2011年4月のエントリー 一覧

先週末のことですが、管理会社の方と打ち合わせをしてきました。3月中旬くらいから担当の方が変わったのですが、新しく担当して頂いている方にまだご挨拶ができていなかったので、せっかくの機会だったので行ってきました。

今までもメールや電話ではやりとりしていたのですが、やはり一度はきちんとお会いして話をすると、それ以降、ずいぶんと話がしやすくなる気がします。

最近の競合物件の募集状況や、入居希望者の方の動きなどをいろいろ伺ってきました。やはり3月の地震以降はパタッと動きが止まってしまったようなのですが、4月に入って少しずつ動き出してきた、とのことでした。ただ、5月を過ぎればやはりまた動きは鈍化してしまうでしょうから、さすがにそろそろ決めないといけません。

物件固有の話以外にも、仲介業者を対象としたアンケート結果などを見ながら、どういう条件設定にすると決まりやすいか、などをいろいろ教えて頂きました。

やはり直接お会いしてお話を伺うと、メールや電話だけではなかなか伺うことができない貴重なお話を伺うことができました。

空室時はもちろんのこと、満室時であってもちょこちょこ顔を出しておくことが大事かもしれません。



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マンションの修繕積立金、実態の2倍必要 国交省が目安

2011/4/19 1:49

 国土交通省は18日、分譲マンションの修繕のために居住者が毎月積み立てていく「修繕積立金」の目安を発表した。積立金の目安は、実態の約2倍程度に当たる1平方メートル当たり月200円前後だった。販売時に積立金が低めに設定され、数年から数十年おきの改修時に積立金が不足していることが背景にある。同省は今後、不動産業界に目安を提示し、販売時に消費者に説明するよう求める方針だ。

 同省は84のマンションの実例を調べて、毎月の積立額の目安を算出した。同省が示した積立金の目安によると、マンション全体の延べ床面積が5千平方メートル未満で、1~14階建ての場合、1平方メートル当たりの平均月額は218円だった。5千~1万平方メートル未満では202円、1万平方メートル以上では178円だった。

 また、20階建て以上の場合は外壁の改修などにお金がかかることから、積立額の目安は月平均で206円だった。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE0E4EBEBEBE6E2E2E3EBE2E6E0E2E3E39797E3E2E2E2;at=DGXZZO0195164008122009000000

もう1週間近く前になりますが、日経に掲載されていた記事です。ということで、国土交通省のページは以下の通りです。


「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について

マンションのストック総数は約562万戸(平成21年末現在)、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
 マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
 一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
 このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html


住宅は、一度建てたらおしまい、ではなく、住み始めてからも小規模な修繕に始まり、10~15年に一度行う大規模修繕など、建物の維持管理のために、ランニングコストが発生します。マンションの場合、管理費と修繕積立金にわかれ、管理費は読んで字のごとく、毎月管理するために必要とされる費用であり、修繕積立金は長期的な観点から来たるべき修繕の時に備えて積み立てておくお金です。

適切な長期修繕計画の下、適切に修繕積立金を貯めていくことができればいいのですが、国土交通省の調査結果のように、マンションによっては必要とされる修繕積立金が積み立てられていない場合もかなりあるようです。

一戸建ての場合ももちろん5年後、10年後はたまた30年後に備えて自分で積み立てていかなければならないわけですが、基本的に自分のペースで積み立てて、どのような修繕を実施していくか自分だけで決定することができるので、自己責任ということにはなりますが、比較的気楽なのではないかと思います。

マンションを買う場合は、修繕積立金の月額が適切かどうか、(中古の場合)購入する時点において必要とされる適切な金額が積み立てられているかをきちんと確認しておくことが重要なのではないかと思います。



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今年の繁忙期は苦戦しています。昨年の11月下旬から空いていた部屋が1つと、今年に入ってからも1月中旬と4月始めに1室退去があったのですが、現在のところ無事入居して頂いたのは1部屋のみで、まだ2部屋ほど空室になっています。

途中申し込みがあったものの、結果的には契約金が用意できないという理由でキャンセルになってしまったり、とありましたが、総じて動きが少なかった気がします。もちろん3月11日以降は震災の影響もあるとは思いますが、内見の数も比較的少なかった気がします(賃料設定がそれほど外れているとは思えません)。

ただ、管理会社の方に伺ったところ、4月に入ってからファミリーに動きが出てきた、ということなので、ゴールデンウィークくらいまではしばらく動きがありそうな感触です。

あと2部屋、なんとか完全満室状態を早く実現させたいところです。

がんばります。



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今年は自粛ムードが強いお花見ですが、近場でサクッと行ってきました。昨日はあまり天気がよくなかったので、今日、日曜日が週末では最後のチャンスでしょう。

小石川後楽園に行った後、千鳥ヶ淵、靖国神社と行ったのですが、やはり千鳥ヶ淵の桜はダントツですね。屋台は出ていなく、敷物をしいてのお花見は自粛ということでしたが、それでもかなりの人出でした。


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いつ行っても、千鳥ヶ淵はスゴイです。



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住宅ローン減税の還付金が振り込まれました。

減税を受けるためには確定申告をしなければならないのですが、ぼくの場合、2月末に税理士さんと打ち合わせをして以降、何度かメールで細かい点を確認し、最終的に3月15日までには確定申告を終えました。そして、4月1日に住宅ローン減税の還付金が振り込まれていました(正確には他の所得通算した後の調整額ですが)。

住宅ローン減税については以前、以下のエントリーで簡単に書きました。

マイホームを買うべきか? - 住宅ローン減税はどれほど得なのか

最大控除額を受けられる人は限定的かもしれませんが、優遇ベースだと住宅ローン金利が1%前後のご時世で、ローン残高の1%の税額控除は実質的に金利をゼロにするくらいのインパクトがあるわけで、メリットは大きいと思います。

やはり、所得控除ではなく税額控除というのは大きいですね。キャッシュフローに直接的に効いてきますし。

ちなみに、減税を受けるための確定申告は1年目に手続きをしてしまえば、他の理由(例えば、不動産所得があるとか)がない限り、2年目以降は確定申告をする必要はないようです。



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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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