2010年4月のエントリー 一覧

久しぶりに工務店の方と打ち合わせをしてきました。正式な着工前に、仕様に関してサインが必要だったようで、それについての打ち合わせでした。ただ、仕様などはまだ完全には確定できていない部分も多く、とりあえずはサインしましたが、今後もまだ決めていくべき箇所があります。

で、今日の打ち合わせで、電気設備図(配線、コンセント、スイッチの位置など)について説明してもらったのですが、現在の図面ではこちらが思っていたものとはけっこう違ったので、かなり修正してもらうことになりました。スイッチプレートをどこにつけるか、コンセントはどこにどのくらい設置するか、など、実際に生活していく上でかなり影響が大きいと思いますので、きちんと決めた方がいいと思います。

結局、コンセントなどは7カ所増設してもらいました。追加料金が多少発生しますが、生活の利便性には換えられません。

それから、エコカラットを貼る位置を修正してもらったり、細かな変更も一緒にしてもらいました。

一戸建てって、ほんと決めることが多すぎです。ある程度はおまかせって感じでもいいのかもしれません。


ちなみに、打ち合わせの後は、江戸東京博物館で開催中の龍馬伝に行ってきました。本日まで限定公開されていた湿板写真は3時間待ちということだったのでやめましたが、他の展示はなかなかおもしろかったです。ただし、祝日ということもあってか、ほんとめちゃくちゃ混んでました。

その後、両国公園にある勝海舟生誕の地碑も見てきました。こちらもぱらぱら人が見に来てました。普段だったらあまり注目されてないのかもしれませんが、ほんと今年は龍馬の年ですね。





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一昨日、管理会社の方から電話があり、「今回はよいお知らせがあります。申し込みが入りましたぁ!」とのことでした。先月退去があった部屋なので、今回は約1ヶ月で決まりました!やりました!

しかしながら、今回はけっこう家賃を下げました。競合物件が増えており、特に、新築で同程度か、少し広めの物件が増えているようです。管理会社の方曰く、ある新築物件(1月に出来たばかり)は、なんと未だに1室も決まっていないとか、、、

ということで、若干びびってしまった感も否めませんが、3月末退去で4月以降募集という状況だったこともあって、家賃を思い切って下げて募集しました。ということで、平均よりは早く入居申し込みとなりました。


今回やったことは、家賃も下げましたが、まずはマイソクを徹底的に見直し、物件のアピールポイントを強調して頂くように、管理会社の方に3回くらい作り直して頂きました。久しぶりに物件に足を運んで、いろいろ見てみると、これもアピールできそう、あれもアピールできそう、という箇所が見つかり(なぜ今まで気づいていなかったんだ?というのはおいといて)、マイソクを大幅強化することができました。そして、最終手段の家賃下げ。まあ、これだけやって決まらなかったら、ホントにどうしよう、、、って感じですね。


さて、あとは、これから原状回復工事をして頂いて、申し込みを待つ部屋が1つのみです。最後の1つが決まれば、久しぶりの満室!

もう少しです!





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みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
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投資家けーちゃんと、いつも原状回復工事でお世話になっている工藤さんの共著である、上記の本が発売になりました!

そして、現在キャンペーン中で、アマゾンで購入後、以下のキャンペーンサイトから申し込むと、特典映像(711MB、ぼくは現在ダウンロード中!)がついてきます。

http://manshitsu-team.com/amazon/

10人の著名投資家に対するインタビュー映像とのことで、このインタビュー映像だけでも十分1575円以上の価値があるのではないかと思います。

ということで、ぼくは早速購入して、現在特典映像をダウンロード中です。というか、みんな同時にダウンロードしているためか、かなり、遅いです、、、、


今から、読むのが楽しみです!(さっき、発注したばかりなので、まだ本も届いていません、、、)





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3月中旬頃に建築確認申請をして頂き、ようやくその承認が下りそうです。ということで着工目前になってきました。まずは地盤改良工事が行われる予定です。いよいよ、って感じです。おそらく完成、引き渡しは8月頃になるのではないかと思われます。

まだ完全に確定させていない点がいろいろとあります。クロス、外壁(タイルはどうする?とか)などもそうですし、コンセントやテレビ、インターネットのソケットの位置、それから照明、カーテン(ブラインド)、などなど決めなければならないことはまだたくさんあります。

キュビオスの見積も、そろそろ取り直した方がいいかもしれません。

それから、火災保険の見積も取りながら、比較検討を始めた方がいいかもしれません(ちなみに、とりあえず全労済の見積だけは取ってみました)。

あと、1階にカースペースがあるのですが、車を持っていないので、駐車場として貸すのもアリかな、と考えています。これについては、一戸建ての普通のカースペースを貸し出すのはどうなんだろう、と思っていたのですが、「そういう駐車場借りてたことありますよ。不動産屋さんに言えば、借りたい人見つかるんじゃないですか」というお話を聞いたので、ちょっと安心しました。少しでも住宅ローン返済の助けになるのであれば、有効活用しない手はありません。


昨年の11月頃に一戸建て購入を決めてから、完成まで、なんだかんだ言って、9ヶ月くらいはかかりそうな感じです。物件を探していた期間を含めると、もっと長いです。まあ、人生最大の買い物(?)なので、時間がかかるのは仕方ないですね。それにしても待ち遠しいですが。





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近藤典子が建てた家―収納のカリスマが提案する、新しい暮らしの形 (SSCムック―レタスクラブ)
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近藤典子が建てた家

定価1,400円(本体1,333円+税5%)
2004年10月20日発売

収納のカリスマが提案する、新しい暮らしの形

■編集部から
写真点数955枚。テレビでも話題の近藤典子さんの新居をすべて公開する本。収納の工夫、ラク家事のヒントが満載。リフォームや新築をしなくても取り入れられるDIYも26点紹介。あなたの生活を快適に変える1冊です。

■INDEX
●お客様に合わせて3つに変化するリビングルーム
●使いさすさを極めたダイニングキッチン
●ラク家事の配置と動線
・4.9畳の部屋にベッド3台。ゲストルーム
●家具も壁も動く!クローゼットの工夫
・見せる収納・隠す収納
●手作り収納・ヒットパレード
 ・・・など「快適な暮らし」のアイディア盛だくさん!

http://www.lettuceclub.net/shop/book/book_00000033.html?genre_b_id=4


プロジェクトKとして建築された近藤典子さんの新居が、詳しく紹介されている本です。新しい本ではありませんが、数多くの方が参加されて建てられた近藤典子さんの家はたくさんの工夫があり、とても参考になります。

土地の大きさ、建物の大きさ、など全く参考にならない点もあります(豪邸すぎます!!!)が、生活のしやすさを考え工夫されている点は、これから家を建てようと考えている人なら一度目を通しておいて損はしないと思います。生活動線が考慮された間取り、収納プランと、それほど考えられていないプランでは、やはり生活のしやすさがかなり変わってくるのではないかと思います。

写真が多いので、パラパラ見ているだけでもかなり楽しむことができ、オススメの1冊です。





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主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス)
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朝日コミックス
主婦でも大家さん
頭金100万円でアパートまるごと買う方法

東條 さち子
ISBN:9784022140395
定価:987円(税込)
発売日:2010年3月19日
A5判並製 176ページ
 主婦で漫画家の著者が夫と共働きしながらアパート2棟の大家になった経緯を4コマで描いたコミックエッセイ。描き下ろし漫画やコラムも加えて、財テク初心者でもわかりやすい内容に。読んだ翌日からあなたもアパート経営者になれる……かもしれない!

http://publications.asahi.com/ecs/detail/?item_id=11359


大家のコウさんのブログで紹介されていたので、読んでみました。

他人事ながら、あまり笑えない感じです、、、

1棟目は木造のアパート、2棟目は廃墟と化したマンションを購入した著者が、大規模リノベーションで、資金調達、サブリース契約、工事、入居者との交渉などなど、いろいろと大変な思いをしている姿がよく描かれています。

不動産投資のリアリティをよく描いていると思います。

不動産投資の場合、入退去の原状回復工事以外にも、設備の故障、税金、募集にかかる費用などなど、本当によくお金がかかります。不動産投資の本で、そういった項目が書かれていても、本を読んでいるだけではあまり実感がわかない場合が多いかと思います。

でも、実際には、いろいろお金はかかります。

著者の泣きたいような気持ち、よくわかります。

今から不動産投資を始めようとしている方は、ぜひ一度読んでみることをオススメします。マンガなのでさらっと読めますし。

ほんと、他人事ながらあまり笑えない感じです、、、





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投資用物件のアパートについているミニ冷蔵庫が壊れました。

50L弱のミニ冷蔵庫なので、本体自体は新規で購入しても1万円ちょっとなのですが、リサイクル料金や運搬費用などの処分で1万円程度かかってしまうようです。

当初、管理会社経由で見積もりを取ったところ、3万5千円と言われました。これはさすがに高い!と思い、価格交渉して頂きましたが、その業者は価格変更できない、とのことでした。

ということで、冷蔵庫本体はこちらでインターネットで購入し、撤去は別途お願いすることにしました。ということで、合計でも上で書いた通り、2万円ちょっと。当初頂いた見積りの6割程度でなんとかなりそうです。

この冷蔵庫は4年経たずに壊れてしまったことになります。ちょっと壊れるのが早い気もしますが、まあ、たまたまなんでしょうね。





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フラット35の金利、2カ月ぶり上昇
2010/4/2 18:37

住宅金融支援機構は2日、民間金融機関と提携した長期・固定金利の住宅ローン「フラット35」の4月の適用金利を発表した。主力の21年以上のローンでは取扱金融機関のなかでの最低金利は年2.59%となり、前月より0.04%上がった。20年以下の最低金利も年2.41%となり、前月より0.07%上がった。金利上昇はいずれも2カ月ぶり。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819694E2E0E2E2948DE2E0E2E6E0E2E3E2E2E2E2E2E2E2;at=ALL


このニュースはネガティブです!

土地から一戸建てを建てる場合、通常はまず土地のみの決済を行い(つまり、土地部分に対する住宅ローンを実行)、そして建物が完成したらその引き渡し時に、建物の決済(つまり、建物部分に対する住宅ローンの実行)が行われると思います(ただし、これはかなりケースバイケースのようで、建物に関しては3分の1ずつ3回に分けて決済を行ったりする場合などもあるようです)。

ということで、わが家の場合、建物部分の住宅ローンはフラット35を利用する予定なのですが、その金利が上昇したということで、ネガティブなニュースです。

実際、ぼくらが借りるときにどういう水準になっているかはその時になってみないとわからないですし、その時に低くなっていれば今は一時的に上がったとしても特に影響があるわけではないのですが、まああまりよいニュースではありません。





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本日、地鎮祭が終わりました!人生で初めてのことで、事前準備では不安や戸惑いもいろいろありましたが、とりあえず滞りなく終わってホッとしました。

今日は、先負ということで六曜としては午前中はよくないようですが、地鎮祭的には午前中のほうがよいとされるということ、そして、以前ブログでも書いた吉日カレンダーでは吉日と書いてあったこともあり、、11:00で予約を取っていました。

今回地鎮祭をお願いしたのは、杉並区にある猿田彦神社というところで、工務店の方にすべて手配して頂きました。ちょっとネットで調べてみたところ、以下のような記載がありました。

皆さんにあてがなく私が依頼を受けるといつもお願いをする神社は、東京都杉並区阿佐ヶ谷南にある猿田彦神社です。猿田彦の命は古事記にも出てくる有名な神様です。本宮は伊勢神宮の内宮のそばにあります。地鎮祭などには最適なこともあり、何から何まですべて用意してくれるだけでなく、非常に丁寧に教えて頂けますし、地鎮祭もしっかりやって頂けます。供え物も最後に頂けますので、帰りはお下がりの荷物で重くなります。「鎮め物」や「お札」も頂けます。地元に神社に頼んだときに、あまりに簡単すぎるくらい簡単に終わって拍子抜けすることが何度かありましたが、ここは丁寧ですから、いらっしゃる神主さんによって、差はありますが、そういうことはありません。

注文住宅の地鎮祭はどうするの? (ミタス一級建築事務所)より引用


出所同じですが、こちらにも ↓

地鎮祭です(一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」)


参加したのは、神主さんお二人、工務店の方、仲介していただいた不動産会社の方、そして我々夫婦です。

式次第は以下の通り(クリックで拡大)で、全体で30分くらいでした。

jichinsai.jpg

途中、鎌で草を刈り取り、鍬で土を掘り、鋤で整える、といった儀式が入り、「エイッ、エイッ、エイッ!」と掛け声をかけながらやりました。人生初です。

その後は、玉串奉てんのところがありますが、それ以外は基本的にじっと立ったまま、時に頭を下げてお祓いを受けたり、といった感じで特に難しいことはありませんでした。

地鎮祭が終わり、玉串料をお渡しして、地鎮祭自体はそれで終了です。


その後、工務店の方と一緒に近隣の方に挨拶まわりをしました。実際に一軒一軒まわって挨拶をすると、どのような方々がまわりに住んでいるかわかって、ちょっと安心しました。

あと2週間くらいでいよいよ着工のはずです。いよいよ、って感じになってきました。

一方で、外壁のタイルだったり、クロスの型番、などなどまだ確定させていない点がいくつかあります。できるだけ早く決めてしまって、スッキリさせた方がいいですね。


(追記)

どうやら今日は、十二直でいうところの、

執 とる 執り行う日 祭祀・祝い事・造作・種まきは吉。金銭の出入りは凶

という日だったらしく、そういう意味で地鎮祭の吉日だったようです。





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ホームドクターからのご助言をもとに工務店および建築士の方と交渉し、断熱材の仕様をグレードアップしてもらいました(建築予定の一戸建ての話です。念のため)。

断熱材の仕様については、建築請負契約時にもらった仕様表などに記載があったのですが、「グラスウール16k t=50mm」などとあっても、それがどのくらいよいものなのか、いまいちのものなのか、素人のぼくにはわかりませんでした。しかし、建築確認申請の図面に記載された内容および仕様表の内容をホームドクターの方に見て頂いたところ、その内容に差があることがわかりました。しかも、契約時にもらった仕様表の内容の方がよかったようで、それについて交渉してみたところ、より断熱性の高いものを使ってもらうことになりました。


例えば、

グラスウールで10k, 16k, 24kだったら、どの程度のものがよいか。

「押出し法ポリスチレンフォーム保温版1種」と「硬質ウレタンフォーム保温板1種」では、どちらがよいか。

なんて、なかなかわかりません。まあ、このような形で明確な質問になればインターネットなどで調べることは可能ですが、仕様表や図面を渡されたら、ふーん、そうなんだ、くらいになってしまうケースが多いのではないかと思います。

でも、せっかくなら、少しでもよい家を作りたいと思うので、断熱材の仕様についてもちょっと突っ込んでみました。こういったちょっとした仕様の違いが冷暖房効率の差に表れてくるのではないかと思います。


公開してしまってよいのかわかりませんが、ホームドクターの方から以下のようなご説明を頂きました。

グラスウールの件
10k、16k、24kでそれぞれランクはA-2、B、Cとなります。
熱伝導率がそれぞれ(単位はW/(m・k))
A-2  λ=0.050~0.046 
B   λ=0.045~0.041
C   λ=0.040~0.035
となっており、それぞれ数値が小さい方が熱を伝えにくいということです。
ちなみに同等の性能を得るためには
A-2 100㎜のとき Bで90㎜、 Cで 80㎜ と約10%程度厚さを減らす
ことが出来ます(おおよそです)

ですので、前回の内容で、
屋根天井については 16k(B) 厚100
床天井については矩計図の※特記部分を優先して 24k(C) 厚50 
外壁については   16k(B) 厚 50 
床下は     硬質ウレタンフォーム保温板1種(D) 厚25 

で進めていただくのが良いと思います。

断熱材の仕様を上げることには、まったく問題ないと思いますので、
仕様書と設計書の両方から良いところをとったのが上記の内容です。

標準的な仕様は 屋根 10k 厚100、外壁 10k 厚 50~100まで
床は様々ですが、押出し法ポリスチレンフォーム保温版1種(C)あたりで厚20~25
グラスウール24k、32k(C)あたりで厚40程度が平均的でしょうか。

それに較べて、今回提示のあったものはかなりレベルは高く、当初の矩計図の
特記部分の図面の書き込みに較べればかなり良いといえるレベルでしょう。


そうなんですかぁ、、、としか言えませんが、こういったアドバイスを頂けると、工務店や建築士の方と交渉する際にも非常に心強いです。

今月中旬から下旬くらいには着工予定です。





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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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