2008年12月のエントリー 一覧

お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵
山崎 隆
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先日、東京のどこに住むのが幸せかを読んだばかりですが、同じく山崎隆さんによるマイホームの買い方に関する本です。

東京のどこに住むのが幸せかでも、最初の100ページくらいで、街の栄枯盛衰というか、発展の仕方、そしてマンションの価値に対する考え方などが書かれていましたが、こちらの本ではそういった考え方の部分を取り出して、より詳しく解説されています。


以下、目次より。

はじめに


序章 未来に備えるマイホーム購入法とは?

1 マイホームの資産価値を問い直す
 「住む、貸す、売る」の三つの価値を使い分ける
 サラリーマンA氏の失敗と成功に学ぶ

2 ファイナンシャル・プランニングの定石は「資産の組み換え」
 ファミリータイプの賃料が安いエリアは要注意
 「収益性」と「換金性」に着目した本物の鑑識眼をマスターする
 価値と価格の違いを知って“収益還元法”で推定しよう
 資産活用の柔軟性と選択の自由を保ったうえで判断する
 エリアや街の地域格差からレバレッジ効果を引き出す
 狩猟民族的なライフスタイルと不動産の扱い方
 資産運用の基礎理論を学ぼう
 不動産投資のポートフォリオ管理の基本はバランスシート

3 本書の「構成」と「ポイント」


第1章 マイホーム選びとは「街選び」である

1 東京圏の街に隠された、普遍的な「法則」
 資産価値の観点から「賃貸マーケット」に注目してみる
 「市場価値は私情価値とイコールではない」ことの意味

2 なぜニュータウンは衰退するのか
 都心とニュータウン・郊外、両極端の特徴を観察する
 衰亡のメカニズムは、ひょうたん型の人口ピラミッドにある
 ファミリー層が流入する「賃貸マーケット」が街を活性化する

3 ファミリー層の動向を考察すると未来が見える
 金持ちファミリーの「賃貸マーケット」がカギを握る
 「賃貸マーケット」が活性化しない地域はどうなっていくか?

4 日本の不動産マーケットは格差社会の象徴
 これが、高額所得層の子育てファミリーの行動パターン
 人口増加ではなく、経済力が街を活性化する
 経済力の格差が不動産の価格差を生みだしていく

5 “キノコ雲型”の人口構造が暗示する危険な兆候
 不吉な形の人口ピラミッドで街の末路がわかる
 大型ショッピングモールが商店街の寿命を縮めている

6 現状維持が可能な郊外を歴史的な文脈から考察する
 郊外エリアにはサステイナブルな要件を整える街もある
 街の変化には法則がある

7 埋立地の将来を左右するのは「地震」
 湾岸系の臨海型ニュータウンの評価はきわめて難しい
 阪神淡路大震災でわかった、埋立地の持つ脆さ
 投資ではない「ギャンブル」は評価ができない


第2章 高額所得層ファミリーが好む街を狙え!

1 都心オフィス街への「職住近接」が暗示するもの
 かつては郊外にあった高級住宅街が都心に戻ってきた
 商業地が住宅街に変わる現象は、江戸時代への回帰
 「職住近接」は、住宅地の価格形成の根本概念である
 高額所得層にとって「時間が買える街」が最も尊ばれる
 「職住近接」という概念の変化を正しく捉えよう

2 究極の高級住宅街とは、つまり「狩猟民族の街」
 知識を武器にする多忙な高額所得層ファミリーの価値観

3 不動産の資産価値を成立させる必要十分条件
 高額所得層が好む街は、ただ「生活利便性がいい」だけではない
 港区と足立区との差異を統計データから比較してみると…

4 人口論で語ると本質は見えてこない
 従来と異なる複合的な要因が不動産の価格を決めている
 「賃貸マーケット」と「人口動態」と「価格形成」の関係に着目しよう

5 科学的かつ多角的に街を観察することの意義
 「人口増加率と資産価値には相関関係がない」と考えるのが常識的な結論
 高額所得層や富裕層が集まる賃貸マーケットの賃料には限界がない
 「狩猟民族を癒す街」の資産価値が高い理由は何だろうか?

6 高額所得層の人口が増えなければ街は成熟しない
 「多忙な高額所得層」が求めるもの
 不動産の資産価値を左右する街の特性

7 勝ち組エリアのマンションでわかる世界標準
 衰退する街のマンション価格の限界値はいくらか、計算してみよう
 「賃料が年収の3割負担」ルールとは関係のない世界がある
 賃料を支払うのは誰なのか? 法人、それとも個人か?
 マンションを探すために、「究極の街選び」のセンスを養おう

8 ファミリータイプの賃料が低い街の未来
 街の未来をファミリータイプの賃料から予測する
 地域経済の国際的なポジションが街の将来性を決める
 資産価値がなくなっていく街の物件を買ってはならない


第3章 資産価値を極大化する「最有効利用」という条件

1 お買い得物件を探すシンプルなテクニック
 「最有効利用」とはどのような状態のことをいうのか?
 「どんな建物なら最も高く売れるか」あるいは「高く貸せるか」を考える
 プランナーが考える「最有効プラン」と、その「損得勘定」
 街を見極める感覚の欠如が財産形成に失敗する遠因
 資産価値の高い街は大型ファミリータイプの賃料で判定する

2 “お買い得物件探し”の見る目を養うポイント
 さまざまに変化する最有効プランの「本質」を見抜け
 市場ニーズと物件との間に潜在する「歪み」を発見する

3 資産価値のある住宅のポイントは「2ベッドルーム」
 中古物件を狙う、あるいは近郊を狙うという戦略もある
 「2ベッドルーム」の物件の高い汎用性は見逃せない

4 ファミリータイプにこだわると見えてくる「ある道筋」
 狩猟民族の子育てファミリータイプの最有効プラン
 最有効プランのファミリータイプには3種類ある
 ファミリータイプの賃料はエリアにより大きく変化する
 賃料が低くても値下がりしない最有効プランを買おう

5 最有効プランへのリノベーションの重要性
 リノベーションでキャピタルゲインを生む
 「お買い得」は価値と価格のギャップの大小で決まる
 現況プランと最有効プランの間の「歪み」をみつけられるか?
 お買い得の定義を価格の安さと勘違いしてはならない

6 資産価値が上がるマンションが立地する「穴場エリアの法則」
 キャピタルゲインを狙うための「狙い目エリア」はどこ?
 では今後、注目したいエリアはどこか?
 物件を最有効にリノベーションする「技術」


第4章 本当の資産価値がわかる「収益還元法」の活用法

1 資産価値のないマンションが激増する時代へ
 どんなマンションに、どんな一戸建てに資産価値があるのか?
 「資産価値の低い物件」は「安く」買いなさい
 なぜ「収益還元法」が唯一の資産価値の判定方法なのか?
 収益還元法で「街の将来性」まで分析できる
 賃料12万円以下は、要注意エリアです

2 街の盛衰と不動産の価値の評価法
 危険水位ではないが今後、注意すべき賃料水準は15万円
 高額所得層の行動原則から遠い街には、こんなリスクがある
 不動産の未来が鑑定できない、不動産鑑定士の「実態」
 世界中で都市の持続可能性が話題になっている

3 マンションの本当の資産価値を診断する技術
 練りに練った“山崎式収益還元法”をお教えしましょう
 DCF法を組み入れた独自の直接還元法

4 秘伝公開! 山崎式「マンション資産価値診断マニュアル」
 日本で最も実用的な手法の基本構造はこうなっています
 実用本位のキャップレート決定法から始めましょう
 街の没落リスクを数値化するのが、リスクプレミアムです
 厄介な計算をシンプルにしましょう
 収益還元法はエリア別に使い分けることが大切です
 純収益の計算法を簡略化するとこうなります
 超カンタンな収益還元法も、ご披露しておきましょう
 新築と中古の違いで変わる判断プロセス

5 正確に賃料を査定する考え方
 「賃料の査定」、これが意外と難しいのです
 歴史的な文脈を、忘れないようにしてください

6 マンションの未来価値を予測して売買の意思決定をする
 実売価格=実質価値なのか、ということ
 リスクを知って意思決定し、かつ柔軟に行動する


終章 これからの「マイホーム選び」で最も大事なこと

1 30年後に笑うための法則をおさらいしよう
 「LDK」は、庶民のための間取り表現にすぎない
 最新の不動産鑑定理論が導きだした、当然の結論
 経済力を生む都市文明は新しいカテゴリーの才能をつくりだす

2 歴史の文脈から見えてくる、都市エリアの未来
 近代から現代まで、東京はどのように発展してきたか?
 なぜ「大阪経済は衰退する」と結論づけられるのか?
 関西圏も東京圏も、同じような運命をたどる
 「高額所得層ファミリーが好む最強エリア」を条件づける六つの要素

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=4-478-00679-5


山崎隆さんは収益還元法で適正価格を判断することを推薦されていますが、この本でも第4章では、

秘伝公開! 山崎式「マンション資産価値診断マニュアル」

とある通り、収益還元法の考え方に始まり、キャップレートの具体的な計算方法などが書かれています。

収益還元法についてご存知ない方は、一度どんな考え方なのか知っておいて損はないと思います。計算の前提をどのようにおくか、特にキャップレートをどのように設定するかでかなり数字がぶれる方法ではあるのですが、それでもまったく試算しないよりは、いろいろなパターンでシミュレーションしておくとよいと思います。


先日の家を買いたくなったらでは次のように書かれていました。

では「買い時」というものはあるのでしょうか? これに関してはお答えするのがむずかしいのですが、私としてはまず、もし実需で(投資目的ではなく住むために)不動産を購入しようというのであれば、価格の上昇または下落を、「株式投資」のように論じてみても仕方がないように思います。もともと「一生住むための家」と「投資目的の家」は性質がまったく異なるものではないでしょうか。 (P.120)

----------------------

みなさんに、まず目指していただきたいのは、「極端な割安の物件を探す」といった非現実的なことではなく、「価格的には相場であるが、総合的に良い物件」や「優良な物件であるが、それほど高くない」といった物件との出会いを求めることです。 (P.124)

投資という観点で考えると、できるだけ割安なものを探すことが重要になってくるわけですが、(将来、賃貸にまわすかもしれないという意味で結果的に投資になる可能性はあるものの)マイホームという観点で考えると、極端に割高ではなく、それなりに妥当な価格であればよいのかな、と思います。

「投資」というより、長い期間にわたる「消費」に近いイメージなのかもしれません。


資産価値という意味ではソロバンも重要なのですが、住み心地とかそういった計量化できない側面もマイホーム購入に際しては重要になってくるのだと思います。

何でもそうだと思いますが、結局はバランスを取ることが重要なのではないでしょうか。どのあたりでバランスを取るかは、純粋に好みの問題でしょうね。

高級住宅街の真実 セオリー vol.2 (2008) (2) (セオリーMOOK)
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高級住宅街(ここでは、麻布、広尾、田園調布など)には別に興味はないのですが(仮に買いたくなったとしても買えるわけないのですが)、家を買うとして、いろいろな見方を知っておいて損はないだろうと思って読んでみました。この本だけなら、1000円ですし。

中身は以下のようなものです。

土地のグランプリ特別版

●最新版リスト全公開
金持ちの住む町ベスト1021町丁目

<大特集>
日本の高級住宅街を徹底解剖する
●有名人が集中する麻布・広尾「最高値の住み心地」
●「新参者からいなくなる」田園調布というブランド
●「別格」と称される松濤の裏面史
●「成城憲章」をご存知ですか
●六本木ヒルズ&ミッドタウン「家賃200万円」を払う理由
●「実質を重んじるなら」吉祥寺
●関東にはない「本物のお屋敷街」芦屋

<特集>
これから高級住宅街になる可能性がある町

<特別企画>
難関私立中学「合格」に強い公立小学校はどこか
海城・豊島岡・聖光学院・都九段のデータを公開

<特集>
住人も知らない高級マンションの真実

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=378102X


別世界に住んでる人たちってやっぱりいるんですね。


これから高級住宅街になる可能性がある町
PART1 近未来開発で変わる町 伸びる町
PART2 資産価値に重点を置くならこの町を狙え
PART3 不動産販売会社が推す「将来が楽しみな町」19

特に鵜呑みにするわけではありませんが、業界ではどのように見られているかを知っておくことは重要かな、と思います。


東京の各地域のイメージが少しずつわかってきた気がします。

ローン以前の住宅購入の常識 (講談社の実用BOOK)
竹下 さくら
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本屋でパラパラっと見てみたところ、よさそうだったので買ってみました。

内容は以下のような感じです。

不動産会社や銀行では教えてくれない!人生最大の買い物、マイホーム購入で絶対失敗したくない人必読! 基本の知識153

●マンションvs.一戸建て どっちが有利?
●物件下見のコツと裏ワザ
●秘策!ローンは2本に分ける
●資産価値を保てるマンションの条件とは?
●火災保険の賢い選び方
●住宅取得は保険見直しのチャンス
●頭金が足りない場合はどうする?
住宅取得にまつわる得する情報が満載!

<Chapter1>
マイホーム購入の不安と素朴な疑問
<Chapter2>
住宅取得で迷いがち……
これって、どっちがお得?
<Chapter3>
これだけは知っておきたい、転ばぬ先の杖
住宅取得のマル必常識
<Chapter4>
損をしない、失敗しない
今どきの住宅取得の新ルール
<Chapter5>
FPがこっそり教える住宅取得の裏ワザ
<Chapter6>
資金が足りない、家が焼けた……
住宅にまつわる不安と困ったを一気に解決!

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=274284

不動産会社や銀行では教えてくれない!人生最大の買い物、マイホーム購入で絶対失敗したくない人必読!

とある通り、どちらかと言えば、失敗しないためのテクニックがいろいろと書かれている本です。かゆいところに手が届いている本だと思います。無駄に損をしてしまわないために、読んでおいて損はないと思います。

秘策!ローンは2本に分ける

ローンといえば1本で組むものと思っている人も多いかもしれないが、ライフプランに合わせて2本に分けると、出費がかさむ時期を乗り切る際に便利。 (P.122)

最も目から鱗だったのは、このローンを2本に分けるという話です。子供がいる家庭であれば、教育費のピークでローンの負担が軽くなるように設定するとか、退職後までに大半が終わるように設定し、退職後は返済額が少なくなるようにするなど、なるほどなぁ、と思いました。

期間のみならず、金利の方も組み合わせるとよいのではないかと思いました。つまり、全額を全期間固定金利で借りるのではなく、半分を全期間固定、残りを変動とかにしておけば、金利の上昇リスクを軽減しながら、現在の低金利のメリットも受けられることになると思います。一部を変動金利にしておけば、早期返済のペナルティもかからないでしょうし、これっていい考えだと思うのですが、いかがでしょうか。


他にも、著者はフィナンシャルプランナーということもあって、一般的な不動産の知識に加えて、ローンや保険について詳しく書かれている本です。

最新版東京・首都圏近未来タウン地図
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住み替えという選択肢もあるとは言うものの、家を買うとなったら通常は10年、20年単位でそこに住むことになると思います。

まさに今の街は目の前にある通りでわかりますが、今後、10年後、20年後にどうなっているかはわかりません。

この本は、そこまで先の話は書かれていませんが、5年先くらいまでのすでに計画されている、もしくは現在進行中の様々なプロジェクトについて説明している本です。

「あの駅の前にはそんなタワーマンションが建つ計画があるのか」とか、「この線とこの線は相互に乗り入れする予定なんだ」などといった近未来の東京の様子がわかります。

特に家を買わない方も、パラパラながめるだけでもけっこう面白いかと思います。

出版社は異なりますが、横浜、川崎に興味があるかたはこちら ↓ があります。

横浜・川崎計画地図―ビジネス発想の大ヒント集 (ビジネス発想の大ヒント集)
横浜川崎都市政策研究会
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家を買いたくなったら
長谷川 高
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家を買いたくなってきたかもしれないので、読んでみました。

この本、かなりいいです。家を買おうかと思い始めた方は一度読まれることを強くおすすめします。


「家は、幸せになるための「道具」ではあるが、幸せそのものではない」ということです。

「家」という道具は、自分に合ったものを使ってはじめて、幸せを運んでくれるものです。
(はじめに)

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大きかろうと小さかろうと、高かろうと安かろうと、新しかろうと古かろうと、それはみなさんの人生にとって大きな問題ではありません。人生の「道具」にしか過ぎない「家」そのものがどのようなものかは、本質的には、さほど重要ではないはずです。みなさんが使う「道具」よりも、みなさんがその「道具」を使って作ろうとしている「作品」が重要なのです。 (P.145)

自分に合った家を見つけることが大切なのであって、唯一理想の家みたいなものがあるわけではない、ということですね。自分の価値観をもとに、自分にとっての理想の家を探していこうと思います。そして、自分の思い描く「作品」を作っていきたいですね。


結論から言ってしまえば、金利や地価や賃料の変化によって異なるのですが、生涯の支払い総額は、家を買うのと、賃貸で家賃を払い続けるのとではおおよそ同じです。

この方も、賃貸と購入で経済的には大差ない、とおっしゃっています。


家をもつことで手に入るものは、資産という経済的価値だけではありません。じつはそれ以外の部分、ライフスタイルが充実する、生活が快適になるなど、目に見えない価値こそが重要なのです。 (P.18)

まさにこの点が投資用物件とは異なる点だと思います。投資用物件の場合、やはりソロバンが重要だと思いますが、マイホームの場合はそれだけでは説明できない部分もかなり重要になってくると思われます。


「自分が許容できるリスク」とは、昔ながらの言葉で言えば「身の丈に合ったリスクを背負う」ということ。どういった場所、どういった種類の家にせよ、身の丈に合った家を購入すべきということです。 (P.51)

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以前、京都の老舗料亭の若女将さんから「マイナスの美学」というお話をお聞きしました。

(中略)

「東京の経営者は、商売で上手くいくと自分にとって目一杯の車や家を買う。でも京都や大阪では、マイナスの美学という考え方があって、自分が乗れる車のランクより、あえて数ランク落とした車に乗ります。そうした美学があります。これは家でも服でも同じです。」(P.139)

欲張りすぎはよくないんですね。あくまで身の丈に合ったレベルで探したいと思います。


素人であっても、数多くの物件を見ることによって(最低20物件以上)、価格的な相場感、物件の優劣の判断力がついてくるものです。不動産は急いで買うものではありません。後悔している方をみると、2~3物件しか見ずに、即決している人がじつに多いのです。くれぐれも衝動買いは禁物です。 (P.64)

(麻生さんを除いて?)カップラーメンや、牛乳なんかだと価格のイメージがわかりやすいですが、やはり普通の人にとって不動産の価格のイメージは馴染みがないと思います。たくさん比較検討する必要がありそうです。


民間ローンはとにかく種類が豊富で、期間限定のサービスなどもありますから、利用する住宅ローンを決める際には、最低三つは内容を比較して、見積もりを出してもらうことをお勧めします。 (P.106)

住宅ローンについても要比較ですね。


では「買い時」というものはあるのでしょうか?

これに関してはお答えするのがむずかしいのですが、私としてはまず、もし実需で(投資目的ではなく住むために)不動産を購入しようというのであれば、価格の上昇または下落を、「株式投資」のように論じてみても仕方がないように思います。もともと「一生住むための家」と「投資目的の家」は性質がまったく異なるものではないでしょうか。 (P.120)

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みなさんに、まず目指していただきたいのは、「極端な割安の物件を探す」といった非現実的なことではなく、「価格的には相場であるが、総合的に良い物件」や「優良な物件であるが、それほど高くない」といった物件との出会いを求めることです。 (P.124)

上がりそうだからとか、下がりそうだから、という理由でマイホームの売買をするのは、ちょっと違うかもしれません。価格の妥当性を検討する必要はあるかと思いますが、必要以上に市場に気を取られすぎても仕方ないということなんだと思います。

また、激安物件を何が何でも探してやる!なんて考えも持たない方がよいのかもしれませんね。


最初にも書きましたが、この本かなりいいです。そもそも家を何のために買うのか?どういった人生を送りたいのか?そんなところから考えさせられる本だと思います。

以下、著者の長谷川高さんの関連サイトです。ぼくはこの本を読む前から、ブログの方はたまたま見つけて、読ませて頂いていました。

デジタル不動産コンサルタントLTD.

不動産投資と金融・ファイナンスブログ

先日

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法 - ある投資家の日々

ということで、最近、自宅を買うという選択肢もあるかもしれない、と本気で考え始めているところです。

と書きましたが、家を買うべきかどうか、まじめに考えていこうと思います。

生きている限りは毎日どこかに寝泊りする必要がありますので、ある意味、今後の人生を考えながら決めていく必要があるかと思います。

ハード的な面、ソフト的な面、等いろいろな見方があるかと思いますが、まずは自分の得意分野である、エコノミー的な観点から始めたいと思います。

と言っても、ぼくはマイホーム購入について専門家ではありませんので、まずは第一歩として専門家の方のシミュレーションを出発点としたいと思います。


ローンに縛られない生き方がカッコイイ!? 賃貸vs持ち家の生涯収支

simulation.gif


AllAboutの記事からそのまま引用させて頂きました。

実際には家賃やローン金利が変動したり、管理費や固定資産税などが物件により大きく異なったりするので誤差はありますが、35年間の負担では大差ないということもできるでしょう。

ざっくりベースでは、大差ない、と見えます。

しかし、家を買うべきかどうか、といったシミュレーションは本当に複雑で、前提の置き方によっていくらでも結果が変わりうるものだと思います。

例えば、この例ですと家賃は16万円で、購入価格が4000万円(諸費用込みだと4200万円)を前提としています。不動産投資的に考えてみると、年間の家賃収入は表面で、

16万円×12=192万円

となりますから、表面利回り(実質利回りではありません!)は、

192万円 / 4000万円 = 4.80%

となります。

この物件が新築か、中古かはわかりませんが、もし築10年くらいで3200万円とかでこの物件を購入することができたら、

192万円 / 3200万円 = 6.00%

と利回りは上昇します(あくまで賃料は同じであると仮定します)。売主さんがどうしても現金化したいなどのニーズがあった場合、2割引くらいで買えるチャンスがあるかもしれませんので、そんなに非現実的な仮定とも言えないかと思います。

一方、同じ物件を新築で5000万円で購入してしまった場合は、逆の結果となり家を買うことが不利になります(ここでは、リフォームの可能性、管理組合などなど、数字には出てこない差異は無視しています)。

そもそも借り入れ金額が変わってきますので、トータルでの金利負担も変わってくるので、購入時の価格以上にその差は大きなものとなるでしょう。


お年寄りに冷たい賃貸住宅!?

ただし、持ち家の場合は住宅ローンが終わると負担が急に軽くなりますが、賃貸ではずっと家賃を払い続けなければならないという違いがあります。若いうちからコツコツと老後資金を蓄えておけばいいかもしれませんが、国の年金財政が破綻しかねないといわれるなか、わずかな年金収入から家賃を払っていけるかどうか不安が残る人も多いでしょう。

記事では35年(住宅ローンの最長期間)の比較になっていますが、ここで触れられているように、それ以降を考えると差がハッキリと現れてくると思います。

賃貸の場合は家賃16万円+共益費1万円を払い続けなければなりませんが、購入の場合は管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税で年間41万4000円、つまり月額3万4500円と負担はグッと軽くなります。

仮に平均寿命くらいまで生きるとして、

25歳で購入したら50~60年程度
35歳で購入したら40~50年程度
45歳で購入したら30~40年程度

住み続けることになります。もちろん、自分の子供の世代も住み続けるとか、言い出すことも可能ですが、シミュレーションがますます複雑になりそうなので、自分の人生だけを考えればよいでしょう。

とりあえず、今後の話は35歳で購入するという前提で話を進めたいと思います。

すると、ざっくり45年間住むことを前提に考えていくことになります。上のシミュレーションでは、35年間ですので、さらに+10年分の収支も考慮に入れなければなりません。すると、持ち家の方が、毎月(16+1)万円-3.45万円=13.55万円だけ負担が低くなりますから、人生全体で見た場合、

13.55万円/月 × 12ヶ月/年 × 10年 = 1626万円

だけ安くなることになります。

例えば、築25年の物件を購入した場合、20年くらい住んだところで建て替えの話が出てきたりするのかもしれません(このあたりは、ハッキリ言って想像つきません)。そういったことを考えると、築10年以内程度の物件を買うのが、よいのかなぁ、と漠然と思います。

子供が生まれたり、夫婦二人にもどったり、とその都度住みかえていく、というシナリオもあるかと思いますが、まずは一生住むことを前提に考えていきたいと思います。

パスポートの更新に行ってきました。

有効期限は2009年1月13日。受付は平日のみということで、もう待ったなしの状態でした。しかも、年内は26日までしか受け付けていないということで、年末で市場参加者がほぼいなくなったこともあり、昨日の昼間にちょっと有楽町の交通会館まで行ってきました。


パスポート、期限切れてませんか? - 404 Blog Not Found

これは東京都の場合ですが、有効期限内、かつ婚姻などの事情で「特別な場合」に相当しないのであれば、パスポートと1,750円さえあれば、あとはパスポートと1,750円を持って窓口に駆け込めばなんとかなります。


とあったので、パスポートと1750円を持って申請に行ってきました。

確かに、戸籍謄本とかそういった書類は必要ないのですが、本籍だったり、住民票記載の現住所だったり、そういった情報は必要です。

そんなの普通は覚えているだろう、と思われるかもしれませんが、不動産売買の時に、金消契約の書類で「一字一句正確に記載してください」と言われて以来、このあたりについてはちょっと必要以上に神経質になっていたりします。

例えば、「3丁目5番10号」と「3-5-10」なんて表現は異なります。マンション名が入っていたり、入っていなかったり。部屋番号の最後に「号」って入っていたっけな、とか。

まあ当たり前なのかもしれませんが。


そして、本籍。本籍って、何丁目何番までだったよなぁ(何号がない)、とは思いつつもなんとなく自信がなく、運転免許証を見たところで、現在は記載されなくなってしまったのでわかりません。

ということで、奥さんに電話で確認。「そんなことも調べずに行ったの?」とあきれられましたが、パスポートと1750円でなんとかなると思い込んでいたので、まったく調べずに行ってしまったのです。

最終的には無事手続き終わりました。来年1月9日くらいに出来上がるそうです。

ということで、現地に行ってから困らないように気をつけましょう。


ちょっと話が違いますが、不動産売買で必ず出てくる「重要事項説明書」に記載されている、「所在地」と「住居表示」の違いとか、あれも統一できないんですかね。

ぼくら素人にはよくわかりません。

と、ここまで書いたところで、せっかくなので「所在地」と「住居表示」について調べてみました。

手元にあった重説には「所在地」とありましたが、正確には「地番」と「住居表示」のようです。以下のサイトを見つけました。

地番・住居表示入門

「地番は範囲の概念。住居表示は位置の概念」

ちょっと長いですが、なるほど、そういうことだったのか、とよくわかりました。こんな背景があったとは、です。

世の中知っているようで知らないことはいっぱいありますね。

紅茶のウィタード(Whittard)が経営破綻したそうです。イギリス在住者だったらおそらく誰もが知っている、有名な紅茶のお店で、イギリス全土で130店舗もあるそうなので、たいていの街では見かけると思います。

アイスランドのランズバンキが取引を停止したことが引き金になったようで、まさに今回の金融危機の影響が直撃した形ですね。ただ、ファンドに売却され、少なくとも年末まで営業は継続されるとのこと(来年はどうなるのでしょう?)。

経営再建して欲しいですね。


以下、関連記事です。Timesの方が詳しく書かれています。

英の老舗紅茶店「ウィタード」が経営破綻、資金繰り悪化で

 【ロンドン=是枝智】創業122年の英国の老舗紅茶店「ウィタード・オブ・チェルシー」は23日夕、裁判所に対し、法定管財人による管理を申請し、事実上、経営破綻(はたん)した。

 英メディアによると、金融危機の影響で、主力取引銀行の一つで、国有化されたアイスランドのランズバンキが取引を停止したため資金繰りに行き詰まった。管財人に指名された監査法人アーンスト・アンド・ヤングによると、ウィタードは英投資ファンド「EPIC」に売却され、その下で再建を目指すという。店舗の営業は当面継続される。

 ウィタードは1886年に創業した紅茶やコーヒーの販売店。ロンドンをはじめ英全土に約130店を展開している。従業員約950人。紅茶は世界的に有名で、日本にも店舗がある。

(2008年12月24日10時42分 読売新聞)

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20081224-OYT1T00262.htm

December 23, 2008

Whittard to become UK's latest retail casualty

Retailers are hoping that a last-minute rush will avert a bloodbath on the high street this Christmas as figures released yesterday showed that the number of shoppers remained well down on last year.

The grim news came as Whittard of Chelsea, the upmarket tea chain, stood on the brink of administration last night. The 122-year-old chain, which is backed by Landsbanki, the collapsed Icelandic bank, called in Ernst & Young as standby administrator after Landsbanki cut its funding lines, it is understood.

(後略)

http://business.timesonline.co.uk/tol/business/industry_sectors/retailing/article5386116.ece

December 24, 2008

Collapse of Whittard and Officer’s Club threatens hundreds more jobs

Whittard of Chelsea, the 122-year-old tea and coffee chain, went into administration yesterday as the British high street braced itself for a Christmas bloodbath.

Whittard’s 138 stores will stay open at least until the end of the year after the company’s administrator, Ernst & Young, negotiated a sale to Epic Private Equity, a specialist investor that already owns the novelty retailer Past Times.

Epic’s acquisition of Whittard will ensure that the brand survives, as well as safeguarding the majority of the chain’s 950 jobs. Epic will also take control of Boaters Coffee Co, Whittard’s subsidiary, which sells flavoured coffee. However, the sale still puts hundreds of jobs at risk because Epic is expected to consolidate Past Times, which has 100 outlets, and Whittard stores, closing shops in towns where both retailers have a presence.

Restructuring experts expect several more high street names to go into administration today as their lenders close them down before they have to pay rent bills due on Christmas Day.

The Officers Club, a 160-store men’s clothing chain, is expected to be put into administration today by PricewaterhouseCoopers, which has been standing by for the appointment for several days.

Baugur, Whittard’s Icelandic owner, will lose all the money that it invested in the company since buying it in 2005. Whittard’s lender, the collapsed Icelandic bank Landsbanki, stopped putting money into the chain several weeks ago. Problems are growing for Baugur, which owns stakes in other well-known British retailers, including House of Fraser, and Whistles, the fashion chain that slashed its prices by 50 per cent yesterday.

Baugur declined to comment yesterday, but a source close to the company conceded that Mosaic, its subsidiary that has stakes in fashion stores such as Karen Millen, is struggling with very difficult trading conditions. It is understood that Baugur is looking for a new lender for Mosaic, which is backed by Kaupthing, another collapsed Icelandic bank. Baugur is also considering putting more cash into Mosaic next year.

Whistles, which is run by a former director of Topshop, Jane Shepherdson, is also backed by Icelandic banks that have collapsed. However, a source close to Baugur said that none of its other companies would go into administration over Christmas. “I’ll eat my hat if that happens,” the source said.

http://business.timesonline.co.uk/tol/business/industry_sectors/retailing/article5391833.ece


さらににもう一つ。

Whittard collapses as EPIC plans a deal

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法
藤巻 健史
4062131900

「伝説のトレーダー」と呼ばれた藤巻健史さんによる、個人資産運用法に関する本です。長期的な視点で、経済全体のトレンドを予測し、それに基づいたポートフォリオを考えられています。

  1. 長期の固定金利のお金を銀行から借りられるだけ借りる。
  2. 自宅を含めて、不動産に投資する。
  3. 株を買う。米国株が中心である。
  4. 流動性はなるべくドル建てMMF等のドルにしている。
  5. 円預金は皆無に等しい。
(P.3)

まとめるとこのような感じになっているようです。

ちなみに、この本は2005年11月に出版されていて、長期的な視点で書かれています。この「長期的」が、10年なのか、30年なのか、50年なのか、そのあたりは不明です。

世界経済、為替、日本の株式市場、日本の不動産市場、円金利、米国経済、中国経済、商品市況(石油、金)など多岐にわたって、藤巻さんのビューが書かれています。

これらの予測は当たっていると言えるかも知れませんし、当たっていないかもしれません。

どの時点で、何が、どうなる、と明確に書かれていれば、予測が当たっているか、当たっていないか、判定することはできるでしょう。しかし、ぼくがこういった本を読む目的は、「将来どうなるかを知りたいから」ではありません。

はっきり言って、将来どうなるかなんて、誰にもわからないでしょう。2005年11月の時点で、2008年末の現在の状況を予測できた人はどれほどいたでしょうか。原油が1バレル100ドルを超えると予想した人もいれば、40ドル程度と予測した人もいるかもしれません。どちらが正解だったと言うことは難しいでしょう。

では、なぜこういった本を読むかというと、著者の考え方(ロジック)を学びたいからです。こういった視点で、このような前提の下で考えると、こういったことが予測できる。そういったことを勉強するにはよい本だと思います。

予測が当たるかどうかは、ほとんど重要ではありません(というか、ぼくはあまり人の意見を鵜呑みにはしません)。

前提が変われば、すべてのシナリオは突然書き換わってしまいます。

資産価格に大きな影響のある為替マーケットは今後どうなるか? 結論を先に言えば、私は日米金利差拡大によるドル高を予想する。(P.68)

2005年11月に110円台後半だったドル円は、2007年6月頃に123円程度までドル高になりましたが、2008年12月現在では90円程度まで円高が進んでいます。

予想が当たっていると判断する人もいれば、ハズレだと判断する人もいるでしょう。

発売当時にこの本を読まれてドル資産(MMFなど)を増やされ、現在まで持っている方は、泣きそうな状況になっているかもしれません。しかし、長期の米国債に投資されていた方は、そこまで泣きそうではないかもしれません。

最終的には、自分の頭で考え、自分の責任で行動するだけだと思います。


私は序章で、銀行から長期固定のお金を借りて不動産を買っていると述べた。「借金をすることと不動産を買うことと、どちらが主眼か?」と聞かれれば「あえて選択をするならば、借金をすることのほうが主眼」と答えるだろう。(P.109)

と書かれていますが、これは個人的には同感です。こんなに低いのであれば、借りなければもったいない、という気がしてなりません。

しかし、そうは言っても投資用物件に対する銀行の融資姿勢はかなり厳しくなっているようです。自己資金を、少なくても2割とか3割は入れなければなかなか融資してもらえない状況になってきているようです。

ところが、住宅ローンについては、必ずしもそうではないのだと思います(あまり確認していないので、正確なところはわかりませんが)。頭金は比較的少なくてもよく、長期固定の借り入れを、低めの金利ですることが可能です。

ということで、最近、自宅を買うという選択肢もあるかもしれない、と本気で考え始めているところです。

本の話から少しずれてしまいましたが、読み物としてはけっこうおもしろい本だと思います。

ただ、「藤巻さんがこう書いているから、ぼく(わたし)もこう投資しよう」なんて行動だけはしない方がいいと思います。してもいいですが、あくまで自己責任ということをお忘れなく。

ただ、私の真似をして損をしたら、一緒に泣いてさしあげることはできる。なぜなら、そのような時、私自身も大きく損をしているわけで、私自身が大いに泣きそうになっているだろうからだ。(P.1)

一緒には泣いて頂けるようですが。

大家ネットTV

こちらのブログで紹介されていたのですが、大家ネットTVという、アパートやマンション経営に役立つ動画のサイトがあるようです。


大家ネットTVへようこそ!


大家ネットTV(http://ooyanet.tv)は、アパートやマンションを経営する大家さんのために生まれた、日本で初めての動画サイトです。

アパートやマンション経営に役立つ動画を中心に、大家さんの視点でさまざまな動画を集めてまいります。

また、このサイトは、大家さんであれば誰でも参加できる全員参加型のサイトです。

http://ooyanet.tv/index.html


不動産投資に興味はあって、セミナーにも参加してみたいけど、セミナーの料金が高いなぁ、と感じている方は、とりあえずいろいろご覧になってみるとよいかもしれません。完全に見られるわけではありませんが、雰囲気をつかむだけなら十分でしょう。

セミナーで得られる知識や、そこでの他の参加者の方との交流機会を考えると、不動産投資のセミナーってかなり安いと思います(かなりピンきりではありますが)。

最近はなかなか時間が取れずに参加していませんでしたが、機会を見つけてまたいくつか参加していこうと思います。DVDなどを購入すると、繰り返し見られて知識の吸収という意味ではよいのですが、大家さん仲間の拡大はできませんからね。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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