2009年8月のエントリー 一覧

昨日の日経新聞に載っていましたが、以下のように新型インフルエンザの流行のピークが9月下旬から10月上旬くらいにくる見通しだそうです。

それって、かなりすぐじゃないですか?

(8/29)新型インフル流行シナリオ ピーク、9月下旬にも

 流行のピークはいつか、重症化する比率は――。厚生労働省が28日に初めて公表した新型インフルエンザの「流行シナリオ」によると、通常の季節性と同じペースならば9月下旬から10月上旬にピークを迎える見通しだ。1日で受診する患者数は最大約76万人で、入院患者は4万人超に上る。「医療機関はパンクしないのか」。同省は診療体制の整備を急ぐ。

 「シナリオ」は過去の季節性のインフルエンザの流行実態をベースに、国内外で得られた新型の情報を基に計算した。そのうえで最も可能性が高い罹患(りかん)率(発症する人の比率)として通常のインフルエンザの2倍程度の「20%」を設定した(中位推計)。同省は「地域によっては最大30%が発症する可能性もある」としており、その場合、患者数は1.5倍になる。

http://www.nikkei.co.jp/sp2/nt248/20090828AS1C2800S28082009.html


ということで、近くのオリンピックで50枚入りサージカルマスクを2箱ほど買っておきました(1箱 1490円)。

インターネットで見てみましたが、かなり売り切れ続出のようで、入荷は9月下旬から10月上旬あたり、というところが多いようでした。それだとちょうどピークの時期に重なって間に合わなさそうでしたので、とりあえず近くで買っておきました。

マスクの種類はいまいちよくわからないのですが、不織布マスクと呼ばれているものがよいようです。

家庭でもマスクの備蓄を 新型インフルで厚労省

N95という規格のものがよいという話はいろいろなところに載っていますが、結局はそれでも完全ではないようですし、価格もかなり高いので、リーズナブルな価格のものにしておきました。

インフルエンザを予防するには、マスクのみならず、帰宅時のうがい、手洗い、十分な睡眠など、総合的に予防していくことが大切なようです。

ということで、インフルエンザには気をつけたいものです。


それにしても、一時と比べると街中でマスクをしている人がずいぶんと減ってしまった気がします。以前より確実に感染が広まっているにもかかわらず、マスクをしている人が少ないのはなんでなんでしょう。

「喉元過ぎれば熱さを忘れる」ならぬ「喉元過ぎたと思ってしまって熱さを忘れる」って感じなんでしょうね。

なんか自分だけしてるのも、ちょっと恥ずかしい気もします。そんなこと言っている場合ではないのですが。


新型インフル:1日最大76万人が発症 厚労省試算

2009年8月28日 20時36分 更新:8月28日 21時51分


 厚生労働省は28日、新型インフルエンザに国民の20%が罹患(りかん)した場合、ピーク時には1日に約76万2000人が発症し、約4万6400人が入院するとの「流行シナリオ」をまとめた。現状をシナリオに当てはめると、9月下旬~10月上旬にピークを迎える恐れがある。患者急増に備え、厚労省は同日、都道府県に夜間診療時間の延長や重症患者の受け入れルール策定などを要請した。

 ◇入院は1日4万6400人

 流行シナリオは、国内外の感染の広がり方や季節性インフルエンザの流行パターンを参考に試算した。罹患率を20%(例年の季節性の2倍程度)と仮定すると、感染者が増え始めてから5週目に1日当たりの発症者が10万人を超え、9週目に最大になる。国立感染症研究所の推計では、今月17~23日の患者数は約15万人で、シナリオの3~4週目に相当し、「9週目」は9月下旬~10月上旬になる。

 入院のピークは10週目。14週目まで1日1万人超の状態が続き、患者の0.15%の約3万8000人が重症化すると試算した。罹患率が30%の場合は、ピーク時の入院患者が6万9800人になる。

 厚労省は、流行ピーク時も医療体制を維持できるよう▽診療所の時間延長や輪番制の夜間外来▽一般病床などを使った緊急時の定員超過入院▽隣県との医師派遣や重症患者受け入れルールの策定▽慢性疾患患者へのファクスによるインフルエンザ治療薬処方--などの準備を医療機関に求めた。【清水健二】

http://mainichi.jp/select/today/news/20090829k0000m040077000c.html



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先月に、賃貸住宅の更新料は無効である、という判決が地裁で出ていましたが、今度は高裁でも出たようです(別の裁判です)。


賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断 「消費者利益害する」

賃貸マンションの更新料支払いを義務付けた契約条項は消費者契約法に違反するとして、京都市の男性が貸主に支払い済みの更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長は「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」との判断を示し、一審・京都地裁の判決を変更し、更新料など45万5千円を返還するよう貸主側に命じた。貸主側は上告する方針で、最高裁の判断が焦点となる。

 「入居2年で家賃2カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。同種訴訟では7月、京都地裁が別の事案で更新料を無効とする判断を示し貸主側が控訴中だが、高裁レベルでの無効判断は初めて。

 訴訟は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」とする消費者契約法の規定に、更新料契約が該当するかどうかが主な争点だった。(27日 23:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20090827AT1G2702E27082009.html


「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」

とのことですが、これって

「入居2年で家賃2カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。

とのことで、少なくとも東京に今まで住んでいる経験からすると、更新料1ヶ月分を支払うのは間違いなく商慣行になっていて、入居者としてはしぶしぶながらも、まあ払うんだろうな、というのが前提にあったと思います。

実際、この裁判の例で、どのような契約書が使われていたのかわかりませんが、契約書には更新料についても書いてあったでしょうし、今まではずっと更新料を払ってきて、退去するときになって突然返還を求めるというのは、ちょっとどうなのかな、と思います。

マンション賃貸契約に影響も 更新料返還訴訟で借り主逆転勝訴

2009/08/27 19:46

「流れを決定づける大きな一里塚」「最高裁まで戦い続ける」。賃貸マンションの更新料契約を無効とする判断を下した27日の大阪高裁判決を受け、双方の代理人が大阪市内で会見した。借り主側は「一見安い印象を与える家賃表示の一掃につながる」と評価し、家主側は「一定の歯止めがないと契約制度が崩れる」と反論した。更新料が習慣になっている地域では今後、返還請求の増加や契約内容の変更といった影響が出る可能性もある。

家主側の「貸主更新料弁護団」によると、更新料は京都や滋賀、首都圏で40年以上にわたって続いており、現在も100万契約以上あると推計される。

 仮に更新料がなくなれば、家賃を上げざるをえなくなるうえ、(1)敷金礼金などの初期費用がかさむ(2)低所得者層向けの公的補助が打ち切られる-などのデメリットが生じるという。

 家主側の弁護団代表の田中伸弁護士は「借り主は自由に物件を選べるが、家主は契約を信頼して貸す。疑問があるなら契約時に尋ねるべきで、選んだ後に金を返せという理屈は通らない」と憤る。東京共同住宅協会の谷崎憲一会長も「多くが個人事業主である家主にとって、判決内容はリスクの増大と脅威につながり、大きな影響が出るだろう」と懸念を示した。

 一方、逆転勝訴した借り主側の「京都敷金・保証金弁護団」は、借り主が情報量や交渉力の格差を背景に、不当な条項を一方的に押しつけていると反論した。更新料がなくなれば家賃が上がるという家主側の主張を「まさに詭弁(きべん)。更新料があるから家賃が低いという証拠はない」としたうえで、家賃を安く見せかける不当表示につながっていると主張した。

 団長の野々山宏弁護士は「最終的に家主にいくら払わねばならないか不明確なのが問題点。家主側が一方的に都合のいい契約書を作るのを司法がチェックする方向になればいい」と述べた。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/294669/


ぼくは法律の専門家ではないので、法的なことはよくわかりませんが、賃貸住宅を借りる方の一般的な認識が更新料を支払うのが当たり前(商慣行化している)であり、かつ契約書にその旨の記載があるのであれば、やっぱり払うべきなんではないかと思います。

ぼくが今住んでいる物件の賃貸借契約書を見てみたところ、

「更新料:新賃料の1ヶ月分」

と、記載がありました。

現在の商慣行が法的におかしいのであれば、改められるべきなのでしょうが、それが改められることになれば市場へのインパクトはかなりのものになるのではないかと思います。

東京の場合、更新料は1ヶ月(2年更新であれば、毎月換算で4.2%程度)、この裁判の例だと更新料は2ヶ月分(2年更新であれば、毎月換算で8.3%程度)、となっているので、実際に更新料を受け取っている方にこのくらいのインパクトが出るかもしれません。

入居者からすると、更新料は大家さんに払っているように見えますが、実際には更新手数料として管理会社が受け取っている場合もあるでしょうし、大家さんと管理会社で折半などの場合もあるのかもしれません。もちろん自主管理をされている大家さんの場合は、すべて大家さんが受け取っているはずです。

入居者、管理会社、家主の間でどのような契約になり、その結果、家賃の水準自体にどのようなインパクトが出るのか、今後の最高裁の判決次第では大きな変化が起こるかもしれません。

貸主側としては決してポジティブな話ではありません。



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相模原の物件で、防犯対策強化のために、ちょっとした工事を検討しています。

フェンスと建物の間にちょっとしたすきまがあり、その部分を人が通ることが度々あるようで気持ち悪い、というお話を1階の端の部屋の入居者の方から管理会社の方が聞いたそうです。

ということで、安心して住んで頂くためには防犯対策が不可欠(顧客満足度をアップさせるテナントリテンションの一環です!)ということで、早速工事を検討することになりました。


具体的には、

  1. 今まで通れるようになっていた通路の部分に壁(フェンス)を設置し、通れなくする
  2. さらに、不審者が来た場合に不審者に対する警告の意味と、入居者の方が不審者に気づきやすくするという意味で、人感センサー付ライトを設置する

という2点です。


フェンスはこちら ↓

http://www.toex.co.jp/lineup/fence/01.htm

人感センサーはこちら ↓

http://www.lightstyle.jp/?cn=100026&shc=10003004

をそれぞれ設置する案です。


すでに見積もりは来ていて13万円くらいになりそうです。

出費自体はもちろん痛いですが、それで防犯対策が強化され、入居者の方が満足され、結果として長く住んで頂ければ、投資としては取り戻せるのかな、と思います。

少しずつですが、物件の改善をしていくことによって、物件価値が上がっていく気がします。後は家賃アップにつなげることができれば確実に物件価値は上昇するはずなのですが。

とは言っても、既存入居者の方に対して上げるのはちょっと難しいですかね。ちなみに、今までの更新では一度も家賃の変更をしたことはなく、毎回据え置きでした。



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最近、iPhoneが欲しい病にかなりかかっています。

きっかけは先日、たまたまビックカメラで実際にiPhoneの端末をいじってしまったことです。今まで近くに持っている人がいても、そんなに積極的には触れないようにしていたのですが、たまたま店頭で手に取ってしまって、その動きというか、3GSの通信速度の快適さというか、かなり快適でした。

さらに追い打ちをかけるように、最近はiPhone向けにカスタマイズされたサイトなんかも出てきているようです(以前からあるのかもしれませんが)。

例えば、こちら ↓

不動産情報ポータル「HOME'S」、iPhone/iPod touch専用サイトを開設

iPhoneだったら、普通のウェブでもかなり快適に見ることができる気もしますが、iPhone用にカスタマイズされているのであればさらに見やすいことは間違いないでしょう。

昨年4月に帰国した際にはまだiPhoneが(日本では)発売されていなかったこともあり、くイーモバイルのS11HTを選んだのですが、使っていてどうも快適ではありません。特に、iPhoneをいじってみてしまった後では、ますますそう感じるようになってしまっています。

でも、2年契約で購入してしまっているので、契約解除するとそれなりに費用もかかりますし、奥さんもできれば同時に交換してもらったほうがいいよなぁ、なんて考えていると、そう簡単にはiPhoneに移れない気がします。

そして、もう一つの躊躇させる要因は、果たして必要なのか?、ということです。必要なのかどうかという観点で言えば、あんまり必要ない、というのが正直なところでしょう。でも、あったら楽しいのでは、というのが実際のところです。


ちなみに、現在iPhone for everybodyというキャンペーン中で、データ通信の上限額が通常より1575円ほど安くなるようです。

everyboday ってことは、ぼくも持つってことで、、、


しばらく悩むことにします。


気づいたら買ってしまっているかもしれません、、、うーん、、、



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昨年参加したハッピー&リッチ アパート経営フェスタが今年も行われるようです。


http://www.nyu-mon.net/festa2009/index.html


不動産投資では有名な豪華ゲストによるパネルディスカッションに加えて、今年は基調講演で、なんとワタミグループの創業者である渡邉美樹会長が参加されるそうです。これってかなりすごくないですか。

このイベントの収益はチャリティーとして寄付されるのですが、今年は渡邉美樹会長が理事長を務める「NPO法人スクールエイドジャパン(SAJ)」に寄付されるそうです(個人的にはユニセフとともに、SAJにも毎年寄付していますが、SAJは無駄なコストをできるだけ削減し、寄附金が最大限に実際の支援に使われるようにという意識を持ったNPOだと思います)。

ということで、ぼくも参加しようと思います。



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施設賠償責任保険の更新をしました。

施設賠償責任保険というのは、

施設賠償責任保険は、

  1. 施設の安全性の維持・管理の不備や、構造上の欠陥
  2. 施設の用法に伴う仕事の遂行

が原因となり、他人にケガをさせたり(対人事故)、他人の物を壊したり(対物事故)したために、被保険者(保険の補償を受ける方)が法律上の賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険です。
日本国内において、保険期間中に発生した事故が対象です。

【想定される事故例】


  • 自転車で商品配達中に通行人と衝突し、ケガを負わせた。

  • 従業員が不注意により来客にケガを負わせた。

  • 工場が爆発し、近隣の施設等に損害を与えた。

  • 施設のガス爆発により入場者が死亡し、近隣の建物・車両等に損害を与えた。

  • 施設の壁が倒壊し、通行人にケガを負わせた。

http://www.tokiomarine-nichido.co.jp/hojin/baiseki/shisetsu/index.html

といった内容の保険です(詳しくは上記のリンクをご覧ください)。

不動産投資の場合、例えば、持っている物件の屋根が壊れて通行人の方にケガを負わせた、などの場合に発生する損害を補償してくれます。

保険料は1年あたり1棟で数千円(もちろん規模にも寄るでしょうが、木造の小規模だと1000円とか)とかなり安い気がします(割安かどうかの判定は難しいですが、物件が生み出す収入に対する割合という意味ではかなり低いです)。

ということで、入っておいて損はない保険だと思います。

今まで契約更新は1年だったようなのですが、今年から5年更新ができるようになりました。ということで、5年で契約しておきました。



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少し前に発表になったことですが、マンションなどの集合住宅の工事費に対して国から補助金が出ることになったようです。

マンション地デジ化、国が補助金 最大で半額

2009年8月7日20時6分


 総務省は7日、マンションやアパートなど集合住宅の地上デジタル放送(地デジ)への対応を促すため、デジタル対応工事を対象とする補助金制度を17日から始める、と発表した。共同アンテナを地デジ対応に改修したり、ケーブルテレビに移行したりする工事費の最大2分の1を補助する。

 同省の推計によると、集合住宅で地デジ対応が済んでいるのは、今年3月末時点で全体の72.2%。特に首都圏ではVHFアンテナが主流で、地デジ受信のため新たにUHFアンテナが必要な集合住宅が多く、対応の遅れが目立つという。

 補助金は、マンションやアパートの管理者が、各都道府県におかれたテレビ受信者支援センター(デジサポ)に申請する。申請期限は来年1月15日まで。問い合わせは、同省テレビ受信者支援センター助成金相談窓口(0570・093・724、17日から受け付け)まで。

http://www.asahi.com/politics/update/0807/TKY200908070338.html


総務省テレビ受信者支援センターによる説明はこちらです。

http://digisuppo.jp/index.php/infocenter/donation/housing/


特に、補助金の計算式についてはこちら( ↓ )のページにあります。

http://digisuppo.jp/index.php/infocenter/donation/housing/p/4/


ぼくも保有している物件で地デジ対策を行わねばと思い、以前、工事の見積もりを取ろうとしたのですが、すでにケーブルテレビが導入されていて入居者の方はすでに地デジを受信できる状態にあることがわかりました。

ということで、なんとか地デジ工事は必要なさそうです。

それなりの工事費がかかると思いますので、集合住宅の大家さんにとってはこのような補助金はかなりありがたいのではないかと思います。

大家さんにとってのインセンティブが与えられたことで、地デジ対応工事がかなり進みやすくなるのではないかと思います。

後は、火災報知器を設置しないといけません。



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ForbesのMBAランキングで、マンチェスタービジネススクールが世界で5位に入ったようです。

Forbes ranks Manchester MBA world 5th

Manchester Business School's MBA programme is ranked fifth in the world, based on return on investment, by the respected business title Forbes. The Forbes' rating uses Return on Investment as the main measure, which is particularly relevant in these challenging economic times.

http://www.mbs.ac.uk/newsevents/14-08-2009.aspx


さらに、Non-USの2年プログラムというカテゴリーだと、2位だとか。

Manchester#2.jpg

http://www.forbes.com/2009/08/03/best-business-schools-09-leadership-careers-nonus2yr_slide_3.html


上の記事にも書いてあるように、Forbesの場合、ROI (Return On Investment) という概念を重視しているようで、以下のように、授業料などを支払うことによって、MBA前後でどの程度給料を上げることができたか、という指標に重きを置いてランキングしているようです。



  1. Five-year total compensation after graduation, minus the sum of tuition, fees and forgone compensation.

  2. M.B.A. profits divided by the sum of tuition, fees and forgone compensation.


マンチェスターの場合、他のスクールと比較すると、相対的には授業料はかなり割安なのではないかと思います。


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昨日、8月15日、大田区の花火に行ってきました。今年はどこも花火大会行ってないなぁ、と思いつつ、夕方にネットで検索して、「あ、今日あるじゃん」と思って急遽行ってみました。

正式には

大田区平和都市宣言記念事業「花火の祭典」

という名称で、

 区は昭和59年8月15日に世界の恒久平和を願い、「平和都市宣言」を行いました。これを記念する「花火の祭典」は、今年で23回目を迎えます。  区民の皆様からの協賛金により、約6000発の花火を打ち上げます。ステージ上では、和太鼓、ジャズ等のアトラクションも行います。  平和の大切さ、尊さを確かめ合う場として、ご家族やお友達とお誘いあわせのうえお出掛けください。  

http://www.city.ota.tokyo.jp/event/event_kankou/hanabi/index.html


というような花火です。今回初めて行ってみましたがすでに23回目ということで、かなり長いこと開催されてきているようです。

場所は京浜急行の六郷土手という駅から徒歩5分程度の多摩川河川敷で、川崎市と大田区のちょうど間のあたりです。



大きな地図で見る


こじんまりとした花火大会でしたが、6000発で花火を楽しむという意味ではかなりよかったです。けっこう近くで見られましたし、かなりぎりぎりに行きましたが見やすい位置を確保することができました。

けっこう穴場かもしれません。

以下、動画をYoutubeにアップしてみました。





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区分所有の物件で、管理費・修繕積立金の減額案が出ていたのですが、管理組合の臨時総会が開かれ、満場一致で可決されました。

ということで、以前書いた通り、

今まで

管理費:10800円
修繕積立金:7280円

だったのが、

これからは

管理費:7300円
修繕積立金:3140円

となります。


これを投資の実質利回りという意味で解釈すると、以下のようになります。

<以前>

  • 物件価格: 7,000,000円
  • 諸費用: 約560,000円
  • 月額家賃: 70,000円
  • 管理費: 10,800円
  • 修繕積立金: 7,280円
  • 賃貸管理(PM)費用: 3,675円 (家賃の5%+消費税)
  • 固定資産税・都市計画税(月額換算): 3,167円

手取り収入:70,000円 - 10,800円 - 7,280円 - 3,675円 - 3,167円 = 45,078円

実質利回り: 45,078円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 7.16%

ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% となります。

だったものが、

<今後>

  • 物件価格: 7,000,000円
  • 諸費用: 約560,000円
  • 月額家賃: 70,000円
  • 管理費: 7,300円
  • 修繕積立金: 3,140円
  • 賃貸管理(PM)費用: 3,675円 (家賃の5%+消費税)
  • 固定資産税・都市計画税(月額換算): 3,167円

手取り収入:70,000円 - 7,300円 - 3,140円 - 3,675円 - 3,167円 = 52,718円

実質利回り: 52,718円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 8.37%

ちなみに、表面利回りは、70,000円 * 12 / (7,000,000円 + 560,000円) = 11.11% のまま変わりません。表面利回りをベースに投資判断しても全く意味がありません。

となります。

実質利回りで1%以上のアップはかなりのカイゼンです。

今回の管理費および修繕積立金の改定内容は、管理内容を単純に減らしたのではなく、必要な項目、不必要な項目を検討した上で、内容を絞り込んでおり、今後の運営に特にネガティブな内容はない形で改定されており(とぼくは思っています)、そういう意味では大きな前進だと思います。

以前から管理費は高いなぁ、と思っていたのですが、なかなか自分で音頭を取って管理費削減しましょう、とはできませんでした(それが本業であればもちろんやるのでしょうが)。

そういう意味では、今回の改定を提案して実行にまで移して頂いた方には本当に感謝です。ありがとうございます(ここで言っても届かないかもしれませんが)。

この経験を踏まえると、管理費、修繕積立金が高止まりして割高になっている区分の物件をバルクで購入し、管理費を妥当なレベルに変更することによって実質利回りを上げる、という投資戦略もおもしろいのではないかと思いました。



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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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