2009年3月のエントリー 一覧

以前、Bフレッツの導入を検討しているという話を書きましたが、工事が完了しました。特に大きなインパクトはありませんが、入居者の方が希望されるのであれば、入居者の方のご負担で光ファイバーが使えるようになります。大家の負担は特に発生しないはずです。

当初、ある物件に関してNTTから連絡が来たのですが、もう一つの物件についても戸数は少なめですが対応して頂けるとのことで、まとめて一緒に工事をして頂きました。ということで、一棟ものの物件については2つともBフレッツ導入完了です。


それから、(建物管理で、清掃などをお願いしている)管理会社を切り替える話も書きましたが、手続きが終わり、この4月から管理会社がかわることになりました。こちらは、経費削減とともに、サービス改善が期待できます。

少しずつでも、よりよい方向に改善できている実感を持てると、やはりうれしいものです。


当面の課題は、今週退去予定の部屋と、火災報知機の設置、テレビドアホンの設置(こちらはバリューアップ&リテンションを図るべく先行投資)、といったところでしょうか。

少しずつ、確実にやっていきたいと思います。

物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマンション購入術○と×
長嶋 修
476780311X


あなたのマンションの買い方は間違っていませんか!?個人向け不動産コンサルタントの第一人者が、マンション選びのための失敗しない実例と対策を教える、マンション購入ガイドの定番本。

目次

  • プロローグ あなたにとって「マイホーム」とはなんですか?
  • 「改訂増補版」に寄せて
  • 1. チラシに騙されるな!
  • 2. 不動産屋に泣く人・笑う人
  • 3. パンフレットには落とし穴がいっぱい
  • 4. モデルルームは誘惑がいっぱい
  • 5. 青田買いでも失敗しない方法
  • 6. 契約までがあなたの人生を決める
  • 7. 内覧会は最後の勝負
  • 8. 住み始めたら後戻りできない、不測の事態が起きたとき
  • エピローグ 自分のライフプランを実現できる家
  • 少し長めの「おわりに」
  • 巻末資料

http://www.xknowledge.co.jp/book/detail/76780553


Q&A形式で、マンション購入前に知っておくべきこと、考えておくべきことが幅広く書かれています。どちらかというと、建物や、購入手続き全般などに重きが置かれていて、住宅ローンなどに関してはほとんど記載はありません。

ただし、この本は単なるマニュアル本ではありません。マンション、不動産業界に身を置きつつ、本当に消費者(購入者)のことを考えて書かれている本だと思います。以下の記述からの著者の思いが伝わってくると思います。

人から与えられたチャンスに乗っかるのではなく、自分が「本当に欲しいと思ったとき」に、「本当に欲しい物件」を買うこと。シンプルですが、実はこれが最も満足のいく購入のタイミングなのです。

どうすれば不動産を介して私たちは幸せになれるのか。

これだ!という答えはありません。けれども、本書を通して「自分の望む生き方は何か」「自分のライフプランを実現できる家は何か」と、考え直すきっかになれば幸いです。
不動産を抜きにしたライフプランはありえません。不動産を介してみなさんが幸せになれることが、私たちの願いでもあります。なぜなら、ひいてはそれが日本という国を豊かにすることにも繋がると、私たちは信じているからです。 (P.277)


家を買いたくなったらを読んだときも思いましたが、マイホームって、人生、ライフプランを左右する大きな買い物だと思います。その後の30年とか、40年とかの長期的なライフプランを十分考えてから購入するべきなのだと思います。

それでも、なかなか予定通りには行かないのが人生だと思いますが。


著者の関連ページの一部です。

不動産の達人 株式会社さくら事務所

★長嶋 修(不動産コンサルタント)の『ズレズレなるままに』

長嶋 修 公式ホームページ

ぼくが読んだのは古い方ですが、今から読まれるのであれば以下の改定増補版の方がよいかと思います。

物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマンション購入術○と×
長嶋 修
4767805538

 本書は、2003年12月に初版を刊行し、「マンション購入ガイドの定番本」として、マンションの購入を検討されている方々に好評を博した同名の書籍の改定増補版です。耐震偽装事件や金利の上昇、マンションスペックの向上、立地の変化、管理問題ほか、分譲マンションを取り巻く大きな環境の変化を受けて、ページ数を新たに48頁増やして大幅加筆するとともに、内容を全面的に見直してさらにパワーアップしています。巻末には、モデルルーム訪問時や販売員との折衝、契約時にすぐに役立つ、詳細なマンション購入チェックシート(不動産編/建物編)付きです。

http://www.xknowledge.co.jp/book/detail/XK9784767805535

以前、ブランド立地マンション現地見学ツアーに参加してきましたが、今回はその第2弾ということで、50㎡以上かつ築年数25年以内の住宅ローン控除対象物件に絞ったツアーに参加してきました。

ツアー概要は以下の通りです。

「郊外型ブランド立地に住まう」現地見学ツアー(南青山オフィス出発)コース

9人乗りのエスティマで、居住用マンション仲介のスペシャリスト、井上由美子とアシスタント平山の2名が郊外型ブランド立地マンションで住宅ローン控除利用可能物件を中心にご案内します。
前回、都心ブランド立地マンション見学ツアーはお陰様で大好評でした。
都心の恵比寿や南平台(渋谷)、芝浦や日本橋まで回りました。ハードスケジュールでしたが、たくさんの物件を見ることで選ぶ目も養われたのではないでしょうか。ものすごく珍しい内装の物件も見学できました。

特にエントリーされたお客様から好評だったのが「プロの目線~私はこう思う」というお話。マンションを1件見る度に、ツアーコンサルタントの藤原と、私井上由美子が「私が思う良い点・悪い点」のお話をした事です。お話ごとに参加されたお客様からは「なるほど・・・そういう所のチェックも必要なんだ!」との声を頂きました。前回ご参加されたお客様がその体験談をブログにして下さいました!

yokokenさんのブログ◆ある投資家の日々◆

そんな中、お客様の中からいくつかご要望があり、なるほどこれは他のお客様
にとってもかなり有益な事だと思い、急きょ新ツアーを企画いたしました。
題して・・・
★郊外ブランド立地特集★
「厳選!今話題の住宅ローン控除も使えるとっておき物件見学ツアー!」

前回の「超都心ブランド立地」ツアーは、場所はどれも一等地なのですが、お部屋の平米数だとか、築年数だとかが、住宅ローン控除の対象外なので、今話題の住宅ローン控除を使う事は出来ないものがほとんどです。
今回は都心を少し離れて、と言っても東京23区内、もしくはそれに隣接する「郊外ブランド立地」を厳選してご紹介いたします。今話題の住宅ローン控除が使える物件も取り揃える予定です。景気対策で戦後最大規模といわれる住宅ローン控除がはじまります。

中古住宅で利用できる条件は、
(1)築年数25年以内
(2)登記簿面積50m2以上

これらを満たせば今後10年間で最大500万円まで税額控除が使えます。特に今回の目玉は住民税まで還付される点です。只今仕入れ強化中です。
前回逃してしまった人も、今回はじめての人も、お気軽にご参加下さい。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html#mini_c


今回は全部で6件の物件を見てきました。恵比寿、三軒茶屋、等々力、神楽坂、駒込、中野といった立地でした。

いずれも50㎡台後半から70㎡程度までの広さで、価格は3000万円前半から5000万円程度、築年数は平成1ケタから築2~3年程度の築浅物件までといった感じでした。

広さ的にはどれもそれほど変わらないのですが、1LDKで一部屋あたりを広めに取っている物件もあれば、3LDKで細切れにしている物件もあり、いろいろな物件を見ることで、空間の使い方を考える上でも勉強になりました。

和室の中途半端なところに思い切り柱が出っ張っていたり、梁がかなり出っ張っている物件などもあり、建て方って本当にいろいろなんだな、と思います。


今回は、前回ほど強烈な物件があったわけではないのですが、最後に見た物件が1階と地下1階のメゾネットタイプでちょっとかわっていました。


MansionTour2_013.jpg

1階にある普通のベッドルームです。


MansionTour2_015.jpg

ベッドルームの脇に扉があります。


MansionTour2_008.jpg

扉の中には階段が、、、(写真は階段の下から撮影しています)


MansionTour2_007.jpg

階下には洗面所やお風呂がありました。


MansionTour2_004.jpg

階下(地下1階)には広めのベッドルームがあったのですが、ドライエリアと呼ばれる空間へつながっていました。


MansionTour2_003.jpg

そこには1階へ登れるように取っ手がついていました。避難用でしょうか。逆にどろぼうさんが入ってきやすいのでは?とも思ってしまいました。


これまででマイホーム用の物件もかなりの数を見てきたので、見るポイントなどもなんとなくわかってきて、かなり自分なりの判断基準を持てるようになってきたと思います。

あとは買うかどうか、というのが最大の問題です。

正直なところ、未だに悩んでいるところです、、、


ちなみに、最近、以下のような記事がありました。中古住宅を購入する前に、プロに物件の良しあしを調べてもらう傾向にあるようです。これって、やはり重要だと思います。後悔するのを防ぐためにも、こういったチェックはしてもらった方がよいと思います。


若い世代に「中古」住宅好評 “健康診断”の依頼増加

2009/03/20 17:50

若い世代を中心に、中古住宅への関心が高まっている。新築より価格が安いのが魅力で、探し方次第では質のいいお得な物件に巡り合えることへの期待がある。ただ、劣化状況や修繕費などに不安を抱く人は少なくない。より良い住まいを手に入れるため、建物調査の専門家に中古物件の“健康診断”を依頼するケースも増えている。(安田幸弘)


≪客観的立場でチェック≫

 東京都武蔵野市に妻と2人で住む男性会社員(33)は、子供を持つことを考えて間取りの広い中古物件を探している。「中古にそれほど抵抗はない。マンションの場合は管理組合がしっかりしていれば古くても安心して住み続けられると思う」

 昨年11月には、同市内の築34年の中古マンションを見に行った。築年数が古いため、個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」(東京都中央区)に住宅診断を依頼。修繕状況や壁の造りなどをチェックしてもらった。「客観的な立場で物件を見てもらえたので助かりました」

 コンサルティング会社に建物調査を依頼すると、料金は内容にもよるが、中古の一戸建てなら約5万~約20万円が目安。中古の調査依頼は増えているといい、さくら事務所では一昨年から昨年にかけ3倍近く増え、逆に新築への依頼は半分以下に減った。長嶋修社長は「新築住宅、中でも都心の新築マンションの価格が上がり過ぎた。一方で質のいい中古住宅が出回るようになり、『新しいものが一番いい』という風潮が薄れてきた」と話す。

 リクルート住宅総研主任研究員の島原万丈さんは「若い世代は古着を着こなすなど、古いものに対する趣向を持つ人が少なくない。『中古を買って自分で好きなように直したほうがお得』と考える堅実さもある」とみている。


≪外回りや構造に関心を≫

 実際に中古住宅を選ぶ際、何に気をつければいいのか。さくら事務所の長嶋社長は「部屋だけでなく、外回りも意識して見る」ことを勧める。

 マンションの場合、外観とともに廊下、階段なども見て、ひび割れがないか、整理整頓が行き届いているかなどを確認する。「マンションは共同住宅。みんなで財産を管理しているので、愛着みたいなものが形になって表れる」ためだ。戸建ても同様に、「庭の植栽や玄関が乱雑だったり、深いひび割れがあったりするのは、虫歯を放置しているようなもの」という。

 ただ、見た目が悪いだけで選択肢から外すのは早計だ。木材が腐っていないなど構造上の問題がなければ、「お買い得」の可能性がある。

 業者が改修済みの物件は希望者が多いうえに割高だが、「ノーメークで見た目がぼろぼろだと競争率は高くない。構造がしっかりしている物件を見つけて、内外装を自分できれいにすれば割安。『お宝物件』に生まれ変わる」と長嶋さんはアドバイスしている。

 ■欧米に比べ低い中古の割合

 国内の住宅市場は、昭和41年施行の住宅建設計画法にのっとって、「量の供給に重点を置いてきた」(国土交通省住宅政策課)。そのため、新築が次々に建てられて、世帯数に対して住宅数が過剰気味となり、その揺り戻しから今度は「今ある住まいを大切にしていこう」という流れが出てきている。住宅総取引数に占める中古の割合は欧米に比べ極めて低く、平成15年が約13%。国は、この割合を27年に23%に上げることを目標にしている。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/natnews/topics/233699/

以前、イギリスのマンチェスターに住んでいた時の敷金(家賃1か月分)は結局返してもらうことができませんでした。

がーん、、、

ぼくは大家さんとの持久戦に見事負けたわけです。ポンドも暴落しているので、それもモチベーションが低下する要因の一つではあります。

11月に香港で久しぶりにクラスメイトに再開した時に、あるクラスメイトが、「やっと敷金が返ってきた」と話していたので、この人は退去から半年くらいはかかったことになります。

ということで、いろいろ話を聞いていると、問題ないケースもあるのですが、問題あるケースもかなり多いようです。

で、時すでに遅い気もするのですが、ぼくの二の舞にならないためにも、ちょうど退去を迎えようとしている方もいらっしゃるでしょうから、後から聞いたところによる敷金を回収する方法を書いておきます。

それは、(敷金が1か月分であれば)最終月の家賃を支払わない、というものです。これが一番確実でしょう。敷金をすでに払っているから、その分を最終月の家賃に充てて、と大家さんなり、管理会社に伝えればよいわけです。もちろん原状回復費用が発生したら、多少は負担する必要があるかと思いますが。


香港でクラスメイトから聞いたところによると、

http://www.claims.com/

のようなサービスもあるから、こういったところに依頼するのもいいのかもしれません。

ただ、いずれにしろやっかいであることは間違いありません。

先日もお風呂の扉が破損してしまったことを書きましたが、またもや別の部屋で以下のようなことがあったようです。

  • 玄関扉の取っ手が外れてしまった。(経年による劣化)※至急の内容になります。
  • 和室の出窓ガラスが割れ(外部からの飛来物により割れたとのお話ですが、正確な原因は不明です。)
  • 洋室アミ戸の建てつけ不良

現在管理会社に対応してもらっています。

まだどのくらいの費用がかかるのかわかりませんが、何かと故障が続きますね。築20年を過ぎたあたりなので、いろいろなところでちょうどガタが来ている頃なのかもしれません、、、

高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイント
稲葉 なおと
4062107643


高く売れるマンション 暴落するマンション

内容紹介

「住み方」「売り方」「選び方」で数千万円の大差がつく!

値下がりするもの・しないもの、その決定的なちがいは何だ?マンションをはじめて買う人から高値買い替えをねらう人まで必要不可欠な知識を網羅した、これ以上やさしく書けない最新版マンション百科!

目次

1 高く売れるマンションを手に入れる秘訣
2 金持ちマンション 貧乏マンション
3 お得なマンション 大損マンション
4 「管理」をグレードアップして将来高く売れるマンションに!
5 マンションを高く売る!

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=2107643


誤解だらけのマンション選びにトラメルさんから頂いたコメントで教えて頂いたのがこちらの本です。

マンションの購入を検討されている方には必読の書かもしれません。これは目からウロコ、本当にオススメです。

  • マンションのチェックポイントには、買った後でも自分の力で「変えられるもの」と「変えられないもの」がある。
  • 「変えられないもの」のチェックが重要
(P.14)

ここで、「変えられるもの」は

  • 間取り
  • インテリア
  • 収納
  • 洗面台
  • システムキッチン

などであり、「変えられないもの」は、

  • 立地条件
  • 箱としての基本性能

です。

ここであまり聞きなれない言葉が「箱としての基本性能」だと思います。

これは次のような内容です。

箱としての基本性能

  1. 箱としての住み心地
  2. コンクリートで囲まれた箱が、 いかに良好な住環境を確保しているか。

  3. 箱までのアプローチ

  4. 箱を取り囲む共用部分のうち、箱にたどり着くまでの通路、
    つまりアプローチがいかに快適で安全であるか。

  5. 箱に住むための管理の仕組み

  6. 箱に住む人たちの生活にトラブルが生じないような、
    管理上の仕組みが追求されているか。

例えば、住む人に快適なように寝室が作られているか、バルコニーが作られているか、プライバシーや風通しが確保されているか、などといったことがイラストを使ってわかりやすく説明されています。

この本を読んでから、明らかにマンションのチラシの見方が変わりました。チラシを見るだけである程度は、よさそうだなぁ、とか、これは住みにくそうだなぁ、といったイメージがわくようになりました。

どのくらいこの本が売れているのかわかりませんが、マンション購入(予定)者の多くの方がこの本を読めば、マンションのクオリティの向上につながるかもしれません。ということで、マンション購入を検討されている方は、ぜひ読まれることをオススメします。


ちなみに、同じく稲葉なおとさんによる誤解だらけのマンション選びの改訂版である以下の本もオススメです。こちらは前著同様、具体的な物件名や会社名とともに解説がされているので、「高く売れるマンション暴落するマンション」を読んでから、具体例を学ぶという意味で読まれるのがよいかもしれません。

こちらの改訂版では、管理に関する部分を強化されていて、管理委託契約書の見本や、各社の管理委託契約書の主要項目徹底比較なども掲載されています。

誤解だらけのマンション選び〈2000‐2001年版〉
稲葉 なおと
4062098725

確定申告書の方は税理士さんに提出して頂いたのですが、納税の方は自分でしなければなりません。

ということで、納税してきました。税理士さんから納付書を送って頂いていたので、これを持って、金融機関に行って納付します(残念ながらコンビニでは納付できないようです)。

昼休みに銀行に行って納税してきました。

これで完全に平成20年の確定申告関連の作業が終わったことになります。


不動産投資での当面の課題としては、

  • 空室対策
  • 建物管理会社の変更
  • 火災報知機の設置
  • その他バリューアップ作戦
  • 繰上返済

といったところでしょうか。

家の近くの焼き肉屋さんでお昼を食べてきたのですが、なんとアーブチャンスを発見しました!(英語では通常、Arbitrage Opportunityと表現します)

このお店では次のようなランチセットがありました。

  • 焼き肉ランチ(米国産) 1000円
  • 焼き肉ランチ(日本産) 1200円

そして、肉おかわりというものもありました。

  • 肉おかわり(米国産) 350円
  • 肉おかわり(日本産) 400円

お、アーブチャンス!と思ってしまいます。
(貿易だったり、スワップだったりで出てくる比較優位の話です。ここでは、米国産vs日本産で、「焼き肉ランチ」では米国産が比較優位、「肉おかわり」では日本産が比較優位にあると考えられるわけです)

まあ、実際にはアーブ(Arbitrage)ができるわけではない(ショートポジションが取れない)のですが、米国産+日本産を食べる場合には割安に食べることができます。

  1. 焼き肉ランチ(米国産)+肉おかわり(日本産) = 1000円+400円 =1400円
  2. 焼き肉ランチ(日本産)+肉おかわり(米国産) = 1200円+350円 =1550円

つまり、基本セット+肉おかわりを食べ、日本産と米国産をともに食べたい場合、上記1の組み合わせで食べると、上記2の組み合わせで食べた場合よりも150円安く食べることができるわけです(ちなみに、「肉おかわり」に入っている肉の量は、基本セットに入っている肉の量と同じです)。


お店としてはどうしてこのようなプライシングにしたのでしょうか?

不思議で仕方ありません、、、


読まれている方によっては、まったくわけのわからないことを書いているように思われるかもしれませんが、ファイナンスの実生活への応用みたいなものだとお考えください。

中古マンションのリノベーション戦略―不動産再生の知的集団インテリックスの挑戦
鶴蒔 靖夫
4872182472


先日、ブランド立地マンション現地見学ツアーに参加してきたことは書きましたが、その時に知った、中古マンションのリノベーションを専門しているインテリックスという会社について書かれている本です。

様々なところで、日本の住宅もスクラップ・アンド・ビルド型から、ストックとしての住宅の蓄積が言われているようですが、現在のリフォームブームは一時的なものではなく、長期的なトレンドとして、中古住宅が見直されていくのかもしれません。

先日、実際にインテリックスによってリノベーションされた、リノヴェックスマンションを見てきましたが、リノベーションされた後の物件は本当に新築そのものでした。もちろん外観だったり、共用部分に古さは出てしまいますが、実際に生活する時間帯が長いのは専有部分ですから、そこが快適であり、価格も新築と比べてかなり安いのであれば、生活していくにあたっては十分なのではないかと思います。

ただ、中古マンションの場合、やはり気になるのが建て替え問題。築30年、40年と経過した時点で、管理組合で話し合いが行われ、方向性が決まっていくと思うのですが、その時にどのような意思決定がなされるのか。自分の専有部分は快適だから建て替えの必要はないし、、、なんて思っていても、全体として建て替えましょう、なんて話になってしまったら、、、

こんなことを考えていると、なかなか買うという選択肢には踏み切れません。そのあたりをあまり考えなくてよいという意味では、自分が生きている間はとりあえず住めればいいかな、もしくはそこそこ(30年とか?)使ったら売ってしまえばいいかな、なんて選択肢が十分可能な新築マンションを購入という選択肢も出てくるかもしれません。でも、やはり一般的には、割高な気がしてなりません。

結局は、賃貸が気楽でよい気がします、、、

税理士さんと打ち合わせを行った後も、メールでいろいろ質問しながら作成を進めていたのですが、やっと最終的な数字が固まりました。

昨年は物件を取得したので費用が多めになったものの、不動産取得税の納税が今年にずれこんだことなどもあり、わずかながら追加で納税することになりました。

とりあえず確定申告書ができるとホッとします。


不動産投資としては、今年は繰上返済と、物件のバリューアップに力を入れていきたいと思います。

今のところ、火災報知機とテレビドアホンの設置を検討中です(火災報知機は義務ですが)。

もちろん当面の課題は空室対策です。がんばります。

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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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