2011年1月のエントリー 一覧

パソコン買い換えました。前回は3年近く前に留学から帰国した時に買ったのですが、その際はノートパソコンを買いました。ひょっとして持ち歩くこともあるかなぁ、なんて思いノートパソコンにしてみたのですが、持ち歩くことは皆無で、しかもWindows Vistaという非常に使いづらいOSだったため、いまいちしっくりきていませんでした。

Windows7に換えたいなぁ、というのと大きな液晶モニターがいいなぁ、そして、キーボードはテンキー付のフルキーボードがいいなぁ、ということで液晶モニター一体型のものを購入しました。しかも、価格は64800円!これ、安くないですか?

仕様は以下のとおりです。


Inspiron One 2205 価格.com 限定地デジ搭載パッケージ - Inspiron One 22, Windows(R) 7 Home Premium正規版 64ビット (日本語版) (OSメディアは添付されません)

-- 機種名:
-- Inspiron One 22


-- CPU:
-- AMD Athlon(TM) II デュアルコア・プロセッサ250u


-- メモリ:
-- 4GB (2GBx2) デュアルチャネルDDR3-1333 SDRAMメモリ


-- キーボード:
-- デル ワイヤレスマルチメディア日本語キーボード& オプティカルマウス(ブラック)


-- モニタ:
-- 21.5インチワイドフルHD (1920 x 1080)液晶ディスプレイ


-- グラフィック:
-- Vision ラベル


-- ハードディスク:
-- 750GB SATA HDD (7200回転)


-- OS:
-- Windows(R) 7 Home Premium正規版 64ビット (日本語版) (OSメディアは添付されません)


-- マウス:
-- マウスはキーボードに含まれます。


-- 光学ドライブ:
-- DVDスーパーマルチドライブ (Roxio(R) Burn付属。バックアップメディア添付なし)


-- ワイヤレス:
-- Dell Wireless(TM) 1501 内蔵ワイヤレスLAN Half-Miniカード(802.11a/g/n)


-- TV チューナー:
-- 地上デジタルTVチューナー (リモコン付属)


世の中、インテルのCoreなんとかが流行っているようですが、学生の時に自作していたころはAMD派だったの(安かったというのが理由のほぼすべてではありますが)で、今回も別に動画とか、ゲームとかをヘビーに使うわけではないので、お手ごろなものにしておきました(いまだに価格には敏感です!)。

まだ届いたばかりですが、液晶モニター一体型かつ、ワイヤレスキーボード&マウスというのは非常にスッキリしていて快適です。地デジTVが必要なければ、パソコン本体から出ているケーブルは電源一本のみですみます(実際にはLANを有線で使っていますが)。

地デジチューナーはついていなくてもよかったんですが、価格.comのパッケージだとついていたので、ついているものを購入しました。テレビを見たり、録画もできたりするようなので、それはそれでいいかな、と。


パソコンは、どんどん安くなりますね、、、


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5年ほど前に購入したCanon PIXUS MP800 が故障したのですが、何とか復活させることが出来ました。

具体的には、「6A00」というエラー表示が発生するようになり、まったく印刷できなくなってしまったのです。ネットで調べてみたところ、基本的にはメーカーに送って修理を依頼するような症状らしいのですが、一方でいろいろと自力で直している方もいるようで、早速ぼくもトライしてみました。

特に、参考にさせて頂いたのは以下のページです。

キヤノンプリンタMP800「6A00エラー」に挑む→解決!

キャノン 複合機のエラー

とにかく該当箇所が非常にわかりづらいので、フタをあけてからプリンタヘッドを左の方に移動させ、懐中電灯とかで右端の方を見てみるとなんとかそれらしい場所が発見できます。ペラペラの透明のフィルムのような部分が2ヶ所あるのですが、そこにベットリついたインクを綿棒4本ほどを駆使して取り除いたところ、エラー表示はなくなり、印刷できるようになりました。

とりあえず解決してよかったです。



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つい先日、マンションの建て替えを期待した投資について書きましたが、タイミングよくマンションの建て替えについての記事が日経夕刊の1面に載っていました。


マンション再生、高層化で

不動産各社、住民負担を軽く
2011/1/21付日本経済新聞 夕刊

 不動産各社が老朽化したマンションの建て替え事業を本格化する。新日鉄子会社の新日鉄都市開発(東京・中央)や野村不動産、旭化成ホームズが相次いで受注を増やす。建て増し部分を新たに分譲することで収益を確保する。マンションの大量供給が始まったのは1970年代からで、更新時期を迎えた物件が急増している。好立地のマンションで建て替えが進めば、都市の住宅インフラの再生につながりそうだ。

 新日鉄都市開発は三井物…

引用元はこちらです。


ちょっと検索してみたところ、次のような記事も出ていました。

マンション建て替え規制など緩和 政府経済対策原案 投資促進も盛る 2010/9/9 2:00日本経済新聞 電子版

政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が8日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する。輸出手続き簡素化のため関税法改正案を来年の通常国会に提出することも明記した。対策の財源が限られるなかで、約100項目の規制改革を前倒しする。国内投資の促進では政労使で検討する円卓会議を新設する。

 菅直人首相は8月、経済活性…

引用元はこちらです。


今後、容積率緩和により、老朽化したマンションの高層化がどんどん進んでいくのでしょうか。

人口の減少が進んでいく中で高層化により総戸数が増え、住宅供給が増加するとますます空室率が上昇してしまうのではないでしょうか。自宅用にしろ、投資用にしろ、長期にわたって需要が望める立地が重要になってきそうですね。


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先日、1年ぶりくらいにアパートローンの返済予定表が送られていきました。変動金利で借りているのですが、特に変わらず、2.775%のままでした。

金融市場では日本国債の利回りがかなり変動していますが、アパートローンの融資金利の方は今のところ特に影響は受けておらず、変更なかったようです。

下がってくれるとありがたいところではあるのですが、特に変わらず、返済額が一定であり続けるというのも、それはそれで安定経営をしていくにあたってはありがたいものです。

ただ、現在の不動産投資用のローンポートフォリオは、一部金利が高いものもあるので、借り換えなどを駆使してなんとか借り入れ金利を下げていきたいと思います。


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先日のミニフィールドワークセミナーで申込を入れた物件は、結局売主側の業者さんの方で買い手が見つかってしまったようで、今回は流れてしまいました。

非常に古い物件だったのですが、区分所有の物件では珍しく販売価格が土地値(敷地面積の自分の所有分換算)くらいになっており、比較的近い将来の建て替え時に面白いことが起きるのではないか、ということが期待できる物件でした。

ちなみに、運がよければ(?)建て替え時にどんなことが起こりそうかというのは、教えて!gooに掲載されていた以下の内容が参考になるかと思います。

今回は、以下のベストアンサーで書かれている「中古マンションの再開発待ちうけ買い」みたいな視点に注目してみました。利回り的にはすごく魅力的というわけではありませんでしたが、こういった見方も面白いのではないかと思います。


質問:マンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

ベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。

>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。

>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。


http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1273285.html



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家賃ではないのですが、再び滞納が始まりました!これはすでに退去されている方が、退去時の原状回復工事費用の入居者様負担分を分割払いで支払うことになっていて、それが滞納している、という話です。

当時まとめた経緯はこちらをご覧ください。

昨年の7月から12回払いで支払っていただくことを合意したのですが、昨年末から再び滞納が始まってしまったようです。一般的に、「滞納保証」というのは、家賃についてのみ滞納を保証するのであって、退去時の原状回復工事費用の入居者様負担分を保証するものではありません。

これについてはしつこく督促をしていくしかないようです。といっても、実際の督促業務は管理会社の方にやって頂いているので、自分で何かやることはないのですが、こういった状況が続くと決して気持ちのよいものではありません。

できるだけ早く解決したいところです。



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サラリーマンは自宅を買うな ―ゼロ年世代の「自宅を買わない生き方
サラリーマンは自宅を買うな ―ゼロ年世代の「自宅を買わない生き方石川 貴康

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ゼロ年世代---自宅を買わない生き方

 自宅は所有する時代から、「使う」時代へ変わった。親世代の自宅中心の資産形成では破綻が待っている。サラリーマンが自宅を「持たないで」、低リスク、自由度、柔軟性を実現するための発想を変え、実質豊かな生活を楽しみつつ、資産形成を行うノウハウを説く。SCM系のコンサルタントとして活躍する一方で、自ら8棟65戸のアパートを経営する著者による投資用不動産経営の入門書。


目次

はじめに 買うべきか、買わざるべきか、それが問題だ

第1章 目を覚ませ!自宅はまったくペイしない

第2章 サラリーマンが自宅を持つリスク(1)
    自分ではどうしようもないリスク

第3章 サラリーマンが自宅を持つリスク(2)
    買って気がつく見えない費用

第4章 サラリーマンが自宅を持つリスク(3)
    自宅は機会損失を生む

第5章 サラリーマンが自宅を持つリスク(4) 
    収入の拡大が制限される

第6章 サラリーマンが自宅を持つリスク(5)
    資本の活用を考えると「失格」

中締め あなたの人生は誰が描いた人生なのか?

第7章 「持たない」で低リスク、自由度、柔軟性を実現する
    自宅を買わない生き方

第8章 自宅は買うな!自宅は賃貸で十分じゃないか!?

第9章 自宅は買うな!
    不動産投資がサラリーマンが自宅を持つリスクを解消する

第10章 もし、自宅を買うならライフサイクルを
    考慮して手に入れよう

付 録 サラリーマン不動産投資すごろく


昨年、自宅を購入したばかりのサラリーマンyokokenです。

この本で言っていることを簡単にまとめると、

昔と違って不動産は右肩上がりでないし、サラリーマンだからといって収入が一生安泰なわけでもない。自宅を買ってしまうといろいろな制限だったり、想定していなかった費用もかかるので、自由度の高い賃貸にするべきである。そして、サラリーマンとしての信用力は、不動産投資で活用するのがよいのではないか、

といった感じでしょうか。

ぼくは自宅を購入していますが、基本的にはこの著者の考え方に賛成です。ぼくが一般的な人と若干異なることは、自宅を購入する前に、不動産投資を行ってサラリーマンの給与収入以外にもある程度の安定収入を確保している、という点です。今の時点で不動産収入に頼らなければ住宅ローンが返せないほどの無理なローンは組んでいませんが、サラリーマンとして何かあった場合に、少しでも安定収入があることで、やはり気分的にはずいぶんラクになると思います。

この著者、自宅購入のメリットで団信についての記述がほとんどなかったり、細かいことを考えると、そうかなぁ?、と思えるような点もちょこちょこあるのですが、自宅を賃貸にするか、購入するか、を考えるの上で多くの材料を提供してくれていることは間違いありません。

サラリーマンで、長期の住宅ローンを組んで自宅購入を検討されている方や、今まで自宅購入もしくは賃貸ということを真剣に検討したことない方にとっては、一読の価値があるかと思います。


それにしても、この著者の方、コンサル出身の方だからだと思いますが、「自宅を買ってしまうと、MBAなどの海外留学がしづらくなる」みたいな感じでけっこうMBAという言葉が出てきたのですが、MBA留学を考えている人ってそんなにいるのでしょうか。その場合は、自宅を賃貸に出せばそれで済む気がするのはぼくだけでしょうか。



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もともと12月下旬くらいに退去になる予定だった1室の退去日がやっと確定しました。1月21日付けで退去になるようです。

ということで、現在空いている1室と合わせてこれで空室が2室になる予定です。

時期的にはこれから繁忙期なので、それほど心配はしていませんが、少しでも早く完全満室を実現させたいところです。



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3連休の土曜日、久しぶりにCFネッツのミニフィールドワークセミナーに参加してきました。自分を含めて6名の方が参加されていて、半分以上がすでに物件を持っている方でした。

今回はワンルームを5物件見ましたが、上野、明大前、阪東橋(横浜)、平沼橋(横浜)、泉岳寺(or 白金高輪)、といった場所でした。最も新しいものでも平成1ケタ年築、古い物だと築37年といった感じで、場所や、古さ、そして価格帯などバラエティに富んでいました。

見た中ではちょっと古いのですが、ある一つの物件でおもしろそうだったので、一応申し込んでおきました。ただ、売主側の業者ですでに一人に案内中とのことで、実際に購入できるか確度はあまり高くなさそうです。ちょっとだけ期待しつつ、進捗を待ってみようと思います。

昨年は自宅のことでずっとバタバタしていたので、今年は投資用物件の方をすこしがんばってみようと思います。



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2010年の入居率をいつも通り「契約日数/365日」という日数ベースで計算してみたところ、93.8%でした。昨年の96.6%から、かなり下がってしまいました。

2010年の年初は相次ぐ退去によりかなり空室に悩まされましたが、6月にはなんとか完全満室まで復活しました。しかし、10月以降は再び退去があり、現在1室が空室になっています。ちなみに、現在1室空室なのでなんとも言えませんが、家賃月収は昨年と比べて1%以下の下落にとどまっています。まあ、まずまずの結果と言えるのではないかと思います。

退去のたびにテレビモニター付ドアホンなどのアップグレードを図ってきましたが、2010年はなんと言ってもベンディアムの導入が設備的な面で最もパワーアップした点だと思います。ただ、既存入居者の方にはまだ今まで使われているインターネットから切り替えてもらえていない状況なので、今後、利用して頂けるよう地道に促していこうと考えています。基本的には月額3000円の利用料金を頂く予定なのですが、契約の更新時のプレゼントとして「切り替えて頂ければ当初6ヶ月間は無料」みたいな形で行うことで、全入居者の方に使って頂けるようにしたいと考えています。

それから昨年残念だったことは、金利の低い銀行への借り換えを試みたものの、あまり評価が低かったために、結果的に借り換えできなかったことでしょうか。金利が1.5%以上下がるくらいの話だったのですが、評価が厳しすぎました。今後も借り換えの機会があれば、積極的に取り組んでいきたいテーマです。

今年、そして当面の課題としては、以下のような点でしょうか。

  • 早期に完全満室を目指す(現在1室空室ですが、年初にもう1室退去が発生する予定)
  • 貯水槽を直結式に切り替えるか?
  • マンションの表札がボロボロなので交換する
  • 所有しているもう一棟の方にもベンディアム導入か

ポートフォリオの組みかえ、拡大なんてのも視野に入れつつ、財務状況を改善していきたいと思います。

ということで、今年もがんばっていきたいと思います。



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プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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