2012年4月のエントリー 一覧

利回りが高い、という表現がよく使われていますが、実際のところ税引後のリターンはどの程度なのか、簡単な例を使って考えてみたいと思います。

まず金融商品の方ですが、ここでは簡単のため、固定利付き債を考えてみたいと思います。現在の日本の状況ではあまり考えにくいものではありますが、クーポンが6%だったと仮定します。すると利子については20%の源泉分離課税になるので、リターンは

6% × (1 - 0.2) = 4.8%

となります。

一方で、不動産ですが、ここでは区分所有のワンルームマンションをイメージしてみます。物件価格が1000万円で、実質リターン(家賃収入から管理手数料等を差し引いた手取り収入)が7%だったとしておきます。この場合、税金は総合課税となるので、他に総合課税の対象となる所得がどのくらいあるかによって税率は変わってきます。金融商品の税率と同じでは面白くないので、ここでは税率を40%と仮定してみます。すると、リターンは

7% × (1 - 0.4) = 4.2%

となります。ということで、一見、税引後のリターンはワンルームマンションの方が低いように見えます。

しかし、すでにお気づきの方も多いかと思いますが、この不動産の方の計算は間違っています。不動産の場合、不動産所得に対して課税されることになるわけですが、上の計算では減価償却が考慮に入っていません(固定資産税はすでに入っているものとしておきます)。

ということで、減価償却を考慮にいれるために、1000万円のワンルームマンションで、建物分が7割、土地分が3割と仮定してみます。さらにここでは中古マンションだとして、償却期間を20年と仮定してみます。

すると、700万円を20年間で償却するので、1年あたり35万円の減価償却になります。すると、70万円の実質収入からさらに35万円を差し引いた35万円に対して、税率40%が適用されることになりますので、実質的な税額は

35万円 × 0.4 = 14万円

となりますから、税引後のリターンという意味では、70万円の手取り収入から14万円の税金を控除した56万円、つまり税引後で5.6%のリターンということになり、初めに挙げた債券のリターンを上回ることになります。

もちろん、減価償却の前提が異なればこの最終的な数字は変わってきますし、最終的に物件を売却した時の条件(価格や税率)によっても、最終的なトータルのリターンは変わってきます。

ただ、ここで言えることは、総合課税の所得税率と源泉分離課税の税率のバランス、そして資産そのものの税前のリターンおよび税後のリターン(減価償却の考慮)のバランスによって、税引後のリターンはいくらでも変わりうるということです。

つまり、不動産投資がいい、とか、金融商品投資がいい、といった議論はこういった個別の事例ごとに検討していかないと、一概には言えない、ということなのではないでしょうか。

ああ、難しい、悩ましい、、、





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先週の金曜日にちょうど生後100日目を迎えたので、お食い初めをやりました。やり方はよくわからなかったので、ネットや書籍で調べて、それらしくやっておきました。

和食器のセットはこのために購入し、尾頭付きの鯛も調達、そして料理は奥さんの手作り、そして3つの小石は近くの神社から拝借ということで、準備しました。

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いざ、お食い初めを始めてみると、というか始める前から、娘はギャン泣き状態に突入しており、最後までずっとギャン泣き状態の中、ある意味、親の自己満足でお食い初めは終了しました。

これも、いい思い出になることでしょう。


ちなみに、当日は有休を頂いていたので、昼間は親子3人で千鳥ヶ淵にお花見に行ってきました。相変わらず見事な桜です。


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そんな生後100日目でした。



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2005年に不動産投資を始めた時に購入した区分マンション2つのうちの1つで、初めて退去の連絡が来ました。

購入して以来7年弱の間、一度も退去がなかったために、今回初めて部屋の中を見ることになります。とりあえず、直近の成約事例を参考にしながら募集条件を設定し、募集だけは始めます。リノベーションみたいなことをしてもおもしろいなぁ、とも思うのですが、どれほどお金をかけるかは、中を見てから決めようと思います。

それにしても、退去がなかったというのは、本当にありがたいことです。ローンの返済もそれなりに進みましたし、手元に現金もけっこう残っています。手元の現金をすべて繰り上げ返済にまわしてしまうと、経営の安全性はかなり高まりますが、やはりどちらかと言えば新規投資したいところです。

ということで、合計で2部屋空室の状態になりますので、早急に入居につなげていきたいところです。

がんばります。



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一戸建てに住み始めてから、何が大変かと言うと、やはり掃除です。マンションと比べると、階段があるので、移動するのも大変だし、階段そのものもほこりがけっこうたまりやすくて目立つし。

最近はお掃除ロボットが流行ってきているようですが、さすがに階段を含めては対応していないわけで、一戸建ての場合、あまり現実的ではありません。

で、コードレスの掃除機で、立てておけるやつを買ったらいいのではないか、という話になりました。

ダイソンとか、エレクトロラックスなんかも候補にはあがったのですが、けっこうなお値段です。しかも、エレクトロラックスの安い方なんかだと、リチウムイオンではなく、ニッケル水素だったりします。デザインはいいのかもしれませんが、機能的にはねぇ、、、16時間充電というのはちょっと、、、


ということで、最終的に購入したのが、以下のものです。

マキタの業務用の充電式クリーナーです。

まあ、見た目はそれほどおしゃれ感はありませんが、やはり機能的にはスグレモノです!

1kgちょっとということで、とにかく軽い。そして、リチウムイオン電池なので、継ぎ足し充電もできるし、充電時間そのものもの50分程度。

実際に使ってみても、カーペットとかだと物足りないのかもしれませんが、うちはフローリングなので、髪の毛、ほこり程度のゴミであれば問題なく吸い込みます。

今回は紙パック式を買いました。紙パックが1枚50円弱するので、それなりにランニングコストはかかりますが、紙パックを捨てるだけなので、メンテナンスが楽なことを考えると、全然アリかなと思います。

いや、これ、ほんとに便利です。軽くて、コードレスなので、思い立ったときにすぐやる気になります。


いい買い物でした。



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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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