住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」

住宅ローン破綻が急増しつつあるようです。まずは以下の記事をご覧ください。

住宅ローン破綻、秋以降に急増 収入減り「もう限界」

2009/7/14


勤め先のリストラ強化で収入が激減、住宅ローン返済が行き詰まり、「夢のマイホーム」を手放さざるを得なくなったケースが続出している。ローン破綻(はたん)は今秋以降に急増する見込みという。

 ◆苦しい自転車操業

 「もう限界」。神奈川県内のトラック向け部品メーカーで働く男性(42)は都内の不動産業者に泣きついた。この業者は、ローンの返済が困難になった人の不動産売買を仲介。競売にかけずに売り手が納得する価格で売却する「任意売却」が専門だ。

 男性は1999年、座間市内の3LDKのマンションを、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)などとの間で35年返済の3200万円ローンを組んで購入。月の支払額はそれまでの賃貸住宅の家賃と同じ11万円だった。

 だが給料はその後、じりじり減り続け、一方で子供2人の教育費は増加。2007年ごろからローン返済が滞りがちになり、足りない分を消費者金融で借りて間に合わせる自転車操業を続けてきた。

 昨秋の金融危機以降、状況は一段と悪化。周囲の派遣社員が次々と解雇された。「正社員である自分も、いつ失職してもおかしくない」とおびえる生活が続いた。支払いを督促する電話もかかるようになり、マイホームを手放すことを決心した。

 5月に任意売却した後も、ローン債務が約1000万円残った。消費者金融への借金も残っており、昨夏から半減した夏のボーナスはそっくり返済に回す。

 ◆売却相談3倍超

 現在、この不動産業者に寄せられる売却相談は月に約30件。リストラの嵐が吹き荒れた3月ごろから急増し昨年の同時期の3倍以上だ。ローンが払えなくなると大半の人は消費者金融などを使い当面、持ちこたえようとするが、その期間は半年程度が限界という。任意売却や競売のピークについては「秋以降」と予想する不動産業者が多い。

 最終手段の競売に至るには一般的にローンの滞納が始まってから10カ月程度かかるとされ、住宅金融支援機構も「金融危機の影響は秋以降に出始める」(経営企画部)と、同様の見方だ。同機構の08年度の競売件数は前年度比35%増の1万6577件。記録が残る02年度以降で最多、09年度はこれを上回る可能性がある。

 景気回復への期待が高まっているが専門家は副作用を懸念。コンサルティング会社、A.T.カーニーの辻井隆司パートナーは「ローン組みで(利用率が高い)変動金利を選んだ顧客の大半は、金利上昇リスクを意識していなかった。貸し倒れのピークは(金利が上昇する)景気の回復期以降」と警告する。

http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200907140018a.nwc


家は買うべきか、借りるべきか、というテーマについてこのブログでもかなり考えてきましたが、これは本当に難しいテーマだと思います。突然収入が減ってしまったような場合、賃貸であればより家賃の安いところへ引っ越せば済むわけですが、購入した場合はなかなかそうもいきません。

もちろんマイホームを賃貸にまわして、自分は安いところへ引っ越すという選択肢もないわけではないですが、そうなると何のためのマイホームなのかわからなくなってしまう気がします。

この記事では収入減という面を主に取り上げていますが、最後に触れられている変動金利の借り入れによる金利上昇リスクや、他にも予想外の出費(修繕積立金の積み立て不足による一時的な拠出など)など、さまざまな不確定、不透明要因(一言で言えばリスク)を考慮しておく必要があるかと思います。

例えば、プレジデントロイターの記事では、30年でリフォーム費用が1500万円と新築戸建てと同程度のリフォーム費用が購入後もかかるということが書かれています。

リフォーム費用30年で総額1500万!

こういった突然の収入減や、突然の費用増により、住宅ローンの負担が急に重くなった場合を想定して、ローンはできるだけ安全に組んでおくべきだと思います。

例えば、

  1. 現在の手取り収入の20%など、収入に対する返済の比率を低めになるように組んでおく
  2. 現在の収入が今後も続くものなのか、場合によっては減ってしまうものなのか、そのあたりも考慮に入れておくことが大切でしょう

  3. 不測の事態に備えて手元資金は流動性の高い資金で生活費の6ヶ月から1年分は確保しておく
  4. 突然の収入減が起きても、6ヶ月から1年分程度の預貯金があれば、いろいろな対処策を考えていく時間的余裕は生まれます

  5. ボーナス返済は併用せず、あくまで毎月の給与収入から返済するようにする
  6. ボーナスは経済環境、会社の業績によって変動する可能性が高いでしょうから、住宅ローンはあくまで毎月の手取り収入から返済することを考え、ボーナスは繰り上げ返済の原資と考えるべきだと思います

といったあたりを考えておけば、住宅ローン破綻になる可能性は低くなるのではないかと思います。もちろん各個人の置かれている状況によって、他にも様々な出費やローンなどもあるでしょうから、一概には言えませんが、住宅ローンに注目した場合は少なくとも上述の点は抑えておくべきだと思います。

もちろんこの話は不動産投資を行っている場合のローンにもあてはまる話だと思います。

ただ、不動産投資の場合、部屋数がそれなりにあれば、収入が突然激減するというリスクはかなり低いと考えられますから、マイホームの住宅ローンよりは安全な気がします。

つまり、マイホームの住宅ローンの場合は基本的に自分の収入(ほとんどの方は給与だと思いますが)のみに頼っていて、会社の業績が悪くならなかったとしても、自分が病気になってしまって働けなくなってしまった場合などには、返済が難しくなってしまう可能性が高くなるかと思います。


ちょっとファイナンシャルプランナー的な記事になってしまいましたが、少しでもご参考になればと思います。


購入、賃貸、なかなか難しい選択肢です。


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投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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