2010年8月のエントリー 一覧

現在お世話になっているホームドクターでは火災保険についてのコンサルティングも行っているとのことで、火災保険のプランについて打ち合わせをしてきました。

大まかではありますが、基本的な考え方、補償内容を理解することできました。わが家の場合、36年間の保険で一括払いだと50万円前後になりそうです。ということで、せっかくなので考え方を簡単にまとめておきます。

まず火災保険ですが、これは基本契約の

火災、落雷、破裂・爆発

に加えて、

  1. 風災・雹’(ひょう)災・雪災
  2. 水災
  3. 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突等、水ぬれ、騒擾・労働争議に伴う暴力・破壊行為、盗難
  4. 不測かつ突発的な事故

といったリスクのどの補償を追加するか、といった形で基本的なリスクの範囲が決まるようです(あいおい損保のパンフレットから引用)。そして、これらの追加部分に関しては大手の保険会社の多くでそうなっているようなのですが、あらかじめ決められたいくつかのパッケージから選ぶ場合と、そうではなく個別のオプション契約として自由にカスタマイズできる場合があるようです。

今日の打ち合わせではハザードマップを見ながら、水災は補償を薄めにしても大丈夫でしょう、などと項目別に検討していきました。

そして、この補償内容を建物についていくら、家財についていくら、と設定していきます(建物と家財でカバーされるリスクの範囲は同じです)。例えば、建物について2000万円、家財について500万円、などといった形です。

ちなみに、この家財についての設定額ですが、保険のパンフレットなどを見ると、40歳前後の「夫婦+子供2人」で1300万円などと書かれています。しかし、阪神淡路の際に実際に生活を建て直すのに必要だった平均額は約260万円と言われているらしく、実際には300~500万円程度の設定額で加入される方が多いようです(パンフレット見ながら、どう考えても家財の合計額がそんなになるとは思えない、と思っていたところです)。


そして、この火災保険をベースに、追加で地震保険(火災保険の設定額の30%~50%で設定)、その他の特約などを追加していきます。

地震保険については、同じ火災であっても、地震が原因となる火災は火災保険ではカバーされず、地震保険でしかカバーされないので、地震保険には加入しておいた方がよいのではないかと思います(保険料は決して安くありませんが)。

ちなみに、以下の記事によると、地震保険に入っている方は全体の半分弱くらいのようです。

地震保険 付帯率最高46.5% 「まさかの備え」高まる意識

2010.8.24 05:00

 地震保険の加入率が伸びている。2009年度に火災保険に入った人のうち46.5%が加入していたことが23日、損害保険料率算出機構のまとめで分かった。火災保険加入者のうち、地震保険に加入した率(付帯率)は過去最高で、7年連続の増加。東海地震や南海地震など予想される大地震も多く、「まさかの時」への消費者側の意識の高まりといえそうだ。

 付帯率が高かったのは、高知、宮城、愛知、宮崎、鹿児島の5県。南海地震や東海地震などの発生が予想されている高知や愛知に加え、08年6月に発生した岩手・宮城内陸地震で被害を受けた宮城が上位に入った。

 増加ポイントの伸びでは、滋賀、宮城、秋田、青森、岩手の5県が上位となった。東北4県がランクインし、岩手・宮城内陸地震の影響が考えられるという。

 地震保険は、居住用の建物や家財が地震や噴火、津波で損害を受けた際に補償が受けられ、火災保険と一緒に加入する。損害保険会社が法律に基づいて政府と共同で運営し、最大で火災保険金額の5割が補償される仕組みだ。

 地震保険で補償されない残りの5割については、契約者が地震保険とは別に特約やミニ保険に加入する必要がある。

 東京海上日動火災保険は、複数のリスクをまとめて補償する「超保険」に地震被害を最大で100%補償する特約を準備。損保ジャパンの地震保険にも、地震による火災被害を最大で100%補償する特約がある。

 ミニ保険会社、日本震災パートナーズのリスタは、単独で地震補償を付け加えられるのが特徴。必要や予算に応じ、補償を上乗せすることができる。

                   ◇

 ■付帯率が高い5県

 (1)高 知 75.4%

 (2)宮 城 66.9%

 (3)愛 知 64.2%

 (4)宮 崎 61.5%

 (4)鹿児島 61.5%

http://www.sankeibiz.jp/business/news/100824/bse1008240501000-n1.htm


そしてこればかりは今さらどうにもなりませんが、建物の構造によって保険料がかなり変わるようです。わが家の場合、準耐火構造なので、保険料が比較的安くなるようです。試算して頂いたところ、基本的なプランでH構造と呼ばれる耐火構造ではないものの場合120万円超になる保険料(36年、一括払い)が、T構造と呼ばれる準耐火構造などの場合には67万円程度と6割以下の水準まで下がりました。

実際には不必要と思われる補償をいくつか削って、冒頭に書いたように最終的には50万円前後になりそうです。仮に50万円だとすると、36年間なので1ヶ月あたりになおすと1157円になります。意外と安いかも、、、と思います。

火災保険については、今までのプロセスで住宅ローンの契約時に銀行から、建物請負契約を結ぶ際に工務店から、「よろしくお願いします」とパンフレットを渡されていました。しかし、きちんと検討せずに言われるがままに加入してしまうと、かなり高くついてしまう可能性もあると思います。火災保険一つとっても決して安い買い物ではないので、少なくとも、補償内容に過不足がないか検討し、相見積もりを取るなどはしておきたいところです。

細かい補償内容の違い(例えば、何か起きた際の自己負担額が3千円なのか、1万円なのか、など)を見ていくときりがないですが、基本的な条件をそろえた上で、複数社を比較検討する必要はあるでしょう。


ちなみに実際の見積もりは、あいおい損保と、日新火災で算出して頂いたのですが、雰囲気的にはあいおい損保になりそうな気がします。


それから全労済での見積もりも事前にもらってはいたのですが、細かいところには手が届いていないようで、結果的には高くなってしまいそうな印象です。



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先日、工務店から連絡があって、ユニットバスと脱衣所の間に段差(またぎ?)ができそうです、と言われました。電話だけだといまいちわからないので、図示して送ってくださいと伝えたところ、ユニットバスと脱衣所の床の間に5~10cmほどの段差ができそうという説明が送られてきました。

今のご時世、そこはバリアフリーだろう、と思うのですが、これは事前に図面上にも明確に記載されている箇所ではなく、了承してください、とのこと。とりあえず、ホームドクターの方に転送して何か改善策がないものか、また必要によっては直接工務店の方と話して頂くよう、依頼しておきました。

ホームドクターの方曰く、「長期的なことを考えれば、そこはフラットにして置いた方がよいでしょう」ということなので、何とかならないものかとしばらくあがいてみるつもりです。

次から次へと、ちょこちょこ細かい問題点が出てきますね。(自分で体を動かすわけではありませんが、それでも)家づくりはホント大変です。



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現在新築中の一戸建て用の土地分について、「不動産取得税申告書用紙在中」と書かれた封筒が送られてきました。不動産取得税自体は今までも払ったことがあるので、なんとなくイメージはあり、けっこうかかるんだろうなぁ、という第一印象でした。

ところが、不動産取得税の軽減制度というものがあり、それに従って計算してみると、なんと納付税額は発生しないことがわかりました!おお、すばらしい!さすがはマイホーム!

ちなみに、今回は土地分でしたが、建物分についても同様に軽減制度があり、こちらはゼロとまではいかなくても、それなりに安くなりそうな気配が漂っています(まだ最終的な建物価格が決まっていないので、実際に送られてくるまではわかりません)。


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ぼくが不動産投資を始めたのは2005年ですが、その時、中古で区分所有のマンションを2部屋購入しました。1つは横浜市で700万円、もう一つが川崎市で650万円でした。どちらも購入して以降、一度も退去になったことが無く、100%満室稼働になっているのでとても満足度が高い投資となっています。

それはそれでいいのですが、たまたまネットで物件検索をしていたら、両方とも売り物件が出ていました。そして、横浜市の方の物件が500万円程度、川崎市の方の物件が1000万円程度になっていたのです!つまり、一方は大きく下がり、一方は大きく上がっていたのです。もちろんあくまで売主さんの希望売却価格ですので、実際の評価がどの程度なのかはわかりませんが、あまりに見当違いな売却価格を設定するというのもちょっと考えづらい気がします。

ということで、もし実勢価格が上のような水準なのであれば、高くなった方を売却して安くなっている方を購入するなんてのも、検討してみる価値があるかもしれないと考え始めました。

もう不動産投資を始めて5年が経つんですね。譲渡所得税の税率が低くなっている時期でもあることですし、物件の組みかえも視野に入れていこうかと思います。

今までマイホーム関係でずっとバタバタしていたので、あまり投資用物件の方は見ていませんでした。ということで、投資用の方も少しずつ活動を再開していきたいところです(でも、残念ながら自己資金はほとんどないです、、、)。


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朝日新聞の記事によると、住宅ローン破綻が増加しているそうです。

住宅ローンはいつ払えなくなるかわからないからやはり賃貸の方がいい、とか単純な話ではなく、やはり身の丈にあった住宅を購入し、十分返済可能であろうと思われる範囲でローンを組んでおくことが重要なのではないかと思います。

ちなみに、現在のわが家は土地の決済が終わっているので土地の分についてはすでに住宅ローンの支払いが始まっている一方、建物はまだ引き渡されていないため賃貸住宅に住んでおり、そのため家賃と住宅ローンの二重払い状態になっています!かなり家計を圧迫しています!だって、家賃が2倍みたいな感じですから。

そういう意味でも、一刻も早く完成して欲しいところです。


住宅ローン破綻増加、競売6万戸 甘い審査が落とし穴(1/4ページ)

2010年8月14日7時0分

住宅ローンを返せなくなり、家を手放す人が急増している。不動産競売流通協会の全国調査によると、銀行などが強制的に売るために裁判所の競売にかけられた一戸建て住宅とマンションは、2009年度には08年度の1.3倍の約6万戸に達した。一方、09年度に新築された住宅は約80万戸。新たにマイホームの夢をかなえた人がいる陰で、多くの「住宅ローン破綻(はたん)」が起きている。

 落花生畑の中に、ミニ開発された数戸ずつの住宅のかたまりが点々としている。東京都心から電車で1時間半ほどの千葉県八街(やちまた)市。JRの駅から10分ほど歩くと、6戸の建売住宅が見えてくる。

 どれも40坪ほどの敷地に立つ2階建て。01年に売り出された。外壁の汚れも目立たず、新築に見劣りしない。だが、10年足らずで、3戸の持ち主が代わった。

 その一つに住んでいたダンプ運転手(61)は7月末、同市内の家賃5万8千円の賃貸住宅に引っ越した。この家を競売で買ったという不動産業者が6月末に訪れ、こう通告されたからだ。「7月中に引っ越さなければ、裁判所で強制退去の手続きを取る」

 家を買った時は52歳。当時住んでいた賃貸住宅に不動産会社の営業マンが売り込みにきた。「年だからローンが組めないよ」と言うと「組めるところを探します」。2~3カ月でメガバンクのローンを探してきた。

 貯蓄はなかった。それどころか、消費者金融に約200万円の借金があった。不動産会社は「お金を貸すから返済しろ」と言う。借金を返すと、銀行の審査はあっさり通った。

 頭金なしで、70歳代半ばまで続く2200万円のローンを組んだ。毎月の返済は10万円余り。定年後の返済の見通しがあったわけではないが、当時は年収が600万円近くあり、当面払えないことはない。あきらめていたマイホームを思い切って買った。

ところが、5年ほど前に会社が倒産。転職で収入が大きく減った。さらに昨年、会社の車で事故を起こして修理代を負担することになり、ローンが返せなくなった。

 「70歳過ぎまで払い続けるのは無理ですよ」。行員は手のひらを返したように言い、担保にとっていた家を売るため、今年春、裁判所に競売を申し立てた。裁判所がつけた基準価格は377万円。14人が購入を希望する人気物件になったため820万円で売れたが、ローンの残りは約1600万円。家を売ったお金を差し引いても800万円近くを返さなければならない。

 「もともと無理な借金だった。マイホームを持てると言われ、つい不動産会社の言いなりになってしまった」。今は後悔ばかりが口をつく。

■借金あっても審査パス

 「電気も電話も何回も止められました。これで子供に借金を残さずにすみます」。千葉県八街(やちまた)市で、ダンプ運転手の隣に住んでいた会社員(56)は2007年に競売で家を失い、今年6月、自己破産した。住宅ローンを機に「多重債務者」になったからだ。

 01年に家を買った時、すでに消費者金融数社に約90万円の借金があった。だが、不動産会社は会社員を連れ、借金の記録を銀行に提供する信用情報機関に行き、頼み込んで記録を消してもらった。

 地方銀行から30年ローンで2350万円を借りた。毎月の返済は消費者金融分を加えて約14万円。月給の半分が消えた。返済のために新たに消費者金融から借り、その額は300万円超に膨らんだ。

 競売で家は約840万円で売れたが、約1300万円の借金が残り、取り立てが続いた。残された選択肢は自己破産だけだった。その手続きにも弁護士に約60万円、裁判所が選ぶ破産管財人に20万円。

「金がないから自己破産するのに最後まで金をとられるとは。自殺する人の気持ちがわかるよ」。会社員から話を聞いた運転手は不安が募る。

 老後まで続く返済、貯蓄なし、借金。誰が見ても無理なローンがなぜ組まれたのか。

 ある不動産会社の営業マンは「銀行の審査は甘くなっている」と打ち明ける。借金があっても銀行に申告せずに審査が通ったり、家の価格に借金額を含めて融資を受けさせたりしたという。

 大手銀行のある支店は2000年代初めから住宅ローンを増やした。本部から号令がかかったからだ。支店長経験者は「多く集めれば、薄利多売で確実に利益が出るという戦略だった」と説明する。

 「草刈り場」は住宅販売会社や住宅展示場。販売会社と提携し、家を買う客を回してもらったが、他行も参入し販売会社の奪い合いになった。

 次は金利の低さと審査の早さを競った。通常の金利より低い「金利優遇ローン」などが次々にでき、1%前後の低金利を売りにした。土、日曜日も営業する「住宅ローンセンター」もでき、各支店のローンをまとめて審査するようになった。「機械的にバッサバッサ審査した。銀行員が全物件をみるのをやめ、子会社やよその会社に委託するようになり、審査が相当緩んだ」

 「バブル崩壊後、企業向け融資の採算が悪化し、銀行は住宅ローンに活路を求めた」。企業を格付けしているスタンダード・アンド・プアーズの根本直子マネジングディレクターはこう分析する。

 小泉政権の「官から民へ」も拍車をかけた。01年、国の資金で貸し出していた旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の住宅ローン廃止が打ち出され、「旧公庫から借りていた層をねらい、銀行が一斉に住宅ローンを活発にした」(旧公庫職員)という。

元銀行員の新保恵志(しんぼ・けいし)東海大教授は「実績主義の広がりで、審査の質より融資額が行員や支店長の実績になるため、融資額を増やすことが目的になった」と指摘する。競争の果てに、銀行は「貸し過ぎ」の体質になったという。

■誘い文句「家賃と同じ」

 日本銀行によると、銀行と信用金庫の貸し出しに占める住宅ローンの割合は、00年度末の13%から09年度末には21%に増えた。

 「貸し過ぎ」の一方、借りる人たちは、返済できないリスクが高まるばかりだ。

 厚生労働省の調べでは、会社員などの給料の総額は、米国のサブプライム(低所得者向け)住宅ローン問題が起きた07年度から3年連続で下がり、06年度より5%減った。

 低い金利にも「落とし穴」がある。住宅ローンは変動金利なら1%前後まで下がっているため、変動を選ぶ人の割合が増えている。だが、ローン返済が残り25年で2500万円(ボーナス払いなし)の場合、金利が1%から2%に上がると、毎月の返済額は1万円以上増える計算になる。

 「銀行や不動産会社に『家賃と同じ返済額』と言われ、頭金なしで家を買う人がいる。だが、頭金がない人はぎりぎりで暮らしてきた人。家を買うとローン以外の負担も増え、返済が苦しくなる」。家計の相談にのるファイナンシャルプランナーの藤川太さんはこう警告する。(松浦新)

     ◇

 〈裁判所の競売〉

 返済が滞るなどした時、銀行などの申し立てで、裁判所が強制的に住宅やビルなどを「入札」という方法で売る制度。裁判所が基準価格を示し、それをもとに購入希望者がそれぞれ希望価格を出し、最も高い希望者に売る。一般の売買で売れにくかったり、建物の中を見ることができなかったりするなどの理由から、基準価格は一般の売買価格より数割安い。住宅ローンでは返済が数カ月から半年間滞ると銀行などが裁判所に申し立てる。裁判所の物件調査などを経て、申し立て後半年から1年ほどで入札される。

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html


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以前も書きましたが、今回の一戸建て建築にあたっては、ホームドクターというホームインスペクターの、施工検査サービスを利用しています。

第2回、第3回の検査報告もあったのですが、ブログにアップするのを忘れてました。ということで、いきなりですが第4回です。

今回は上棟時検査ということで、主要構造部の接合状況、ホールダウン金物接合状況、筋違いの状況、防腐・防蟻処理などなどの検査をして頂きました。

その検査報告書がこのお盆の最中、メールで送られてきたのですが、けっこうショッキングな感じでした。今までもぱらぱらと指摘事項はあったのですが、それほど問題という感じでもなく、軽微な範囲といった感じでした。

ところが、今回はけっこう問題となるような指摘事項がけっこうあったのです。報告書の一部を引用すると、

「~今回は指摘がやや多く出ており、棟木の寸法違いや、タスキ掛け筋違いの不足など工場側のミスもあり、また現場では金物として最も重要なHD金物に関して梁を貫通して緊結する場合の耐力の大きい方を採用する特記について充分に理解がされておらず、全部で12箇所も是正箇所が出ており、また同じ箇所で2本入れるところ、2ヶ所で1本しか入っていないなど、やや問題が大きな指摘事項があり、現場での管理について今後充分に気をつけていただかねばならないと感じております。~」

といった感じです。

早速工務店の担当の方に聞いてみたところ、

「指摘事項についてはすべて直してから写真を撮って、ホームドクターの方にお送りします」

ということだったので、ひとまず安心しました。しかし、もしホームドクターの方に指摘されていなかったら、こういう指摘事項って見逃されたままになってしまったのでしょうか?どうなんでしょう?

そんなことを考えると、ホームドクターさんにお支払いしている手数料は第3者の目によるチェックという意味での安心料としては安いのではないかとさえ感じてしまいます。

現場の方があえて手抜きをしてやろうとか思っていなかったとしても、人間間違えてしまうことはあるでしょう。そういったことを防ぐ意味でも、直接の利害関係のない第三者による監視というのは非常に重要だと思います。

ホームインスペクションって、本当に大切だと実感しました。


ちなみに、次回は断熱・防水工事の検査の予定です。

完成まであと2ヶ月くらいですかね。早く住みたいです。


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フラット35の金利低下=住宅機構

 住宅金融支援機構は3日、336の金融機関と連携した最長35年の長期固定住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の8月の金利を発表した。返済期間21年以上35年以下は年2.23~3.20%(前月2.32~3.28%)、15年以上20年以下は2.02~3.20%(同2.10~3.20%)で、最低金利はいずれも4カ月連続で低下した。
 最も多くの金融機関が適用している利率は、21年以上35年以下が2.48%(同2.57%)、15年以上20年以下が2.27%(同2.35%)となった。フラット35の金利は、指標となる10年物国債の金利動向を反映している。一方、フラット35保証型の8月の金利は2.81%。(2010/08/03-17:15)

http://www.jiji.com/jc/zc?k=201008/2010080300719


8月に適用されるフラット35の金利が発表され、4ヶ月連続で低下したようです。スゴイ!

工務店の方の言葉を信じれば、今のところわが家の引き渡し予定は、10月頃なので、あと2ヶ月連続で下がってくれるとかなりありがたいところです。


住宅ローン:大手銀4行の8月分 各社とも金利引き下げ

 三菱東京UFJ銀行など大手銀行4行が8月から住宅ローンの新規融資分に適用する金利が30日、出そろった。長期金利が大幅に低下している最近の市場動向を踏まえ、各社とも金利を引き下げた。

 三菱東京UFJは、固定型で期間が2年のタイプは0.05%、3~7年で0.1%、10~15年が0.15%、20年は0.2%金利を下げた。みずほ銀行は固定型の2~3年で0.05%、5~7年を0.1%、10~20年は0.15%下げた。

 三井住友銀行は、2年の固定型で0.05%の下げ。3~5年は0.1%、10年は0.15%引き下げた。りそな銀行は、固定期間が2年は0.05%、3~10年は0.1%金利を下げた。

 大手行は金利の低下傾向を受けて、6月適用分から徐々に金利を引き下げている。

http://mainichi.jp/select/biz/news/20100731k0000m020072000c.html

ちなみに、大手銀行の住宅ローン金利も低下しているようですね。ぼくが借りている変動金利には変化がないようですが、固定型では徐々に下がってきているようです。

それにしても、これだけ金利が下がってきているというのに、投資用で借りているローンの方は最近まったく変化がありません。もう少し下がってくれてもいいと思うのですが。

ちょっと問い合わせしてみた方がいいですかね。変動金利のメリットをあまり享受できていない気がします。





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昨日、大家検定 夏祭りに参加してきました。今回はいつもの大家検定 神奈川第1支部/第2支部のみではなく、西関東ブロック全体ということで、90名程度の方が集まったようです。

ということで、初めてお会いする方が多く、いろいろな方と情報交換することができました。お話を伺っていて思ったのは、2代目大家さんの方がけっこう多いなぁ、ということです。

「父がアパート経営をしていたもので、それを引き継ぐ予定なんです」とか、そういった方がけっこういらっしゃいました。そういう意味では、大家検定なんかだと体系的に学習できるので、打って付けなのかもしれません。


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ものすごいボリュームの鉄板焼きステーキです!


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2次会のカラオケで熱唱される浦田健 代表理事!


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熱唱後、至極ご満悦の浦田健 代表理事!


ということで、真夏の夜の宴でした。



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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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