マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい

マンションはこうして選びなさい―マンションの販売価格はこうやって比較しなさい
ダイヤモンド社
4478680221

はじめに

巻頭対談
「マンション業界は淘汰の時代へ。本当に良いマンション、一流の不動産会社を見分けるには?」

第1章 〔失敗しないモデルルーム見学〕
  モデルルームのイメージにされないで、設計図、仕様書をチェックしなさい!
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗

  豪華なモデルルームがなぜ、こんなにつくられるのか?
  モデルルームと希望住戸は違って当然。必ず希望住戸の図面をもらいなさい!
  モデルルームは演出とオプションだらけ。見かけのイメージにされるな!
  モデルルームの見学時に、ぜひ持って行きたいグッズはこれ
  信頼できる営業担当者は、ここで見分けなさい
  設計図書は情報の宝庫だ。できれば専門家にチェック依頼しなさい!
  マンションの販売価格は、こうやって比較しなさい!

第2章 〔賢い間取りのチェックポイント〕
  良い間取りかどうかは、まずは良い動線(どうせん)になっているかチェックしなさい!
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗

  30年前と変わらない「羊羹の輪切り」と「田の字型」
  良い間取りの条件は、スムーズな動線設計にあり
  「広さ」や「高さ」といった空間の広がりも良い間取りの条件だ!
  70平方メートル程度の3LDKなら、リビングや洋室は長方形が使いやすい!
  収納率の計算方法は、デベロッパーによって違うので要注意!
  使いやすいキッチンかどうかはここで見分けなさい!
  トイレを見れば、設計者の力量が一目瞭然だ!
  浴室の広さは1317で十分、照明やシャワーホースにも注目を
  洗面室には、収納棚付き三面鏡やリネン庫があると便利だ!
  メゾネットや超高層では、掃除できない窓に注意!
  玄関はちょっとした工夫で使いやすく、広く見える
  主寝室はベッドを2つ並べられるスペースの確保が基本
  方角による住み心地の違い、あなたはどちらを選ぶ?
  階数による住み心地の違い、あなたはどちらを選ぶ?

第3章 〔共用施設は見かけにご用心〕
  必要な共用施設、不要な共用施設を見分けなさい!
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗

  使いもしない共用施設のオンパレード、こんな目くらましに惑わされるな!
  駐車場は85%もあれば十分。むしろ、セキュリティ対策などに注意を
  住んでみてびっくりの駐輪場。2段式は女性、子供には使えない
  オートロックに過信は禁物、新たなセキュリティ対策が課題だ!
  50戸に1台が目安でも、エレベーターは多いほうが便利だ!
  外廊下の屋根や庇のカットは、日影規制への安直な対応が原因だ!
  下駄履きマンションはトラブルの可能性大。避けたほうが無難だ!

第4章 〔本当にうれしい設備仕様とは〕
  手抜きした設備になっていないかここをチェックしなさい
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗

  建具の高さをそろえることこそ、空間の美しさを生む
  電気設備は、増量の可能性やコンセントプレートの設置方法に注目
  遮音性や耐久性を左右する排水管は、鋳鉄管がベスト!
  細部の納まりにこだわるのが、良心的なデベロッパーの目安だ
  ランニングコストが驚くほど高い床暖房は、使わない設備NO.1だ!
  リビングの奥にある中和室には、エアコンが必需品だ
  気密性が非常に高いマンションでは、換気設備にもっと目を向けなさい!
  最近人気のディスポーザーは、遮音対策が不可欠だ!
  もはやマンションでも不可欠な防犯対策、本当に重要なのはココだ!
  バリアフリー対策では、このポイントをチェックしておきなさい!

第5章 〔確かな安心は確かな構造から〕
  知っておきたいマンション構造の基礎知識
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗

  マンションの構造についてこれくらいは知っておきなさい!
  地盤の悪い立地のマンションは、大地震で杭が損傷する危険あり
  流行の「アウトフレーム逆梁工法」は、こういうふうになっている
  外壁はすべて二重配筋で誘発目地もあるのが一流デベロッパー
  戸境壁はクロス直貼のほうがむしろ遮音性が高い
  間仕切り壁の石膏ボードは12.5mm厚が一流の証だ!
  床・天井は二重構造が一般的だが、遮音対策には注意しなさい!
  窓枠、ドア枠は外壁から引っ込めて取り付けるのが基本だ!
  誰でも気にする「天井高」より大切なのは「階高」だ!
  床の遮音性は、スラブ厚と梁間面積で決まる
  「自由設計」のSIマンションは、音のトラブルが多発
  超高層マンションの弱点は遮音性と雨漏りだ!
  免震構造は、コストと効果のバランスが疑問だ!

第6章 〔立地・環境はココを見落とすな〕
  マンションを買うとは立地・環境も買うということだ!
   (株)さくら事務所代表 長嶋 修

  マンションを買うのは建物とともに立地や環境も買うことだ!
  用途地域を見れば環境変化の可能性がわかる!
  隣に空き地や工場、駐車場などがあれば何か建つと考えて間違いなし
  通勤・通学にかかる時間は条件を変えて何度もチェックしなさい!
  あったら便利な施設、あると気になる施設
  将来のリスクに備えるため周辺の賃料相場を確認しなさい!

第7章 〔失敗しない契約手続き〕
  契約前に不明な点は何でも何回でも質問しなさい!
   (株)さくら事務所代表 長嶋 修

  マンション購入、手続きはこうなっている
  「重要事項説明」は契約前に不可欠、不明な点は何でも質問しなさい!
  契約書では、デベロッパーに有利な条項や特約に注意しなさい!
  どんなとき解約できるか、よく知っておこう
  購入をやめられるかどうかは、タイミングによって違う

第8章 〔内覧会は物件チェックの最終関門〕
  内覧会はここをチェックしなさい!
   (株)さくら事務所代表 長嶋 修

  内覧会とは「完成お披露目」、きちんと準備し説明するのが当然だ!
  内覧会ではここを見る、こうやってチェックする
  不具合の発生や修正には、一定のパターンがある
  なぜ、素人でもわかるような仕上げの不具合が起きるのか?
  年度末ほど突貫工事が多くなり、いいくるめる担当者も増えるので注意

第9章 〔資金計画の落とし穴、教えます〕
  危ない資金計画で住宅ローンを組んではいけません!
   ファイナンシャル・プランナー 深田晶恵

  モデルルームで立ててくれる資金計画は危険がいっぱいだ!
  頭金のほか、こんなに諸費用がかかることを忘れずに
  住宅ローンは、長期固定金利のものから借りなさい!
  返済期間は最長年数にするより、できれば短めにしなさい!
  10年後、定年のときなど節目でのローン残高をあらかじめチェック

第10章 〔マンション管理の真実〕
  管理委託費は、確実に20%安くできる
   (株)ソーシャルジャジメントシステム代表取締役 廣田 茂

  「マンションは管理を買え」という言葉の本当の意味とは?
  管理費は「上手に使うお金」、修繕積立金は「確実にためるお金」
  マンションの管理方式には3パターン。当初はおしきせの「全部委託」から
  管理委託費は当初の額から確実に安くできる。問題は、いつ見直すかだけだ
  管理委託費は安ければいいというものではない。大切なのは質を高めることだ
  マンションを購入する前に「管理」についてここをチェックしなさい!
  管理の視点から避けたほうがいいのはこんなマンションだ
  良い管理会社、信頼できる管理会社を見分けるポイントはここ
  管理会社を変えるのは最後の手段。情報提供、意見集約などプロセスを大切に
  これからの良いマンション管理には、第三者による「業務監査」が不可欠

第11章 〔一戸建てはこうして手に入れなさい〕
  ここをチェックすれば、欠陥住宅にはなりません
   (株)佐川旭建築研究所代表取締役 佐川 旭

  一戸建てを手に入れるには、いろいろな方法がある
  安心、納得の一戸建て選びのため工法・構造の基本を押さえなさい!
  工事のプロセスに沿って必要なときに必要なチェックをしなさい!
  地盤調査は「標準貫入試験」と「載荷試験」の組み合わせで完璧だ
  耐震性を確保する基本は、バランスのとれた耐震壁の配置だ
  はじめに「通風・換気」。「高断熱」「高気密」だけ進めるのは危険だ
  家族のコミュニケーションを考えたこんな間取りの工夫はいかが?
  自分たちの暮らし方を考えている設備、いらない設備を見分けなさい!
  配慮不足、打ち合わせ不足で起こる設計上の失敗パターンはコレ
  大きな欠陥には必ず理由がある! それを見分けるチェックポイント公開

第12章 〔最後は信頼できる会社選び〕
  危ない会社はここで見分けなさい!
   碓井建築オフィス代表 碓井民朗/(株)さくら事務所代表 長嶋 修

  マンション業界では、「大手」と「一流」はイコールではない!
  デベロッパーのタイプと特徴を知っておきなさい!
  マンション業界の問題を理解するには、マンションのつくり方から
  マンションの価格の裏側にはこんな事情がある
  マンションの販売手法でデベロッパーの体質がわかる
  「設計基準」はデベロッパーの憲法、すべての物件で徹底するのが一流
  マンションではあまり意味のない「住宅性能表示制度」
  欠陥マンションはなぜできるか、その背景を考える
  デベロッパーを調べるには、業者名簿の閲覧から実績、口コミまで
  ひょっとして倒産? 危ない会社の見分け方、教えます

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=4-478-68022-1


マンションを買うとなった場合に、考えるべきこと、チェックすべきことが網羅的にかかれています(そして、なぜか一戸建てを買うときのポイントまで)。

以下の5人の著者によって、各分野ごとに書かれているので、幅広くカバーされており最初の1冊としては最適な本かもしれません。実際の契約の手順や、購入後の管理の仕方(管理組合の活動)なども書かれているので購入前後にやるべきことのイメージがわかりやすいと思います。

著者紹介

碓井民朗
建築設計コンサルタント。1947年東京都生まれ。東京理科大学工学部建築学科卒。(株)松田・平田設計事務所に入所。その後、(株)東急設計コンサルタントに移り、分譲マンションの設計に携わる。日本初のP・P分離など斬新なプランで一時代を画す。2000年同社設計部長を辞し同年、碓井建築オフィスを設立。近著に「一流建築家の知恵袋 マンションの価値107」(講談社+α新書)。
碓井建築オフィス TEL 03-3708-1629
http://www.a-lab.co.jp/usui-office/

長嶋 修
不動産調査 (株)さくら事務所代表、CEO兼会長、主席コンサルタント。中堅デベロッパーの支店長を務めるが、業界の不透明な慣行などに疑問を感じ、購入者の立場に立って調査、相談をする個人向け不動産コンサルティングサービスを提供すべく、1999年に(株)さくら事務所を設立。近著に「物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマンション購入術○と×」(エクスナレッジ)など。
さくら事務所   TEL 03-3661-5277
http://www.sakurajimusyo.com

深田晶恵
ファイナンシャル・プランナー。1967年北海道生まれ。(有)生活設計塾クルー取締役。外資系電機メーカーを退職後、FP資格を取得。FP会社で実務を経験し、98年に独立。個人向けの相談やTV番組、セミナーなどで活躍。近著に「住宅ローンはこうして借りなさい」「生命保険はこうして選びなさい(共著)」(以上、ダイヤモンド社)など。
生活設計塾クルー TEL 03-5342-6250
http://www.fp-clue.com/

廣田 茂
(株)ソーシャルジャジメントシステム代表取締役。1950年生まれ。大学卒業後、セコムに入社。セコムキャド、コスモ80(現セコム情報システム)など情報系関連会社の役員を歴任。退職後の1997年、企業が提供する商品やサービスについて知識・情報の蓄積を行い、消費段階での質や価格について評価するコンサルティング企業として起業。現在にいたる。
ソーシャルジャジメントシステム
TEL 03-3663-1175
http://www.sjsmdn.co.jp

佐川 旭
(株)佐川旭建築研究所代表取締役。1951年福島県生まれ。日本大学工学部建築学科卒。1989年に佐川旭建築研究所を設立。「用」と「美」を兼ね備えた建築を目指し、個人住宅から公共建築まで幅広い実績を持つ。All About Japan?家を建てる?のナビゲーターなどとしても活躍。著書に「つくるならこんな家」(住宅新報社)、「世代を超えた住まいづくり」(IMS出版)など。
佐川旭建築研究所 TEL 03-3405-5992
http://www.ie-o-tateru.com/


この本を読んでぼくが最も気になったのは、マンションの管理費についてです。新築分譲マンションの管理費は割高に設定されていることが多く、見直しをすると最低20%は引き下げ可能だろう、と書かれていました。管理費はもちろんマンションの規模にもよるかと思いますが、月々1~3万円程度かかるでしょうから、20%下がるとずいぶん変わるかと思います。その分を、修繕積立金にまわしておけば、将来の修繕時に追加負担を減らすことができるでしょうから、こういった見直しは重要だと思います。

ちなみに、このマンション管理の部分を担当された著者は、管理に絞って書いた以下の本を書かれているようです。そして、管理の見直しサポートサービスなどを本業として行われているようです。

マンション管理はこうして見直しなさい
ソーシャルジャッジメントシステム
4478680280


さらに、ファイナンスである住宅ローンの部分も同様に、先日紹介した

住宅ローンはこうして借りなさい 【新版】

の方が(当たり前ですが)やはり詳しく載っているので、こちらを一読される方がいいです。


今回読んだ本では本当にさらっとしか書かれていませんので。

賃貸という選択肢と天秤にかけた後で、マイホームを買うという選択をすることになり、かつマンションを購入するという方向性になったら、この本に一度目を通しておくとよいかもしれません。もちろんその意志決定をする材料として、読んでおくのもよいかと思いますが。

最初の1冊としてはよい本だと思います。

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Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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