2009年5月のエントリー 一覧

繰り上げ返済を優先する理由というエントリでコメントを頂き、「繰り上げ返済を行う場合、期間短縮型と、返済額軽減型ではどちらが有利か」という質問を頂きました。

ということで、どちらのタイプがよいのかについてちょっと考えてみたいと思います。


期間短縮型と、返済額軽減型そのものについての説明は例えば以下をご覧ください。

住宅情報ナビ 繰り上げ返済をすると、どのくらいトクするの?


結論から言うと、どちらが有利、不利とは一概には言えないのかもしれませんが、返済額軽減型の方がベターなのではないかとぼくは考えています。

ということで、以下、具体的な数字を使って考えてみたいと思います(以下の試算では、端数の数字は合っていない場合があります)。

比較しやすいように、繰り上げ返済の考え方: 財務諸表を使って考えるの時と同じ条件のローンで考えてみたいと思います。

ローン:700万円 30年 元利均等返済
ローン借入金利:3% 
(ここでは金利の変動は考慮しないとします)

自己資金:300万円
(今回はローンの部分のみに注目するので、直接は関係ありません)

この場合、毎月の返済額は29,512円となり、年間では354,144円となります。

当初5年間は一切繰り上げ返済を行わず、5年間経過した時点で初めて繰り上げ返済を行うと仮定します。すると、この5年間で支払った総額は

354,144 (円/年) × 5 (年) = 1,770,720 円

となります。これは金利部分と元本部分にわけられ、

金利部分 = 994,182 円
元本部分 = 776,554 円

となります。これをまとめると以下のようになります。

当初5年間

毎月の返済額 29,512円
年間の返済額 354,144円


5年間で返済する総額のうち

金利部分 = 994,182 円
元本部分 = 776,554 円


つまり、5年間経過した時点では、ローン残高は当初の借入額から返済した元本部分を除いた

7,000,000 円 - 776,554 円 = 6,223,446 円

となります。

ここで繰り上げ返済を行います。ここでは、50万円ほど繰り上げ返済行ったと仮定します。すると、ローンの残高は

6,223,446 円 - 500,000 円 = 5,723,446 円

となります。これをどのような形で返済していくのがよいか、というのが期間短縮型返済額軽減型の話です。


まずは期間短縮型の場合を考えてみます。この場合、毎月の返済額が以前と同じになるように返済期間を設定するわけですが、毎月の返済額がほぼ29,512円となるような返済期間は22年2ヶ月(266ヶ月)となります(ここでは返済期間を端数にしないためには若干返済額が変わります)。

すると、毎月の返済額は29,484円となり、年間では353,808円となります。返済総額のうち、金利部分、元本部分の内訳を加えてまとめると以下のようになります。

残り返済期間 22年2ヶ月


5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額 29,484円
年間の返済額 353,808円


5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち

金利部分 = 787,000 円
元本部分 = 981,044 円


次に返済額軽減型の場合を考えてみます。この場合、返済期間は残り25年間ですから、ローン残高を5,723,446 円(50万円繰り上げ返済した後の残高)として、再度計算してみると毎月の返済額が27,141円となり、年間では325,692円となります。同様にまとめると、以下のようになります。


残り返済期間 25年


5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額 27,141円
年間の返済額 325,692円


5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち

金利部分 = 798,887 円
元本部分 = 829,586 円

手元余剰現金 = 140,580円 (= 5 × (353,808円 - 325,692円))


ここで期間短縮型の場合と比べて、返済額軽減型の場合、毎月の返済額が少ない分、5年間で手元に約14万円の現金を残すことができるはずです。

一方、返済額軽減型の場合は、毎月の返済額が少なくなってしまっている分だけ、元本返済は進んでいません。この差は

981,044 円 - 829,586 円 = 151,458 円

となります。この約15万円分はまだ元本が減っていないわけですが、その気になれば手元の14万円を使ってすぐに返済してしまえば、ほぼ相殺することができるはずです(繰り上げ返済手数料は無視します)。


つまり、返済額軽減型の場合であっても、繰り上げ返済を1度行ってからさらに5年後の時点(言いかえると、当初からは10年後の時点)で、手元に残っている現金を返済してしまえば、期間短縮型とかなり近い結果になるはずです。

一方、この14万円はそのまま手元に残しておいて何かの時のために残しておいてもよいわけですから(例えば、より利回りの高い資産への投資、想定以上の維持費用など)、経営(もしくは返済)の自由度という意味では、返済額軽減型の方が高くなるわけです。

15万円と14万円で1万円ほど差がありますので、この差を大きいと考える方もいらっしゃるかもしれません。また、投資用であれば金利は費用として計上できますので、金利相当分が大きい分だけ節税効果を考慮に入れたいと考える方もいらっしゃるかもしれません(住宅ローンでは費用になりません)。そもそも、10年間で金利が一定なんて、あり得ないだろう、という話もあるでしょうから、どちらの方が絶対によいと、現時点において将来を含めた形で言い切ることはそもそも不可能でしょう。また、子育て世代のファミリー層の方であれば、少しでも手元に現金を残しておきたいと考えるかもしれません。

ということで、あまり細かいことは言ってもきりがないですし、その方の置かれている状況によっても最適な選択肢というのは変わってくると思うのですが、ぼくは上で説明したような経営の安全性、自由度ということを重視して、返済額軽減型を選ぶようにしています。

少しでも参考になればと思います。


(ちなみに、当初一定期間金利が固定になっているローンの場合、この一定期間中に繰り上げ返済することはできない(できたとしてもかなり手数料がかかってしまう)ので、上の話は5年固定ローンか、変動で借りた場合とお考えください。)


最後に、金利が6%になった場合の試算結果を数字だけつけておきます。

ローン:700万円 30年 元利均等返済
ローン借入金利:6% 

自己資金:300万円

当初5年間

毎月の返済額 41,968円
年間の返済額 503,616円


5年間で返済する総額のうち

金利部分 = 2,031,917 円
元本部分 = 486,195 円

残り返済期間 21年1ヶ月


5年後に期間短縮型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額 41,944円
年間の返済額 503,328円


5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち

金利部分 = 1,688,113 円
元本部分 = 828,579 円

残り返済期間 25年


5年後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行った場合の、6年目から10年目までの5年間の返済額

毎月の返済額 38,747円
年間の返済額 464,964円


5年間(6年目から10年目)で返済する総額のうち

金利部分 = 1,719,357 円
元本部分 = 605,464 円

手元余剰現金 = 191,820円 (= 5 × (5,033,328円 - 464,964円))

この手元余剰現金を10年後の時点で一括元本返済にまわすと、

605,464円 + 191,820円 = 797,284円

となり、期間短縮型の場合の元本部分 828,579円に近くなります。


それにしても、金利が6%だと、金利負担がかなり大きくなりますね。

4月に退去になり、原状回復工事を行っていた部屋ですが、ついに工事が完了しました。

ということで、現場立会いに行ってきました(普段は立会いに行くことはないのですが、今回はかなり通常の原状回復工事とはちょっと違ったので行ってきました)。


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キッチンはちょっとよさげなタイプに交換しました。しかも、シングルレバー混合水栓付きです(ちなみに、ぼくが現在住んでいるところは、まだお湯とお水でレバーが分かれているタイプです)。


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ウッドタイルを貼り替えて、明るい感じの部屋になりました。


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畳もすっかりきれいになりました!


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そして、今回は防犯対策として、テレビドアホンを新規に設置。こちらは自分でインターネットで商品を購入して、取り付けだけ行って頂いたものです。


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さらに、設置義務化になった火災報知器も取り付けてもらいました。こちらも自分で商品は購入しました。


退去直後の状態と比べると、かなりスッキリしたと思います。今回ちょっとお金はかかりましたが、比較的若い方にも気に入ってもらえる部屋になったのではないかと思います。

と言ってるそばから、不動産屋さんから連絡があり、現在募集している家賃から2000円下げてくれないか、という話が来ています(初めは5000円下げてほしい、という話だったそうですが)。

今回はお金をかけただけあって、少しでも高い方がよいのですが、2000円下げた水準でも以前と比べると、若干高い水準なので、OKしてしまいそうな自分がいます。

悩ましいところですが。

いずれにしろ、6月はファミリー層が比較的動く時期のようなので、入居者が決まるのもそれほど遠くはなさそうです。

アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
今田 信宏
476126599X


以前、セミナーにて対談を聞いたことがある今田信宏さんの本です。

下に引用した目次を見て頂ければわかるかと思いますが、満室経営をするため(つまり、空室を埋めるため)の実践的なマーケティングについて、書かれている本です。

敷金、礼金、広告費、キックバックなど、入居してもらうためのさまざまな価格の話から始まり、キャッシュフローの重要性、内見の回数と成約率、管理会社や賃貸仲介業者との協力関係など、満室経営を実現するためのマーケティングに含まれるであろうほとんどすべてのことが書かれている感じです。

しかも具体的な数字も書かれているので、イメージがわきやすく、非常に実践的な内容だと思います。

多くのケースで共通することですが、問題は管理会社の怠慢にあるのではなく、空室を埋めるための工夫をしない大家さんにあるようです。 (P.64)

これは確かにその通りな気がします。

管理会社にお願いしておけば何とかなるだろう、と思っていると、なかなか決まらなかったりします。管理会社にお願いしつつ、その進捗をちょくちょく問い合わせたり、いろいろとこちらから提案してみたり、と積極的に動いていかないと、決まるものも決まらない気がします(今までの少ない経験からですが)。

不動産投資をされている方、しようとしている方は、一度は目を通された方がよい本だと思います。


著者 今田信宏さんのサイトです。

実践不動産投資家 今田信宏のサイト

大家119 ドットコム

本書の目次は以下の通りです。


アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル

今田信宏 /著


内容紹介:
不動産不況が続くなか、空室で悩む大家さんに向け、自身も不動産投資と満室経営を実践する不動産投資コンサルタントが満室経営のノウハウを公開。アパート・マンションを含む7棟計137室で、なんと97%超の入居率を誇る著者が、満室のために必要な知識をすべて紹介した、賃貸不動産経営のバイブルといえる1冊。


目次詳細:
はじめに

プロローグ まずは賃貸不動産経営の基本をおさえておく
1賃貸不動産経営とはどういうものか
2知らないと損する賃貸借契約の基本
3意外と知られていない入居者募集の基本
4知らないと無駄が出る物件管理に関する基本

第1章 ラクに満室経営ができる物件かどうかの見極め
5満室経営は物件選択の段階からはじまる
6満室経営でキャッシュフローを生み出す物件例
7満室経営ができる物件かどうかを見極める
8よい物件かどうかは必ず現地でチェックする

第2章 おもしろいように入居者が決まる募集条件の法則
9満室経営はやる気がないとうまくいかない
10入居者が決まるのには法則がある
11入居者がおもしろいように決まる募集条件
12これが空室を埋めて満室にした募集条件例
13満室経営のために数値データをうまく使う
14管理会社と賃貸仲介業者との協力関係を築く

第3章 コストをかけずに入居率を高める物件リフォームの極意
15物件を購入したらまずは名称を変更する
16物件の名称を変更したら看板をつくりなおす
17物件をいつまでもキレイに保つ方法
18内見者がくさいと感じる物件は満室にならない
19ほかよりも安く外壁塗装と内装変更をする方法
20手間をかけずに安くリフォームする方法
21入居率が高まる内装設備の選び方

第4章 金持ち大家さんになるための管理会社選びとコスト管理
22物件の管理は自分ですべきか委託すべきか
23管理会社の入居者づけの優先順位を知っておこう
24かしこい管理会社の選び方
25意外と見直しが難しい管理費を安くする方法
26かしこい大家さんは知っている家賃回収の方法
27ほかよりも清掃費用を安くする方法
28効率的にゴミを収集してキレイにする方法
29知らないと損をする水道料金を安くする方法
30ガス会社を変えるとガス設備が一新される裏技
31エレベーターの管理費用を抑える方法
32駐車場不足を解消する方法
33放置自転車を処理する方法
34大家さんを悩ます放置自転車の対処法
35入居者が部屋で亡くなったときの対処法
36かしこくお金を残す方法

第5章 金持ち大家さんは知っている家賃滞納とクレームの対策
37大家さんのための家賃の滞納対策
38金持ち父さん流、家賃保証会社の選び方
39入居者からのクレームは上手に処理する

第6章 ボロ物件でも満室にできる入居者づけの秘訣
40生活保護者を入居化にして満室にする
41ペットを飼育化にして満室にする
42外国人を入居化にして満室にする
43フリーレントやプレゼントをうまく利用する


著者紹介:今田信宏
不動産投資コンサルタント。1964年9月山口県生まれ、岡山県育ち。岡山大学工学部卒業後、地元のメーカーに就職し商品開発業務に4年間従事。その後、大阪の大手機械メーカーに転職。商品開発を経て、商品企画業務で海外を飛び回っている最中に不動産投資に目覚める。2004年に不動産投資をはじめ、2006年の保有不動産はマンションとアパートをあわせて7棟137室、総資産額6億5000万円にまで増やす。年間家賃収入は8400万円を超え、銀行への年間返済額は3570万円、差引額は4830万円に達する。満室経営に秀でており、年間の入居率はなんと97.4%。平均入居率が80%といわれるなか、驚異的な数値でほぼ満室の経営を続ける。今田流満室経営は、できるだけ手間をかけないラクラク経営を特徴としている。現在は、自身のホームページで成功法や体験談を積極的に公開しつつ、大阪府堺市を拠点に全国の不動産投資家に、不動産投資や満室経営のコンサルティングを実施している。

http://www.kankidirect.com/np/isbn/9784761265991

4月に退去になったあの部屋ですが、原状回復費用の借主様負担分がいくらになるか、ということで、管理会社の方がまだ交渉してくださっています。

中古で購入した物件の場合、入居者様が入居された時の状態がわかりませんので、交渉は難しいのかもしれませんが、今回の場合は入居者様がかなり強者のようで、ちょっと苦戦しそうな様相を呈しています。

この写真を見ただけでも、10万円程度の負担であれば、そんなに借主様負担が多いとも思えないのですが、それがなかなか難しいようです。

もう退去されてから1ヶ月以上経過していますので、支払って頂けない可能性を少しずつ織り込んでおく必要があるかもしれません。

最悪の場合は、借主様はまったく負担してくださらないかもしれません。

もうしばらくは待ちです。


ちなみに、別の部屋で、今度はクーラーの故障のようです。

最近、やたら出費が多い気がします、、、

たまたまそういう時期なのであればよいのですが。

ATOK 2009 for Windows 通常版
B001NDHINA


パソコンの調子は戻ったものの、Vistaになってからか(?)、どうも日本語変換がますますバカになっている気がしていたので、思い切ってATOKを購入しました。

ATOKを使うのは、大学生になりたての頃、初めて買ったパソコンで一太郎を使っていた頃以来です。

当時と比べて、かなり進化しているようで、いろいろな変換機能だったり、辞書機能だったり、英文変換だったり、がついているようです。これで、日本語変換の変なストレスから解放されるはずです。

最近のATOKは、パッケージ版のみならず、月額300円で利用していく定額制サービスもあるんですね。知りませんでした。

ぼくがいつもお世話になっているブックオフに関するニュースです。

大日本印刷と、講談社、小学館、集英社の合計でブックオフ約31%の株式を取得するそうです。


中古本監視?ブックオフ株取得 大日本印刷・出版3社で31%

2009/5/14

大日本印刷グループと、講談社、小学館、集英社の大手出版3社は13日、中古本販売大手のブックオフコーポレーションの株式約31%(議決権ベース)を取得すると発表した。筆頭株主の日本政策投資銀行系のファンドなどから買い取る。出版不況の中、消費者の間で定着した中古本販売を取り込むことによって新刊本の販路活用や、店舗のノウハウ取得などの道を探るものとみられる。

 株式取得は今月20日を予定しており、大日本印刷グループが議決権の17.89%を取得して筆頭株主となる。講談社、小学館、集英社はそれぞれ4.66%を買い取る。

 狙いについて、大日本印刷は「中古本を含めた出版業界全体の協力・共存関係を構築し、持続的な成長を実現させていくため」(広報室)と説明。近く出版3社、ブックオフと協議を始めるという。

 立ち読みを可能にするなどの発想が受けて全国にチェーン店を展開し、廉価な中古本を売りさばくブックオフは、インターネットによる販売も拡大している。

 業界関係者には、こうした商法が「新刊本の販売不振につながった」との見方が少なくない。このため、株式取得の裏には「中古本市場をコントロールする狙いではないか」(業界関係者)との指摘もある。

 1990年に神奈川県相模原市に1号店を出したブックオフは2007年、不正経理問題などが発覚して経営が悪化。08年に政投銀系など2つのファンドがそれぞれ約15%ずつを創業者側から取得し、筆頭株主となっていた。

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200905140110a.nwc


書籍に関する、プライマリー市場(新品)と、セカンダリー市場(中古)の関係、もっと具体的に言えば、出版社とブックオフの関係については、業界としてどのような方向に進んでいくのか、悩みの種だったようですが、この株式取得というのは一つの大きなアクションだと思います。

直接株主になってしまうとは、ちょっと予想外でした。


このあたりの話は以下の本にも書いてあります。


ブックオフの真実――坂本孝ブックオフ社長、語る
村野 まさよし
4822243109


この本は、ブックオフ立ち上げ時の苦労話や、ブックオフのシステムなどについても書かれていて、けっこう面白いです。古本の価格を決定するという経験者にしかできなかった仕事を、客観的な基準を導入して誰にでもできる仕組みを構築し、全国展開できるようにしたところがブックオフの画期的なところではないでしょうか。


今後もブックオフは、購入、売却ともに、利用させて頂きたいと思います。

マイホームとしてマンションを購入する場合や、投資用物件としてワンルーム(もちろんファミリータイプでも)などを購入する場合、建物一棟を所有するわけではなく、あくまでその一部を所有する区分所有になります。

ということで、以下の記事を見つけました。




要建て替えマンションが146万戸!
全国で実質“野ざらし”の深刻

 売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。

 東京カンテイの調査(2005年末)によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、現在146万1056戸ある。先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、早急な耐震補強や建て替えが求められている。

 ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると2008年10月時点でたったの129件。まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。

 「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」(マンション業界関係者)ほど、マンション建て替えには困難が伴う。というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの日常的な補修が前提。修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、その結果、建て替えには1戸あたり数千万円の追加負担がかかることになる。

 費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ負担は住民に回ってくる。

 それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとした改正区分所有法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、建て替え計画も円滑に進まない。特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされているのが現状なのである。

 こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が直接補助を行なうことにはいろいろと問題がある。また建て替えや改修を強制することもできない。あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」(マンション政策室・山崎房長室長)と考えているからだ。マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、対象はあくまでも共用施設に対してのみ。総事業費に換算するとうち10~20%程度にとどまるという。

 「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は言う。現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。

 もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを被災以前の状態に復旧させるための費用)は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。

 大地震はいつ起こるともわからない。このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう。

(「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木洋子)

http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/


ということで、所有者全体で合意できない限り、大きなアクションを起こすのは非常に難しいのではないかと思われます。

マイホームとして購入されている方々は、自分の資産ということで、管理に対する意識も比較的高いのではないかと思いますが、投資用物件となると、その意識は低下するのではないかと思われます。

実際、区分所有で持っている物件の管理組合の総会の出席状況を見ても(ちなみにぼくは未だに出席したことはないのですが)、ほとんど理事長+1名、2名といった感じで、参加率は非常に低いようです。

上の記事では、特に投資用物件に限った話ではないと思いますが、その結果、上のようになってしまっているのが実際のところなのではないでしょうか。


マイホーム(居住用物件)としてのマンションを購入する場合も同じであって、「管理を買え」とよく言われるのは、まさにこの点だと思います。一戸建てであれば、すべて自分の意志で決めることができるわけですから、自由度が異なります。

今後、こういった建て替えが難しいと思われる物件が、どのような経路を辿っていくのか、非常に興味深いところです。

最近まで知らなかったのですが、「大家検定」(正式名称は、賃貸経営実務検定)というものができたんですね。

詳しくは以下のページをご覧ください。

日本不動産コミュニティー


大家検定について、以下のような説明がありました。


検定・認定事業の目的

  1. 土地活用、賃貸経営、不動産投資のプロフェッショナルを育成する。
  2. 大家業は事業・サービス業であるという基本を元に、正しい賃貸経営ノウハウの伝達と経営者意識の向上につとめる。
  3. 入居者利益向上のために、大家さん、不動産関連業者が互いに協力し合う環境を整備し不動産業界全体の発展に寄与する。
  4. 大家さんと不動産業者間の知識・ノウハウのギャップを解消し、経営環境の変化に即応できるように、分かりやすく、実践に活かせる知識を伝達していく。


大家検定の認定講座を受講すると、かなり体系的に、大家として必要なことが学べそうです。

ただ、東京会場は平日の夜開催のようなので、今のところ受講はちょっと厳しそうです。

東京でも週末の短期集中講座ができるとよいのですが。

それから、通信講座も計画中っぽいので、そちらにも期待です。

いろいろと学習機会が増えるのはよいと思います。


ちなみに、日本不動産コミュニティーのブログもあるようです。よりリアルタイムな生の声はこちらが参考になるかと思います。

日本不動産コミュニティー事務局ブログ

(5月14日追記)

大家検定に関する記事がありましたので、引用しておきます。


「大家検定」2級認定講座を開催

2009.5.10 17:26

 財団法人「日本不動産コミュニティー(J-REC)」神奈川第1支部は6月6、7の両日、土地活用や賃貸経営の専門家を育成する資格「大家検定」の2級認定講座を開催する。

 大家検定は、昨年12月に設立されたJ-RECが監修・認定を行う。現在、全国32の支部で資格取得のための講座が開かれている。2級は賃貸経営に関する知識の取得、1級は土地活用、賃貸経営に関する事業収支の策定、マスターは建築計画の策定や相続対策に関する資産分析が試験対象となる。

 試験は全国20カ所以上のパソコン教室と連携し、パソコンを使ったオンラインで実施する予定。合否も当日にわかるシステムを構築した。

 神奈川県内では、J-REC神奈川第1支部と第2支部が合同で4月から、横浜市内で2級認定講座を始めている。障害者が働く共同作業所を講座開催会場として活用し、障害者をスタッフに雇用するなどの自立支援を検討している。

 神奈川第1支部の工藤一善支部長は「少子化問題をはじめ、大家業を取り巻く環境の変化を乗り切るための実践的なノウハウを習得していただければ」と話している。

 講座の申し込みは、http://www.ooyakentei.biz/まで。5月31日締め切り。

http://sankei.jp.msn.com/region/kanto/kanagawa/090510/kng0905101726006-n1.htm

建築費20%カット! 驚異の儲かる不動産投資術
中村一晴
4827204772

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業者の言いなりになっていると、あなたの「儲け」は半減する。
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職人さん、工務店がこっそり教える見積価格のからくり。

序章 建築価格が高い分、儲けは減る!―コスト削減できないために、大家さんはこれだけの利益を捨てている!
第1章 なぜ、あなたは建築費を判断できないのか?―あなただけではない、業者も銀行も税務署も建築価格が判断できない3つの理由
第2章 建築価格が下がらない本当の理由―賢い人ほど陥ってしまうコスト削減の3つの落とし穴
第3章 建築費を20%削減するために必要な条件―今のままでは、コスト削減分は消費者にツケが回ってくるだけ!?
第4章 減築投資法・新築編―新築物件で驚異的利回りを上げるためのコスト削減5つのステップ
第5章 減築投資法・修繕・リフォーム編―修繕・リフォームで驚異的利回りを上げるコスト削減の方法
第6章 職人さんがこっそり教える!「見積価格のからくり」―内装業者・塗装屋・建材屋の社長が明かす「価格設定の秘密」
第7章 驚異的に建築費を下げたカリスマ大家さんから学ぶ!―値引き交渉にも限界はある!肝心なのは手抜き削減に騙されないこと


著者紹介

中村一晴[ナカムラカズハル]
不動産再生ディレクター。株式会社インベスターバンク代表取締役。宅地建物取引主任者。これまで賃貸管理業、不動産再生事業、建築事業、投資事業として幅広く携わってきた経験を活かし自身も不動産投資を7年前からスタート。大家さん対象の中古物件、新築物件の購入コンサルティングでは30億円以上の実績をもち、最近では不動産業者を対象にした在庫物件の再生コンサルティングも脅威の実績を上げるなど、多方面で活躍中(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)

http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4827204772.html


不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!を書かれた中村一晴さんが、新築、リフォーム、修繕といった側面にフォーカスして書かれた本です。

現在、原状回復工事(+一部リフォーム)をしているぼくにとってはかなり参考になりました。やはり実際に経験しながら、その時に必要な知識を吸収していくと、かなり勉強の効率としては高い気がします(逆に、いつかどこかで必要になるかもしれないから、なんてスタンスで勉強すると、いつまで経っても身にならない気がします)。


世の中には「分からない、知らない」だけで損をしてしまうことがたくさんあります。でも「知らない、分からない」ことのほとんどは本という道具で解決してしまう。 (P.205)

社会に出てしまうと、「だって誰も教えてくれなかったし、、、」なんて言ってみたところで、結局一番損してしまうのは自分かもしれません。自分を守るためには、やはりいろいろと勉強する必要があるかと思います。特に、マイホーム、生命保険などの誰もが一度は購入を検討しそうで、かつ非常に高額なものについては、きちんと勉強しておく必要があるかと思います(大学まで出たところで学校で習うわけでもありませんし、、、)。

もっとも手軽に始められて、かなり解決してくれるのが読書のようです。


私たちが本章で学ぶべきことは、「こんなに儲かっているなら、もっと下げてやろう」ということではなく、自分で作業をした場合の経費と、それに必要な時間を見比べて、どちらがいいのかを知ることです。また、実際の価格を知ることで無駄な経費を抑えることもできるでしょう。 (P.168)

何かを達成するためには、自分でやるか、他人にお願いしてやってもらうか、のどちらかになるわけで、その場合に自分でやったらこれくらい、他人にお願いしたらこのくらい、といったコスト(時間とお金)を認識しておくことは非常に重要だと思います。コスト感覚を鋭くする、ということでしょうか。


 この章では建築費を20%削減するために必要な条件として、基本的なことをベースにお伝えしてきました。

 ここまでの内容をまとめておきます。

  • 一方的な値引き要求は質の低下になるのでやめる
  • 材料費、人件費を下げることに専念する
  • 設計と施工を区分けする
  • 施工と流通を区分けする
  • コストを下げる設計6つのルールを意識する
  • 専門家に上手に任せてお互いの時間をカット
  • 契約前には未確定事項をゼロにする
  • 時期を変えることで、建築会社の利益を下げる

(P.103)

コスト構造を冷静に分析して、相手に必要以上に負担がかかるような値下げ要求はせずに、どうやったら下げることができるか、頭を使って考えてやっていきましょう、といった内容でした。新築の場合には、具体的な手順も紹介されており、確かにここまでやれば、かなりコストは下がりそう、という気はしました。

後は上にも書きましたが、自分で手間をどれだけかけられるか、というバランスですね。


一方的にバリューを奪おうとするのではなく、お互いにWin-Winの関係になりつつ、実行できるのが理想です。


最近、発注した原状回復工事のクロス張替は少し高かったような気もしますが、、、まあいろいろ融通を聞いてもらってたりもしますし、、、

社会保険・年金のキモが2時間でわかる本
石井 孝治
4534044801


労働法のキモが2時間でわかる本に続き、こちらも読んでみました。

社会保険、年金まわりは今までも何度か自分で調べてみたりしたこともありましたが、わかったような、わからないような、といった状態が続いていました。

で、この本、かなりわかりやすいです。理解した気になりました(理解できたと思います)。

今までずっと思っていたのですが、なんでこのあたり(社会保険、年金)の言葉って、年金とか、保険とかいった言葉が複雑に入り組んでいるのでしょうか。もう少しスッキリできないものなんでしょうかね。最も必要ないと思うのが、"厚生年金保険"についている"保険"という言葉。国民年金との比較で、シンプルに厚生年金と言えばもう少しわかりやすい気がするのですが。

もしくは、社会保険であるからやはり保険という言葉が必要だというのであれば、国民年金の方を"国民年金保険"とすれば、"厚生年金保険"との関連付けがまだイメージしやすい気がします("健康保険"と"国民健康保険"の比較のように)。

それはともかく、社会保険、年金について、各保険、年金の持つ役割とともに、保険者、被保険者、保険料負担者などが具体例とともに説明されていて、スッと頭に入ってきました。

図表も多く、読みやすく書かれているので、すごく詳しく書いてあるという印象はありませんが、全体の枠組みを理解するには非常に役立つ本だと思います。一度大枠を理解しておけば、後は必要に応じて自分でもある程度は調べられますし。そもそものところを理解できてないと、自分で調べようにもピントがはずれてしまったりしそうですし。

これだけ年金問題等が騒がれているご時世なので、一度は社会保険・年金についてきちんと知っておくべきだと思います。


以下、本書の目次です。ご参考まで。

社会保険・年金のキモが2時間でわかる本


第1章 給与明細のカラクリを暴く! 天引きされてる社会保険の仕組み  13

 今日は給料日!
 社会保険をやめちゃう!?
 本人が良ければやめてもOK?
 社会保険って何?
 健康保険と厚生年金の半分は会社持ち
 雇用保険と労災保険も会社がけっこう払ってる
 40歳からは介護保険も
 税金は当然! 旅行積立はやめてもいいけど…
 会社の義務と社会保険の価値

 第1章のキモ  32
 ●保険の仕組み
 ●社会保険の意味あいによる種類分け
 ●社会保険の概要を知ろう


第2章 残業と保険料の悪魔の方程式 保険料計算の仕組み  35

 仕事帰りの居酒屋で
 やめたほうがおトク?
 社会保険に加入していない会社もある?
 ほとんどの会社が強制加入
 入っていなければ社長失格!?
 社会保険の保険料計算の仕組み
 入社時や昇給時はどうなる?
 労働保険の保険料計算は簡単
 4,5,6月は残業しないほうがお得?
 やめると自分の持ち出しが増えることに…

 第2章のキモ  58
 ●社会保険の適用
 ●社会保険(健康保険・厚生年金保険)の強制適用事業所
 ●人を1人でも雇っていれば労働保険の強制適用事業所に
 ●社会保険料の計算方法
 ●労働保険料の計算方法


第3章 食費節約のために入院します!? 健康保険・医療保険の仕組み  63

 病院三昧で10万円…
 簡単な問診で8000円って高くない?
 健康保険が使える病院とダメな病院がある!
 ピンチヒッター“療養費”がある!
 加入している医療保険を探せ!
 お金がないから、入院はできません!
 個室を利用するとお高くなります
 会社を休んだら生活費ももらえる!
 生活費節約のために入院します!
 ゆりかごから墓場まで!

 第3章のキモ 94
 ●医療保険は3種類ある
 ●政管健保から協会健保へ変わる
 ●健康保険は、一定事業所の社員はすべて被保険者
 ●被扶養者には2つのグループがある
 ●任意継続被保険者というものも


第4章 消えた年金を探せ! 厚生年金・国民年金の仕組み  97

 月30万円の嘱託を断わって始めた小料理屋
 年金手帳ってないと困るの?
 年金なんてアテにしていない!?
 サラリーマンの年金は2階建て
 消えた年金手帳
 複数の年金手帳にご用心
 25年掛けないともらえない!

 第4章のキモ 112
 ●年金の仕組み
 ●国民年金の被保険者は3つに分かれる
 ●国民年金の保険料を払う人は
 ●厚生年金保険の被保険者
 ●厚生年金保険の保険料
 ●年金が支給されるケース
 ●年金手帳とは


第5章 小料理屋の大将が月30万円の仕事を断わったワケ 在職老齢年金の仕組み  115

 嘱託社員の話が急にダメに!?
 給与が高すぎて雇えない
 60歳以降の給与が下がったら
 勤めながら年金をもらうと減らされる
 月20万円の最適給与
 会社を愛する人間
 大将が月30万円を蹴ったワケ

 第5章のキモ 128
 ●在職老齢年金の仕組み(厚生年金保険法)


第6章 会社を辞めても失業保険がある! ってホントに大丈夫? 雇用保険の仕組み  129

 経理課ついに崩壊!?
 離職と失業の違いって?
 給付制限で無収入に!
 いったい、いくらもらえるの?
 経理課長の紹介で…
 学校に通ってお金をもらおう!
 早く就職した人にも手当がある
 再就職を決意

 第6章のキモ 148
 ●雇用保険の適用事業とは
 ●雇用保険の被保険者
 ●雇用保険の事業内容
 ●自己都合退職と会社都合退職の基本手当の違い
 ●教育訓練給付金で勉強しよう


第7章 「そんなケガなら労災じゃないよね」はダメ、絶対 労災保険の仕組み  151

 小山君、会社の前でケガをする
 これって労災事故?
 働いていた期間は関係ない
 業務災害と通勤災害の判断はむずかしい
 療養補償給付で診療は無料になる
 労災隠しは犯罪です!
 いろいろある労災の保険給付
 横行している? 労災隠し
 正しい進言
 社長は労災保険に入れない!?

 第7章のキモ 170
 ●労災保険の適用事業とは
 ●アルバイトもパートさんもすべて適用労働者
 ●業務災害と通勤災害の認定
 ●労働者災害補償保険の事業内容
 ●労災保険の保険給付
 ●中小事業主(社長)が労災保険に入るには


第8章 パートタイマー肝っ玉お母さんの逆襲 パート・試用期間中の人の社会保険  173

 パートタイマー、岩崎さん入社
 試用期間のパートさんに社会保険はいらない?
 パートタイマーの社会保険加入の基準
 試用期間であっても当然、加入
 いい加減な対応に、つのる不信感
 公共職業安定所、社会保険事務所から電話が
 遡って保険に加入って、どういうこと!?
 労働基準監督署へ駆け込んだ!
 誠実な対応
 誰が一番会社のことを考えている?

 第8章のキモ 190
 ●パートタイマーの社会保険加入


第9章 退職金を払ったら倒産するなんて!? 退職金・企業年金の仕組み  191

 ええっ? 退職金がもらえない?
 退職金のせいで倒産なんてことが?
 既得権と期待権で分ける
 退職金の算定方式
 年功序列で決まる退職金制度の仕組み
 会社貢献型ではポイントゲットが大事!?
 簡単には導入できないポイント制
 社内にお金があると使っちゃう?
 社外で積み立てる方法は
 最適の退職金制度をつくろう!
 経理課長の変化/新しい退職金制度
 ええっ! ナナが!

 第9章のキモ 221
 ●退職金の算定方式の変化
 ●定額方式とは
 ●最終給与比例方式とは
 ●ポイント制退職 金制度とは
 ●中退共とは
 ●確定給付企業年金とは
 ●確定拠出年金とは

http://www.njg.co.jp/kensaku_shousai.php?isbn=ISBN978-4-534-04480-8

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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