2009年2月のエントリー 一覧

週刊 ダイヤモンド 2009年 3/7号 [雑誌]
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ダイヤモンドの最新号で、マンション購入に関する特集が組まれています。

実際のところどのくらい値引き交渉できるのか?、どの地域、どのマンションが下がっているのか?など、けっこう詳しいデータも載っているので、現在購入を検討されている方には参考になるかと思います。

決算期を考えると、2月から3月1週目あたりが、価格交渉のチャンスのようです。それを過ぎてしまうと、売主側も値下げのインセンティブは低下してしまうのかもしれません。

超高層マンションの選び方・買い方・住まい方―物件のチェック方法から資金計画まで
山下 和之
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書籍概要

リーズナブルな物件も登場し、首都圏のみならず地方都市でも人気を博している超高層マンション。そこで超高層の「選び方・買い方・住まい方」の3点から、物件情報の入手や建物チェックのしかた、ローン等の実用知識まで、写真や図を交えしっかり解説。


目次

はじめに

Section1 超高層マンション暮らし

 超高層マンションは何階建てから?  10
 わが国での歴史はようやく四半世紀  12
 バブル時には「高い物件」ほど売れた  15
 「バブルの塔」も超高層マンションに衣替え  17
 企業のリストラで超高層マンション適地が続々と  19
 企業会計の厳格化でさらに拍車が  22
 都市部の再開発にも拍車がかかる  23
 消費者の関心高まる超高層  26
 超高層は将来の資産価値面でも有利?  28
 四半世紀分をわずか数年で上回る供給  31
 タテにもヨコにも広がる超高層プロジェクト  34
 価格的にも庶民の手の届く範囲に  36
 平方メートル単価をみるとむしろ割安の物件もある  37
 バブル時並みの倍率98倍の人気物件も  39
 30代の中堅層が購入の中心に  42
 都心近くの物件はやはりちょっと高め  44
 熟年世代の都心回帰も始まっている  46
 低い金利も超高層ブームの要因に  48
 所得が多いほど、ローンが多いほど控除が多くなる  50
 超高層マンションの売れ行きも二極化時代に  52
 物件の見極めが鋭く問われるようになっている  55


Section2 超高層マンションの生活

 都心の活性化が都市の魅力をつくる  60
 都心部の超高層化にはいっそうの拍車  63
 超高層化が進めば住みやすくなる  66
 リバーサイドの物件も魅力的  68
 手頃な価格なら郊外型の超高層マンション  71
 10m以上のワイドスパンも  73
 郊外型超高層マンションの間取りは?  77
 超高層マンションでの生活ってどんなもの?  79
 超高層マシンョンには有名人が多い?  82
 下の階を買うと劣等感を感じないか  84
 生活の上で気になる話あれこれ  85
 超高層ライフを体験してみる  99
 超高層の賃貸に住んでみよう  101


Section3 超高層マンション選びはここをチェックする

 Check01 超高層建築技術は日々進化している  106
      日本の建築技術のいま
 Check02 免震構造の超高層も増えている  108
      地震大国ニッポンだからこそ発展
 Check03 梯子車の届かない上層階はどうする?  110
      防災対策も知っておこう
 Check04 耐久性への影響が大きい給排水管  112
      メンテナンスフリーが不可欠
 Check05 超高層では音の問題は大丈夫?  114
      建物の構造と間取りに要注意
 Check06 地球にやさしい超高層マンション  116
      IHなら家計にもやさしい
 Check07 共用部分も専用部分もバリアフリーが常識  118
      20年後、30年後を見据えた選択
 Check08 超高層マンションの共用施設  120
      自分たちには何が必要なのか
 Check09 とても大切な長期修繕計画  122
      4年後には鉄部塗装などが始まる
 Check10 分譲時は積立金を少なくする傾向  124
      でもすぐに値上げが必要になることも
 Check11 超高層の管理はどうなっている?  126
      充実の一途をたどるサービス
 Check12 規模のメリットを生かせる超高層  128
      充実した内容の割に管理費はそう高くない
 Check13 マンションの周辺をみておこう  130
      生活環境は自分の手では変えられない
 Check14 生活の利便性も大切な要素  132
      買物から医療機関まで細かくチェック
 Check15 大規模物件ならではのポイントもある  134
      全体計画とのバランスが肝心
 Check16 単独の物件でも空間にはゆとり  136
      敷地内と周辺の関係を要チェック
 Check17 南側にバルコニーがない物件も  138
      タワー型の超高層はどこを買うか
 Check18 ワンルームタイプからペントハウスまで  140
      間取りプランが多いのも最近の傾向
 Check19 住戸内の設備も最先端を走る  142
      インターネット対応も標準化
 Check20 セレクトメニューや間取り変更自由も  144
      自分たちだけのプランをつくる
 Check21 上層階、中層階、低層階の違い  146
      メリット・デメリットを知っておく
 Check22 20階分の差が1000万円の差に  148
      高さと値段の関係をチェック


Section4 超高層ならでのメリットも少なくない

 Check01 住宅には10年間の性能保証がある  152
      ただし構造部分と雨水浸水部分だけ
 Check02 住宅性能表示のある物件を買おう  154
      比較検討しやすく、信頼感も高まる
 Check03 性能評価書の読み方  156
      すべてのランクが高いのがいいとは限らない
 Check04 超高層マンション販売のしくみ  158
      どこが企画し、建てて、売るのか
 Check05 超高層は大手から中堅まで広がる  160
      ゼネコンの施工実績をチェックする
 Check06 デベロッパーはここをチェックする  162
      実績と経営状況を確認しておこう
 Check07 超高層ではジョイントベンチャーが主流に  164
      規模が大きくなるほど複合化が進む
 Check08 管理のしくみと管理会社のチェック  166
      管理業務について理解しておこう
 Check09 超高層マンション情報の探し方  168
      どこで、どんな情報が手に入るのか
 Check10 不動産広告は小さな文字に注目  170
      キャッチコピーに踊らされてはいけない
 Check11 完成時期と入居時期は一緒じゃない  172
      入居までのスケジュールの確認
 Check12 入居までの期間の変化を見通す  174
      期間が長いと様々なリスクも増える
 Check13 引き渡しまでの万一に備える知識  176
      どんなときに手付金が戻ってくるのか
 Check14 引き渡し後の手続きもスムーズに  178
      住民票の移動から免許の手続きまで
 Check15 超高層マンションの資金計画の基本  180
      通常は公庫融資をベースに
 Check16 「都市再生融資」なら8割まで融資  182
      資金計画が格段に有利になる
 Check17 民間の新型ローンも続々と登場  184
      公庫より使い勝手がいいローンもある
 Check18 優遇金利制度で少しでも有利に  186
      店頭金利で借りる人はいない?
 Check19 諸費用は価格の3%が目安  188
      銀行によっては諸費用の融資もある
 Check20 買った後にはメンテナンスが必要  190
      共用部分は所有者全員が計画的に補修する
 Check21 専用部分は自分の責任で維持管理  192
      意外にかかる自分の部屋のメンテナンス費用
 Check22 住宅ローンも定期的にメンテナンス  194
      繰り上げ返済などでトクすることも
 Check23 入居した翌年にはローン控除の申告  196
      最高年額50万円が返ってくる
 Check24 定期借地権の超高層も増えている  198
      通常の所有権より2、3割安くなる
 Check25 親からの援助には贈与税の特例を  200
      550万円までは税金がゼロで済む

http://www.njg.co.jp/kensaku_shousai.php?isbn=ISBN4-534-03522-5


超高層マンション、暮らしてみれば…が実体験を綴ったものであるのに対して、こちらは、超高層マンション購入を検討する際に考えるべきことが、体系的にまとめられている実用書です。

超高層マンションという意味では、特に次の部分が参考になりました。

生活の上で気になる話あれこれ  85

  1. 洗濯物や布団はどうするの?
  2. 水の出は悪くない?
  3. ガスが使えない物件は多い?
  4. 超高層マンションは涼しい?
  5. エレベーターは渋滞しない?
  6. ケータイが通じないって本当?
  7. 毎朝新聞を1階まで取りに行く?
  8. ゴミは地下まで持っていく?
  9. 建物内に買物施設があるといいことづくめ?
  10. 深夜のエレベーターは怖くない?
  11. 上層階は子育てによくない?
  12. ノンタッチのオートロックが主流に
  13. なにかと便利な宅配ロッカー

生活の上で気になることについて、いろいろな事例を紹介しています。買うにしろ、借りるにしろ、このあたりはかなり気になります。

もちろん各マンションによって実際の運営方法は様々だと思われますが、ケーススタディとしてはかなり参考になるかと思います。誰だって新聞を毎日下まで取りにいくのは面倒なわけで、それをどのように解決しているか、ありうる解決策を知っておけば、購入後自ら提案して不便を変えていくことも可能かもしれません。


一部、一般的なマンションに対する記述と重複している(超高層マンション固有ではない)と思われる箇所もありますが、超高層マンション購入を検討するのであれば一読の価値はあるかと思います。

いろいろ知れば知るほど、買うのは難しいなぁ、と思います。

世の中は確定申告シーズンに突入して、すでに半分が過ぎようとしていますが、ぼくもやっと動き始めました。

ということで、昨日、いつもお世話になっている税理士さんにお会いしてきました(お会いするのは3年ぶりくらいでしょうか)。関連資料をお渡しして、打ち合わせをしたので、とりあえず一安心です(といっても、いくつか確認しなければいけない点もまだあるのですが)。

やはり、餅は餅屋、というか、税は税理士、というか、ちょっとした雑談ベースのお話であっても、いろいろと参考になるお話を伺うことができました。自分でいろいろ調べながらやろうと思えば、確定申告自体できないことはないと思うのですが、やはり申告書を作成して頂くという安心感と、質問したいときにいつでも税の専門家に相談させて頂けるというこれまた安心感があると思うと、税理士さんにお支払いする報酬は決して高くはないのではないかと思います(決して安くもないのですが)。

ちなみに、今回の確定申告を機に、今までなんとなくファイルに閉じていたもろもろの明細やら、報告書やら、契約書やら、をファイルに整理してまとめなおしました。今までのつけがたまっていた分、多少時間がかかりましたが、かなりスッキリしたので快適です。

それから固定資産税の口座引き落としの手続きなどもしたのですが、なんとある市では、複数の不動産を持っていたとしても所有者一人に対して、引き落とし口座は一つしか設定できないそうです。具体的には2つの物件が同じ市にあるのですが、それぞれ異なる銀行から融資を受けているので、それぞれの口座から固定資産税を引き落として頂きたかったのですが、同一名義人に対しては一つの口座しか設定できないそうです。物件ごとに関連費用は一つの口座で管理した方が気持ちいいのですが、これだけは難しそうです。残念ですが。


超高層マンション、暮らしてみれば…
加藤 純子
406211352X


超高層マンション、暮らしてみれば……

内容紹介

十数年の実体験で書いた住み心地のすべて!

やっぱり揺れるの?バルコニーで植物は育つの?風は強いの?台風、雷のときってどう?子どもは大丈夫?高度感覚がマヒしない?修繕に時間がかかるんでしょ?火事のときはどうだった?
――そんな疑問にお答えします。

超高層の魅力はなんといっても、その眺望にある。解放感のある空間から、煌めく都市の夜景が、日々、思いのままに満喫できるのだから。それがハレの日の出来事ではなく、日常なのだ。――あとがきから

目次

第1章 超高層マンションに引っ越しだ!
第2章 インテリジェントマンションの生活が始まった
第3章 想像以上の風と音
第4章 子どもと老人と健康問題
第5章 超高層マンションの経済学
第6章 「タワーリング・インフェルノ」実況版
終章 終(つい)の住みかを生きる

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=211352X


昨年末から今までいろいろとマンション関係の本を読んできましたが、一般的な本から徐々によりテーマを絞った本へと進んできました。この本は、いわゆる「タワーマンション」(「超高層マンション」との区別など、厳密な定義はないようですが、、、)の体験談です。


超高層マンションに10年以上住んでいる著者が実体験を語っています。

やはり何といっても、眺望はいいようです。

しかし、超高層マンションならではのいろいろなメリット、デメリットがあるようで、購入を検討されている方にはそれなりに参考になるかと思います。

南向きはかなり暑い、固定資産税が意外と高い、トランクルームは借りれるときに借りておく、火事の時はどんなだった、などなど、失敗談なども含めてありのままに書かれているという印象です。

実用的な本というよりは、読み物的な本ですが、超高層マンション特有の、幅広い意味でのメリット、デメリット、リスクを事前に把握しておくには、貴重な本かもしれません。

今週はリフレッシュ休暇ということで1週間お休みを頂いています。

ということで、日曜日から2泊3日で温泉に行ってきました。

特に行きつけの宿があるわけでもないので、とりあえず以下の本を購入してみました。

常宿にしたい温泉宿 2009年版―極上の時間を過ごす癒しの空間 (2009) (旅行読売MOOK)
4897522846


そして、選んだのがこちらです。


那須湯菜の宿 芽瑠鼓

楽天トラベル 那須温泉 那須湯菜の宿 芽瑠鼓のクチコミ


車を持っていないので当然電車で行くわけですが、那須塩原駅から路線バスで約40分の「一軒茶屋」というバス停から徒歩20分ほどのところにあります。

ウェブサイト経由で申し込んだら、なんと1泊2食付で9800円!しかも、その食事がすごいこと!これはかなり割安だと思います!


まずは初日の夕食です。

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「那須黒毛和牛(最高級A5ランク)の炙り焼き」です!


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お肉には相当のこだわりがあるようです。が、お肉のみならず、お魚、お野菜、とすべておいしかったです。


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朝食もかなりいい感じでした。

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2日目は宿から歩いていける南ヶ丘牧場へ行きました。


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お昼は、南ヶ丘牛のステーキです。


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牛乳飲んで、、、


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ソフトクリーム食べて、、、と、牧場に来たら、これらは欠かせません。


そして、2日目の夕飯です。

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最終日の朝食です。

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午前中は地元で有名な鹿の湯へ入ってきました。行く価値十分あります!

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最後は、一軒茶屋バス停の近くにある瑞穂蔵というお店で、田舎膳という定食を頂きました。

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ということで、食べてばかりでしたが、特に観光するわけでもなく、温泉に入って、読書して、のんびり過ごすのもいいものですね。

これぞまさにリフレッシュです。

芽瑠鼓、オススメです!

また物件見学に行ってきました。今回は以下の見学ツアーに参加してきました。

超都心ブランド立地MS見学ツアー

実際に見学したのは、渋谷、代々木、水天宮前、田町、秋葉原、参宮橋などといった駅から徒歩4~10分程度とかなり立地のよいマンションばかりでした。基本的には昭和50年代に建てられた物件が多く、多くはリノベーションされた物件で、内装はほぼ新築同様といったものが多かったです。

見学した物件は35㎡~45㎡くらいのものが多く、ぼくが購入を検討している条件からははずれていましたが、「具体的に買いたい」というよりも、「いろいろな物件を見て勉強できればなぁ」といった目的でしたので、そういう意味ではとても勉強になるツアーでした。

全部で7つほど物件を見学したのですが、1件ずつ見学した後に、物件のよい点、悪い点を解説して頂いたので、いろいろな見方を勉強することができました。

ひとつ印象的だったのは、株式会社インテリックスというところがやっている、リノヴェックスマンションという、中古物件をリノベーションしたものです。

ちょっとしたリフォームではなく、リノベーションであれば一般的にそうなのかもしれませんが、部分的に新しくなっているわけではなく、部屋全体を一度スケルトン状態にして、そこから作り直しているそうで、本当に新築同様という仕上がりでした。特に、お風呂、トイレ、キッチンといった水周りが新品なのは、新生活を始めるにあたってとても気持ちのよいものだと思いました。

浴室乾燥機や追い炊き機能がついている物件もあり、昭和50年代に建築された物件であっても、設備的にここまで変えられるのであれば、かなりよいと思いました。


そして、見学した物件の中で、一つだけ、「一生に一度めぐり合うかどうか」というほど、一風変わった物件がありましたので、ご紹介しておきます。


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いきなりの印象ですが、見慣れている居住用の物件とはかなり違います。


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寝室?です。


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左手に見えるのがキッチン、中央ガラス扉の奥に、お風呂、トイレ、洗面台があります。


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お風呂とトイレが見えます。


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一つ前の写真で十分予想はついたかもしれませんが、お風呂のところはガラス張りになっていて、その前にちょうど窓があるので、外の景色が直接目に飛び込んできます。


これもリノベーション物件の一つなのだと思います。新しいカタチですね。


不動産購入で大切なことの一つは、やはり物件をいろいろ見て、目を養っておくことだとあらためて感じた一日でした。

突然ですが、退去の連絡が来てしまいました。せっかくの満室がくずれてしまいます、、、


退去理由ですが、

よりよい条件の部屋が見つかったから

とのことでした。


ということで、同じ駅、同等の間取りのほぼ同じような物件の賃料相場をインターネットで調べてみました。すると、現在募集している物件と比べると、決して割高ではなく、むしろ少し(5%くらい)安いくらい、でした。

ということは、おそらく場所も変えて別の場所へ引っ越されるのでしょう。同じ駅とは思えません。

賃料的には同じ市場としては、決して割高な条件ではありませんでしたし、、、

最近の不況の影響で、引越しをされるということなのかもしれません。個人的には、引越し費用(スイッチングコスト)をかけてまで引っ越す人は少ないのでは、と思っていたので上の退去理由は少し意外でした。


解約が3月15日とのことですので、ちょっと微妙ですが、まだ3月中なのでなんとか次の方が見つかるかもしれません。これがさらに1ヵ月後だったら、さらに厳しかったでしょう(まだどうなるかわかりませんが、、、)。

取得してから初めて募集する物件なので、不動産屋さんにマイソクから作成して頂かなくてはなりません。どんなものができてくるでしょうか。

家の近くにできたということで、加圧トレーニングの体験に行ってきました。

http://www.kaatsu.com/index.html


加圧トレーニングとは?

最近テレビや雑誌で数多く取り上げられている「加圧トレーニング」とは、文字通り圧力を加えた状態でするトレーニングのことです。 腕の付け根と脚の付け根に適正な圧力をかけて血流を制限します。この状態でトレーニングをすると、少ない負荷のトレーニングでも大きな効果が得られるのです。 ポイントは“適正”に加圧することで、血が止まってしまうことはありません。適正に血流を制限すると、腕や脚に血液がプーリング(滞留)していきます。

 すると、行き場を失った血液は今まで血の流れていなかった場所に流れるようになります。 東京大学の石井直方教授らの研究を通して、体はきついトレーニングを続けたときと同じ状態になっていると考えられています。 この状態でトレーニングを行うと、軽い負荷でも大きな負荷をかけたときと同じ効果が得られるのです。

 さらに、脂肪を燃焼させたり、肌の弾力を維持させたりする働きのある、成長ホルモンの分泌量が増大します。 除圧後は血行がよくなるので、冷え性の改善や肩こりの緩和も期待できます。

 体験者の声に加えて、科学的・医学的な検証も進み、加圧トレーニングのメカニズムと効果が明らかになってきています。 スポーツ選手のトレーニングにはもちろん、若さとしなやかさを維持したい女性、健康的な体を保ちたいシニアの人たちなど、その注目は高まる一方です。

http://www.kaatsu.com/whatis/index.html


運動不足を解消せねば、と思い続けながら、ほとんど何もしていなかったので、いい機会かなと思い行ってみました。

腕をしばって、血液の流れを制限して、運動すると、想像以上にきつかったです。何でも、通常の3倍くらいの効果があるのだとか。つまり、加圧トレーニング20分程度で通常のトレーニング1時間程度の効果があるそうです。

体験ということで、30分だけだったのですが、足はがくがくになるし、全身かなり疲れました。久しぶりに運動したなぁ、という感じです。

通い始めるかどうか、ちょっと検討中です。毎月払いではなく、行った時だけお金を払えばよい(1回1時間で3000円)ので何回かは行ってみようかと思います。基本的には週に1回でよく、慣れてきたら週2回に増やしてもよいとか。

いろいろなトレーニング方法が開発されているんですね。

「不動産の達人が教える 失敗できない時代の住宅選び」というコラムでさくら事務所取締役会長 長嶋 修さんが「マンション 買うか、買わないか」というタイトルの記事を書かれていました。ご興味のある方は以下のリンクにアクセスして読んで頂ければよいと思いますが、4ページ目に「購入前に「自分はどのように生きるか」見定めよ」という内容が書かれていましたので、少し長いですが引用させて頂きます。


第102回 マンション 買うか、買わないか

購入前に「自分はどのように生きるか」見定めよ

 ここで、結論を申し上げる。マンションを買っても買わなくても、あなたやあなたのご家族は幸福になれる。いずれを選択するにしても、大切なのはそこに「自身の深い納得」があるかどうか。「自身の深い納得」のうえでの決断が、結果的に「買う」であっても、「買わない」であっても、それはまったく問題がなく、そのこと自体に良い、悪いなどない。

「友人や同僚とか、周りが皆マイホームを買っているから、そろそろ自分も」といった相対的な価値観の中から「自身の深い納得」を見出すことなど、決してできない。また、先行き不透明な年金や収入、やがて確実に訪れるであろう増税や社会保障負担額のアップといったことに対する社会的な将来不安や、「年をとったら住宅を借りられなくなるのでは」などの「不安を解消するため」の行動は、やはり「納得」や「幸福」とは結びつきにくい。

 まずは、あなた自身のライフスタイルやライフサイクル、人生における夢や要望を、きちんと整理してみよう。わたしたちは日常生活の中で、意外と長期的な視野には立っていないもの。どうしても日々の生活に忙殺され埋没しがちで、ロングスパンでの構想や視野をなかなか持つことができない。ところがマンションを購入する際には、30年や35年といった非常に長期の住宅ローンを組むことになる。また一度所有したマンションは、そう簡単に手放すことができない。不測の事態が起きたときには、ほとんどのケースで大きな売却損が出たり、頭金として拠出した大切なお金を代償として支払ったりすることになる。

 マンション購入の可否を決断する際は、「自分自身の“人生哲学”がどれだけ磨かれているか」ということが問われる。“人生哲学”とは、「自分はどのように考え、どのように生きるのか」ということ。“人生哲学”という軸が自身の中心にしっかり定まったうえで初めて、納得のいく決断ができる。そのうえで、今買うか、買わないかといった決断をすることが大切だ。

 自身の哲学を磨きながら、同時並行的に新築マンションのモデルルームや販売センターを回ることはまったく構わないと思う。ただし、哲学という軸が定まらないその段階で、購入を決定してしまうことは、先述の理由から決してお勧めはできない。マイホーム購入というのは、自身と向き合う絶好の機会だ。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/102/index.html


結局は、今後どのように生きていきたいか、どのような生活を送っていきたいか、そういったことを慎重に考えた上で、買うか、買わないか、を判断する必要があるのだと思います。

自分で十分に納得できたならいいと思いますが、そうでない限り、賃貸生活を送りながらゆっくり考えていけばいいのかもしれません。

最近、よく、「結局家を買うのか?どうすんだ?」と聞かれることがあるのですが、今のところぼくの結論はまだ出ていません。そんな簡単には決められそうにありません、というのが正直なところです。

昨年12月くらいのある日に、突然NTTから電話がかかってきて、「お持ちになっているマンションにBフレッツを導入しませんか」というご提案を頂きました。

電話だとよくわからないので、とりあえず資料を送って頂き、それを眺めているうちにあっという間に2ヶ月近くが経過してしまいました。

一人で悩んでいてもよくわからなかったので、先日賃貸管理でお世話になっている管理会社の方に、この件について相談してみました。すると、必要であれば手続きしますよ、ということだったので、とりあえず資料を転送して、管理会社の方に必要な手続き等をお願いすることにしました。

不動産投資をされている方のブログをいろいろ読んでいると、

ベンディアム

という会社を利用されている方も多いようです。しかしながら、一方で、この会社のサービス、対応が悪いなどのコメントも散見されていて、今からいろいろ比較するのも大変なので、このままど真ん中のNTTさんでお願いしようかなぁ、と思い始めているところです。

特に大家負担があるわけではなく、また入居者の方も光インターネットサービスが使えるようになるので、これはこれでいいかなぁ、と考えています。まだ最終的に完全に決めたわけではないのですが、このままBフレッツマンションタイプを導入することになりそうです。

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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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