2010年2月のエントリー 一覧

現在準備を進めているマイホーム計画ですが、予定がかなり遅れ気味になっているようです。

というのも、未だに建築確認申請に入っておらず、現在は構造計算の途中だそうです。3月10日頃には建築確認申請ができそうとのことですが、そうすると、そこから1ヶ月程度で承認がおり、その後ようやく着工ということになる予定です。

そうすると、着工は4月の中旬くらいのイメージでしょうか。そこからどのくらいかかるのか、いまいちわかりませんが、おそらく引き渡しは8月とか、9月とか、そのあたりになるのではないかと思います。

当初は6月下旬から、7月上旬みたいな感じだったのですが、かなり遅れ気味な気がします。


1月末に土地の決済をしたことによって、住宅ローンがすでに始まっています。ということは、建物が完成して引き渡しまでの時期が延びれば延びるほど、こちらとしては現在の住居の家賃、住宅ローンの金利負担(ただし、土地部分のみ)が大きくなるわけで、マイホーム価格に直接的には含まれていない部分で負担が増えることになります。

急ぐあまりクオリティが落ちてしまうのはもっと嫌ですが、気持ち的には早く新しいところに移りたいところです。





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確定申告の準備をしていて、いろいろ整理してみました。今さらながらですが、不動産投資の利益率を計算してみました。

ここでは具体的な数字は使わず、比率で表現してみました。実際に手もとに入ってきた家賃収入をここではEGIとして、Opex(運営費で、ここでは原状回復費用、固都税なども含めました)、NOIはシンプルに、NOI = EGI - Opexで計算、そして、ADSは年間負債支払額、BTCF(税引き前キャッシュフロー)=NOI - ADS として計算しました。

結果は次の通りです。

EGI    100.0%
Opex    33.6%
NOI     66.4%
ADS    51.6%
BTCF   14.7%

昨年は、原状回復費用がかさんだので、Opexがかなり高めになっています。2DKの物件で退去が出ると、それまで長期にわたって住んでいた方の場合、かなり全体的に傷んでいることが多く、原状回復費用(+バリューアップ工事費用)がかなりの額になります(このブログでも書いている通りです)。

こればかりは発生する年もあれば、ほとんど発生しない年もあり、自分でコントロールしづらいところなので、ある意味仕方がありません。

それから、ADSですが、これは自己資本をどのくらい入れているか、どのくらい低い金利で借りているか、どのくらい長いローンを組めているか、によってある意味一意に決まってしまいます。今のところ、こういう数字です。

ということで、税引き前キャッシュフローが、14.7%という数字になりました。100万円の家賃収入に対して、14.7万円のキャッシュフローです。ここからさらに税金(所得税)を支払うわけです。

これが不動産投資の分析で基本となる、いわゆるキャッシュフローツリーと呼ばれるものですが、確定申告ということで会計上の利益を計算してみたいと思います。

上のキャッシュフローツリーとの違いは、ADSのうち費用計上できるものが借入金利子分のみである点、そして、減価償却費(キャッシュアウトを伴わない費用です!)が費用計上できる点、の2つです。

実現総収入         100.0%
運営費             33.6%
借入金利子          31.5%
減価償却           25.9%
税引き前利益(A)       9.0%
(A)+減価償却 (=B)     34.9%
(B)-元金返済         14.7%


税引き前利益率は9.0%です。売り上げに対して、税前利益率9%のビジネスって、決して高収益ビジネスとは言えないと思います(それほど低収益とも言えませんが)。もちろんキーエンスやヤフーなんかと比べたら見劣りしますが、商社なんかと比べたら利益率は高い方だと思います。

今回の数字はあくまである一年の数字なので、5年、10年と続けていき、平均的にどのような利益率になるのか見てみないと何とも言えないというのが実際のところです。


ちなみに、会計上の利益からキャッシュフローに直す際によくやる、税引き後利益(ここでは税金は無視しているので税引き前利益を使っています)に減価償却を足し戻して、さらに費用にも何もなっていなかった元金返済を引いてあげると、上で計算したBTCFの数字にぴったり一致していることが確認できます。


そういえば、自分自身の人件費を費用計上していなかったです。まあ、それなりに時間は使ったかもしれませんが、そうは言っても基本的には週末の一部を使っているだけなので、それほど時間を割いている感じもありません。


これを見て思ったほど儲からないと考えるか、意外と儲かっているととらえるか、さらにはどうやったら売り上げ拡大、利益率改善することができるかを考えて経営改善の策を練るか、どのようにアクションを起こすかで今後の経営に異なった影響があると思います。

さて、どうしましょう、、、


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18日(木)からリフレッシュ休暇を頂いていたので、1泊2日だけですが、箱根の温泉に行ってきました。そういえば、昨年の今頃もちょうど温泉に行ってました。

今回は、温泉 ヨイヤド.jpというページで検索して、

ホテルマイユクール祥月

という宿に行ってみました。クチコミで評判が高く、特に食事がおいしいとのことでした(温泉も重要ではありますが、温泉の違いよりも食事の違いの方がより明確で重要かなと思います)。

箱根はロマンス-でさくっと行けるので、交通費も安く、ほんと手軽に行けますね。


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これが評判の夕食メニューです。


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ということで、夕食はかなりいい感じでした。

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朝食の方はビュッフェスタイルということで、好きなものを好きなだけ食べられます。こちらの方は、まあふつうでした。


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箱根神社に行ってみました。


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吉田松陰先生の歌が!


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お昼は富士屋ホテルに行ってみました。

せっかくなので、メインダイニング 「ザ・フジヤ」 で食べてみました。

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主な移動はバスでしたが、富士屋ホテルがある宮ノ下からの帰りだけは、箱根登山電車に乗ってみました。車では楽しめない景色を楽しめるので、なかなかよかったです。

ちなみに、利用したのは、箱根旧街道1号線きっぷというもので、箱根湯本から宮ノ下経由で芦ノ湖の方までつないでいる登山バスおよび登山電車に1日乗り放題で1700円でした。箱根湯本から小田原までの乗車券も含まれているので、ロマンスカー利用者にとってはさらに割引になります。


箱根は近くでいいですねぇ。



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ツイッター(Twitter)の使い方がいまいちわかりません。

自分でブログのように、一方的につぶやいて記録を残すというい使い方は、iPhoneなどからも手軽にできて便利だなぁ、と思うのですが、その先の使い方がいまいちわかりません。

タイムラインに流れてくるものをまともに読んでいたらきりがないので、確実に読みたい人をいくつかカテゴリー別にリストにしていますが、それでもまともに読もうとすると、きりがありません。ツイッターやってる人って、つぶやく人はものすごく書いているのですが、よくあんなにできるなぁ、と思ってしまいます。

なんかやり方が違うんですかね、、、

まあ、当面は、ブログの方は少しまとまった記事を書いて、ツイッターの方はちょっとした思いつきなどを(ブログよりも)気軽に書く、といった感じで使い分けてみようかと思っています。

一方で、SNSのコミュニティとかよりも、もっと薄い感じのゆるーいコミュニティというか、同じ時間帯を共有してるんだ、みたいな感覚が少しある気もします(これは、龍馬伝が始まるまでの孫さんだけかもしれませんが、ああ時を同じくして見てるんだ、、、みたいな)。これはちょっと不思議な感覚ですね。有名人との距離が急に縮まったような感じです。


ちなみに、twilogに登録してみました。といっても、特に目新しいことはなく、これはTwitterのつぶやきをブログ形式で表示してくれるサービスです。

以下のページにアクセスすると、過去のつぶやきをブログ形式で見ることができます。Twitter の通常の画面よりは見やすいかと思います。

http://twilog.org/yokoken104ka

本ブログの右側にあるツイッターの欄の下にもリンクを貼っておきました。



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iPhoneを購入して早5ヶ月が経過しようとしています。ブログではあまりiPhoneネタを書いていませんでしたが、毎日ある意味iPhone漬けの生活を送っています。

普通の携帯から、iPhoneへ乗り換える際にいろいろ懸念される点があるかと思いますが、その中でも文字の入力方法というのは皆さん気にされるところかもしれません。

ということで、iPhone特有のフリック入力という入力方法をご紹介します(ぼくは別にiPhoneのセールスマンでも何でもありません。念のため)。

百聞は一見にしかず、ということは、実際にフリック入力をしている動画を見て頂くのが一番いいかと思います。

普通の携帯と同じように、あかさたな、、、といったキーで入力するのですが、指を滑らせて方向を確定することで、「あかさ、、、」以外の、「いきし、、、」「うくす、、、」といった他の文字も素早く入力することができます。

ぼくは当初、キーボード入力(パソコンのキーボードと同じキーで入力)をしていたのですが、あるきっかけでフリック入力を覚えてからは、日本語の入力はすべてフリック入力をするようになりました。キーボード入力だと、やはり両手で持たないと入力しづらかったりしますが、フリック入力なら片手でも十分入力可能です。

で、あるきっかけですが、それは「Flick Master」というアプリ(現在230円)を購入して、試してみたことです。アプリについては、例えば次のレビューをご覧頂ければと思いますが、非常にシンプルでかんたんな一文字入力から始まり、少しずつステップアップしていくので、着実にフリック入力をマスターしていくことができる気がします。

Flick Master:iPhoneアプリ唯一のフリック入力練習ソフト!1342

このアプリを使うことで、早ければ1日くらいで、フリック入力の基本はマスターできるのではないでしょうか。後は必要に応じて実践していきながら、たまにアプリに戻って復習すると行った形で十分だと思います。

iPhoneユーザーの方で、フリック入力をまだ試していない方は、一度は試す価値があるかと思います。その際、自分でやろうとしても、いまいち身につかない可能性が高いので、上のアプリを使うのがマスターへの早道だと思います。

自分もまだすごく速く、正確に入力できるという感じではありませんが、日本語入力が以前よりも快適になって来ていることだけは間違いありません。フリック入力、オススメです。



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今日はいつもお世話になっているシーエフネッツの猪俣さんによる

「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」 出版記念講演

に行ってきました。

今回出版された本はこちら ↓ です(出版されたのは昨年です。ご紹介が遅くなってしまいました)。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
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不動産投資の入門書はかなりたくさんありますが、中上級向けの書籍はそれほどない気がします。入門書は、初めて物件を買うにあたっての考え方や、ノウハウなどが書かれていることが多いのです。一方、この猪俣さんの本は、より長期的な視点で、複数の物件を持つ場合に、どのような視点で考えていけばいいのかといった組み合わせ戦略、さらには出口戦略にフォーカスを当てて書かれています。

こういった書籍はなかなかありません。とても参考になります。

不動産投資家にとっては必読の書と言えるかと思います。

今回の講演でもおっしゃっていましたが、一度読んだところでそれほどは理解できないので、二度三度と、繰り返し読み、計算の部分も含めてきちんと理解していくことが大事なのではないかと思います(ぼくはまだ数字の部分はきちんと追えていませんが)。

いつかやらねば、と思いつつなかなかやれていなかったのですが、いい機会なので、長期的な視点での分析シートを作って自分のポートフォリオを冷静に分析してみようかと思います。



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先日退去になった部屋で、退去時の原状回復費用の入居者負担分が一切回収できないことが判明しました!がーん、です。

この方は、ぼくが購入した売主さんの、さらに前の頃から入居されている方だそうで、その当時の賃貸借契約だと、そのオーナーさん(法人)のメンバーシップに入ると、退去時に一切費用を負担しなくてよい、という特典が付けられていたそうです。

なんと!?

不動産投資物件のオーナーチェンジの場合、通常、既存の賃貸借契約は引き継ぐのが慣例になっています。ということで、現在入居されている方のうち、どのくらいの方が同様の契約を結ばれているのか今のところわかりませんが、原状回復費用を一切負担して頂けないリスクがあることが判明しました。

これは東京ルールとか、そういうレベルの話ではなく、負担ゼロ、という話です。

地雷踏んでしまったか、、、

既存の入居者の方に少しでも長く入居を続けてい頂くよう、テナントリテンション作戦を最大限に実行していかなければなりません(当然のことではありますが、さらに輪を掛けてという意味で)。

がんばります。


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以前からブログに自分の似顔絵を貼りたいなぁ、と思っていたのですが、ちょっと検索してみたところ

名刺やブログに使える!?無料で似顔絵を作成出来る12のサイトを試してみた!

というブログで似顔絵作成ツールが紹介されていました。その中の

植田まさし風 似顔絵ジェネレーターVer2.0

を利用して作成してみたのが以下のものです。

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自分で作ったというより、奥さんに作ってもらったのですが、どうですかね?ぼくをご存じの方、似てると思いますか?奥さん曰く、あごのあたりがいまいち、だとのことですが。

ということで、ブログの表紙(右上)にも貼り付けてみました。さらに、Twitterにも、mixiにも貼り付けてみました。

とりあえず、作ってみたということで。



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先日、サンゲツのショールーム(@六本木一丁目)に行ってきました。

壁紙って、めちゃくちゃ種類ありますね。量産クロスと呼ばれる通常のものから、各種機能性を高めたちょっと高めの物まで、ものすごい種類のクロスがありました。

他にも、クッションフロア、カーテンなどいろいろありましたが、今回は基本的に壁紙にフォーカスを当てて見てきました。

受付で申込書を渡され、サンプルが欲しい品番を記入して申し込むと、サンプルを持ち帰ることもできます。このサンプルがけっこう大きなものでB5からA4くらいの大きさのものを頂くことができました。これくらいの大きさだと、けっこうしっかりとイメージすることができます。

自宅用もそうですが、投資用物件の原状回復工事、リフォームを考えるにあたって、サンゲツのショールームは一度足を運んでおいて損はしないと思いました。

そういえば、サンゲツのショールームはKanaloaさんが行かれてましたね。



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退去後も比較的きれいだったこちらの部屋ですが、入居者が決まりました。よかったです。これで空室はあと2つです(いくつか更新が控えているので、まだ増える可能性もありますが、、、)。

今回の空室期間は約2ヶ月。なんだかんだ言って、通常はこのくらいはかかってしまいます。

この物件、すぐ裏側に少し大きめのアパートが新築されてしまっています。つい1週間くらい前に、1件内見があったのですが、その方が最終的に申し込みをしなかった理由が、この裏側にあるアパートの方とあまりにも真っ正面に向かい合っているが嫌だ、という理由でした。

この話を管理会社の方から伺い、これはかなりネガティブなのか、もう入居付けは難しいのか、と少し思っていたところでした。管理会社の方から第一印象を少しでもよくするため、目隠しとしてカーテンをつけておいたらどうか、というご提案を頂き、まさにカーテンを購入して取付けて頂く予定になっていたところで、今回申し込みが入ったというわけです。

カーテンを購入する直前に申し込みが入り、審査も通ったので、無事入居が今回決まりました。募集賃料を少しだけ下げたこともありますが、いろいろ対策を考えて行動しようとしていると、それが実際にまだアクションが起きていなかったとしても、不思議と突然入居申し込みが入ったりする気がします。

あと2部屋。1室はまだ原状回復工事も終わっていませんが、なんとか2月中には、遅くても3月中旬くらいまでには決めたいところです。



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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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