2010年10月アーカイブ

本日10時から内覧会に行ってきました。参加したのは、ぼくら夫婦、工務店の担当者の方に加えて、土地の仲介をして頂いた不動産屋さん、そして施工検査をお願いしているホームドクターの方、です。

本日時点では、まだ完全なる完成状態ではありませんでした。外構工事がまだ終わっていない、クローゼットの扉の色が間違っている、テレビドアホンの型番が間違っている、床暖房を最大でつけるとブレーカーが落ちてしまう、一部配線がきちんとなされていない、などといったちょっと大きな指摘事項から、フローリング、クロス、階段などのキズ、汚れなどの細かい点まで、かなりいろいろと気になる箇所がありました。

一応、引き渡し時にまでにはだいたい直る予定だそうですが、完全には終わらないと思います、、、とのことでした。今さら引っ越しの日程は変えられないので、場合によっては住み始めてしまってからも一部直して頂くということになりそうです。

それから、カーテンを最終的に決めて発注しました。最終的には

カーテンココ

で発注しました。カーテンは実際にショールームで見てみないと、カタログだけで選ぶのはキケンだと今回実感しました。実際の壁に掛かっている大きな生地を手に取ってみないと、なかなか選ぶのは難しいです。

基本的にはプレーンシェード（ドレープ）＋カーテン（レース）の組み合わせにしました。また、2Fのリビングの階段部分には冷暖房効果を高めるためにロールスクリーンを設置しました。

当初のイメージより少し金額的には上がってしまいましたが、気に入ったものを選ぶことができたと思います。

それから、最後に火災保険。最後の方になって、いろいろなところからうち経由で入ってください、と言われたのですが、早い段階からコンサルティングをして頂いたホームドクターさん経由であいおいの火災保険に入ることにしました。36年契約で、建物、家財含めて約50万円ほどでした（ただし、地震は5年更新）。

いくつか進められた保険も見てみましたが、金額的には大きな差はないようでした。

まだまだ忙しい日々は続きそうです。

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今日は午前休を取って、都税事務所とフラット35の契約に行ってきました。

都税事務所の方は、今回の自宅の不動産取得税が本来免除になるべきところが、（ぼくが悪いようなのですが）手続きの不備により、普通に納税通知書が来てしまっていたので、その手続きをきちんと行うべく、実際に行ってきました。初め間違えて税務署に行ってしまったのですが、都税事務所はすぐ近くのシビックセンターに入っていたので、それほど時間のロスなく動けました。

納税通知書が送られてきたときは何事か？と思いましたが、きちんと手続きをすれば非課税になるようです。一安心です。

そして、本日のメインはフラット35の契約です。昨日書いたようにタイプBに決めていたので、その場で迷うこともなく、手続き自体はひたすらかなりの書類に、日付、住所、氏名を記入していき、その後まとめて押印の連続、といった感じでした。書類についての詳細な説明は特になく、こちらも特に読もうともしなかったので、比較的スムーズに手続きは進み、1時間ちょっとで終わりました。

直前に、追加工事のオプション料金分を増額申請したのですが、特に問題なく増額でき、結果的に自己資金を抑えることができました。その分は新規投資か、投資用で借りているローンの繰り上げ返済にまわすのがよいのではないかと思います。

いよいよ来週決済です。

その前に、現時点で認識しているすべての指摘事項を直して頂き、週末の内覧会で最終チェックをして、こちらの希望通りにきちんとして頂きたいところです。さて、どうなりますでしょうか。

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「フラット35のタイプAとタイプBはどちらが有利か？」を最終的に決定しなければならない日がやってきました。いよいよ明日が建物部分のローンについて金消契約です。

以前、このトピックについて分析を試みたものの、結論は出ていませんでした。ところが、よくよく考えてみると、実は簡単な話であることに気づきました。

結論は、タイプBです！

ということで、まずは適用される条件を確認しておきます。今月実行分について適用される条件は以下の通りです。

前回分析した時よりも、41bps （もしくは0.41%）もいいレートです！素晴らしい！

今回も以下のインターネットプランの条件で比較してみます。

比較する条件

いずれも期間は35年で、1,000万円借りると仮定します。

タイプA
金利　2.38%
融資手数料　30,000円

タイプB
金利　2.16%
融資手数料　借入金額の1.8%（この場合、18万円）

すると、返済額および手数料は以下のようになります。

タイプA

ローン返済額：　14,716,833円（うち金利分：4,716,833円）
手数料：　30,000円
月々の返済額：35,040円

タイプB

ローン返済額：　14,234,762円（うち金利分：4,234,762円）
手数料：　180,000円
月々の返済額：33,892円

ここで、タイプAとタイプBを比較すると、借り入れ実行時に必要な手もと現金はタイプAでは3万円、タイプBでは18万円となります。どちらのパターンでも実行できるとして、今、手もとに18万円あるとします。すると、タイプAの場合、手数料は3万円であり15万円ほど余ってしまうので、実はそもそも15万円は借りる必要がなかったことになります（もしくは借りると同時に繰り上げ返済したと考えても構いません）。

すると、タイプAでは実際には借入額は985万円となり、これをベースに計算しなおすと次のようになります。

タイプA　985万円借りた場合

ローン返済額：　14,646,081円（うち金利分：4,646,081円）
手数料：　30,000円
月々の返済額：34,514円

タイプB　1000万円借りた場合

ローン返済額：　14,234,762円（うち金利分：4,234,762円）
手数料：　180,000円
月々の返済額：33,892円

これを見ると一目瞭然です。タイプBの方が総返済額では約40万円ほど小さくなることがわかります。毎月の返済額もわずかではありますが、毎月600円ほど差があります。

もちろん、タイプAで借入額を小さくする代わりに、他の選択肢とかを考えてもいいのですが、それを考え始めて結局結論が出なかったのが前回の分析でした。当初の手もと現金の状況を同じにするというシンプルな仮定を置いて比較するのが、これらのタイプの優劣を判断するにはいいのではないか、と思ったわけです。

ということで、明日の金消契約ではタイプBを選択することにしました。

引き渡しまで、いよいよあと1週間ちょっとです。

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最近、ブログを更新できていませんでしたが、マイホーム関連で週末も大忙しの状況が続いています。ということで、現在までの状況を簡単にまとめておきます。

1. キュビオス発注

システム収納家具のキュビオスをとうとう発注しました。リビングに設置するTV収納と本棚で今までずっと見積もりをお願いしていたのですが、最終的にはTV収納のみにしました。本棚の方は予算削減ということで、後述のIKEAにしました。

2. IKEAで本棚発注

書斎に置く本棚ですが、それほど人の目に触れるところでもないし、IKEAでちょっと追加料金を払うことによって、運搬、組み立て、（地震対策の）壁固定まで行ってくれるということだったので、最終的にはIKEAで本棚を発注しました。キュビオスと比べてお値段は5分の1くらいに抑えることができました。

3. 引っ越し日確定、そして引っ越し屋さん確定

金消契約日および引き渡し日が決まったこともあり、引っ越し日および引っ越し屋さんを決めました。今の家は賃貸なので、すこしでも日割り家賃を抑えるために、引き渡しからできるだけ早く引っ越しをすることにしました。それにともなって、引っ越し屋さんを3社（アリさん、サカイ、ダック）ほどお呼びして、見積もりを取り、最終的にはアリさんで決めました。当初3社の料金にはバラツキがあったのですが、交渉の結果、当初の下限に近いところに落ち着きました。

4. 退去立会日確定

現在の家の退去立会日が決まりました。この日までに処分すべき家具の処分、部屋の掃除、などを済ませておかなくてはなりません。

5. エアコン発注寸前

ブログを書いているまさに今の段階ではまだ発注していないのですが、もう発注寸前です。自動そうじ機能などの高機能はいらないかな、とも思っていたのですが、「最近のエアコンは昔のものと比べて目が細かく詰まりやすい。そして、目が詰まると効率が悪くなって電気代が高くなる」という話もあったので、自動そうじ機能がついているものの中で、もっとも安いものにする予定です。具体的には、パナソニックのCS-EX220C（3台）とCS-EX560C2（リビング用1台）です。4台合計で40万円近くなります。ビックカメラ、ヤマダ電機、価格.comで価格を比較して、昨日ヤマダ電機で発注寸前まで行ったのですが、納期が11月下旬になってしまうということだったので、他のお店の納期状況も確認してから最終決定することにしました。

ちなみに、以前も書きましたが、一戸建ての間取りを決める際に、エアコンの取付け位置を初めから想定することはとても重要だと思いました。

6. カーテンのプラン、見積もり

カーテンのプラン、見積もりを大慌てでやっています。1社だけだとよくわからないので、念のため2社にお願いして比較しています。カーテンと行っても、いわゆるカーテン、シェード、ブラインド、ロールスクリーン、などなどいろいろあります。生地の種類やグレードもいろいろあります。図面だけお送りしてプランをひとつ作って頂いたのですが、合計で約50万円という数字が来て、ちょっとひよっているところです（個人的には高くても20万円くらいだろうと想定していました）。さすがにカーテンは新生活を始めるにあたってないと困るものなので、早急に決めたいのですが、かといって高額なので慎重に決めていく必要があります。

すべて新しく購入すると今まで使っていたカーテンが無駄になってしまうので、仕立て直すことも含めて最終的なプランを考えようと思います。シェードとかではなく、カーテンであれば、とりあえずレールだけ設置して頂き、今のカーテンを再利用する形でもいいのでは、と思います。

ちなみに、お見積もりは以下の2社にお願いしています。

株式会社ジアス

カーテンココ

サンプル集で見るのと、実際にショールームで見るのとはかなり印象が異なります。できればショールームに足を運んで、実際に手にとって見る方がよいと思います。

7. 火災保険検討

火災保険はほぼ自分で探して決めていたのですが、工務店の方から提案させて欲しいとのことで、見積もりを頂きました。そのプランがそれほど高くはなかったので、すでに決めていたプランと比較し、最終的に決めていこうと思います。ただ、基本的にはすでに決めていたプランで入ろうかと思っています。

8. 表札注文

表札は自分たちで調達しなければなりません。ということで、地元のドイトや、東急ハンズ池袋店に行って探してきました。最終的にはハンズで注文しました。予想外だったのは、カタログを見ていると掲載されているパターンでしか注文できないという印象を持ってしまうのですが、実際にお店の人に聞いてみると、まったく新しいデザインを作るのではなく、パーツを削ったり、フォントを変えたり、といったレベルであれば比較的自由にデザイン変更ができたことです。

2パターンでサンプルを作成して頂き、気に入った方で最終発注しました。2週間程度は見ておいた方がいいです。表札は自分で取付けるか、まだ工務店の方が現場で作業されている時期であればサービスで取付けてくださるそうです。ということで、引き渡しの前の時点で渡してつけて頂けるように間に合わせました。

9. 外構工事

こちらから何も言わなければただのコンクリ敷きになってしまっていたところですが、それだとつまらないので、一部土を残して頂き、そこに1本、2本ではありますが植木を植えようと思っています。植木については急ぎではないので、引っ越し後手配しようと思っています。

また、狭小住宅なので門などと呼べるものは当然ないわけですが、玄関のあたりに何もないのも寂しいので、門柱というか、壁というか、を設置して頂くことにしました。

10. NTTフレッツ工事日確定

フレッツの工事日が決まりました。そして、各部屋からメディアコンバーターまでのLAN配線工事もNTTにお願いしてやって頂くことにしました。

11. ソファ購入

今まで使っていたソファがけっこうボロボロになってしまっていたので、ソファを購入することにしました。今まで使っていたものは形が気に入っていたので、皮の張り替えなんかも検討したのですが、そもそものソファの代金をかなり上回る見積もりを頂いてしまい、だったら買い直した方がよっぽど安い、ということで新規購入です。配送日も引っ越しの日に合わせて設定しました。

最近の週末は、これらのことを決めるために、ほとんど一日中外出しており、ほとんど休む暇がありません。

そして、まだやれていないこととして、

• テレビアンテナ工事の発注（引っ越しまでに工事が終わっていなければ龍馬伝が見られなくなってしまう！）
• 現在使っているインターネットの解約手続き
• 処分する家具の最終決定および処分方法の決定（引っ越し屋さんに頼むか、自治体の粗大ゴミで処理（こちらの方が安い！）するか）
• 荷物の整理（いろいろ捨てなければと思いつつ、処分できていなかったり、、、）

などがあります。もちろん上で書いたカーテンのプラン決定なども終わっていません。

それから、昨日現場を見てきたのですが、ここって図面と違いませんか？って感じの場所がまだいっぱいありました。なので、これらについてもきちんと直して頂く必要があります（果たして間に合うのでしょうか、、、?）。

ということで、かなりバタバタの生活を送っています。早く落ち着きたいところです。

ちなみに、今日は友人の結婚式の2次会に参加予定、、、

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賃貸経営を始めて5年ちょっとが経ちますが、初めて夜逃げされました。しかも、この方は入居してからまだ半年も経っておらず、ぼくとしては初めての外国人入居者の方でした。

保証会社をつけていたので、正式な解約日までの賃料および解約違約金、そして原状回復費用の一部は支払われるようです。今のところ、そういった意味での経済的なダメージはそれほど大きくないと認識していますが、いずれにしてもまた一時的に空室になってしまうので、決して好ましいことではありません。

夜逃げの場合、正式な解約日に執行官の方による立会いのもと入室し、残留物があれば運び出したり、とそれなりの手順を踏んで対処していかなければなりません。

今月終わりまでは夜逃げされたと認識していても、入室できないとのことなので、今はその日が来るのをこのまま待ち続けるしかありません。

夜逃げというのは初めての経験です。

うーん、、、

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経済対策としての住宅政策などとよく言われますが、その意味を最近実感しています。マイホームを購入する際、財布のヒモはかなりゆるみがちになります。せっかくの機会だから、これもあれも新調しよう、などという気持ちになるのも理解できます。

ということで、先日、ゴミ箱を見てきました。キッチンに置く大きめのちょっとよさげなゴミ箱を新調しようかと考えています。

ネットなどで探して候補に挙がってきたのは次の二つです。シンプルヒューマンとブラバンシアです。

simplehuman

brabantia

具体的な商品は、例えば次のようなものです。

simplehuman ダストボックス レクタンギュラーステップカン リサイクラー キャスター付き 46L ステンレス CW1830
	simplehuman （シンプルヒューマン） 売り上げランキング : 7447 おすすめ平均 気にいってます。 やっと満足のいくダストボックスに巡りあえました。 Amazonで詳しく見る by G-Tools

brabantia タッチビン 50L マット
	brabantia (ブラバンシア) 売り上げランキング : 156373 おすすめ平均 気に入っています 高価だけど… Amazonで詳しく見る by G-Tools

実際に展示してあるお店に行って、現物を見てきました。1万円とか、2万円とか、そういったお値段ではありますが、さすがにものはしっかりしていてよさげでした。一生モノと思って、清水の舞台から飛び降りるつもりで買うんでしょうか。

別に急ぎではないので、引っ越して落ち着いてから検討して買おうかと思います。

ゴミ箱に1万円以上ですよ、、、

ちなみに、以前、持っている物件の郵便ポストの近くにチラシを捨てる用のゴミ箱を設置したのですが、後でよくよく見てみたところ、シンプルヒューマンのゴミ箱でした。そこのゴミ箱はもう少し安いモノでもよかった気がします、、、そこまで詳細を確認せずに、注文してしまった時もあったんですね、、、

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フラット３５最低金利、半年ぶり上昇＝住宅機構

　住宅金融支援機構は４日、３３６の金融機関と連携した最長３５年の長期固定住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の１０月の金利を発表した。返済期間２１年以上３５年以下は年２．１６～３．２０％（前月２．０６～３．２０％）、１５年以上２０年以下は１．９５～３．２０％（同１．８７～３．２０％）。１０年物国債の金利が前月より高い水準になったのを反映し、最低金利はいずれも６カ月ぶりに上昇した。（2010/10/04-16:21）

http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2010100400546

フラット35の適用金利が上昇してしまいました！イタイ！先月に引き続き、10月も引き続き下がってくれるとありがたかったのですが、どうやらそこまではいかなかったようです。

とは言っても、35年固定金利のローンが2%台前半で借りられるというのはスゴイことです。しかも、フラット35Sだったら、ここからさらに当初10年間は1%引きということで、すごいことになっています。

ちなみに、先日、工務店の方、そして仲介して頂いた不動産屋さんと相談して、最終的な引き渡し日が確定しました。今月末の予定です。

ということで、適用される金利は今回若干上昇したベースのものになるようです。過去最低水準というわけにはいきませんでしたが、結果的にはなかなかいいレートなのではないかと思います。

今から引き渡しまでにやらなければならないことが、わんさかあります。あと一息ですね。

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アップが遅くなってしまいましたが、一昨年、昨年に続き、今年もハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ2010に参加してきました。

今年は九段会館で行われ、なんと参加者数は1100人とのこと。回を重ねる毎に規模が大きくなり、ものすごいイベントになっていっています。内容としては以下の通りでした。

第一部　不動産のプロフェッショナルによる「超激辛？」本音トーク
長嶋 修さん
藤澤雅義さん
大島芳彦さん
渕本吉貴さん

第二部　成功大家さんによる「これまでとこれからの資産拡大」ディスカッション
藤山勇司さん
沢 孝史さん
山田里志さん
三宅耕二さん

基調講演　本田健さん

第一部では、不動産にいろいろな視点からかかわっていらっしゃる4名の方によるトーク。ホームインスペクター、プロパティマネジメント、建築家、そして銀行マンと、同じ不動産と言っても、見る方によってその見方はまったく異なります。特に印象的だったのは、長嶋さんの長期的な視点です。国土交通省の政策によって、長期的にはこのような方向になっていく、といったお話が多かったのですが、とても参考になりました。不動産は10年、20年、場合によっては30年以上と、非常に長期間にわたるつきあいになりますから、こういった視点は非常に重要だと思いました。

第二部では、サラリーマン時代から不動産投資を始めて、成功されている大家さんによるトークでした。一言で不動産投資、アパート経営と言っても、様々なスタイルがあるわけで、中古vs新築、木造vsRCなど、投資スタイルなどについてのいろいろなご意見を伺うことができました。

異口同音におっしゃっていたのは、「不動産投資」というよりは、「賃貸経営」として「経営者」として運営していくことが重要である、という点です。有価証券投資は、投資した後もモニタリングすることはあっても、自ら投資対象に手を加えることはありません（MBO, LBOなどは別として）。一方、現物不動産投資の場合、目の前に入居者の方がいて生活されており、空室もあったりして、日々、いろいろなイベントが発生して、その都度適切な判断をしながら対処していく必要があります。そういった意味では、「経営者」感覚を持つことが重要ということです。

そして、最後に本田健さんの基調講演。初めて、生本田健さんをこの目で見ました。アパート経営フェスタに載っていた本田健さんのシルエットとは、若干異なる印象がありましたが、本物の本田健さんのトークはすごかったです。流れるように次から次へと話が進んでいき、話に引き込まれて、あっという間に終わってしまったという気もしました。本田健さんも、マクロ的な視点、長期的な視点を持つことの重要性をお話されていました。

人口が増加していく時代の不動産投資は大けがすることはなかったが、今後の人口減少時代を迎えて、適切な戦略をとっていくことが重要だとおっしゃっていました。

直前に最新刊のこちらを読んでいったのですが、ちょうど30代ということもあり、今後の人生を考えていく上で、本田健さんの本は参考になりました。

30代にしておきたい17のこと (だいわ文庫)
	本田 健 大和書房 2010-09-10 売り上げランキング : 15 おすすめ平均 この本に感動しなくなったら、この本に感謝する（20代の戯言） ３０代という１０年３６５０日 読んだ瞬間は熱く、次の日から冷静に実行 Amazonで詳しく見る by G-Tools

もちろん本田さんと言えば、最初に頭に浮かぶのはやはりこちらの本ですが。

ユダヤ人大富豪の教え 幸せな金持ちになる17の秘訣 (だいわ文庫)
	本田 健 大和書房 2006-02-09 売り上げランキング : 1042 おすすめ平均 どんな生活を送りたいですか? 一度では理解できなかった 役に立つ Amazonで詳しく見る by G-Tools

ちなみに、ちょっと話が脱線してしまいますが、30代の今、今後の人生を考えるという意味では、以下の藤原和博さんの以下の2冊もオススメです。

35歳の教科書―今から始める戦略的人生計画
	藤原 和博 幻冬舎メディアコンサルティング 2009-09 売り上げランキング : 2804 おすすめ平均 薄々ながらも感じつつある事を明確に記す指南書 限られた範囲の企業の社員が読んでためになる本 敢えて「子育て中のお父さん、お母さん」に読んでもらいたい Amazonで詳しく見る by G-Tools

35歳の幸福論　成熟社会を生きる12の戦術
	藤原　和博 幻冬舎 2010-08-26 売り上げランキング : 17501 おすすめ平均 今だから「幸福論」は必要なのかも？ 期待外れ Amazonで詳しく見る by G-Tools

さて、話をアパート経営フェスタにもどしますが、今回もとても楽しむことができました。コテツさん、けーちゃん、そして様々な形で企画運営にご尽力頂いた皆さん、ありがとうございました。来年も楽しみにしています。

そして、こういったチャリティーイベントを通じて、世界の恵まれない子供たちの生活が少しでも改善していくことを願ってやみません。

来年の基調講演は誰がいらっしゃるんでしょう、、、斎藤一人さん？

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