3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法

3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法
芳賀成人
482720490X

借地権と聞くと、「借りてもいずれ返さなければならないもの」との思い込みがあるが、それは誤解。現在流通している借地権付き土地・物件はほとんどが平成4年改正以前の旧借地権物件であり、必ずしも返さなくてよい。だから、土地代が安いため利回りがハネ上がる借地アパマン経営は短期で魅力的な新築物件を複数持つことが可能になる。本書は業者兼大家で、借地権物件を多く手がけてきた著者が素人でもできる究極の不動産投資法を初めて明かした業界待望の書。

http://www.pal-pub.jp/detail.php?p_isbn=ISBN978-4-8272-0490-2


所有権ではなく、借地権を利用したアパマン投資法についての本です。最近、借地権を利用した投資というのが注目されているようですので、ちょっと読んでみました。


地代の相場って、よくわからなかったのですが、次のような説明がありました。

都心の相場では、土地の更地価格(所有権価格)の0.5%くらいが年間の地代といわれています。固定資産税の2~3倍ともいわれています。
5000万円の土地で、年間25万円。
月額にすると2万円強。実に、駐車場1台分の料金以下です。 (P.37)

確かに、月々2万円で5000万円ほどの土地が借りられるのであればかなり安い気がします。逆に、貸している方からしたらたまらない気がします。


次は借地上の建物評価についてです。

銀行評価(減価償却後の残存価格)
= 新築再調達価格の㎡当たり単価 × 面積(㎡) × (1 - 年間償却率 × 経過年数)

新築再調達価格の㎡当たり単価は、銀行ごとに基準となる価格が決まっています。たとえばある銀行の場合、内規で、木造14万円、鉄骨(軽量、重量とも)なら17万円、鉄筋造りは18万円となっています(平成20年現在)。 (P.138)

借地上にある建物の銀行担保評価は、上のような式で計算されるようです。これはいわゆる積算評価というもので、今建て直したとしたらどのくらい費用がかかり、そこから経過年数分だけ減価しましょう、という考え方だと思われます。

このように建物の評価は借地であろうと、所有であろうと、変わらないようですね(もちろん各行によって異なる可能性は十分にあるかと思いますが)。


最後に、借地権とは直接関係ありませんが、大家さんのマインドが重要であるという話です。

アパマン運営の成功・失敗は、ほとんど大家さんのココロがけ"マインド"次第です。
マインドにはもちろん、行動や実践が伴います。

自分の物件は自分で守る、自分でよりよくする。
そして入居者に喜んでもらう、選んでもらう。

大家さんという仕事は、不動産貸付業にあたります。事業です。
このような大家さんとしての覚悟と自覚を持った方が、「勝ち組大家さん」として存在しているのです。
意識と実践で、満室経営は可能なのです。 (P.213)

入居者の方に喜んでもらう、という視点は非常に重要だと思います。以前、ある物件の内覧をしたときに、以前の入居者の家具の跡と思われるものが畳に残っていました。

「エッ?こんな状態で募集してるの?」

と思いましたが、同伴して頂いた業者の方曰く、

「昔ながらの地主さんのアパート経営だとこんな感じなんですよ、、、」

ということでした。

入居者(お客様)の立場になって考えてみればあり得ないと思うのですが、そんな状態で募集している方もいるのであれば、負ける気はしない、と感じた覚えがあります。

当たり前のことだと思いますが、入居者視点は重要だと思います。

ちょっと話がそれてしまいましたが、借地権アパマン投資法は、所有権よりもやはり調べたりすることがいろいろありそうですし、費用構造があまり明確ではないような気がして、専業でやるのでもなければ、ちょっと難しいのかな、という印象がしました。

やはり所有権路線の方がシンプルでいいかな、とぼくは思います。



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Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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