2009年7月アーカイブ

以前、隣の土地を買わないかという話があると書きましたが、今回はとりあえずやめておきました。

先日、いつもお世話になっている不動産屋さんに相談にのって頂き、土地の活用法をいくつかのパターンでシミュレーションして頂いたのですが、かなり厳しくなりそうであることがわかりました。

かなり古いアパートが建っているのですが、仮に建て替えるとしたら更地で買った方がずっとリスクが低くなります（既存入居者の方に立ち退いて頂かなくてはなりませんが、その不透明感はかなりのリスクです）。

一方、既存の建物をいかすとしても、お風呂がついていない物件ですのでかなり厳しそうですし、古いので耐震の補強工事も必要、さらに外装、内装をやるとなると、当初からかなりの費用を見ておかなくてはなりません。そうなると、先方のとりあえずの提示価格（それでも路線価以下）の６割程度でなければ投資としては採算が合わなそうなのです。

ということで、一瞬、その気になりかけましたが、今回はやめておくことにしました。

どうしても、誰も買い手が現れなかったら、またお声がかかる可能性もあるかもしれません。

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以前、ル・クープシューというお店を紹介しましたが、今回のギャラリークープシューはその姉妹店だと思われます。

場所も同じく新宿西口にあり、こちらは小田急ハルクの裏側（新宿西口のユニクロの向かい側）あたりなので、大江戸線ユーザーにとっては便利な場所にあります。え、こんなところに？と思ってしまうような場所にありますが、かなり人気があるようで混んでいました。

お店はビルの地下１階にあります。

前菜はホタテときのこのソテーです。

ニンジンとコーンのスープです。

もちろんパンもついてきます。

肉料理（豚ロースのなんとか、忘れました）

魚料理（こちらは奥さんが食べたスズキのソテー、アンチョビソース）

デザートは、めずらしい（？）青じそのシャーベットでした。

コーヒーもついてきます。

これだけついてランチだと1680円です（肉料理か魚料理かは選択）。

かなり割安感があると思います。

おすすめです。

ギャラリークープシュー
新宿区西新宿1-4-5 オークビルB1
03-3342-5119

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REITが初めて合併するようです。

ＲＥＩＴ、初の合併　破綻ファンド傘下の大手、伊藤忠系が吸収

　３月に経営破綻した不動産ファンド大手、パシフィックホールディングス傘下の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に対し、伊藤忠商事が買収に乗り出すことが24日、分かった。買収後、伊藤忠は自社系列のＲＥＩＴと合併させる方針で、国内最大規模の住宅系ＲＥＩＴが誕生する。ＲＥＩＴの合併は国内で初めて。
　金融危機後のＲＥＩＴの経営悪化を受け、政府は合併を後押しする政策を打ち出しており、合併によるＲＥＩＴの再編が本格化しそうだ。 (10:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090725AT2D2401824072009.html

伊藤忠系とパシフィック系Ｊリート合併協議

　伊藤忠商事系列のＪリート（上場不動産投資信託）と、経営破綻(はたん)した不動産ファンド運営、パシフィックホールディングス（ＨＤ）傘下のＪリートが合併する方向で協議に入ったことが２５日、わかった。

　実現すれば、初のＪリート同士の合併となる見通しだ。

　協議を始めたのは伊藤忠傘下の「アドバンス・レジデンス投資法人」とパシフィックＨＤ傘下の「日本レジデンシャル投資法人」。日本レジデンシャルが行う第三者割当増資を伊藤忠側が引き受け、秋にもアドバンスと合併させる方向だ。

　両投資法人は賃貸マンションを保有し、家賃収入による利益を投資家に配当している。不動産市況の悪化で資金が調達しにくくなっており、規模拡大で資金調達力の強化を目指す。

　今月１５日には、大和ハウス工業が自社系列のＪリートと、民事再生手続き中のＪリート、ニューシティ・レジデンス投資法人の合併に向けた交渉を進める意向を表明している。

（2009年7月25日20時41分 読売新聞）

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20090725-OYT1T00728.htm

ぼくはREITに関してはあまり知識がないのですが、一般の投資家が不動産というミドルリスクミドルリターンのアセットクラスにアクセスできる手段としてはよい商品だと思います。現在のような金利水準（1.3%～1.5%）の時代に、5%～10%程度の利回りの商品というのはなかなかありません。

ただし、現時点ではまだREIT市場は未成熟であり、一部には市場環境もあるかと思いますが、REIT自身がいつ破綻するかわからないなどといった不信感からか、かなり売られてしまっている状況は、投資家からするとかなり手を出しにくい状況なのではないかと思います。

REITの中身である不動産そのものは、基本的には安定的に賃料収入を生んでいるわけですから（もちろん空室リスク、滞納リスク、金利リスクなどなど様々なリスクはあります）、REITの証券価格自体のボラティリティがそこまで高くならなくてもいいのではないかと思います（ファンダメンタルというより、需給により価格変動が起きているのだと思いますが）。

価格変動が大きすぎると、結局利回りが5%～10%などと高めであったとしても、価格の下落により一瞬で吹き飛んでしまいます。だったら、上場させなければいいだろう、という意見もあるかと思いますが、そうすると商品性や、様々な手続きなど情報公開という意味での透明性がかなり低下するので、逆に多くの投資家にとっては手を出しにくい、といった可能性も出てきます。

結局、何を言いたいのかわからなくなってきましたが、日本のREIT市場はまだこれからが正念場なのだと思います。

今回の合併のニュースは、一つの大きなポイントなのではないかと思います。

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賃貸住宅の更新料が無効であるという判決が初めて出たようです。

マンション更新料は「無効」　京都地裁が初判断

2009/07/23 20:38更新

賃貸マンションの更新料や敷引（しきびき）の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。

原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。

　判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。

　被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。

　敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/281446/

更新料については以前からかなり問題視されていたようですが、以下の2008年の記事では貸し主の全面勝訴だったようです。

更新料をめぐる訴訟は、貸主の全面勝訴！

ところが、今回は借主側の勝訴。しかも、更新料が無効であるという初めての判断ということもあって、業界には波紋を呼びそうです。

更新料問題については以下のページが参考になるかと思います。

賃貸マンション更新料問題を考える会

今回の更新料「無効」ですが、仮に今後更新料なしがスタンダードになったとしたら、更新料の受取側にとっては大きなインパクトになるかと思います。

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お台場でガンダムを見てきました！かなりデカイです。そして、ものすごい人だかりでした。

お台場ということで、まずは自由の女神から。

会場入口と書かれています。

デカイです！

寄ってみました。

正面から。

ものすごい人で溢れかえっています！

そもそもなんでお台場にガンダムができたんだっけ？ということで、今回のガンダムプロジェクトに関する説明がありました（ガンダムは実物大、1：1スケールのようです。実物と言われても、、、というのはおいときましょう）。

GREEN TOKYO ガンダムプロジェクト
～「ガンダム　緑の大地に立つ」～

緑あふれる都市再生と魅力あふれるまちづくりに向け、都民と、行政、企業が一体となって東京のメッセージを発信していくプロジェクトとして、2009年7月11日(土)～8月31日(月)に開催されます。

プロジェクトではガンダムが“緑あふれる都市東京の再生のシンボル”として、東京の未来と次世代を担う子供たちに向け、GREEN TOKYOの強力なメッセージを発信していきます。取り組みとしては、イベント収益の中から「緑の東京募金」に還元するなど、ガンダムが緑あふれる都市づくりをサポートしていきます。

ガンダムが当プロジェクトのサポーターを務める理由の一つとして、現在世界が直面している環境問題と、作品のストーリーに共通点がある事が挙げられます。子供から大人まで幅広い世代に支持されているガンダムが、人類平和と緑あふれる都市東京の再生を呼びかけるメッセージを発信します。

http://www.greentokyo-gundam.jp/

最後に、リアルなガンダムをお伝えするために、動画をアップしてみました。初めてYoutubeに動画をアップしてみました。意外と簡単なんですね。

リアルでダイナミックなガンダムをお楽しみください。

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住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。

住宅ローン破綻、秋以降に急増　収入減り「もう限界」

2009/7/14

勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻（はたん）は今秋以降に急増する見込みという。

　◆苦しい自転車操業

　「もう限界」。神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性（４２）は都内の不動産業者に泣きついた。この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介。競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。

　男性は１９９９年、座間市内の３ＬＤＫのマンションを、住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）などとの間で３５年返済の３２００万円ローンを組んで購入。月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ１１万円だった。

　だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供２人の教育費は増加。２００７年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。

　昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化。周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。

　５月に任意売却した後も、ローン債務が約１０００万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。

　◆売却相談３倍超

　現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約３０件。リストラの嵐が吹き荒れた３月ごろから急増し昨年の同時期の３倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。

　最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから１０カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」（経営企画部）と、同様の見方だ。同機構の０８年度の競売件数は前年度比３５％増の１万６５７７件。記録が残る０２年度以降で最多、０９年度はこれを上回る可能性がある。

　景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念。コンサルティング会社、Ａ．Ｔ．カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで（利用率が高い）変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは（金利が上昇する）景気の回復期以降」と警告する。

http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200907140018a.nwc

家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。

もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。

この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費（修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など）など、さまざまな不確定、不透明要因（一言で言えばリスク）を考慮しておく必要があるかと思います。

例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。

リフォーム費用30年で総額1500万！

こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。

例えば、

1. 現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく

現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう

2. 不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく

突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます

3. ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする

ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います

といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。

もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。

ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。

つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入（ほとんどの方は給与だと思いますが）のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。

ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。

購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。

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銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法!
川北英貴

元銀行員の方が書かれた、中小企業向け融資に関する本です。

中小企業に融資を行う際に、銀行員の方がどのような視点でその企業を判断し、そしてどのように審査されて最終的に融資実行が判断されるのか、かなり具体的に書かれています。

やはり実際に行っていた方が書かれた本だと、具体的で説得力があります。

そしてそのような銀行側の融資に対する考え方や取り組み方を理解しておけば、融資を受ける側の立場としてどのように銀行と接していけばよいのか、自然と理解することができます。

簡潔にまとめると、小手先のテクニックではなく、要はビジネスをしっかり行って黒字を確保し、決算内容を包み隠さず開示し、今後のビジネスの予測、リスクなども含めて、できるだけ数字ベースで具体的に説明することが重要なようです。

考えてみれば当たり前のことだと思いますが、銀行としては融資を行って利子を取ることによって収益を生んでいるわけですが、融資先のビジネスがうまくいっている限りにおいては回収リスクも低いわけで、その回収リスクを銀行側が不透明感なく、自信もって判断できる材料を提供していくことが重要なのではないかと思います。

不動産投資の場合の収益は、基本的には家賃収入のみですが、その家賃収入が過去どの程度取れていて、今後どの程度とれそうなのか、データに裏付けされた形できちんと説明することが重要なのではないかと思いました。

銀行側の考え方を理解するという意味では、とても参考になる1冊だと思います。

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今日はお休みを頂いて、人間ドックに行ってきました。ということで、人生で初めての胃カメラを体験しました！

今まではバリウムだったのですが、胃カメラの方がよくわかる（診断できる）らしいということと、まわりで胃カメラ経験者が増えてきていることもあって、ぼくも胃カメラに挑戦してみました。ちなみに、ぼくが行っている病院は口からのみの対応ということでした（病院によっては鼻からの胃カメラができるところあるようです）。

手順としては

1. 何かの液体（何とか剤。忘れました）をちょこっと飲む
2. 腕のあたりに注射を打つ（胃の動きを抑える薬という説明だった気がします）
3. のどに麻酔スプレーを吹きかける
4. ベッドに横になってマウスピースをくわえる
5. いざ、胃カメラ！

といった感じでした。

まず最初につらかったのが、麻酔スプレーをかけられた時です。ものすごくむせました。そして、唾液は飲み込まず、すべて吐き出してください、とのことでした。

そして、実際に胃カメラがのどに入っていった時！オエッ！ゲホッ！ゲホッ！って感じです。涙目になりながら必死に耐えましたが、かなりしんどかったです。

ただ、麻酔をしているおかげで、それほど入っていっているという感触はなく、のどのちょっと先を通過してしまえば、その後は比較的安定して落ち着きました。それでもたまにむせましたが。

実際に、胃カメラが入っている時間はおそらく4分くらいだったような気がします（あくまで体感なので実際の時間はわかりません）。

そして、胃カメラを取り出してもらい、口に残っている麻酔をうがいで洗浄。別に意識がもうろうとしているわけではないのですが、フラフラの状態で診断結果を説明して頂きました。

食べ過ぎには注意しましょう、と言われましたが、取り立てて心配するべき点はなかったようなのでとりあえず安心です。

今までやっていたバリウムと比べると、バリウムはそれなりにしんどい時間がかなり長く続く感じですが、胃カメラの方はかなりしんどい時間が突然やってきて、苦しんでるうちに比較的あっという間に終わっていく、といった感じです。

ぼくが行った病院では、自分から明確に希望しない限りは、胃カメラの映像は見られないようになっていました。自分の体内とはいえ、あまり得意ではないので、希望もしませんでしたが。

それにしても、医学ってホントすごいなぁ、といつも思います。特にこういった検査をしている時は、被診断者の負担を軽くする工夫がいろいろとなされていて、一番最初に自ら実験した人には頭が下がる思いです。

年1回の健康診断は、自分の体の状態を知る上で非常に重要だと思います。健康で長生きするためにも、定期的なチェックは重要ですね。

胃カメラ、いかがですか？

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3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
芳賀成人

借地権と聞くと、「借りてもいずれ返さなければならないもの」との思い込みがあるが、それは誤解。現在流通している借地権付き土地・物件はほとんどが平成４年改正以前の旧借地権物件であり、必ずしも返さなくてよい。だから、土地代が安いため利回りがハネ上がる借地アパマン経営は短期で魅力的な新築物件を複数持つことが可能になる。本書は業者兼大家で、借地権物件を多く手がけてきた著者が素人でもできる究極の不動産投資法を初めて明かした業界待望の書。

http://www.pal-pub.jp/detail.php?p_isbn=ISBN978-4-8272-0490-2

所有権ではなく、借地権を利用したアパマン投資法についての本です。最近、借地権を利用した投資というのが注目されているようですので、ちょっと読んでみました。

地代の相場って、よくわからなかったのですが、次のような説明がありました。

都心の相場では、土地の更地価格（所有権価格）の0.5%くらいが年間の地代といわれています。固定資産税の2～3倍ともいわれています。
5000万円の土地で、年間25万円。
月額にすると2万円強。実に、駐車場1台分の料金以下です。　（P.37）

確かに、月々2万円で5000万円ほどの土地が借りられるのであればかなり安い気がします。逆に、貸している方からしたらたまらない気がします。

次は借地上の建物評価についてです。

銀行評価（減価償却後の残存価格）
＝ 新築再調達価格の㎡当たり単価 × 面積（㎡） × （1 - 年間償却率 × 経過年数）

新築再調達価格の㎡当たり単価は、銀行ごとに基準となる価格が決まっています。たとえばある銀行の場合、内規で、木造14万円、鉄骨（軽量、重量とも）なら17万円、鉄筋造りは18万円となっています（平成20年現在）。　（P.138）

借地上にある建物の銀行担保評価は、上のような式で計算されるようです。これはいわゆる積算評価というもので、今建て直したとしたらどのくらい費用がかかり、そこから経過年数分だけ減価しましょう、という考え方だと思われます。

このように建物の評価は借地であろうと、所有であろうと、変わらないようですね（もちろん各行によって異なる可能性は十分にあるかと思いますが）。

最後に、借地権とは直接関係ありませんが、大家さんのマインドが重要であるという話です。

アパマン運営の成功・失敗は、ほとんど大家さんのココロがけ"マインド"次第です。
マインドにはもちろん、行動や実践が伴います。

自分の物件は自分で守る、自分でよりよくする。
そして入居者に喜んでもらう、選んでもらう。

大家さんという仕事は、不動産貸付業にあたります。事業です。
このような大家さんとしての覚悟と自覚を持った方が、「勝ち組大家さん」として存在しているのです。
意識と実践で、満室経営は可能なのです。　（P.213）

入居者の方に喜んでもらう、という視点は非常に重要だと思います。以前、ある物件の内覧をしたときに、以前の入居者の家具の跡と思われるものが畳に残っていました。

「エッ？こんな状態で募集してるの？」

と思いましたが、同伴して頂いた業者の方曰く、

「昔ながらの地主さんのアパート経営だとこんな感じなんですよ、、、」

ということでした。

入居者（お客様）の立場になって考えてみればあり得ないと思うのですが、そんな状態で募集している方もいるのであれば、負ける気はしない、と感じた覚えがあります。

当たり前のことだと思いますが、入居者視点は重要だと思います。

ちょっと話がそれてしまいましたが、借地権アパマン投資法は、所有権よりもやはり調べたりすることがいろいろありそうですし、費用構造があまり明確ではないような気がして、専業でやるのでもなければ、ちょっと難しいのかな、という印象がしました。

やはり所有権路線の方がシンプルでいいかな、とぼくは思います。

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以前、区分所有物件の管理組合で管理費削減案が出ているという話を書きましたが、管理会社側から具体的な案が出てきました。

それによると管理会社にマンション全体で今まで21万円程度支払っていた月額管理費が、13万円程度に低下するようです。一部委託内容の削減もあるので、単純な料金改定というわけではありませんが、これは大きな変化です。

一方、今まで管理会社に委託していた内容を補うための新たな出費も一部あるようなので、単純に上記の額が減るわけではないようです。

ただ、修繕積立金の積立額の見直しも同時に行っていて、結局、ぼくの場合は毎月7640円ほど負担が減るということになりそうです（もちろん現在の議案が可決されればという前提ですが）。

具体的には、

今まで

管理費：10800円
修繕積立金：7280円

だったのが、

これからは

管理費：7300円
修繕積立金：3140円

となりそうです。

修繕積立金の減額は若干気になるところですが、マンション全体で約1300万円程度貯まっているようなので、当面はそれほど困ることはないと思われます。

ぼくが所有している部屋は賃料が70000円ですので、この改定による利回り改善はかなりのものです。

今までネットで月額（家賃 - 管理費 - 修繕積立金）　

70000円 - 10800円 - 7280円 = 51920円　

の収入だったものが

70000円 - 7300円 - 3140円 = 59650円

となるので、15%程度のアップになります。

これはかなりツイてます。

区分所有であっても、管理組合がきちんと機能すれば（一部であっても、積極的な見直しをしようという方がいれば）、コスト意識を持って最適な管理を実現できるよう、日々カイゼンしていくことが可能なんだと思います（現実的にはやさしい話ではないと思いますが）。

逆に言えば、区分所有で管理費が高い物件であっても、自分で管理費削減案を積極的に提案できるのであれば、購入後提案することで、利回り改善がかなりの確度で期待できるのではないかと思います。

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少し前に、裏側に新しいアパートが建築中という話を書きましたが、今度はもう一つの物件の方で、隣の土地を買いませんか、というお話を頂きました。

「 隣の土地は、借金してでも買え」

というそうですが、今回のお話しはかなり難しそうな気がします。

ポイントは以下のような感じでしょうか。

• 土地の大きさがかなり大きいこと
• すでにかなり築年数の経過した古いアパートが建っていて、入居率が低めであること
• これらのことから近い将来建て替えが必要になることは目に見えていること、

そして、今のご時世、かなりファイナンスは厳しいでしょうから、買うとなれば自己資金も必要になるわけで、かなり難しいのではないかと思います。

まあ、どうなるかわかりませんが、どれほど現実味があるか、少し本格的に検討はしてみようと思っています。

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全図解 わかりやすい借地の法律
矢島 忠純

本の解説

法律と聞いただけで「難しくて嫌だ」という人が多くいます。しかし、法律は日常生活のルールであり、その本質を理解すればさほど難しいものではありません。こうした視点に立って、図解だけで法律を理解していただけるように、本シリーズは誕生しました。本シリーズを通して、法律が現実の生活にどう関わってくるのか、あるいは現実の紛争に法律がどう適用されるのかがわかっていただけると確信します。
●本書は、「借地の法律」をわかりやすく図解化し、必要充分な知識とともにコンパクトにまとめてあります。

目次

借地の法律の基礎知識
借地契約と契約書の作り方
借地期間中のトラブル
借地契約の更新・終了
借地のトラブルと解決法＆書式
借地に関する重要判例30

著者紹介

弁護士 矢島　忠純 （やじま　ただずみ）
昭和２年生。中央大学法学部卒業。弁護士（第二東京弁護士会所属）。
非弁護士取締委員会委員、粉議調停委員会委員、法律扶助協会理事、日本分譲住宅協会法律顧問を歴任。

法律ライター 豊田　啓盟 （トヨタ　ヒロアキ）
昭和30年生まれ。早稲田大学卒業。法律ライター。(有)生活と法律研究所研究員。
著書に『知って得する家と土地』『知っておきたい暮らしの法律・〈得〉事典』（共著、以上自由国民社）ほか多数。

http://www.jiyu.co.jp/BookDB/books.cgi?kikaku=49820

借地の法律面にフォーカスをあてた本です。

この本も、チャートやテーブルなどが多用されていてわかりやすく書かれているとは思うのですが、やはり法律的な面が中心になっていることもあり、かなりカッチリキッチリ書かれている印象があります。

様々な契約書の書式見本などがついており、このあたりはとても参考になるかと思います（ただ、実際に借地契約などを結ぶ際には専門家にお願いすることになるでしょうから、あくまで事前予習のためにながめる程度になるかもしれません）。

借地についてゼロから勉強する方向けと言うよりは、手もとに置いておいて必要なときに調べるといった感じで使うのがよい本だと思いました。

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2009年分の路線価が発表になりました。全体では4年ぶりに下落したようです。

路線価４年ぶり下落、09年分マイナス5.5％　金融危機が影響

　国税庁は１日、相続税や贈与税の算定基準となる2009年分の路線価（１月１日現在）を発表した。全国約37万地点の標準宅地の平均路線価は１平方メートル当たり13万７千円と前年を5.5％下回り、４年ぶりに下落した。都道府県別では東京都が５年ぶりに下落に転じ、全国２番目の下げ幅を記録した。
　前年まで上昇を加速してきた路線価は広い地域で下落に転じた。昨年９月の米大手証券リーマン・ブラザーズの破綻をきっかけに金融市場が混乱。不動産投資が大きく減少したことが地価を押し下げた。
　圏域別では、３大都市圏すべてが４年ぶりに下落した。東京圏が6.5％、名古屋圏が6.3％、大阪圏が3.4％下落。前年まで２年連続で横ばいだった地方圏は3.8％下がった。(11:02)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090701AT1G3003U01072009.html

ということで、持っている物件の路線価を確認しました。確認は ↓ こちらから。

路線価図・評価倍率表

川崎市（区分）
H18 190
H19 200
H20 225
H21 210

横浜市（区分）
H18 210
H19 220
H20 240
H21 230

相模原市　その１（一棟）
H18 155
H19 155
H20 165
H21 165

相模原市 その２（一棟）
H19 165
H20 170
H21 170

「路線価は１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。

区分所有で持っている地域はそろって下落してしまいました。一方、相模原市の方は変わらずです。

ということで、あまり大きな影響はなさそうです。路線価が上がって、担保価値が出てきたらおもしろかったのですが、もうしばらくは辛抱でしょうか。

大幅な下落がなかっただけでもよい方なのかもしれません。

ただ、専門家の方によると、かなり肌感覚とは離れたものになってしまっているようです（ ↓ ）。

路線価　全国で下落

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