2009年10月のエントリー 一覧

賃貸住宅の更新料が有効かどうかについて、最近にわかに注目が集まっていますが、今度は大阪高裁で「有効」判決が出たようです。


マンション更新料、大阪高裁は「有効」判決

2009/10/29 19:52

賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員(33)が家主に支払った更新料26万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した1審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。

 7月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計5件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。

 原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法10条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。

 これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。金額も月当たり5千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。

 判決によると、男性は平成12年12月、滋賀県野洲市のマンションに月5万2千円の家賃で入居。2年ごとの更新で毎回家賃2カ月分を支払うとの条項があり、1回は半額にしてもらって6年間で計3回、26万円を支払った。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/trial/318478/


このブログでも今まで以下のように取り上げてきましたが、更新料が「有効」になるか、「無効」になるかは、いろいろな意味で幅広く影響があると思います。


マンション更新料は「無効」 京都地裁が初判断

賃貸住宅の更新料、高裁が無効判断 「消費者利益害する」


今まで、「無効」判決がいくつか続いていたため、更新料の存在が否定され気味だったわけですが、今回はまっとうな「有効」判決が出たようで、何よりです。

各地域の慣習にもよるでしょうし、更新料が普通の賃料に占める割合にもよるとは思いますが、賃貸契約時には契約書をもとに説明を受けて、納得した上で契約をしているはずなので、後からさかのぼって更新料の存在を否定しようとするのは、あまり大人の対応だとは思えません。

今回の判決で、今までの流れが変わってくれるとよいのですが。

さて、どうなるでしょうか。



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古い消火器で破裂事故相次ぐ 業界団体、回収へ新方式

2009/10/25 08:51

 千葉県や愛知県、大阪市、福岡県で9~10月、老朽化した消火器の破裂事故が4件相次ぎ小学生が重体になるなど4人が負傷した。総務省消防庁によると、同様の事故は平成11年以降、計12件になり、死者も2人出た。いずれのケースも10年以上前の古い消火器で、一部が腐食していた。業界団体は現在5割程度の消火器の回収率を8割程度まで引き上げようと新たな取り組みを始める。

 メーカー12社が加盟する日本消火器工業会によると、一般用消火器の耐用年数は8年。期限を過ぎて処分を依頼する際は1本約1500円かかる上、各メーカーが自社製品のみを回収しており、処分時にはメーカー指定の窓口まで消火器を届ける必要があった。

 工業会は来年1月から、回収コストをあらかじめ購入代金に上乗せする方式を導入。消火器には「リサイクルシール」を添付し、全国約5400の販売店で回収する。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/accident/316667/


古い消火器で破裂事故が起きているそうです。

以前、ちょこっと書きましたが、中古物件を購入するとすでに消火器が設置されているのですが、これがかなり古い物であることがあります(少なくともぼくの場合はそうでした)。

ということで、上の記事にあるような耐用年数8年を過ぎたものはできるだけ早く交換してしまった方がいいと思います。

安い物で1本3000円程度からあり、高くても1万円もしないもので十分なのではないかと思います。大切なのは耐用年数を過ぎない範囲で、適切に新しい物と交換しておくことだと思います。

このような破裂事故につながることもあるようですが、本来の役目である消火活動をしようと思ったときに、きちんと動作しなかったりしたら、生命にかかわる事故になりかねません。

こういったところは、面倒くさがったり、けちったりしてはいけないところだと思います(非常に当たり前のことだとは思いますが)。



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最近、毎週末のように、土地を見ています。今週末もいろいろ見てきました。

土地と言っても、すべてが更地で売られているわけではなく、古家付、といった形で売られているものも多いんですね。その場合、解体費用が買い主の負担として発生してしまう可能性があります。

この分の費用は、購入価格としてきちんと上乗せしておかなければなりません。その古家が木造であればいいのですが、鉄骨造だったり、鉄筋鉄骨コンクリート造だったりすると、その費用もかなりのものになるようです。

まだ実際に購入したわけでも何でもありませんが、一戸建てを建てるというのは、金銭感覚的には結婚式に似ているかもしれません。標準プランみたいなのがあって、それでも不可能というわけではないのだけど、そうは言っても一生に一度だし、みたいな感じでオプションを付けざるを得ない状況になっていくわけです。

そして、目の前にしている数字があまりに大きいので、50万とかそのくらいだったらまあ付けておくか(結婚式だと5万円とか?)、みたいな感覚になってしまいそうです。

一戸建ての場合、総額が結婚式のさらに10倍以上はするので、金銭感覚がかなりとんでもないことになってしまいそうです。

住宅ローン、「返済困難」続出 大手銀が対応強化

 勤め先の業績悪化で収入が減り、住宅ローンの返済が困難になる人が目立ち始めた。返済期間を延長して月々の負担を軽くするなど金融機関に契約条件の見直しを相談する人が増えている。民間金融機関の住宅ローン残高は100兆円以上で延滞が増えれば銀行の業績への影響は必至。各行は相談態勢を強化するなど対応に乗り出した。
 国民生活センターによると、「勤務先に解雇され、住宅ローンを返せなくなった」といった住宅ローン関連の相談は4月以降、1625件。前年同期(1112件)より約5割増えた。(14:18)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20091025AT2C1501024102009.html


ということで、こんなニュースもありました。

返済は無理のない範囲で計画的に行っていきたいものです。

とか言う前に、果たしていい物件が見つかるのか、それが最も重要です。



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猫のひたいほどの家 (文春文庫)
4167247038


猫のひたいほどの家

横森 理香・著

余計なものを整理して、気持ちよく暮らそう!

引っ越しを決意した横森家が、土地購入から一軒家を建てるまで。シンプルでエコな快適空間を手に入れるまでの涙と笑いの奮闘記


内容紹介

7年前に『横森式シンプル・シック』で披露したおしゃれなマンションも、1人娘が成長するにつれ、親子3人のベッドが並ぶ合宿所状態に! 引っ越しを決意した横森家が、小さな土地にシンプルで住みやすいマイホームを建てるまでの奮闘記です。家を建てる予定の人はもちろん、身の回りを整理してすっきり暮らしたい人にもおススメです。(KK)

http://www.bunshun.co.jp/cgi-bin/book_db/book_detail.cgi?isbn=9784167247034


著者が土地を購入してから一戸建てを建てるまでの様子を書いたものです。物件・土地探し、住宅ローン申請、土地の売買契約、地鎮祭、上棟式などなど、実際に建てるにあたってのプロセスが書かれています。そして、どんなポイントを考えながら、どんな風に決めていったのか。

そして、実際の横森家の写真が載っているので、けっこう参考になりました。オシャレな感じの家です。

東京組というところで建てたようなのですが、実は偶然にも先日東京組にいって話を聞いてきました。今いろいろ物件を紹介して頂いている不動産屋さんの紹介で、東京組(実際には設計集団プラスという東京組の関係会社で設計を担当しているところ?)の方に、建物についての話を聞きました。ルーフバルコニー付けられますか、地下室付けるのもできますか、これって容積率にカウントされちゃうんですか、などなどこちらが疑問に思うことを聞いてきました。そして、実際に標準仕様になっている材料(キッチン、お風呂、ドア、などの設備)も見てきました。

実際に見ると、いろいろ夢がふくらみます。

一戸建てについてのマニュアル的な本もいろいろありますが、こういった経験者の実体験を知るというのはまた別の意味で参考になります。



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現在原状回復工事をお願いしているのは、すでに何度も書いていますが、その工事の途中経過について、工事をお願いしている工藤さんが写真を撮って送ってきてくださいました。

ということで、その写真を紹介してみます。


DSC_0402.jpg

これはテレビドアホンを取り付けるために配線をして頂いているところです。インターホンのパネルをどうしても柱側に設置したかったので、電線(Fケーブル)を延長して無理矢理持ってきて頂きました。


DSC_0432.jpg

その結果、このような配置になりました。CF(クッションフロア)が白っぽくて明るいため、全体的に明るい感じの部屋になっていると思います。いい感じだと思います。


DSC_0422.jpg

この写真だとちょっとわかりづらいかもしれませんが、玄関の下駄箱のあたりにアクセントクロスを貼って頂きました。


DSC_0424.jpg

浴室の2ハンドル混合水栓をサーモ水栓に交換しました。


DSC_0426.jpg

玄関の土間に大理石風のシートを貼って頂きました。ちょっと高級感ありません?


DSC_0427.jpg

ガラスの建具の具合が悪かったので、開閉の補修工事をして頂きました。滑りがよくなっているはず、です。


DSC_0428.jpg

繰り返しですが、このCF(クッションフロア)はいい感じだと思います。

ということで、とりあえず途中経過でした。

バリューアップ工事はまだ他にもあります。完成したら、またあらためて写真をアップしたいと思います。

原状回復工事の途中経過でした。


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日曜日に人生で初めて住宅展示場というものに行ってみました。ということで、かなり本気で一戸建てマイホーム購入計画を考えています。

たまたま新聞に折り込みチラシが入っていて、後楽園から南北線一本で行ける王子住宅公園に行ってみました。

積水ハウス、旭化成ヘーベルハウス、住友林業、三井ホームと4つだけでしたが、鉄骨造、ビッグフレーム工法、ツーバイフォー、と異なる建築工法の説明を聞くことができたので、参考になりました。

インテリア、エクステリア、間取りなどなど、とにかくいろいろな家を見ると勉強になります。そして、だんだんと自分の求める家のイメージが明確になりつつある気がします。といっても、まだかなりぼんやりとではありますが。

それにしても、住宅展示場にある家は広いですね。35坪くらいの土地に建てた場合を想定しているそうですが、そんなに広い土地を都内で買うのは予算的にまあ無理です。

狭めの土地で、3階建てって感じの家になるんだと思います。

とりあえず、屋上はルーフバルコニーをつけたいところです。


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昨年末から年初にかけて一時的にマイホームを買おうかどうしようか、真剣に考えていましたが、ここに来てまた悩み始めています。

マイホームを買うならマンション、そして買うなら新築ではなく中古、と思っていました。しかも、最近はかなり古めのマンションを買って、スケルトンリフォームをして壁面収納をはじめいろいろと収納を充実させ、自分の住みたいような間取りにしてみるのがよいのではないか、という方向で考えていました。

なので、つい先日もマンション 新築そっくりさんのイベントが文京シビックセンターで行われていたので、ちょっと見てきたばかりです。

ところが、先日家の近くでオープンルームみたいなものをやっていて、それがタウンハウスという一戸建てと共同住宅の中間的な存在の物件でした。その際に、営業の方に言われたのは、

「一戸建ての場合は土地は少なくとも残りますから資産性は高いですよ」

という言葉。もちろんセールストークのひとつで、今さらという気がしないでもないのですが、よくよく考えてみると、確かにそうなのかもしれないな、と思い始めました。

一戸建ての建築費は標準的な場合、1500万円~2000万円程度、だそうです。仮に土地が3000万円だったとすると、土地付一戸建てとしての価格は4500万円~5000万円程度。例えば、30年後に評価する場合、建物は当然ゼロとして評価することになると思いますが、土地に関しては現在の市場環境を考えるとさすがに半分までなる可能性は低いのでは(場合によってはトントンくらいも普通にありか?)という気がします。すると、3000万円の土地が半値になったとしても1500万円です。

一方、マンションの場合、5000万円の物件(新築、中古、中古フルリフォームなど、いろいろなケースはあるでしょう)を買った場合、今から30年後はどのケースであってもかなり古い物件です。果たしてどのくらいの評価が出るでしょうか。仮に1500万円で売却することができたとしても、その1500万円では新しい家を買うのは難しいでしょう。

ところが一戸建ての場合、仮に建物はボロボロになっていたとしても、建物をなくせば更地ですから、たとえ土地の評価が半額の1500万円になっていたとしても、また建物を新築すれば再び新築の物件を手に入れることが可能です。

そういった長い目で見た場合、一戸建てという選択肢もアリなのかなぁ、とここ1週間ほど真剣に考えています。

実際、物件を先週、今週で10件以上見てみましたが、一戸建てって意外といいかもしれません。


ちなみに、人に貸すことを考えた場合、一戸建てだと駐車場が1台分付くのでそれを踏まえると家賃はあんまり下落しないかな、という印象もあります。もちろん戸建て賃貸のニーズがどのくらいあるのか、というのは重要ですが。


悩ましい、、、


今まで一戸建てについては全くと言ってよいほど調べていなかったので、とりあえず以下の本を買ってみました。わかりやすく書かれていて、読みやすいです。

最新版 はじめての家づくり基本レッスン―住みよい家づくりがすべてわかる! (主婦の友新実用BOOKS)
主婦の友社
4072682705



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もう1週間も前ですが、以下のような記事がありました。不動産投資における消費税還付の話です。

マンション大家さん「節税」横行 全国で7億円

10月3日13時3分配信 産経新聞

 ■検査院が国税庁に改善指示

 本来は消費税が還付されないマンションやアパートのオーナーに法の抜け穴を利用した租税回避行為が横行しているとして、会計検査院が国税庁に改善を求めていたことが3日、分かった。検査院がサンプル調査したところ、法の抜け穴を利用し、還付を受けた“節税”行為は全国で数百件、約7億円にのぼり、実際はこの数倍にのぼる租税回避が行われているとみて、国税庁は法改正も視野に全国的な実態調査を進める。

  租税回避地 生き残り懸命

 マンションやアパートのオーナーが得る住人からの賃貸収入は、本来消費税がかからないため、オーナーらが建てたマンションなどの建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、インターネットや書籍で、本来還付されないはずの消費税を還付させる方法があるとして宣伝されている実態があり、国税庁にこうした還付が全国でどれくらいあるのか調べるよう要請した。

 今回、明らかになった租税回避策は、アパートやマンションの住人から得た家賃には消費税がかからないが、自販機での収入、駐車場収入には消費税がかかることを利用したものだ。

 マンションを建てて住人から家賃を得ても、建築費にかかった消費税は還付されない。しかし、完成したアパートやマンションに住民が入る前にオーナーが自販機をアパート、マンションの前に置いたり、駐車場収入を得れば、マンションの建築費にかかった消費税が還付されることがある。実際はほかにも条件があり、かなり難しいが、こうした“法の抜け穴”を利用した複雑な租税回避策をオーナーに提供することで多額の相談料や成功報酬を手にしている税理士やコンサルタントが多いという。

 会計検査院は全国数十の税務署に提出された申告書をサンプル調査して、実態を調べた。

 その結果、こうした方法を使った還付が、平成19年に提出された申告書分だけで、約7億円分が見つかった。

 検査院は「租税回避策自体は違法ではないが、法の抜け穴を利用した事態が横行するのは好ましくない」として、まず国税庁に実態調査を行うよう改善を求めた。今後、国税庁は法改正を視野に入れるものとみられる。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091003-00000534-san-soci


この消費税還付については、不動産投資を考えてちょっと情報収集したことがある方ならご存じの話だと思います。

不動産投資をこれから始めようとしている方から、「消費税還付についてはどうされましたか」といった質問を受けたこともあります。

でも、個人的にはほとんど興味のない話でした。不動産投資は、入居者の方に快適な住環境を提供してその対価を頂くことによって収益を生んでいく、そういった投資だと思います。それに対して、この消費税還付の話は、”違法ではない”のかもしれませんが、どうもきな臭い気がしてならないのです。ましてや消費税還付が不動産投資の目的の一つであるかのような捉え方をされている方もいらっしゃるようで、ちょっと違うのではないかな、という気がします。

まあ、合法の範囲で何をやっても収益を上げたい、というのであればそれもアリなのかもしれませんが、ぼくのスタンスとは異なります。

そういう意味で、長嶋修さんのスタンスは非常によくわかります。



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先日に引き続き、再び原状回復工事の打ち合わせに行ってきました。

原状回復工事業者の方にいろいろなバリューアップ案を提案して頂いたこともあり、今回も単なる原状回復工事という感じではなく、いろいろなバリューアップ工事をすることになりました。

今まで原状回復工事はすべて管理会社さんに(ある意味)丸投げしていたので、クロスやCFを自分で選ぶなどと行った作業はしたことがありませんでした。ところが、今回はクロスの見本をいろいろ見ながら、どれがよさそうか、CFは最近は白っぽいものが流行っている、などといろいろなアドバイスを頂きながら自分で決めていくことができました。

そういう意味ではかなり勉強になりました。クロスは「継続」のものから選ぶのがよい、とか。


ということで、最終的に決まった主なバリューアップ工事は以下の通りです。

  • アクセントクロス(DKの一面および下駄箱正面)
  • ジョイランナーの取り付け
  • キッチンの混合水栓をシングルレバー水栓へ交換
  • 浴室の2ハンドル混合水栓をサーモ水栓へ交換
  • トイレのペーパーホルダーの交換
  • テレビインターホンの取り付け
  • くねくねミラーの設置
  • 照明器具を今風なものに交換
  • コンセントプレート、スイッチプレートを今風なものに交換
  • 火災報知器の設置(←これは義務です)

今回も工事費はそれなりの金額になりそうですが、今まで入居されていた方は10年以上(?、正確な年数は把握できず)住まれていたそうなので、かなりの工事が必要になるのはある程度は仕方ないかと思います(ちょっとバリューアップしすぎな気もしますが、とりあえず実験です。うまく賃料アップにつながるとよいのですが)。

でも、今回は今まで以上に自分でいろいろ見ながら決めていったので、今から工事完了が楽しみです。工事内容については、工事完了次第、写真を撮ることができればまた掲載したいと思います。


ちなみに、今回お願いしている原状回復工事業者の方は工藤一善さんです。

以下の著書(大家さん必読です!)を読ませて頂いて、ぜひ一度お願いしてみたいと思い、今回直接コンタクトを取ってみました。

日曜日はお休みと書いてあったのですが、とりあえず電話してみたところ、ご本人が直接出られ、そのまま原状回復工事について少しお話をさせて頂き、今回工事をお願いすることになりました。

思い切って直接電話してみて、よかったです。

勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方
482720506X


工藤一善.com

リメイクプロ

大家検定 神奈川 ブログ



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iPhone アプリの続きです。今のところ、iPhoneにまだ飽きていません。飽きそうにありません。

ということで、さらにアプリをダウンロードしてみました。

1 Samurai Taxi
2 LoanCalc Free
3 Good Choice
4 辞書登録 Lite
5 myLite Flashlight
6 Touch Hockey
7 N-News
8 Kotoba! (Japanese dictionary)
9 Evernote
10 iXpenseIt Lite
11 WSJ - The Wall Street Journal
12 AppBank.net Mobile
13 eWiFi

ここではApple Storeから送られてくる確認メールにある名前をそのまま使っているのですが、一部日本語で表示されている名前と違う気がします。

まあ、それはともかく、いろいろ便利なものがあります。

Samurai Taxi は、おそらくタクっちゃうという名前のような気がしますが、これはタクシー料金の概算を計算するアプリです。タクシーに乗る前にザックリしたイメージをつかむには便利です。会社から自宅までで計算してみたところ、実際にかかるであろう金額より2割程度安めの数字が出ました。ということで、あくまで目安ですが、まあ便利です。

LoanCalc Freeは、不動産投資(もしくは住宅ローン)には欠かせない電卓です。元利均等返済の場合の支払額などが計算できます。支払回数、支払額、金利、借入額など、好きな変数をターゲットに逆算できるので、とても便利です。しかも、無料!

AppBank.net Mobileは、iPhoneアプリをおすすめするAppBankというサイトのiPhone版です。いろいろなアプリを実際の画面とともに紹介しているサイトです。とりあえず、ダウンロードしておいて損はないと思います。

すべて説明するときりがないので、とりあえずこのへんで。


今のところ、まだ無料アプリのみで楽しんでいますが、これでもかなり楽しめます。


ちなみに、

『iPhone情報整理術』

という本が近々発売されるようで、早速購入したいところです。

iPhoneの可能性は広がる一方ですね。


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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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