2010年11月アーカイブ

今月初めに導入を決定したベンディアムさんですが、日程調整ができていない一部の部屋を除き工事が完了しました。これで各部屋から光ファイバーインターネットが使えるようになります。

無料での利用をうたっている物件も多いようですが、とりあえずは1ヶ月あたり3000円で既存の入居者様に利用をして頂く方向で管理会社さんに交渉して頂こうと考えています。1ヶ月あたり3000円で光ファイバーインターネットが使い放題ならそれなりにお手頃だと思います（ちなみに、一戸建てでフレッツを申し込むと1ヶ月あたり7000円近くします！高い！）。

ちなみに、11月始めに入居して頂いた方には利用を申し込んで頂くことに成功しました。現在空室が2部屋あるので、これらを含めた残り8部屋の方々にすべて利用して頂くことが当面の目標です。がんばります。

ちなみに、導入と同時にベンディアムさんの防犯カメラを2台導入して頂きました。

自宅のパソコンから防犯カメラの映像がリアルタイムもしくは録画で確認することができるのですが、想像以上に画質がよいのでちょっと驚きました。これはなかなかスゴイです。

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引っ越してから早くも3週間ほどが経過しました。まだ少しダンボールが残っていますが、荷物もかなり片付いてきました。

さて、実際に生活してみて、ああ、こうしておけばよかったかなぁ、と思うことを思いつくままに書いておこうと思います。

• フットライトは便利

フットライトはかなり便利です。もちろん階段や廊下の電気を付ければいいという話ではあるのですが、明暗センサーで光るフットライトは、暗がりで自動的に点灯するので、わざわざ電気を付けなくても、夜トイレに行くとき、リビングから寝室に上がるときなど、足元のガイドとなってくれて便利です。あと1～2ヶ所つけておいてもよかったかな、と思っています。

• ダウンライトは蛍光灯で十分。調光機能は付けておいて損はない

リビングや廊下などにダウンライトを使っていますが、ダウンライトは蛍光灯のもので十分ではないか、というのが今のところの感想です。器具自体は白熱灯のものよりも、蛍光灯の方が高く、さらにLEDのものが最も高いです。まだLEDは過渡期ということもあり、わが家では白熱灯と蛍光灯のものを組み合わせて使いました。長時間滞在するであろうリビングはすべて蛍光灯で電気代を抑え、それ以外は器具代を抑えると同時にスイッチを入れてから点灯するまでの時間が短い白熱灯を入れてみました。

ただ、使ってみた感想として蛍光灯でもスイッチを入れてから100%の状態になるまで多少時間がかかるものの、不便さを感じることもないので、すべてをランニングコストが安い蛍光灯の方でもよかったのではないかと思うくらいです。また、リビングの一部で調光機能を付けたのですが、これも調光機能はあったらいいかも、、、と少しでも思うところはつけておいてもいいかもしれません。電球色のやさしい光はやはりリラックスできると思います。

• エアコンの設置場所は事前に十分検討する必要あり

やっとエアコンの設置がすべて終わりましたが、室外機、室内機の設置場所は、非常に重要です。特に、お掃除機能がついているものは室内機、室外機ともに少し大型になっているらしく、図面通りに設置できなくなってしまう可能性もあるので、隣地のとの境界確認や、室内では筋交い、コンセントの位置、カーテンレールとの干渉、バルコニーでの室外機の設置位置など、きっちり確認しておいて損はありません。これをやっておかないと、こんなはずでは、、、という事態にもなりかねません。

それから、この週末に、やっとIKEAの本棚が設置されました。当初、引っ越し直後に設置されるはずだったのですが、一部、部品にキズがついていたため、交換、再度日程調整という事態になってしまい、結果的に当初より3週間ほど遅れてしまいました。でも、これでやっと本棚の整理を本格的に始めることができます。

とりあえず、こんなところでしょうか。

また気づいたことなどあれば、書いていこうと思います。

最近は以前にも増して、ドイトとオリンピックに行く機会が増えました。

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大家検定の忘年会に参加してきました。前回の夏祭りから3ヶ月ぶりくらいです。

今回は45名が参加されたようで、今回も何人かの方と不動産投資のお話をしてきました。

最近は自宅関係で忙しくなっていた（まだ現在進行形ですが、、、）ので、あまりこういったイベントには参加できていませんでしたが、落ち着いたら少しずつ参加していこうと思います（でも、これから友人を新居に呼んだりする予定なので、しばらく週末は忙しそうですが）。

ちょっと早めの忘年会でしたが、今回も企画してくださった工藤さんを始め、大家検定関係者の皆様、ありがとうございました。来年もいろいろな企画を楽しみにしております。

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引っ越して10日ほどが経過しました。まだダンボールは残っていますがだいぶ減らすことができ、またゴミの捨て方もわかったので少しずつゴミも減らすことができ、だんだんと生活できるようになってきました。

とりあえず、思いつくままに気づいたことをまとめておきます。

• 粗大ゴミの処分について

粗大ゴミの処分は自治体で行っている回収に出すのが最も費用的には安いようです。ただ、回収が平日であることと、処分したいときにすぐできるわけではなく、また事前に予約しなければならないため、利便性という意味ではあまりよくありません。一方、よくチラシなどが入っている不要品回収業者の見積もりを2社ほど取ってみましたが、こちらはかなり高い印象でした。今回本棚やソファーなどを処分したのですが、結果的には引っ越しをお願いした引っ越し屋さんに処分もお願いしました。価格的には自治体と不要品回収業者の中間くらいといった印象でした。

• エアコンの工事について

木造一戸建ての場合、エアコンを付ける際壁に穴を開ける必要がありますが、これがちょうど筋交いのあたりに来る可能性がかなり高いようです。ということで、エアコン工事業者の方も、だいたい筋交いの位置は把握できるようですが、穴を開ける位置については事前に工務店の方に確認した方がいいかもしれません。

また室外機を設置する位置については、室外機のサイズと風の出る向きなどを確認した上で、具体的な場所を明確に決めておくことが重要かと思います。図面上置けるはずだったにもかかわらず、隣の敷地の植栽の部分に向かってしまう、とか、室外機が想定よりも大きくて予定通り設置できない、といった場合もあるようです。

とりあえずリビングのエアコンは在庫があったので工事まで完了しましたが、各部屋に設置する残り3台の納入および工事はこれからです。

• リビングの冷暖房の効率性について

3階建ての一戸建ての場合、リビングが2階に来ることが多いかと思います。週末を含めて多くの時間をリビングで過ごすことになるので、リビングでの冷暖房の効率性が重要になってきます。2階にリビングがあると、1階からと3階への階段があり、そのあたりをきちんとふさげるようにしておかないと、冷暖房の効率性が低下してしまいます。うちはロールスクリーンを設置しました。引き戸などが設置できればそれもいいのですが、現実的には簡易な方法で空気の流れを遮断することができればそれだけでもけっこうな効果がありそうです。

ちなみに、夜に、暖房がついたリビングから、1階へ降りていくとその温度差は明確です。逆に、階段部分を解放した状態で暖房をつけると、3階も暖かくなる感じです。

他にもいろいろありますが、とりあえず今日はこのへんで。

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9月末に申込した不動産投資用ローンの借り換え審査ですが、見事に撃沈しました。

正確に言うと、審査自体は通ったのですが、とにかく物件の評価が厳しく、追加で1500万円程度は自己資金を入れてください、とのことでした。もちろんそれができれば、既存ローンの金利は大きく下がるし、借入額も低下するので、キャッシュフロー的には大きく改善するのですが、マイホームを買ったばかりの身としてはちょっとそれは厳しい状況です。

マイホームの方は決済も終わり落ち着いてきたので、不動産投資の方を今後どうしていくのか、また真面目に考えていきたいと思います。繰り上げ返済するか、ワンルームなどの区分を買うか、といったあたりが現実的な選択肢ではないかと考えています。

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今までずっと検討してきたのですが、ベンディアムの導入を正式に決定し、申し込みました。ベンディアムさんはアパートやマンションなどの一棟全体に光ブロードバンドインターンネットを提供している会社で、入居者の方には、下り100Mbpsの光インターネット環境が整うことになります。

ただし、ここで問題となるのが、すでにインターネットをADSLなどで利用されている方が、どの程度このサービスに乗り換えて頂けるか、ということです。Gmailなどのウェブメールを使われている方であれば、事務手続きだけなので比較的乗り換えるのに抵抗はない気がします（それでも面倒くさいのは確かです）が、プロバイダのメールアドレスを使われている方にとってはプロバイダを変更するというのは大きな手間になりそうで、乗り換えて頂くためのインセンティブをどのように設定するかがポイントになってくるかと思います。

今のところ、切り替えて頂けたら当初6ヶ月間は無料（ちなみに、1ヶ月あたり3000円を想定）みたいな形で提案することで、既存の入居者の方も一気に乗り換えて頂けないものだろうか、と考えています。

ちなみに、このベンディアムさんですが、インターネット環境の導入と同時に防犯カメラも設置できる（しかも、導入費用のみでランニングコストはゼロ）ので、セキュリティー面の強化にもつながります。また、オーナーとしてのメリットとしては、いろいろな設備品（ウォシュレット、テレビモニター付ドアホン、電子錠、シングルレバー混合水栓など）を安く購入できること、そしてインターネット導入時であれば設置工事もかなり安く行ってくださること、などがあるようです。

とりあえずの今後の課題は、どれほどの方にベンディアムのサービスに切り替えてもらえるか、です。がんばります。

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最近は自宅関連の話が多かったのですが、賃貸経営（不動産投資という言葉よりもしっくり来る気がします）の方もかなり慌ただしい状況になっています。

まず9月始めに連絡があり、10月始めに退去になった部屋ですが、体育の日あたりに工藤さんと原状回復工事の打ち合わせをして、室内換気扇ロスナイの修理が可能かどうか、などを調べて頂いているうちに、申込を頂き、明日がすでに入居予定となっています。ということで、今回は空室期間1ヶ月という比較的短期間でうめることができました。

また、さらに追い打ちをかけるようにして発生した夜逃げですが、こちらはまだ連帯保証人の方と交渉中といった状況です。写真等でもまだ確認できていないのですが、若干残置物もあったようです。管理会社の方から聞いたところによると、この入居者の方は、申込時に1ヶ月分の家賃を払って以来、一度も家賃を払っていなかったとのこと。ぼくとしては管理会社からの滞納保証が付いていますし、管理会社も保証会社を使っていたので、直接的な経済的損失が発生したわけではありません（また募集しないといけない、という意味では大きな損失です）。ただ、夜逃げされてしまったというのは決してポジティブではありません。

そして、さらに10月にもう1部屋退去が出てしまいました。こちらは単に住み替えが退去の理由とのことで、特に今の部屋自体に不満を持たれている感じでもないので、受け止めるしかありません。こちらは11月中旬に退去予定なので、また原状回復工事＆ちょっとしたリノベーション（？）をして、募集していきたいと思います。

ということで、夜逃げされた部屋＋退去予定の部屋で、合計2室が空室予定の状況です。もちろん完全満室にこしたことはありませんが、一歩一歩着実に進んでいきたいと思います。

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先週、10月28日（木）に引き渡しを終えて、31日（日）に引っ越しました。引き渡しの日は、なんとなく大安の日を選びました。

まだ未開封のダンボールが家中に残っていますが、生活に必要なものはだいたい見つかり、なんとか生活できるようになってきました。エアコンは4台設置する予定ですが、今のところ、入手できたのはリビングで使う大型のものだけで、各部屋用の2.2kWのものはまだ納期未定ということで、今のところいつ入手できるのか目途は立っていません。

引き渡しはすでに終えているものの、まだ一部収納の扉が付いていなかったり、給湯器のマニュアルがなかったり、とちょこちょこ不備はありますが、それも1週間程度で完全に解消する予定です。

実際に引っ越してみてまだ数日ですが、今のところ、生活パターンが確立できていないこともあり、2階にいた状態から、3階に行って物を取り、その後1階でそれを使う、なんてこともあって、かなり階段の上り下りをしており、足腰が強くなりそうです。

住み始めてみて初めてわかったことなど、順次アップしていこうと思います。

ということで、とりあえず今日はこのへんで。

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