住宅ローンはこうして借りなさい 【新版】

住宅ローンはこうして借りなさい 【新版】
深田 晶恵
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はじめに

プロローグ

第1章 住宅ローンカラクリ編
 誰も教えてくれない住宅ローンのカラクリ
 銀行も不動産業者も教えてくれないローンの落とし穴を教えます!

セールストークに注意!
「売り手発信の情報」をうのみにしてはいけない!

住宅ローンの仕組み・基礎編
返済額は「金利」「期間」「金額」の3要素で決まる!

住宅ローンの仕組み・基礎編
金利タイプは「固定」「変動」「一定期間固定」の3種類

利息計算の仕組み
借金の法則「まずは利息から返済」を覚えておこう!

カラクリ編「変動金利型のリスクとは」
変動金利型で借りるなら、「未払い利息」のリスクを知りなさい!

住宅ローンのカラクリ編
「1%ローン」は3年後に返済額42%アップもありうる!

住宅ローンのカラクリ編
「新築物件の価格は、買った直後に2割下がる」と思いなさい!

住宅ローンのカラクリ編
もし転勤になっても、家を貸して賃料をローン返済に充てればいいってホント?

住宅ローンのカラクリ編
自分の家計がわかるのは自分だけ。一般論に惑わされるな!

マンション広告裏読み術
「家賃並みの返済」「金利0・98%」…、マンション広告のこの文句に注意!

【コラム 賢く借りよう】
日本の住宅ローンには消費者保護がない!


第2章 自分で立てる資金計画編
 資金計画を立てる前に、ここをチェック!
 絶対に失敗しない資金計画の立て方を教えます!

自分で立てる資金計画のポイント
自分のプランは自分で立てる。家賃並みの返済額で借りてはいけない!

あなたはいくら借りられる?
「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」は異なる!

自己資金はいくら必要?
頭金と諸経費を合わせて物件価格の最低3割は用意しておこう!

入居後のランニングコスト
買う前に入居後のランニングコストを見積もっておこう!

無理のない返済額の見つけ方
購入後の家計に負担をかけない返済額はこうやって見つけよう!

無理なく購入できる物件価格は?
無理なく購入できる物件価格はこうやって計算しよう!

親から贈与を受ける場合
親から贈与を受けるなら、贈与の特例を活用しよう!

親から借りる場合は注意
親子でも、お金を借りるときは借用書を必ず作っておこう!

ローン減税は有利?
住宅ローン減税は期待するほどのおトクはない!

入居までのスケジュール
入居までのスケジュールをチェック!【新築分譲・中古・戸建て注文住宅】

【コラム 団塊ジュニアは注意!】
時代が違えば運用法も違う。親のお金のアドバイスは聞き流そう!


第3章 自分で立てる資金計画・実践&チェック編
 プランを作ったらセルフチェック!
 資金計画をセルフチェックしてローンのリスクを徹底的に減らす!

自分の資金計画をチェック!
第2章で立てた資金計画をセルフチェックしよう!

資産とローンのバランスをチェック
バランスシートで資産とローンのバランスをチェック!

正確な手取り額を知ろう
家計を把握するために、まずは正確な手取り額を知ろう

購入直後の家計を予測しよう
家計簿はつけなくても大丈夫。購入直後の家計予測をしてみよう!

買った後の家計を予測しよう
「キャッシュフロー表」を使って、購入後の家計を予測しよう

60歳時のローン残高をチェック
60歳時のローン残高がいくらになるか、借りる前に知っておこう!

返済予定表を作ろう(1)
返済予定表を作ってみよう!【元利均等返済の場合】

返済予定表を作ろう(2)
返済予定表を作ってみよう!【元金均等返済の場合】

どっちの返済がおトク?
元利均等返済と元金均等返済、どちらを選ぶのがトク?

【コラム シングル女性のマンション購入】
衝動買いは危険。マンションは購入リスクを知り、納得してから買おう!

【コラム 手取り収入が減る!】
手取り収入は毎年減少している。決算書で家計の見直しをしよう!


第4章 住宅ローンの最新情報編
 あなたに合った住宅ローンはこれだ!
 多様化した住宅ローンのメリット・デメリットを教えます!

住宅ローンのトレンドを知る
住宅ローンの最新事情を知って、自分に合ったローンを選ぼう!

フラット35はどんなローン?
長期固定金利のフラット35は金融機関によって金利が違うので注意!

フラット35を選ぶポイントは?
金利の低さだけで選ぶより、融資実行日が多い金融機関を選ぼう!

フラット35の仕組みを知ろう
フラット35はリスクを公庫、民間、投資家が分け合っている

民間住宅ローンの特徴を知ろう
民間住宅ローンの主流は変動金利型と固定金利選択型

チェックシートに書き込みながら自分に合った民間ローンを選ぼう!

金利優遇を使いこなそう
銀行の金利優遇サービスを賢く利用しよう!

ちょっと気になる民間ローン(1) ソニー銀行の住宅ローン

ちょっと気になる民間ローン(2) 住友信託銀行の住宅ローン

ちょっと気になる民間ローン(3) 中央ろうきんの住宅ローン

ちょっと気になる民間ローン(4) 三菱東京UFJ銀行の住宅ローン

ちょっと気になる民間ローン(5) みずほ銀行の住宅ローン

ちょっと気になる民間ローン(6) 新生銀行の住宅ローン

いつの金利が適用されるの?
申し込み時より金利が上がることも! 適用される金利はこの日に決まる

財形住宅融資は金利面で注目できる
財形融資なら申し込み時の金利が適用される!

財形住宅融資はどこで借りられる?
財形融資は勤務先によって窓口が異なる。フローチャートでチェックしよう!

公庫ローンはまだ利用できる!
公庫ローンは07年3月まで申し込みOK。金利上昇リスクを抑える裏ワザ公開!


第5章 ローン選びのケーススタディ編
 6つのケーススタディと3つのツボで
 あなたにぴったりの失敗しない住宅ローンが見つかる!

住宅ローン選びに入る前に
ローンのリスク度は一人ひとり違う。あなたの家計のリスク許容度を知ろう!

ケーススタディ(1)「妻は専業主婦、子供が小さいファミリー」

ケーススタディ(2)「妻はいずれ働くけれど、今は専業主婦」

ケーススタディ(3)「現在は共働き、妻は出産後退職するかもしれない」

ケーススタディ(4)「ずっと共働き夫婦を続ける」

ケーススタディ(5)「シングル女性」

ケーススタディ(6)「土地を購入し、建築家や工務店に施工を依頼するケース」

住宅ローン組み方のツボ1
ボーナス返済を上手に使って支払い利息を大きく減らそう!

住宅ローン組み方のツボ2
金利は低いけれど融資手数料が高いローンはおトク?

住宅ローン組み方のツボ3
変動金利から固定金利にノーリスクで切り替えられるローンはあるの?

【コラム このローンはやめておこう】
やめたほうがいいローンと危険な借り方を紹介します!


第6章 契約前のチェック編
 知っておくとトクをするツボが満載!
 契約書にはんこを押す前に、これだけは確認しておきなさい!

税務署チェック編
入居後落ち着いたと思ったら…税務署から「お尋ね」の書類が!

共有名義の持ち分計算法
夫婦で資金を出し合ったときの持ち分計算はこうしなさい!

トクする住宅ローン減税活用術
共働き夫婦なら、妻もローンを組むとローン減税額が大きくなる!

50平方メートルの落とし穴
「52・5平方メートル」でも、減税の条件「50平方メートル以上」を満たしていないことも!

万が一返せなくなったらどうする?
保証料を払ったからといって、万が一のときに借金を免れるわけではない!

イザというときのための団体信用生命保険
契約者が死亡したときのために、団体信用生命保険は入っておきなさい!

火災保険の代理店選びのコツ
火災保険は保険専業のプロ代理店で入るのが安心!


第7章 繰り上げ返済編
 ローンは組みっぱなしではいけない!
 1年後なら返済額は169万円ダウン!繰り上げ返済は早いほどおトク!

繰り上げ返済の2つの方法
ローン総支払い額が大幅ダウン。繰り上げ返済でトクをしよう!

繰り上げ返済は早いほどトク
1年後と20年後では115万円の差。繰り上げ返済は早いほど効果大!

繰り上げ返済の優先順位は?
「高金利、借入額の多いものから順番に」。これが繰り上げ返済のセオリーだ!

繰り上げ返済手数料一覧
手数料は金融機関によって違う。なかには、無料でできるところも!


第8章 住宅ローン見直し編
 数千万円借りてしまった人も大丈夫!
 この見直し、借り換え術があなたの家計を救う!

住宅ローンを見直す前に
早く完済したい、金利上昇が不安、返済額を減らしたい…まずは目的を明確にしよう!

借り換えでトクをする
このケースに当てはまる人は借り換えでローン軽減を!

短期固定の見直し処方箋
短期固定金利と変動金利で借りた人はこう見直しなさい!

返済の条件を見直してみる
返済額増額プランで約362万円のトク!

ローン返済の救済メニュー
収入減、失業…返済がきびしくなったらすぐに借り入れ先に相談しよう!

将来の金利上昇に備えなさい
返済額アップに備えて、家計をスリムに見直しなさい!


巻末付録
 失敗しないローン選びはここから始めよう!
 シートに書き込むだけであなたにぴったりの住宅ローンが見つかる!

後書きにかえて

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=4-478-62068-7


ファイナンシャルプランナーである著者が住宅ローンについて徹底的に解説している本です(ぼくが読んだのは旧版ですが、本質的なところはほとんど同じだと思われます)。


アメリカに住む友人が家を買ったというので、夏休みを利用して滞在させてもらいました。購入前は、数多くの物件の下見や住宅ローン選びでとても忙しかったといいます。

なかでも印象的だったのは、夫婦だけで決めずに家族はもちろんのこと友人にも相談し、より多くの意見と情報をもとに最終決定をしたという話。

彼らは「自分たちだけでは知らないことが多いし、気に入った物件ならなおさら冷静になることが難しい。だから複数の人の意見を聞くことは当たり前だ」と言います。

さて、日本でマイホームを購入する人の場合はどうでしょうか。残念ながら、モデルルームを訪れて販売業者にすすめられるままの資金計画を利用する人が大半です。

つまり、売り手の情報のみで決断しているということ。住宅の売り手となる販売業者も、ローンの売り手となる金融機関も商売ですから、「利用者のメリット」と「今買わないと損」を強調します。デメリットやリスクは教えてくれません。でも、数千万円にもなる借金をするわけですから売り手から得る情報だけで、しかも短時間に決めてしまってはいけないのです。 (P.4)

日本では、住宅を買われている方が実際のところどれくらいまわりの人だったり、専門家だったりに、相談して情報収集しているのかわかりませんが、新築マンションを買われている方はけっこう2~3件のモデルルームを見て、勢いで買われている方もいるのではないかという気がします。

建物としてのマンション、そのマンションの管理状態、立地などの住環境、価格の妥当性、そしてファイナンスである住宅ローン、などマイホームを購入するとなったら同時に考えるべきことが本当にたくさんあると思います。

そして、土地勘がある方なら住環境はわかるかと思いますが、それ以外の点については、たいていの場合は素人でしょう。ぼくの場合、住宅ローンについては概念的にはある程度わかりますが、それでも契約の細かいところは素人ですし、ましてや建物についてはまったくわかりません。

やはりその道のプロにいろいろ教えてもらうのが手っ取り早い方法かと思います。

そういった意味では、この本は住宅ローンに特化して書かれており、住宅ローンの基本的な知識に始まり、具体的な金融機関の選び方、シミュレーションなどかなり網羅的に書かれていて、住宅ローンに関してはこれ一冊をきっちり読めば、とりあえずは問題ないと思います。

個人的には、住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?も読んだ上で、変動金利か、固定金利か、自分でよく考えた上で判断できるとよいかと思いますが、なかなか難しいかもしれません。

ちなみに、この本でも

住宅ローン減税は期待するほどのおトクはない!

とある通り、住宅ローン減税はそれほどメリットはないと書かれています。もちろん、人によって条件が違いますから一概には言えませんが。


ということで、住宅ローンに関して勉強するならおすすめの1冊です。

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Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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