2008年8月のエントリー 一覧

今日から、出張で2週間ほどロンドンに行ってきます。

最近の東京もかなり涼しく、雨が降ったりやんだり変な天気が続いていますが、おそらくその上をいくであろうイギリスのロンドンに行ってきます(マンチェスターほどではないかとは思いますが)。

ということで、どの程度ブログを更新できるかは未知数です。

借金ナシではじめる激安アパート経営 不動産投資でつとめ人を卒業する方法(CD付)
加藤ひろゆき
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ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウに続き、加藤ひろゆきさんの本第2弾です。


新築の家に住み、三年ごとに新車を買い換え、おしゃれで高級な服を着ていたら、いつまで経っても、お金は貯まらない。 P.35

金持ち父さん貧乏父さんでいうところの、貧乏父さん的な生活かもしれません。


ケーキ屋を転進シテ、右隣にある「カトちゃん食堂」に入る。人柄のよさそうなマスターが、ひとりで新聞を読んでいた。工作活動の開始だ。
しょうゆラーメン大盛を、二つ頼む。
このマスターは、売りビルの歴史について、色々、詳しく教えてくれた。

(中略)

マスターにお礼をいい、店を後にした。ラーメン二杯で一四〇〇円だったが、二〇〇〇円置いてきた。マスターにはいたく、感謝された。こんなにステキな情報を教えてもらって、ワタクシもうれしい。 P.62

少し大げさかもしれませんが、これはまさにWin-Winの関係だと思います。加藤さんにとっては、投資を検討しているビルの歴史に関する貴重な情報を得られたわけですし、マスターにとってみれば、ちょっとした世間話で600円分の追加収入が得られたわけです。もちろん、普通に定価通り支払って出てくることもできたかもしれませんが、やはりなんらかのお礼をした方が気持ちよいと思います。


この本は、「全国の洗練された不動産投資家との対談CD<総集編>付」になっていて、こちらもそれなりに参考になるところもありました。

ただ、全体的な印象としては前著とかぶる内容も多く、目新しさという意味ではそれほどでもない気がしました。

TIMES ONLINEで、

Rainy Manchester may need defending, but it scores highly in happiness league

という記事があることを奥さんに教えてもらいました。何と訳せばいいのかわかりませんが、住みやすさランキング(?)のようなもので、マンチェスターが堂々2位にランクインしたようです。

結果は以下の通りです。

Glad to be living here

Top five
1 Brecknock, Montgomery and Radnor
2 Manchester
3 West Lothian
4 Cumbernauld & Kilsyth and Monklands
5 Macclesfield

Bottom five
1 Edinburgh
2 Cynon Valley and Rhondda
3 Amber Valley
4 Clydesdale, Cumnock & Doon Valley and Kyle & Carrick
5 Swansea

なんと、マンチェスターが2位です!一方、エジンバラがビリ!


マンチェスターユナイテッドのNemanja Vidicは次のように語ったそうです。

In an unguarded moment, the Manchester United defender Nemanja Vidic suggested in an article in a Russian newspaper that the city’s main attraction was the railway station, “where trains leave for other less rainy cities”.

マンチェスターの主な魅力は電車の駅だね。だって、そこから雨が少ない他の都市へ行くことができるんだから、と。

こういう発言を見ると、どうやらマンチェスター人も雨は嫌いなんですね。てっきり雨が好きなのかと思ってました。


“We found wellbeing is closely linked to staying at your current address. Living in your home for five years boosts happiness.” Being in an enjoyable relationship was arguably the prime cause of happiness, he said.


アンケートの回答は、「住めば都」ではありませんが、長く住んでいると愛着がわいてきて現在住んでいるところと密接にリンクしてくるようで、しかも、


The happiness league was created by researchers from the universities of Sheffield and Manchester after assessing data from the British Household Panel Survey and the census.

とあるように、マンチェスター大学とシェフィールド大学の研究員による調査だったとのことなので、サンプル(調査対象)にかなり偏りがあったのではないかという気がしないでもありません。

なんでマンチェスターが???って思うのは、決してぼくだけではないでしょう。

でも、UKだったら、どこもそんなに大きな差はないのかもしれません、、、(ホントか?)

世界でただ一人の君へ―新人類 北島康介の育て方
平井 伯昌
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北京オリンピックでも大活躍され、日本に元気を与えてくれた北島康介選手のコーチである平井伯昌さんによる、北島選手との成長の記録です。出版されたのが2004年7月とちょうどアテネオリンピック直前なのですが、時には失敗をしながらも、さまざまな面から工夫、努力され、選手と一体となって成長されていく姿が描かれています。


行き詰ったときやスランプに陥ったときなど、初心に帰って物事を分解して考えると、課題がクリアになる場合があるのだ。 P.67

そしてゴールを目指すために、時間を区切り、一年、一年、何が必要かを吟味していく。さらに一年をブレイクダウンして、一ヶ月ごと、一週間ごと、一日ごとに何が必要かを考える。 P.140

この分解して考えるという発想が大切なんだと思います。


コーチとして経験を積むと、頑張らせるところと、フッと気を抜くところ、このメリハリを考えるようになる。人間だから、緩める部分が絶対に必要なのだ。 P.83

人間、常に全力疾走はできません。一流の選手であっても、フッと気を抜くところが必要なんですね。


そしてもうひとつ大切なのは、近視眼的に「頑張れ」と言うだけでなく、長期的な視点を持つことだった。目先の大会でなく、選手の成長を考えながら、何年か先の「ビジョン」を描くことが、大切だと思うようになったのだ。 P.88

「ビジョン」を持ち、それを明確に伝えていくからこそ、選手(ビジネスで言えば部下?)も歯を食いしばって頑張っていけるのだと思います。ただ闇雲に頑張れ、と言われても、、、というところはあるでしょうね。


選考会で康介が最後の種目となる二〇〇m平泳ぎが終わってふたりで話したのは、具体的なテーマを持って取り組まないことには康介も覚悟を決めて練習できないし、私自身も燃えてこないということだった。 P.201

「具体的に」というところが重要なんだと思います。「具体的に」考えていかないと、「具体的な」次の一歩(行動)につながりにくいかもしれませんし。


多くの人は、階段を一歩一歩上がっていった延長線に、オリンピックが見えると思っている。しかしそれは違う。
オリンピックに行くには、オリンピックを最初から狙わなければならない。
最初に大きな目標を設定して、その実現に必要なことを抽出していくのである。 (本の帯より)

目標やビジョンは高く、大きく設定し、一方で日々やることは細切れにして、小さくして確実にこなしていく、というのが目標を達成するには重要なんだと思います。


実はこの本、長いこと家に積みあがっていたのですが、もっと早くに読んでおけばよかったと思います。

住宅ローンの(秘)新常識 長期固定に繰上返済はトクしない!?
池上 秀司
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昨日、繰り上げ返済をした後に、本屋で見つけました。

「住宅ローン」とタイトルにはありますが、不動産投資におけるローンについてもそのまま適用できる内容が書かれていて、かなり参考になります。そして、負債側のみならず、資産側とのバランスを考慮された形で書かれています。つい先日も書きましたが、手元に100万円あった場合に、繰上返済するか、何らかの運用にまわすかを、同等の選択肢として検討するという発想が重要だと思います。

住宅ローンというのは数千万円もの借り入れですから、不安になるのは当然です。ただし、「みんながそうしているから」と、安易な「常識」に流れて、「トクしたつもりでソンしている」人のいかに多いことでしょうか。 P.4


(気の毒なのは、たまに出ていく手数料を惜しんで、毎月の利息を余計に払っていることに気づけない人です)

なかには「長期固定ローンで繰上返済手数料ゼロ」とアピールしているローンがありますが、直近で金利上昇すると予測して長期固定を選ぶのであれば繰り上げはしないほうがいいわけです。表面的な数字のおトク感にまどわされて、じつはソンしないように気をつけてください。 P.138

払う必要がないものを払ってしまっている人ってけっこういるのではないかと思います。近視眼的にならないように気をつけたいと思います。


本書は、従来の住宅ローンに関する書籍と違い、「これがおトク!」「こうしなさい」といった押し付けはしません。ただ、世間にはびこっている「常識」だけが「正解」ではないということを言いたいのです。 P.5

本当にその人に合った「トクする」方法は、その人自身でしか見つけられないのです。 P.6

言い切り型ではないところもいいですね。多くの視点を提供しながら、さまざまな選択肢を検討して自分に合った解を見つけてください、的な書き方がいいと思います。あらゆる読者に対して、画一的な解があるとは思えないですし。


金利上昇を予測して長期固定のローンを選ぶなら、繰上返済をするより、そのお金を運用したほうがいい。 P.26

基本的な考え方はこうなんですが、現時点においてどのような運用先があるかどうかは、悩ましいところかと思います。


このように計画はその時々で変化して当然ですから、借り入れ当初の総返済額での比較は実質的に意味を持ちません。じつはファイナンシャル・プランニングにおける「常識」には、借入当初の総返済額で損得を考える偏った考え方によって断定されていることが往々にしてあります。本来はさまざまな角度から検証するべきなのです。 P.31

やはり定期的に見直していくことが重要なんだと思います。前提条件が変われば、変更していく必要はあるでしょう。一方で、変更するために発生する費用もきちんと考慮に入れる必要があるでしょう。


利息は、金利のみならず借入残高にも比例します。つまり残高(=元金)が減れば、利息も減るというわけです。

現状から考えれば、将来金利が上がるということは避けられませんが、将来であるならば、借入残高は減っています。それなのに、一般的には金利が上がるというマイナス面だけを取り上げて、一方では借入残高の減少を一切無視して考えています。これが多くの人が長期固定以外のローンを不安視する要因です。金利は上がったり下がったりしますが、借入残高は下がる一方だということを忘れないでください。 63

いつまでも同じ残高ではないところがポイントですね。10年後に金利が5%になっていたとしても、その時の残高は順調に返済しているのであれば今と比べて確実に少ないわけですから、影響はそれほど大きくないのかもしれません。


保険会社からたくさんの給付金を受け取るということは、すなわち医療費がたくさんかかるということです。人生にとっては、「保険会社からあまりお金をもらわない状態」のほうがいいはずです。基本的に、保険というのは「安心」を買うわけですから、何度も言うように損得で考えるべきではなく、特に医療保険というのはむしろ「損したほうがいい」のです。 P.177

医療保険についてはまさにその通りだと思います。何も病気をしなかった場合に一時金が出たり、貯蓄性を伴う商品もあるかと思いますが、保険はあくまで保険として割り切った方がよいと思います。病気をせずに保険金を受け取らない場合がもっとも幸せに違いないですし。保険と資産運用は切り離してしまった方が複雑にならなくてよいと思います。


住宅ローン(およびアパートローン)についての考え方をさまざまな視点から提供してくれるこの本は、ローンを検討中もしくは抱えている方にはかなりオススメです。一時点での判断ではなく、トーンの残存期間にわたって、どのように考えていくのがよいのか、という考え方を理解することができるかと思います。これで1300円(+税)はかなり割安な投資になるのではないかと思います。

今週は、月、火と2日間、夏休みを頂いています。本当は、5日間取れるのですが、来週から出張したりする予定になっているため、後半の3日間は会社に出る予定です。

それはさておき、せっかくの平日休みということで、不動産投資で借りているローンの繰り上げ返済をしてきました。せっかくなので、繰り上げ返済の考え方を簡単にまとめておこうと思います。この考え方自体は、不動産投資のみならず、住宅ローンの場合であっても参考になるかと思います。

いちおう現在は金融が専門なので、できるかぎり厳密に考えようと思えば考えられないこともない気がするのですが、とにかくややこしいので、ざっくりベースの考え方を書いておきます。実際、今回繰り上げ返済を行うにあたって、ざっくりベースでしか計算していませんし。


以下の例題で考えてみることにします。


30年、金利4%で1000万円のローンを抱えているとします。現金が100万円貯まった場合、これは繰り上げ返済すべきかどうか。


まず、このローンの毎月の返済額は47742円です(これは金融電卓やExcel、またWebであればMy-FP.comなどで計算可能です)。

もし、100万円を繰り上げ返済したとすると、残高は900万円になるので、毎月の返済額は42967円となります(期間は変えずに、返済軽減型の場合)。

つまり、毎月の返済額は

47742円 - 42967円 = 4775円

だけ少なくなることになります。つまり、年間では

4775円 × 12 = 57300円

だけ支払額が減少することになります。

これは100万円を使って、毎年の支払額を57300円減らすことができたので、5.73%の投資とみなすことができます。 これよりも利回りの高い投資先があるのであれば、100万円は投資すべきでしょうし、ないようであれば繰り上げ返済すべき、ということになります。

ざっくりベースであればこんな感じになると思われます。


今回、ぼくは2つのローンのうちで、どちらを繰り上げ返済するかを検討したわけですが、単純比較であればこの考え方で十分だと思われます。

次に複数のローンがある場合に、どちらを繰り上げ返済すべきかを考えてみます。

30年、金利4%で1000万円のローン1と、20年、金利3%で1000万円のローン2があった場合、100万円で繰り上げ返済を行うのであれば、どちらを優先的に返済すべきか。

金利だけを見ると、4%と3%なのでどちらが高いかは明確です。しかし、年間の支払額の軽減という視点で考えると答えは異なります。

ローン1は先ほどと同じ計算になります。一方、ローン2は、現状では毎月の返済額が55460円であり、100万円を繰り上げ返済すると、49914円となります。つまり、

(54460円 - 49914円) × 12 = 66552円

となりますので、6.65%とみなせることになります。表面金利は3%と低いですが、削減効果はこちらの方が高くなるため、ローン2を優先的に返済すべき、ということになるかと思います。


基本的にはこのようなざっくりベースの考え方でよいと思いますが、もう少し理論的に厳密に考えようとすると、時間価値、税金などを考慮することになるかと思います。

不動産投資の場合、金利費用は費用として計上できますので節税効果があります。不動産投資以外の投資先などで投資する場合の税率と、節税側の税率が異なる場合には単純に上の数字で判断することはできないでしょう。

またマイホームとしての住宅ローンの場合は、残高に応じた税額控除の優遇税制があったはずなので、その点を含めて検討する必要があるものと思われます。


ただ、将来を予測することは誰にもできないでしょう。金利水準がどのように推移するか、税制がどのように改正されるか、など、誰も正確には予測できません。大まかな計算であっても、基準をそろえておけばだいたいの優劣は判断可能です。7,8割方正しいと思えば、後は思い切って行動するべきなのだとぼくは考えています。

アパマン経営・節税テクニック これがすべてです!―サラリーマンから大地主さんまで
鹿谷 哲也
4794806361


先日の「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために」に続き、公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが書かれている本第2弾です。

こちらも基本的には不動産投資に関連した税金の話が書かれています。考え方の基本としては、とにかく所得を分散すること。一人に所得を集中させるのではなく、家族名義にしたり、個人と法人でわけたり、と、所得を分散することによってかなりの節税効果が期待できるようです。

ただし、このような節税効果の恩恵を享受するには、それなりの規模でないとなかなか難しいようです。いわゆる事業的規模といわれる5棟10室を少し上まわるくらいでないとメリットはほとんどないのかもしれません。

今回も具体的な数値で計算例がたくさん掲載されていますので、読んでいて非常にイメージがわきやすく、理解しやすかったです。

不動産投資をされている方なら、一度は目を通しておいた方がよいかもしれません。

家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために
鹿谷 哲也
4794806183


公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが、不動産にまつわる様々なポイントを、税務という視点を中心に書かれた本です。

目次は以下の通りです。


第1章 デフレ時代の土地活用
第2章 「不動産所得」増えてきたら、こうしなさい
第3章 収入アップアップ大作戦
第4章 生前贈与で家庭円満
第5章 これでカタイ頭もリフレッシュ
第6章 私にも分かるアパート経営の税務
第7章 「事業収支計画書」、読み方のポイント


具体的な数値例が多く、わかりやすく書かれています。そして、いい点、悪い点がともに書かれているので、様々な選択肢を考える上での判断材料を与えてくれます。

一部、「これはこうすべきである」といった形で言いきっている箇所があり、「それはどうなんだろう?」と個人的には思った箇所もありますが、考え方はいろいろあるので、そういう考え方もありなのでしょう。

また、時代とともに環境も変わりますので、執筆時点と現在では考え方も変わってきているのかもしれません。

本書は、不動産投資というよりは、不動産に関連した税務全般についての本です。一度は目を通しておいて、必要なときに見返すと参考になるかと思います。

ドキュメントスキャナー(ScanSnap S510)を買いました。これ、かなり便利です。

実は帰国してからけっこう早い時期に購入していたのですが、荷物が片付いていなくてなかなかスキャンできる状態ではありませんでした。

「まず使うことはないので捨ててしまいたいけど、念のためとっておいた方がいいかな」と思うようなものを片っ端からPDF化していきます。これで心置きなくシュレッダーへ。

わかりやすいファイル名にして保存しておけば、紙ベースでファイルに保存しておく場合より、よっぽど速く情報にアクセスできます。

キヤノン製のものと迷ったのですが、ソフトが充実していたのでFUJITSU製のScanSnapを購入しました。しかし、今のところ付属ソフトのメリットはほとんど受けていません。スキャンしてPDF化して保存、といういたってオーソドックスな方法でしか活用できていません。

少しずつ使いこなせるようになるとよいのですが。


少し古い記事ですが、発売当時の紹介記事です。ご参考まで。
PFU、Word/Excelへの自動変換機能を備えた「ScanSnap」を発表

今住んでいる家のクーラーの調子が悪いのです。築15年の物件で、1993年製のクーラーが2基ついています。ということで、新築当時から一度もクーラーは交換されていないようです。

減価償却もとっくに終わってることでしょうし、交換してくれてもいいのでは、、、と思っています。省エネ的な観点から言っても、エネルギーの無駄使いになりますし(電気代高いし、、、)。

まずは賃貸借契約書に登場する管理会社(A)に電話で連絡しました。すると、別の管理会社(B)に連絡するので、そちらから連絡が行きます、とのこと。

すると、今度はこの管理会社(B)から連絡があり、「エアコンはメーカーに問い合わせないと無理なので、メーカー名と型番を調べて折り返しください」と言われました。

お盆休み中で家にいた奥さんに連絡して、メーカー名と型番を確認して再度管理会社(B)に連絡。「メーカーのサービスセンターの方から連絡がありますから」とのこと。

しばらく待っている(会社なのでもちろん仕事をしているわけですが)と、メーカーから連絡があり、「早くて土曜日の夕方ですね」とのこと。土曜日は出かける予定があるので、日曜日にしてもらいなんとか解決(明日来てくれるはずです)。


会社にいながらこんなに電話するのは面倒だなぁ、と思う反面、よく考えてみると、なんでこんなに複雑な関係になっているのか、疑問です。

ぼくの感覚だと、管理会社(A)が賃貸管理(PM)をやっていて、管理会社(B)を経由しなくてもいいような気がするのですが、これはいったい何なんでしょう?というか、管理会社(B)が建物管理をやっていて普段の窓口なのであれば、なんで管理会社(A)に連絡するように入居者に伝えるのでしょうか、、、

いまいちよくわかりません。ひょっとして今住んでいる家の大家さん、高い管理費用かけてたりしませんかね?

ちょっと複雑な関係だと思いませんか?普通なのかな、、、どうなのでしょう。

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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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