マイホームの買い時か?

数日前に以下のような記事がありました。


マンション投げ売り“秒読み”「新築期限」切れ直前

6月から順次


マンションの投げ売りが6月ごろから始まりそうだ。昨夏に完成し、不動産市況の悪化で売れ残っている新築物件が、7~9月にかけて「新築」と宣伝できる期限を迎えるためだ。業界では「完成から1年がたち、新築とうたえなくなって売りづらくなる前に、もう一段のディスカウントをして売り切る動きが強まるだろう」(関係者)との観測が根強い。ボーナスシーズンに大きな買い時がやって来る。

 「5月の大型連休で、ある程度在庫処分は進んだものの、まだまだ物件はダブついている。6月から投げ売りの大きな波がやって来そうだ」

 大手不動産会社の幹部がこう指摘する。

 不当景品類及び不当表示防止法では、マンションなどについて「新築」と宣伝できる期間を物件の完成から1年未満と定めている。それを過ぎてしまうと、せっかくの新築マンションも広告などでは「新古」「未入居」物件と表記されるようになる。

 「物件が『新古』『未入居』になるとイメージが落ち、売りづらくなるため、『新築』の期限が切れる前に少々の損をしてでも売り切ることを優先する」(関係者)のが不動産業界の通例だ。


先の大手不動産会社の幹部が、6月から投げ売りの大きな波がやって来ると予測するのも、「新築」と表記できる期限が迫っていることを根拠にしている。

 「販売在庫が随分減ってきたとはいえ、昨年7~9月に完成し、売れ残っている物件はまだ相当残っているとみる。この6月末以降、これら物件の新築の期限が順次切れるとして、購入希望者の住宅ローン審査に2~3週間かかることを考慮すると、逆算して6月から一段強めた販売攻勢、つまり値引き合戦が始まるだろう」(大手不動産会社幹部)

 投げ売りの対象になりそうな、7~9月完成のマンションはどの程度あるのか。

 不動産経済研究所によると、昨年7月の首都圏のマンション新規発売戸数は3554戸だった。金融危機に伴う景気低迷の影響を受け、同月の契約率は好不調の目安である70%を大きく下回り、53.5%まで落ち込んだ。8月は2041戸が発売され、契約率は70.9%。9月は2427戸が発売され、60.1%だった。契約率は今年2月まで60%台で低迷した。

 こうしてマンションが売れ残り、在庫が積み上がるほど、業者を投げ売りにかき立てることになる。首都圏での在庫は昨年7月が1万885戸、8月が1万504戸、9月が1万411戸と極めて高水準で推移。今年4月は8791戸まで減ったものの、それでも9000戸近くが売れ残っている。

 購入希望者にとってうれしいことに、そうした物件はかなりいい値段で出てきそうだという。


【注目の価格は…】

「『新古』『未入居』物件の相場は定価ではなく、現在の販売価格からさらに10%値引きした価格になるのが相場。そのため、新築期限切れが迫っている物件は、それに近い価格で放出されるはず」(同)

 定価が5000万円で現在20%引きの4000万円で売られている物件は、さらに10%引かれた3600万円で売りに出されることになる。

 ちなみに、「今回の投げ売りの波が過ぎた後でも、新築の期限切れ間近の物件や、すでに期限が切れた物件を集中的にねらっていくと、上手な買い方ができる」(同)という。

http://www.zakzak.co.jp/top/200905/t2009052934_all.html


不動産会社の決算期末ということで、今年の3月頃もかなりの値引きがあったようですが、再び買い手市場がこの先数ヶ月やってきそうです。

ただし、あくまで当初設定した価格から割り引かれる可能性が高いというだけで、当初の価格があまりにも高い場合は、必ずしも割安にまでなっているかどうかわかりません。過去のデータを考慮に入れつつ、自分できちんと判断していく必要があるかと思います。

例えば、もともと3割近く高めに設定されていた価格から、2割程度割り引かれたところで、安いことにはなりませんから。


一方で、以下のような記事もありました。


衝撃!マイホーム競売6月急増…ローンも残る二重苦

ボーナス減少率最大で…


不況の影響でマイホームを失う人が急増している(写真と本文は関係ありません、クリックで拡大) 住宅ローンを払えなくなり、マイホームを競売で失うサラリーマンらが増えている。特に、今年に入ってからは競売件数が急増。この夏のボーナスは100年に一度の経済危機で大幅ダウンするだけに、ローン返済に行き詰まって家を失う人が激増する「6月危機」が心配されている。

 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)によると、同機構が2008年度中に競売にかけた案件(住宅)は1万6577件。これは、記録が残る02年度以降で最多。08年度後半のデータ(表)をみると、特に今年に入ってからの急増ぶりが目立つ。

 同支援機構は07年4月に旧住宅金融公庫の事業を引き継ぎ、独立行政法人としてスタート。現在は原則、顧客への直接の融資は行っていないが、旧住宅金融公庫の事業を引き継いでいるため今も国内の住宅ローン残高約180兆円の20%を保有する大口の貸し手だ。

 「住宅金融支援機構の場合、ローンの返済が滞ってから半年ほどで、資金の回収に動くと聞く。ただ、不動産市況の低迷で、担保物件を処理しようにも買い手がなかなか見つからず、裁判所の競売を利用するケースが増えているようだ。これは民間金融機関でも同じような感じだ」(大手銀行の融資担当者)

 その競売は、ローンの借り手にとってデメリットも多い。

 「競売では相場の価格よりも2~3割ほど安い価格で売却することになり、裁判所を通さずに任意売却した場合より(ローン残高から売却価格を差し引いた)残債務が多くなる。残債務は借り手が自己破産でもしない限り、返済し続けることになる」(同)

 マイホームを失うわ、借金の返済は依然残るわでは、まさに踏んだり蹴ったりである。

 競売案件が急増した背景には、倒産やリストラで職を失った人が増えたほか、月給やボーナスが大幅ダウンしたことがある。

【売却価格が相場以下】

 競売物件の案内サイト「不動産競売格付けセンター981.JP」を監修する住宅評論家、藤山勇司氏はこう明かす。

 「不況で住宅を失う人が増え、競売物件は5月時点で前年同月の1.5倍くらいあるというのが実感だ。首都圏はそれほどでもないが、東北、北陸など地方によっては2倍近く増えているところもある」

 そんな状況で頭をもたげてきたのが、夏のボーナスの大幅ダウンでローン返済に行き詰まり、家を手放さざるを得なくなる人が激増する「6月危機」だ。

 日本経団連の途中集計によると、この夏のボーナスの組合員平均の妥結額(加重平均)は、昨年夏比19.39%減の75万4009円。途中集計では1959年の調査開始以来、最大の減少率となっている。

 第一生命経済研究所の主任エコノミスト、永濱利廣氏は「(夏冬の)ボーナスで住宅ローンを多めに返済するサラリーマンは多い。6月のボーナスの減少がきっかけで、物件を差し押さえられる人がある程度出てくる可能性はある」と指摘。

 さらに、「(08年度の実質)GDP(国内総生産)が前年度比3.5%も減り、今年度も3%減となりそうなことを考えると、給与水準はまだ下がる。一方で計画通りに住宅ローンを返済し続ける必要があるとすると、6月以降も断続的に(マイホームを失う人が)出てくるとみるのが普通」と解説する。

 住宅金融支援機構もローン破綻の急増を憂慮しており、「一時的に返済額を軽減するなどの特例措置を行っているため、(ローン返済に不安を抱えている人は)早めに相談をしてほしい」(広報グループ)と呼びかけている。

http://www.zakzak.co.jp/top/200906/t2009060432_all.html


住宅ローンを組む際は、基本的にボーナスはないものとして考え、あくまで繰り上げ返済の原資になるかな、程度で考慮すべきかと思います。住宅ローンの返済はあくまで家賃の代わりであって、ボーナスを見込んで家賃を払おうとは普通はしないと思います。

いずれにしろ、マイホームという意味での不動産価格はもうしばらく低迷しそうですね。

マイホーム購入を検討されている方にはかなりの買い時が来ているのかもしれません。住宅ローン減税もあることですし。

とは言っても、最初の話に戻りますが、割安かどうかは、自分できちんと考えて判断する必要があるかと思います。

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Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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