2007年6月のエントリー 一覧

ちょっと旅に出ていた間に以下のような発表があったようです。


「不動産デリバティブ研究会報告書」を公表/国交省

 国土交通省は25日、「不動産デリバティブ研究会報告書」を発表した。

 同省は2007年2月、諸外国における不動産デリバティブの現状を分析するとともに、本格的な不動産デリバティブ登場に備え、あるべき条件を検討することを目的とした「不動産デリバティブ検討会」(座長:川口有一郎早稲田大学大学院教授)を設置。今回の報告書は3回に渡り検討してきた内容をまとめたもの。

 報告書では、1991年に世界初の上場不動産デリバティブ市場が創設された英国で、トータルリターンスワップ(TRS:不動産の総合収益率とロンドン銀行間取引金利などの金利を交換するスワップ契約)などを中心に市場が拡大。TRS市場が1兆4,000億円規模になっていることなどを紹介。日本でも、不動産のリスク資産化の進展、直接金融や市場型間接金融の進展、一般事業法人の不動産リスク上昇など、デリバティブ登場の機会が高まっているとした。

 また、不動産デリバティブのメリットとして、(1)効率的なリスクシェアリングによる不動産市場の安定化(2)新しい資産運用機会の創出(3)透明性のある価格体系と新たな市場情報の発信などをあげる一方、デメリットとして(1)ボラティリティのさらなる拡大の可能性(2)投機的なデリバティブ市場の可能性(3)実物不動産や証券化不動産市場への資金流入減少の可能性、を指摘している。

 こうした背景から、今後、検討・実施すべき施策として(1)不動産デリバティブも視野に入れた幅広い情報収集の実施(2)良好な不動産デリバティブ市場が成立するための条件整備(3)不動産デリバティブについての普及・啓発および研究の促進をあげている。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12988


「不動産デリバティブ研究会報告書の公表について」(国土交通省のページ)
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/030625_.html


日本でも不動産デリバティブが導入されるのでしょうか。

この報告書、読んでみましたが98ページもありました。(当たり前といえば当たり前ですが)様々な観点から幅広く不動産デリバティブのメリット、デメリット、そして海外での状況および国内において導入に際してしなければならないことなどがまとめられていました。デリバティブの基本用語などもすべて(簡単にですが)説明がついていたので、とても読みやすい資料だと思います。

不動産デリバティブって、どのくらいメリットがあるんですかねぇ。よく言われることですが、同じ不動産は二つとないわけで、デリバティブのユーザー、特にヘッジャーの立場から見て、どのくらい有益に使えるのでしょうか。

この報告書に書いてありましたが、日本の場合、導入されるとしても法整備にかなり時間がかかりそうな気がします。エクイティデリバティブとかでもヘッジ会計の適用要件とかがけっこう細かく決まっていて使いづらい面も多い気がしますが、不動産デリバティブの場合、そのあたりをかなり緩くしていかないと結局は理解が得られず浸透せずに終わってしまう可能性も高い気がします。

いずれにしろ、今後も不動産と金融の間の垣根が低くなっていくことは間違いないんだと思います。

けっこう有名そうな本だったので、こちらも読んでみました。リアルオプションそのものを理解するという意味ではこちらの方が参考になりました。


決定版 リアル・オプション―戦略フレキシビリティと経営意思決定
トム コープランド ウラジミール アンティカロフ Tom Copeland
4492601074


「リアル・オプションとは」から始まって、「正味現在価値(NPV)、ディシジョン・ツリー、リアル・オプションの比較」、「単純オプションの数量化法」、「リアル・オプション評価のための4段階プロセス」などなど、基本的なことはほぼ網羅されていると思います。

そして、「ボラティリティの推計」などにも触れてあり、知りたいことが書いてあったという感じです。以前、コーポレートファイナンスの授業でリアル・オプションに触れた際、モンテカルロでボラティリティを推計するという話が出てきました。その時は、モンテカルロ使おうが、ボラティリティの推計は難しいはずだ、と思っていたのですがこの本を読んでその意味がはっきりしました(難しいことには変わりないのですが、、、)。つまり、リアル・オプションの原資産であるプロジェクトのボラティリティを算出するために、プロジェクトに影響を与えうる変数(例えばコモディティとしての金の価格など)についてモンテカルロでシミュレーションを行い、プロジェクトそのもののボラティリティを推計するようです(プロジェクトのNPVの分布を観測)。

でも、それって、個別の変数(金価格など)そのものの期待値とボラティリティ(および他変数との相関係数)は結局のところ、ヒストリカルデータだったり(過去と未来は同じなのか?)、マネジメントによる直感的な予測だったり(当たるのか?)に頼るわけで、それでいいのかなぁ、と正直感じてしまいます。NPVによる評価の最も弱い点は割引率の設定が難しい割には、割引率の影響を大きく受けるということだと思いますが、リアル・オプションの場合、その弱点から解放されたものの、今度はボラティリティの推計に頼る部分が大きく、こちらはこちらで実務的には容易ではない気がします。

しかしながら、NPVによる評価の場合、意思決定に柔軟性がなく相互排他的な選択肢の中から選ばなければならないという意味でプロジェクトを過小評価してしまう傾向にあるわけですが、リアル・オプションによる評価の場合、その柔軟性をバリューとして織り込んで評価するためにより現実的な評価になってくるものと思われます。

将来、リアル・オプションがNPV法に代わって意思決定の主流になるだろう、という著者の意見も納得できる気がします。

具体的なケースについても、けっこう詳しく述べられており、実務的な本としてそれなりに役に立つ気がします。リアル・オプションについて書かれた良書かもしれません。


ちなみに、先日エレクティブのリアルオプションについて、コースが始まる前の事前説明会みたいなものがありました。この科目はProf Dean Paxsonが担当されているのですが、以下のサイトに最新のトピックが掲載されていることを教えてもらいました。

http://www.realoptions.org/index.html

Real Options に関する国際会議で、Prof Dean Paxsonや、先日読んだ本の著者今井潤一先生も参加されているようです。興味のある方は参考にされるとよいと思います。

それから、コーポレートファイナンスで有名な以下の本のリアルオプションの章もよく書かれていると推薦されていました。

Corporate Finance with Student CD, Ethics in Finance PowerWeb and Standard & Poor
Richard A. Brealey Stewart C. Myers Franklin Allen
0071117997

早速読んでみました(正確には読み直してみた?)が、確かに分かりやすく書かれていました。ただ、内容的にはかなり限定的です。本格的にリアルオプションを勉強する場合は、やはり上記の本がベターだと思われます。

マルタ旅行 その5

最終日、朝7:45の飛行機だったので、ホテルを5:30に出発してタクシーで空港へ(8LM = 約3100円)。



AIR MALTAの機内食パート2。これこそまさにイングリッシュブレックファーストです。



マンチェスターに戻ってきた、という実感が非常によくわかる空と気温です。14度というアナウンスだったので、20度くらい低いわけです。ポロシャツ1枚でしたが、ちょっと寒いくらいでした。

滞在場所について

今回はヴァレッタのオズボーンホテル(3つ星)というところに泊まったのですが、ガイドブックによるとマルタの3つ星はイタリアの2つ星相当らしく、ロケーションはよいものの、それ以外の点ではあまりオススメできないかもしれません(水まわり、その他設備など)。ヴァレッタだとその上のクラスだとメリディアンくらいしかないようなので、予算的に難しい場合は、思い切ってスリーマやセントジュリアンに滞在した方がベターかもしれません。


南イタリアとマルタ―2006~2007
地球の歩き方編集室
4478052778

マルタ旅行 その4

実質的な最終日である4日目は、ゴゾ島、コミノ島をまわるクルーズ(21LM = 約8000円)に参加しました。ホテルの前まで迎えに来てくれて、港まで連れて行ってもらえます。

ちなみに、マルタ共和国は、マルタ本島、ゴゾ島、コミノ島、そして2つの無人島から成っているそうです。



フェルナンデス2号の船内の様子です。



船内で出されたサンドイッチです。こういうのが意外とおいしい。



ゴゾ島に到着。泳ぐ気満々のみなさん。



ということで、船からそのまま海へ入って泳ぎました。



お昼ごはんは、フィッシュを選びました。これまたおいしかったです。



そして、コミノ島に到着。このブルーラグーンの美しさ!黒い部分は水面下の岩礁の部分がそのまま見えているためこのようになっています。



これが乗ってきたフェルナンデス2号です。



コミノ島に到着後、島の反対側にあるクリスタルラグーンと呼ばれている場所へのボートトリップに出かけました。



青の洞窟を見に行ったときと同じようなもので、30分くらいで4か所くらいをまわりました。青の洞窟ほどではなかったので、そちらに参加していればこれは参加しなくてもよかったような気がします。



コミノ島の数少ないビーチです。マルタにはビーチがあまりないようです。



この透明度が写真から伝わりますでしょうか。



手をつけて上から写真を撮ってみました。むちゃくちゃ透明です。



クルーズから帰ってきて、夕食を食べに行きました。キャリアージというレストランに行こうかと思ったのですが、なんと夜は金曜と土曜しか営業していないということで行けませんでした。ということで、無難に中華。なんか、英国にいるみたいですが。



中華の定番?スイートコーンスープです。



蒸餃子です。



エビの唐揚げ。見たままです。



タラ(cod)の甘辛煮です。


さすがは中華ということで、どれもおいしかったのですが、白いご飯(Steamed Rice)だけなぜか全く温かくなく、むしろ少し冷たい感じでおいしくなかったです。このご飯だけが残念でした。


マルタ旅行 その3

3日目は、ヴァレッタの市内見学。聖ヨハネ大聖堂、騎士団長の宮殿などメジャーどころを中心にまわりました。


朝食はホテルについていたのですが、この日は近くのカフェで取りました。なぜかと言うと、いわゆるトラディショナルイングリッシュブレックファースト(ソーセージ、チーズ、ハム、目玉焼き、豆、、、)だったからです。イギリスから脱出したと思っていたのに、またアレか、という感じだったので。



メインストリートのリパブリック通りです。平日の朝だからか、非常に活気があります。



聖ヨハネ大聖堂の近くにあったカフェです。



聖ヨハネ大聖堂です。初め、入口だと思っていたのですが、実はこちらは出口でした。



聖ヨハネ大聖堂の内部です。



その後、カーマライト教会に行きました。



こちらは騎士団長の宮殿です。兵器庫も一緒にあります。



騎士団長の宮殿内部です。



その後、ひたすら歩いて聖エルモ砦まで行きました。ガイドブックには土日のみ開いていると書かれていたのですが、ひょっとしたら平日もやってるかもしれない、ということ行ってみました。しかし、残念ながら土日のみだそうです。


ということで、マルタ・エクスペリエンスというマルタの歴史などを紹介するスクリーンショーを観に行くことにしました。紀元前5000年くらいから現在に至るまで、日本語の音声ガイドで説明を聞くことができました。

マルタはナポレオン率いるフランスに2年ほど支配されたものの、その後は160年以上も英国によって統治されていたとのこと。チェーン店などのお店(HSBC、マークス&スペンサーなど)が英国のそれとほとんど同じで、食事もほとんど英国と同じような雰囲気だというのもこれで納得がいきます。それから、ラウンドアバウトが多く、英国や日本と同じ左側通行というのも英国の影響を強く受けたものと思われます。

食については、個人的には、フランスの影響を受けた方がよかったような気がします。あくまで個人的な意見ですが。



騎士団施療院です。遅くなってしまったため、中には入れませんでした。



ローアー・バラッカ・ガーデンです。アッパー・バラッカ・ガーデン同様、こちらも眺めのよいところです。



夕食はジャンニーニというレストランで。「地球の歩き方」にマルタの政財界人も利用する一軒、と書いてあったので、コレは!と思ったのですが、、、






ひょっとしてシーフードよりもステーキか?とあえて肉料理を食べてみたのですが、これは失敗でした。



イギリスっぽいというか、ドイツっぽいというか(ドイツは行ったことがないので想像ベースですが)、、、


食事はこれらにビールとスティルウォーターをつけて、2人でLM 22(= 約8500円)くらいでした。物価は特に安くはありません。



夜景はなかなかきれいでした。とても眺めのよいレストランでした。

マルタ旅行 その2

2日目は、早速ですが、青の洞窟(洞門?)を見に行ってきました。「青の洞窟」というと、イタリアのカプリ島が有名だと思いますが、ここマルタにもあるようです。


マルタの通貨はEU加盟後の現在でも、マルタリラというものが使われていますが、ユーロに対してすでに固定されている(1マルタリラ(LM) = 2.3137ユーロ)ので、実質的にはユーロです。価格はマルタリラ、ユーロの両方で表記しているお店が多かったです。



38番か、138番のバスで行きます(LM 0.5 = 約190円)。バスは30分に一本程度で、終バスが16時頃と利便性は決してよくありません。バスの時刻表&路線図をヴァレッタのツーリストインフォメーションでもらっておくと便利です。



バス停で降りたものの、特に案内板があるわけでもありません。とりあえずこの坂を下っていきました。



坂を下りていくと、青の洞窟見学用のボート乗り場がありました(チケットは確か、LM 3 = 約1150円 だった気が)。お客さんが7〜8名程度集まり次第出発というスタンスのようなのですが、ぼくらが行った時はちょうどよくすぐに出発することができました。ご覧の通り、海が青いです。



洞窟というか、凹んだ部分の内部での海面です。太陽に照らされて透き通ったブルーがとてもきれいです。ものすごく澄んだ透明度の高い海でした。



ここが有名な場所らしいのですが、水面のきれいさとしてはそれほどでもありません。この特徴的な岩の形が有名なのだと思われます。



この透明度はスゴイです!



これが乗っていたボートです。30分弱で5箇所くらいのスポットを周りました。



その後、近くの(と言っても歩いて30分弱ですが)ハジャー・イム神殿とイムナイドラ神殿に向かいました。それぞれ大人はLM 2 = 約770円、学生でLM 1 = 約385円でした。



ハジャー・イム神殿です。これだけと言えば、これだけでした。



このまっすぐな道をひたすら突き進むと、、、



イムナイドラ神殿がありました。



とにかく、のどが渇いてしんどかったので、神殿近くにあるレストランでお昼を食べることにしました。ペットボトルの水は持ち歩いていましたが、気づくと温水になっていました。



このパスタとピザが、うーん、、、という感じでした。ちなみに、冷たい水はものすごくおいしかったです。パスタとピザ、ミネラルウォーターの1.5リットル瓶2本で、LM 8(= 約3100円)くらいでした。



バス停でバスを待ちます。30分に1本は来るはずなのですが、なかなか来ませんでした。とにかく待つしかありません。



一度、ヴァレッタのバスターミナルにもどってから、別のバスに乗ってタルシーン神殿に向かいました。これはタルシーン神殿の入口です。



3つの神殿の中では、このタルシーン神殿がもっとも見ごたえがありました。こちらは大人がLM 1(= 約385円)で、学生はその半額でした。


その後、ホテルに帰って、屋上についていた小さなプール&ジャグジーへ。かなり小さいながらも、屋上で水につかるのは意外と気持ちよかったです。夕方6時を過ぎていたにもかかわらず、おそらく気温は30度以上はあったと思われます。


そして、夕飯は泊まっていたホテルのレストランで取ることに。なんでも、マルタのホテルについているレストランの食事はオススメだとか(ガイドブックに載っていました)。食べたのは以下の通り。確かに、けっこうおいしかったです。ここまでのところ、最もおいしかったかもしれません。ブッフェ形式でLM 3.95(= 約1500円)でした。



マルタ旅行 その1

今朝まで、4泊5日でイタリアの南にあるマルタ共和国に行ってきました。マンチェスターと違って、最高気温が35度程度と非常に暑いところでした。



AIR MALTA の機内食です。これがおいしくなかったのです、、、



首都ヴァレッタの正面玄関とも言える、シティゲートです。



ホテルに荷物を置いてから、国立考古学博物館へ向かいました。こちらは途中のリパブリック通り。メインストリートのはずなのですが、日曜日のせいか、とても閑散としていました。



こちらが国立考古学博物館。ISICカードで割引になります。マルタでは多くのところでISICカードが有効でした。



「眠れる女神」です。このような巨石神殿からの発掘品などを展示していました。



その後、アッパー・バラッカ・ガーデンへ行きました。とても見晴らしのよい公園でした。



例えば、こんな感じです。



夕飯はココパッツォというお店に行ってみました。



フィッシュスープです。



エビのリゾットです。



ヘダイ(Silver Bream)のなんとか、です。



イカのパスタです。



付合わせに野菜の盛り合わせが出てきました。


マンチェスターではシーフードがなかなか味わえないので、ここぞとばかりに注文してみたのですが、味の方は、まあまあ、といった感じでした。食事に対してちょっとばかり疑問符が、、、

ということで、1日目終了です。

6月28日から7月15日まで、マンチェスターインターナショナルフェスティバルが開催されます。マンチェスターは、劇場やホールがけっこうあるので、普段からその気になればオペラや演劇、コンサートなどはいつでも楽しむことができるのですが、今回はフェスティバルという形で大々的に行うようです。

フェスティバルと言えば、英国ではスコットランドのエディンバラが有名だと思われますが、マンチェスターも同じような形で盛り上がっていくのでしょうか。

詳細は以下のページで。

http://www.manchesterinternationalfestival.com/

せっかくなので、一つくらい行ってみようかな、、、

Moso Moso

以前から一度は行ってみようと思っていたのですが、家から学校をはさんで反対側にあるということもあって、なかなか行く機会がありませんでした。チャイニーズとタイ料理の両方を提供する、こちらではたまにみかけるタイプのお店です。オックスフォード通り沿いにあるので、とても分かりやすい場所にあります。




小奇麗なインテリアです。





味の方はいまいちという感じでしょうか。白いご飯(Boiled rice)がいまいちだったので、全体の満足感がかなり下がりました。しかも、そんなに安くはないです。決して高いというわけではないのですが、それほど安くないだけに、このクオリティだとまた行きたいとは思いません。お昼に行ったのですが、ビュッフェはすでに終了しており、通常メニューしかなかったこともあって、一人12ポンドくらいでした。


moso moso restaurant
403-419 Oxford Road
Manchester, M13 9WL
0161 273 3373

今学期はエレクティブでリアルオプションを選択したので、手始めに1冊読んでおこうと思って読んでみました。リアルオプションの本というより、リアルオプションに関連する計算方法を紹介した本という印象でした。


リアル・オプション―投資プロジェクト評価の工学的アプローチ
今井 潤一
4502374903


例えば、無裁定条件、完備市場、確率空間、伊藤の公式、幾何ブラウン運動、停止時などについての予備知識がないとこの本だけを読んでも全く理解できないものと思われます。(リアルオプションに対する意味での)ファイナンシャルオプションの評価理論に関する理解がないと、この本を理解するのはかなりしんどいでしょう。

また、リアルオプションの事例についてたくさん載っているわけでもないので、あくまでリアルオプションまわりの数学および計算手法について知りたい場合にはよいかと思います。しかしながら、数学的に細かく厳密に書いてある本と言うわけでもないので、その点には注意が必要です。

最後に「競争状況下でのリアル・オプション」というタイトルでゲーム理論の枠組みを導入して書いてあるので、考え方としては参考になるかと思います。ほとんどの企業は競争状況下にあると考えるのが妥当でしょうから。ただし、筆者も書いている通り、現状ではこのようなモデルは定性的な分析に留まっているようなので、実務的に利用することはまだ難しいようです。

少し数学的な側面が強すぎました。まあなんとなく分かってはいたのですが、ちょっとぼくのニーズとは合ってませんでした。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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