2011年9月アーカイブ

昨年借り換え交渉で撃沈しましたが、その時とは別の銀行で再度借り換え交渉を始めてみました。

現在、投資用では３つの銀行から借りていますが、最後に借りたローンの金利が高いため、これをなんとか他の二つと同程度（2%台後半）にしたいと考えています。

不動産投資のバランスシート全体で考えたときに、どうしても資産側の改善策（物件の賃料アップ、自販機などの追加的収入など）に目がいきがちですが、負債側は改善する敷居が高いものの、うまくいくと劇的に収益を改善することができる可能性があります。特に、金利が、1%程度変わると、毎月、毎年のキャッシュフローはもちろんのこと、金利として支払う総額が大きく変わってきます。

例えば、5000万円を30年、金利4%で借りた場合、総支払金利額は35,934,753円となりますが、もし金利が3%になるとそう支払金利額は25,888,726円と、約1000万円の差が出てきます。もちろん借り換えのペナルティを設定している銀行もあるので、単純に1000万円相当安くなるとは言えませんが、そのペナルティを補ってあり余るベネフィットがある可能性が高いです。

ということで、引き続き、がんばっていきたいと思います。

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一部屋入居が決まりました。先週末に申込が入り、審査も無事通過し、入居が決まりました。属性を確認したところ、かなりよさそうな感じでした。

この部屋は空室になってからがとても長かった（もう少しで1年！）ので、決まってかなりホッとしました。

ということで、空室はあと１つになりました。8月に退去になった部屋なので、なんとか9月中にはこちらも入居申込にはつなげたいところです。

がんばります。

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先日、プロパンガス会社を変更する申込をしたのですが、早速、今まで使っていたプロパンガス会社の方からコンタクトがありました。

事前に管理会社の方からは「業界でもしつこい引き留めがあるとウワサのところなので、管理会社に任せてあるので管理会社と話してくれ、と突き放してください」と言われていたので覚悟はしていたのですが、なんと、突然自宅にやってきました。

平日だったので奥さんしかおらず、その日はそのまま引き取って頂きましたが、その後、ぼくの携帯に電話があり、またその次の週末にも自宅に訪問していたようです（訪問時は不在にしていたのですが、ビデオモニターフォンに3回くらいインターフォンを押した後が記録されていました）。

その後、こちらからは何も連絡しなかったところ、何の連絡もこなくなってしまったので、あきらめたのかもしれませんが、いきなり自宅に訪問してくるというのは少し驚きました。

このまま何事もなく手続きが滞りなく進むとよいのですが。

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先日のエアコン故障の件は、結局11,000円ほどかかりましたが、修理は完了したようです。

そうこうしているうちに、今度は、ガラスにひび割れが発生＆網戸が破れている、という連絡を頂きました。こちらも急ぎということだったので、そのまま成り行きで発注したところ、31,500円かかりました。平日の連絡だったことと、急ぎということで、そのまま発注しましたが、よくよく考えてみると、ひび割れはともかく、網戸が破れているというのは入居者の方が破ってしまった可能性が高いのではないか、という気がします。というのも、網戸が破れている場合は募集時にすべて修理しているはずなので。

一方、この3連休中に一部屋申込がありました。最近、内覧があって、申込までいっても決まらないこともあったので、今回こそはよい属性の方に入居して頂きたいものです。

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先日エアコンの交換を希望している方がいると書きましたが、実際にダイキンのエンジニアの方に確認して頂いたところ、本体のリモコン受光部分が故障していることが判明しました。それで、今までリモコンによる操作がきちんと作動していなかったようです。

築5年ということで、このエアコンも5年ちょっとしか使用していないはずなのですが、故障してしまったことになります。昨年の猛暑で酷使したからなのか、何なのかはわかりませんが、5年くらいで故障というのは、少し早い気がします。

いずれにしても、入居者の方にご迷惑がかからないよう、速やかに修理したいと思います。

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