であり投資ではない、と言っています。真っ当な株式投資と読み比べると面白いかもしれません。

普段から著者のブログは読んでいますが、書き方はかなりその雰囲気に近いです。

不動産投資を始めるなら、以前ご紹介した「200万円からはじめるマンション投資術」と並んで、ぜひオススメしたいのがこの本です。

不動産投資の教科書―不動産投資をやるなら、これだけは知っておきなさい
大村 政勲

タイトルにあるとおり、「教科書的」にきちんと書かれている本です。「200万円からはじめるマンション投資術」がかなり詳細まで具体的な数字を含めて書いているのとは対照的に、それほど"詳細に"に書かれているというわけではありませんが、基本的な考え方、抑えておくべきポイントなどがカバーされているという印象です。

「海外の不動産流通事情」や「不動産証券化の流れ」にも触れられている一方、不動産投資における投資指標やリスクに関する説明もあり、不動産投資の用語集なども巻末についているので持っていても損はないかもしれません。

いろいろな不動産投資に関する本を読んでいて感じるのですが、著者たちの実体験はいろいろな場合があり、それぞれのポリシーに基づいて書かれています。中には「それってたまたまうまくいったからいいものの、場合によってはものすごく大きな損失を出していた可能性もあるのでは？」と思われるようなケースもあります。

たまたまうまくいく方法を学ぶのではなく、まずは正攻法をきちんとおさえ、その上でいろいろなケースを勉強すべきだと思います。その意味で、本書は初期に読んでおくべき本だと思います。

アパート経営について一通り書いてあります。アパート投資の入門書という位置づけでしょうか。アパート投資を考える際には読んでおいたほうがよいかもしれません。

小さなお金をしっかり殖やすアパート経営術
鶴巻 聰

不動産投資（ここでは証券化商品ではなく、実物不動産）と言っても、マンション区分所有、アパート一棟、マンション一棟、商業ビル、などいろいろあります。それぞれで新築・中古、都心・地方都市、全額自己資金・ローンを借りてレバレッジ、など見方によっていろいろなパターンがあるわけですが、この本の基本スタンスとしては、銀行でお金を借りて、土地を購入、新築アパートを建築する、という流れになっています。

基本的な用語についての説明が一通り載っていて、さらに、避けるべき土地の形、賃料を大きくする間取りの取り方、など新築アパート経営の際のポイントが載っています。

一通りのことが大まかには書いてあるのですが、細かい、実務的なことについてはあまり書かれていないという印象です。「アパート投資の初めの一冊」といった感じでしょうか。

マイホーム購入を検討されている方には、かなりオススメです。ぜひ一度読まれたほうがいいと思います。すでに購入された方は読まなくてもいいかもしれません。

ちなみに、この本は「投資」のための本ではありませんが、ここではあえて「不動産投資」のカテゴリーに入れてあります。

マイホームは「貸せる物件」を買いなさい!―後悔しないマンション・一戸建ての選び方・買い方・考え方
山崎 隆

「マイホームの価値は「いくらで貸せるか」で決まる」

とあるように、DCF的な発想でマイホームの価値を見極めて、その価値とついている価格とを比較して買いましょう、といった内容の本です。投資的な視点を入れて検討している、とも言えるかもしれません。

マイホームって、若くてもけっこう思い切って買う方が多いように思います。でも、いつも思うのは「それってそんなに価値があるんでしたっけ？」ということです。もちろん「マイホーム」は、「投資物件」とは異なり、持っていることによるステータスとか、満足感とか、持っている本人にしかわからない価値があるので、「それ割高じゃないですか？」とは言いませんが、でも購入に踏み切る前に、不動産の価格としてどの程度が妥当なのか、それなりに検討した方がよいと思います。

パソコンとか、DVDレコーダーとか、家電の類はけっこうパンフレットをかき集めて、価格、性能の比較を熱心にするような方でも、家とか生命保険となると、セールスマンに言われるがままに契約してしまう方もいるのではないでしょうか。

理解した上で契約しているのであればいいのですが、わからないまま契約してしまっているのであれば、事前に時間をかけてもある程度はしっかりと理解しておくべきだと思います。

不動産の価格って、交渉次第でけっこう動いたりするものだと思います。例えば3000万円の中古マンションが、2800万円になったりすることもけっこうあると思います（200万円違えば、パソコン何台買えるでしょうか？）。新築の場合、価格交渉はかなり難しいかもしれません（新築の価格には、もちろん広告宣伝費、セールスマンの人件費、等々が含まれているわけです）。しかし、新築にこだわらなければけっこう交渉次第で変わる世界だと思います。

当初の提示価格はあくまで売り手のオファープライスなので、買い手としてのビッドプライスを提示して、そこから交渉していけばいいのだと思います。

ちなみに、会社のある先輩がマイホームを買おうと検討中、とのことだったので、この本をお貸しして読んで頂いたところ、「もう一度検討しなおしてみることにした」とおっしゃっていました。

この本をベースに、全面的に書き直した以下の本が出ているようです。こちらは読んだことないのですが、おそらく同じようなことが書かれているのでしょう。今から読むのであれば、こちらの方がいいかも知れません。

不動産でハッピーリッチになる方法
山崎 隆

著者のブログをもとにして、加筆修正した話が載っています。

不動産投資にまつわる100の話―元手500万円たった5年で年間家賃収入2400万円!
猪俣 淳

「元手500万円たった5年で年間家賃収入2400万円!」というのは著者の猪俣さんのことだと思いますが、猪俣さんご自身の投資についてというよりは、日々の業務の中での出来事を題材にしてご意見を書かれているというスタイルです。

地震のリスクヘッジなど、もう少し突っ込んで書いて欲しかった気がします。もっとも、より詳細はセミナーに参加すればわかるのかもしれませんが。

この本を読むと、不動産と一言で言っても、かなり広範な知識が必要であることがよくわかります。軽い読み物といった感じで読んでみるにはいいかもしれません。

不動産投資を始める前に知っておくべきことが書かれています。

地震が原因で発生した火事による損害は火災保険ではカバーされず、地震保険をかけておく必要があるとか、売買契約書に記載される消費税額は非常に重要で、後々のキャッシュフローに大きな影響を与える、など、小さなことだけど結構重要なことが書かれている気がします。

不動産投資を始める前に読む本 ―お宝不動産を手に入れよう
沢 孝史

不動産投資って知らないことばかりでなんだか恐い、という印象をお持ちの方が多い思います（ぼくも以前はそうでした）が、まずは勉強してとにかく知識を蓄えるってことが大切なんだと思います。

初めは不安でしたが、いろいろな本を読んだり、身銭を切って勉強会に参加したりしているうちに、少しずつですが理解を深めていくことができている気がします（現在進行形です）。そして、理解し認識した上で契約を結べばあらかじめどのようなリスクがあるのかを把握できるので、不安はかなり抑えられるのだと思います。

地震保険は評価額の50%までしかカバーされず、契約期間は最長5年だとか、ワンルームの区分所有の場合には大規模修繕工事の時期を考えて購入するとか、いろいろおさえておくべきポイントはあると思います。

まだまだ勉強が足りませんが、実践しながら少しずつ補っていこうと思います。いくら本とか読んでいても、やってみて初めて分かることってのもかなり多いですから。

ぼくが不動産投資にハマッたきっかけになった本の中の一つです。「200万円から」という言葉で、自分にも手が届くのではないか、と思ってしまいました。

200万円からはじめるマンション投資術
藤澤 雅義

この本は、見開き２ページで１トピックが書いてあるのでとても読みやすいです。しかも、入門的な内容から、投資指標（CCRやDCRなど）や管理の実際、確定申告の話まで、かなり広範囲に渡って具体的に書いてあるところがいいと思います。不動産投資全般について、辞書的な使い方もできるかもしれません。

理論ばかりを重視していては、不動産投資は決してうまくいかないと思います（実際に物件を自分の目で見て回ることが大切）が、そうは言っても、理論的なところを全くおさえず直感にまかせて投資をしていては、投機色が強くなってしまうと思います。不動産投資をする際には、かなりいろいろな本などを読んで勉強してからにした方がよいと思います。

ということで、不動産投資については追々このページで書いていきたいと思います。