2010年7月のエントリー 一覧

先ほど、現在建築中のマイホーム現場に、初めての差し入れをしてきました。今までも、さんざん現場を見に行っていますが、実際に作業されている場に行くのは初めてでした。

15時ちょっと前に行ったのですが、忙しく作業をされていたので、それほど言葉を交わすこともなく、ちょこっとあいさつをして、ペットボトルを渡して、その後しばらく作業している様子を見てから帰ってきました。ちょっと緊張しつつ行ったのですが、あっけなく終わった感じです。

実際の現場って、扇風機があったり、ラジオが流れていたり、普段誰もいない現場とはずいぶん様子が違いました。

上棟すると、その後の進み具合がより具体的に見えるようになるので、さらに楽しくなってきます。

ほんと、早くできなですかねぇ。





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昨年、家のインターネットをイーモバイルからSo-netに切り替えたのですが、その時の契約通り(価格.com経由で申し込み)、1年経過したということで、25000円がキャッシュバックされました。

事前にわかっていたことではありますが、これはちょっとうれしいです。

現在建築中の、家のインターネット、テレビ、電話をどのような契約にするか、そろそろきちんと決めていかなければなりません。

今のところ、光ファイバーを基本に、テレビ、電話もそのオプションとして申し込もうかなぁ、と考えていますが、なかなか悩ましいですね。





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上棟したことは先日書きましたが、本日、日曜日は作業が行われていないのをいいことに、現場で、ハシゴを使って2階に上がってみました!

目の前は目線が抜けていて、けっこういい感じの眺めでした。これなら、3階やルーフバルコニーからの眺めも期待できそうです(2階からさらに上に行けるハシゴもかかっていたのですが、3階まではやめておきました)。

また、2階はLDKなのですが、まあ想像通りというか、それほど広いわけではありません。そして、バルコニーも特に大きいわけではないので、意外と小さいなぁ、というのが正直な印象でした。

でも、どんどん形になってきて、いよいよという感じになってきました。早いところ引き渡しにならないですかね、、、





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もともと更地だった土地で、少しずつ基礎工事が進み、なかなか建物はできないなぁ、と思っていたのですが、ついに上棟しました。しかも、たった1日です。朝、何もなかった土地に、夜会社から帰ってきたときには、すでに屋根のあたりまで組み上がっていました。

もちろん事前にカットしてある木材を現場で組み立てるだけといえばそれだけなのかもしれませんが、たった1日で組み上がってしまうんですね。すごい!

これから屋根をつけたり、壁をつけたり、電気工事、内装工事などなど、家として完成するまではまだ3ヶ月近くかかるようですが、上棟すると、なんか、「おお、進んでる!」という実感が一気に湧いてきます。

上棟(じょうとう)

上棟とは、屋根の一番上の部材である棟木を取り付ける(上げる)こと。この作業を終えた日に、上棟式という儀式を行うことが多い。

桁と水平で、屋根の一番上に取り付けられるのが棟木。これが上がった日には上棟式という儀式が行われることが多い。「建前」とも言う。棟梁が取り仕切り、棟木に幣束(へいぐし)を立て、破魔矢を飾る。続いて塩、酒、米で四方を清め、工事の無事完了を祈る。取り仕切るのはあくまで棟梁だが、この儀式は施主が工事関係者をもてなす意味が強く、祝儀を包むことも。儀式のあとの宴会も施主が用意する。

AllAboutより引用

http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w001944/%E4%B8%8A%E6%A3%9F/





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昨日の記事で、「現在は完全満室なので、差し迫ってやらなければならない、といったことは特にない」と書きましたが、日常的なトラブルはいつ何時、何が起きても不思議ありません。こればかりは完全満室だろうと、なかろうと、起きるときは問答無用で起きます。

ということで、ある部屋でクーラーが故障してしまったようです。管理会社の方から以下のような連絡を頂きました。

「クーラーが故障して、入居者の方が、メーカーのサービスセンターに連絡して、現在、現地で確認してもらっているそうです。基盤が故障しており、出張費込みで約1万3千円かかるという連絡を頂いているのですが、これは修理してしまってよろしいでしょうか?」

もちろん即OKです。

この暑い時期、クーラーの故障は生活に支障をきたすといっても過言ではないでしょう。しかも、現地でまさに修理せんと、メーカーからスタッフの方が来ている状況で、ちょっと待ってください、、、なんていう選択肢はありません。

ということで、そのまま修理をお願いしました。

築四年なので、4シーズン経過したわけですが、使い方によっては故障が発生してもおかしくない時期なのかもしれません。

出費は痛いですが、こればかりは仕方ありません。





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退去されてからすでに半年以上経つものの、いまだ原状回復費用の入居者様負担分をお支払い頂けていない方が、やっとその支払を開始してくださったようです。


今までの経緯を簡単にまとめると、

2009年12月 退去され、帰省。こちらが提案した原状回復費用の入居者様負担分に同意、署名

2010年1月 地元の消費者センターに相談するから、まだ支払えない、という連絡


途中、管理会社の方に粘り強く交渉して頂く


2010年6月 当初の金額からは減額したものの、基本的にお支払い頂くことに合意。ただし、1年間の分割払い。

2010年7月 当初6月が第1回の支払予定だったが、6月には支払われず、第1回、第2回分の支払を7月に確認。

以後、残り11回の毎月支払予定。

といった感じです。


やっとここまでこぎ着けた、という感じです(ここまで動いて頂いたのは管理会社の方です。本当にありがとうございます!)。

ぼくが結んでいる管理契約でも、滞納保証はついているのですが、それはあくまで家賃についての保証であり、原状回復費用の入居者様負担分については、その保証の対象外になっています。”普通に”生活した上で、退去して頂ければ、基本的に負担はほとんどないはずなのですが、さすがに障子が破れたり、建具も破損したり、壁に穴があいたりということになると、それなりに費用が発生します。さすがに経年変化とは言えません。ということで、こちらとしてもそれなりの費用が発生するので、ナシというわけにはいきません。

ほんとは一括でお支払い頂ければベストだったのですが、負担が大きいと言うことで1年間の分割払いになりました(当初は1年以上の長期にわたる分割払いを行ってきたそうなのですが、管理会社の方がそれでは長すぎるということで、うまく1年での支払にまとめてくださったようです)。

なんとかいい方向に動き出しました。よかったです。

ちなみに、現在は完全満室なので、差し迫ってやらなければならない、といったことは特にないのですが、

あたりを考えています。

新しい物件の取得や、融資の借り換え(もしくは、繰り上げ返済)などもやっていきたいとは思っているのですが、とりあえずマイホームの方が落ち着かないと、こちらの方はなかなか動く気になれません。





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照明の実験と言っても、自然科学の実験ではありません(そんなこと誰も思ってないかもしれませんが)。リビングの照明をいろいろなパターンで試してみた、という話です。

先日、寝室用にシーリングライトを購入したことは書きましたが、

本格的な間接光が楽しめるシーリングライト(ツインPaシーリングライト HHFZ4397)を購入してみました!

これをリビングにつけてみました。すると、適度な明るさの間接照明といった雰囲気で、いい感じでした。

よかったからといって、単純にもう一つシーリングライトを購入するわけにもいかない(新居では使い途がないので、数ヶ月のために購入するのはもったいない)ので、現在使っているシンプルなシーリングライトを活用することを考えてみました。

ついている蛍光灯が昼白色だったので、電球色の蛍光灯を買ってみました。

すると、落ち着いた感じで、昼白色よりはずっとよくなりました。

しかし、調光機能もついていないので、ちょっと明るすぎる感がありました。

ということで、大小2つ入っている蛍光灯のうち1つだけにしてみました。すると、明るさも低下し、寝る前に過ごす空間であるリビングとしてはさらにいい感じの明るさになりました。


結果的には、2つ入っている蛍光灯のうち、1本だけ電球色のものを買えば実現できたので、電球色の蛍光灯を1本だけ買っていれば1000円ちょっとで実現できたことになります。お金をかけずに、ちょっとした工夫で変えることができるのが、照明リフォームなんだと思います。


これは試す価値あると思います。いかがでしょうか。





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週末に、オーデリックのショールーム(@高井戸)に行ってきました。これで3回目です。

今回もアポが取れなかったため、ぶらっと行って、必要に応じてショールームの方にアドバイスを頂くという形で、自分たちでいろいろ調べてきました。

先日の工務店の方との打ち合わせを受けて、電気配線図の修正版があがってきたのですが、ちょっと違和感があったので、オーデリックに行って再度アドバイスを頂いてきました。この図面をもとに、最終的な照明の位置が決まってしまうので非常に重要です。

例えば、ダウンライトを4つ正方形に並べる場合、同じ空間内に配置するとしても、その正方形の大きさで空間内の明るさがかなり異なります。主照明として使う場合はできるだけ中央に寄せた小さめの正方形に、補助照明として使う場合は大きめの正方形に、といった感じで部屋の印象がかなり変わってしまいます。

ということで、ダウンライトの最終的な位置などを微調整するために、再度ショールームに行きました。

いろいろと丁寧に教えて頂き、最終的な位置の調整ができたのでよかったです。他にも、スイッチの位置や、調光の有無など、ちょこちょこ修正することができました。今のところ、かなり満足感が高い感じです。

今回の修正をもとに、再度電気配線図を建築士の方に直して頂き、それをもとに最終的な照明が決定します。

練れば練るほど、よくなっていく気もしますが、さすがに時間の制約もあるので今回の修正が最後になりそうです。

いや、照明は奥が深いですね。





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フラット35の金利低下

2010/7/2 18:17

 住宅金融支援機構は2日、民間金融機関と提携した長期・固定金利の住宅ローン「フラット35」の7月の適用金利を発表した。主力の21年以上のローンで取扱金融機関の最低金利は年2.32%と前月より0.09%下がった。20年以下の最低金利も年2.10%と前月より0.10%下がった。金利の引き下げはいずれも3カ月連続となる。長期金利低下の影響を受けた。

 フラット35の適用金利は国内の長期金利などを基に算出している。国内長期金利は世界的な景気減速懸念を背景に低下傾向にある。機構が7月の適用金利の参考とする6月下旬の新発10年物国債利回りは、年1.1%前後と3カ月前に比べ0.2%前後低い。

http://www.nikkei.com/news/headline/archive/article/g=96958A9C93819481E2E0E2E0E78DE2E0E2E5E0E2E3E2E2E2E2E2E2E2


ということで、先月に引き続き、今月もフラット35の適用金利がさらに低下したようです。

借りる側からするとありがたいことですが、この金利、一体どこまで下がるのでしょう。個人的には建物の引き渡しが予定されている10月くらいまでは下がり続けて欲しいところです(今から融資の増額できないですかね?35年固定をこれほど低い金利で借りられるのであれば、借りられるだけ借りたいところです)。





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今年もすでに半分が終わりましたが、7月といえば路線価発表の季節です。ということで、2010年分の路線価が発表になりました。

路線価2年連続下落

平均8% 都市部、落ち込み拡大

 国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2010年分(1月1日現在)の路線価を発表した。全国約38万地点の標準宅地1平方メートルあたりの平均路線価は、前年を8・0%下回る12万6000円となり、2年連続の下落となった。下落率は前年の5・5%より拡大しており、低迷する景気を反映した形となった。

 都道府県別の平均路線価は前年に続き、すべて下落した。特に都市部の落ち込みが顕著で、東京では全国最大の11・3%の下落率を記録したが、地方では下落率が縮小する傾向も出ている。圏域別の平均路線価は東京圏が9・7%減、大阪圏が8・3%減、名古屋圏は7・6%減。その他の圏域でも前年の3・8%減から5・9%減と下落率が拡大。下落傾向が全国的な広がりを見せていることがうかがえる。

 路線価日本一は、25年連続で東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り(1平方メートルあたり2320万円)で、下落率はバブル崩壊直後の1994年に記録した30・0%に迫る25・6%となった。

 都道府県庁所在地別の最高路線価をみると、上昇した都市は前年に続きゼロで、下落した都市は前年より6都市増え、45都市となった。東京のほか名古屋も20%以上下落し、札幌、仙台、大阪、福岡など9都市は10%以上20%未満の下落率となった。

 民間の調査会社、不動産経済研究所の福田秋生・取締役企画調査部長は「都市部はミニバブルで大きく上昇した分、下落率に跳ね返った形。オフィス需要の落ち込みのほか、外資系企業や海外ブランド店の撤退も下落に拍車をかけている」と分析している。

路線価
 全国の宅地や田畑などの民有地を対象にした1平方メートルあたりの土地の評価額。評価時点は1月1日。国土交通省が公表する公示地価や実際の取引価格などを参考に算出し、地価変動を考慮してその8割を正式な路線価としている。土地取引の参考として使われる公示地価と違い、相続税などの申告に役立ててもらうことが目的。


標準宅地の都市圏別平均路線価
2010年 2009年 増減率%
東京圏 297 329 ▼9.7(▼6.5)
大阪圏 155 169 ▼8.3(▼3.4)
名古屋圏 110 119 ▼7.6(▼6.3)
その他  48  51 ▼5.9(▼3.8)
全国 126 137 ▼8.0(▼5.5)
単位・千円、1平方メートルあたり。▼は下落。カッコ内は前年
(2010年7月1日 読売新聞)

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20100701-OYT8T00696.htm


都市部の下落が目立っているようです。

毎年のことですが、持っている物件の路線価を確認してみました。前年比をカッコ内に追加してみました。

川崎市(区分)
H20 225 (+12.5%)
H21 210 (-6.7%)
H22 205 (-2.4%)

横浜市(区分)
H20 240 (+9.1%)
H21 230 (-4.2%)
H22 220 (-4.3%)

相模原市 その1(一棟)
H20 165 (+6.5%)
H21 165 (0.0%)
H22 160 (-3.0%)

相模原市 その2(一棟)
H20 170 (+3.0%)
H21 170 (0.0%)
H21 160 (-5.9%)


「路線価は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示」だそうです。


下落率は平均よりは低かったようですが、それでも下がるのはあまりうれしいことでありません(固定資産税が下がるというメリットはありますが、それ以上に評価が下がる方が痛いです)。

長期的に下がり続けると、ホントに痛いですが、数年のの変化で一喜一憂しても、あまり意味がないですからね。今のところ、満室状態を維持しながら、賃貸経営をコツコツと続けていくのみです。





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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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