フラット35には返済のタイプでタイプAとタイプBの2種類を扱っている金融機関があります。これはどちらが有利なのでしょうか。例えば、次の表はりそな銀行のウェブページに掲載されている表です（クリックで拡大）。
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/flat35/index.html
とりあえず、インターネットプランの条件で比較してみます。
比較する条件
いずれも期間は35年で、1,000万円借りると仮定します。
タイプA
金利 2.79%
融資手数料 30,000円タイプB
金利 2.57%
融資手数料 借入金額の1.8%（この場合、18万円）
すると、返済額および手数料は以下のようになります。
タイプA
ローン返済額： 15,675,519円（うち金利分：5,675,519円）
手数料： 30,000円
合計： 15,705,519円タイプB
ローン返済額： 15,172,841円（うち金利分：5,172,841円）
手数料： 180,000円
合計： 15,352,841円
単純に合計で見ると、タイプAの方が35万円ほど多いので、タイプBの方が有利であるということになります。しかし、当初の支払額が15万円ほど異なるので、この15万円を例えば5%で運用できたとすると、
15万円×（1 + 0.05）^35 = 82.7万円
さらに、これを現在価値に戻すと、35年金利が2.4%だとすると、
82.7万円 / （1 + 0.024）^35 = 36.1万円
となりますね。
ところで、上記で計算しているローンの返済総額は、実際には支払のタイミングが月毎なので、上記の支払総額は現在価値でも将来価値でもありません。がーん、やな雰囲気。
ということで、毎月の返済額を一定とおき、35年金利を2.4%と仮定（期間構造は考えません）して現在価値をざっくり計算してみると、
タイプA ： 10,628,089円 （＝10,598,089円＋30,000円（手数料は現在価値））
タイプB ： 10,438,415円 （＝10,258,415円＋180,000円（手数料は現在価値））
といった感じになり、その差約19万円となります。運用益（上の例では21.1万円（=36.1万円 - 15万円））がこの差19万円を上回るのであれば、タイプAを選んで自分で運用した方が有利になり、運用益が上回る自信がないのであればおとなしくタイプBを選んだ方がよい、という結果になるかと思います。
実際には、繰り上げ返済（プリペイメント）の可能性もあるので、話はさらにやっかいになります。まじめに考えるとややこしいですね。
微妙なところでプライシングされているんですねぇ、、、
（ちなみに、上記の例では借入額を1000万円として計算していますが、4000万円を借りた場合は借入額に比例する部分は単純に4倍、タイプAの手数料は借入額に依存しませんからそのまま3万円として計算する必要があります。）
ぜひ、あなたの一票をお願いします！（blogram 参加中です！）
コメントする