2014年3月のエントリー 一覧

今持っている物件の隣地の方から、土地の交換をして欲しい、という依頼が来ました。

土地の交換といっても、もちろんほんの一部分、1平方メートル程度の部分なのですが、現在はお互いの持ち分が少しいりくんだ形となっており、交換した方が双方にとって、接道等がよくなる、という話です。

ということで、測量や、分筆、抵当権の抹消や、再登記などいろいろと手間はかかるのですが、隣地の方が実費をご負担してくださり、かつ、手間賃として少し支払ってくださる、という条件になりそうなので、交換に応じることにしました。

ということで、週末等を利用して、現地での立会などをする必要があるため、少し忙しくなりそうです。

一棟で物件を持っていると、境界線だ、なんだかんだと、いろいろと話が来るものですね。

10日ほど前に、あと一部屋で完全満室!と書きましたが、ついに完全満室になりました。

審査が難航していたものの、最終的には無事審査も通過し、入居して頂けることになりました。

ということで、少し時間がかかってしまった感はありますが、何はともあれ、完全満室になるとかなり気分的には楽になります。

とりあえずよかったです。

不動産投資を始めてすでに9年近くが経過しており、一番最初に買った物件は区分のワンルームマンションだったのですが、これまで一度も、管理組合の総会というものに出席したことはありませんでした。議長に委任するという、完全にパッシブな状態でした。

しかし、今回、開催が土曜日で、場所も池袋と自宅から比較的近かったこともあり、人生で初めてマンションの管理組合の総会に出席してきました。

今回は臨時総会で、マンション全体に導入されているインターホンの入れ替え工事が唯一の議題でした。

選択肢としては、モニター付きインターホン、モニターなしインターホンのどちらを導入するか、ということだったのですが、工事代金の価格差が100万円以上あり、かつ、相見積もりを取っていないという状況だったので、「何ごと!?」と思ったこともあり、参加してきました。

出席者は、所有者という意味では自分以外だともう一人しかおらず、管理会社の方、今回の工事の見積もりを出した業者の方、ということで、合計4名でのこじんまりしたミーティングでした。

結果的には、モニター付きインターホンを導入することで決議されたのですが、その過程で、これまでの修繕履歴や、管理会社変更の履歴など、担当の管理会社の方がいろいろ詳しく話をしてくださったので、対象マンションに対する理解をとても深めることができました。

さらに場所が管理会社のオフィスだったこともあり、必要に応じて、過去の写真付き修繕履歴のファイルを持ってきて、具体的に説明して頂き、管理会社に対する信頼が高まりました。この管理会社は、(少なくとも担当の方は)とてもしっかりしていて、信頼できると感じました。

初めて参加しましたが、投資用ワンルームマンションの場合、管理組合の総会に出席する人はほとんどいないため、出席すると、持っている議決権割合以上の発言力を発揮できそう、ということがわかりました。

この物件の場合、管理費、修繕積立金はけっこう妥当と思える水準なので特に行動は必要ないですが、管理費が割高に設定されているような物件の場合は、総会に出席することで、管理会社の変更などを含め、アクティブ投資家として経営に参加していける気がします。

ということで、今後、平日ではなく週末に開催するような総会がある時は、できるだけ出席していこうと思います。

百聞は一見に如かず、ですね。

今年の繁忙期は3部屋ほど、空室がある状態で突入したのですが、二部屋は無事に契約を完了したため、あと一部屋のみが空いている状態となっています。

この一部屋も、すでに申し込みを頂いているのですが、審査が難航しているようで、雲行きが怪しくなってきていると管理会社の方から伺っています。ということで、現在もまだ募集中の状況です。

そもそも審査の段階で、書類がきちんと提出されなかったり、やたら時間がかかったり、ということだと、入居後もあまりよくないことが起きてしまう可能性も高い気がするので、そういう方はさけた方がよいかもしれません。

まあ、いずれにしても、あと一部屋で完全満室になるので、がんばります。

不動産を購入すると、国土交通省からアンケートのお願いというものが送られてきます。これは不動産取引価格についてのデータベースを構築するために使われるそうで、今まで基本的には記入して返送していました。しかし、一度も、実際のデータベースを見たことがなく、せっかくなのでどんなものか見てみました。

以下が、トップ画面です。土地総合情報システムというのが正式なサイト名のようで、左上の不動産取引価格情報検索で取引価格を検索することができます。

tochisogojohosystem.jpg

ためしに、日比谷線六本木駅の過去2年間の取引価格を調べてみたのが次の検索結果です。

tochisogojohosystemResult.jpg

取引総額の小さい順に並べ替えてみたのですが、400万円台の物件から始まっており、20㎡で450万円とかなり安いのではないかと思われる取引価格もあるようです。

初めて検索してみましたが、これはかなり使えそうな印象があります。

ヤフーでもSUUMOでもいいのですが、ああいった不動産検索サイトに掲載されている価格は、あくまで売り手の希望価格であって、実際には、買い手の希望価格があり、売り手と買い手の両者が歩み寄りながら合意して初めて約定に至るわけです。

そういう意味では、実際に取引された価格のデータベースということで、貴重なデータが蓄積されていると思います。

今後、必要に応じて活用させて頂きたいと思います。

先月から始めたアセットアロケーションのアップデートですが、2月末分を更新しておきます。

まず先月のアセットアロケーションは以下の通りでした。

actualAA201401.jpg

actual2AA201401.jpg

actual3AA201401.jpg

これが、2月末では以下のようにわずかながら変化しました。

actual201402.jpg

actual2AA201402.jpg

actual3AA201402.jpg

このように見ても、わかるようで、わからないので、具体的に数字の表を作ってみました。

AAchange201402.jpg

こうしてみると、少しわかりやすいのではないかと思います。

2月に低迷していた日本株式の割合が1.8%下がり、先進国株式が1.2%上昇、その他、新興国債券、REITがわずかながら上昇といった状況です。

のんびりコツコツと積み立てつつ、適度にリバランスをやっていきたいと思います。

このページの上部へ

Ads by Google

プロフィール

yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


サイト内検索

最近のピクチャ

  • A201508trend.jpg
  • AA201507trend.jpg
  • AA201506trend.jpg
  • AA201505trend.jpg
  • 2015_03_29_1079.jpg
  • IMG_8258.JPG

月別アーカイブ

  1. 2015年9月 [3]
  2. 2015年8月 [1]
  3. 2015年7月 [4]
  4. 2015年6月 [2]
  5. 2015年5月 [3]
  6. 2015年4月 [3]
  7. 2015年3月 [3]
  8. 2015年2月 [3]
  9. 2015年1月 [6]
  10. 2014年12月 [3]
  11. 2014年11月 [3]
  12. 2014年10月 [1]
  13. 2014年9月 [4]
  14. 2014年8月 [8]
  15. 2014年7月 [3]
  16. 2014年6月 [2]
  17. 2014年5月 [2]
  18. 2014年4月 [4]
  19. 2014年3月 [6]
  20. 2014年2月 [4]
  21. 2014年1月 [4]
  22. 2013年12月 [1]
  23. 2013年11月 [1]
  24. 2013年10月 [4]
  25. 2013年9月 [1]
  26. 2013年8月 [1]
  27. 2013年7月 [2]
  28. 2013年6月 [4]
  29. 2013年5月 [3]
  30. 2013年4月 [2]
  31. 2013年3月 [5]
  32. 2013年2月 [6]
  33. 2013年1月 [1]
  34. 2012年12月 [1]
  35. 2012年11月 [3]
  36. 2012年10月 [4]
  37. 2012年9月 [6]
  38. 2012年8月 [3]
  39. 2012年7月 [8]
  40. 2012年5月 [7]
  41. 2012年4月 [4]
  42. 2012年3月 [2]
  43. 2012年2月 [2]
  44. 2012年1月 [11]
  45. 2011年12月 [7]
  46. 2011年11月 [6]
  47. 2011年10月 [7]
  48. 2011年9月 [5]
  49. 2011年8月 [5]
  50. 2011年7月 [9]
  51. 2011年6月 [5]
  52. 2011年5月 [5]
  53. 2011年4月 [5]
  54. 2011年3月 [7]
  55. 2011年2月 [7]
  56. 2011年1月 [11]
  57. 2010年12月 [3]
  58. 2010年11月 [8]
  59. 2010年10月 [8]
  60. 2010年9月 [12]
  61. 2010年8月 [8]
  62. 2010年7月 [11]
  63. 2010年6月 [17]
  64. 2010年5月 [15]
  65. 2010年4月 [11]
  66. 2010年3月 [12]
  67. 2010年2月 [10]
  68. 2010年1月 [16]
  69. 2009年12月 [18]
  70. 2009年11月 [15]
  71. 2009年10月 [12]
  72. 2009年9月 [9]
  73. 2009年8月 [18]
  74. 2009年7月 [13]
  75. 2009年6月 [17]
  76. 2009年5月 [14]
  77. 2009年4月 [16]
  78. 2009年3月 [13]
  79. 2009年2月 [16]
  80. 2009年1月 [26]
  81. 2008年12月 [18]
  82. 2008年11月 [18]
  83. 2008年10月 [13]
  84. 2008年9月 [14]
  85. 2008年8月 [19]
  86. 2008年7月 [15]
  87. 2008年6月 [14]
  88. 2008年5月 [15]
  89. 2008年4月 [17]
  90. 2008年3月 [29]
  91. 2008年2月 [23]
  92. 2008年1月 [34]
  93. 2007年12月 [37]
  94. 2007年11月 [41]
  95. 2007年10月 [40]
  96. 2007年9月 [43]
  97. 2007年8月 [40]
  98. 2007年7月 [28]
  99. 2007年6月 [27]
  100. 2007年5月 [25]
  101. 2007年4月 [31]
  102. 2007年3月 [27]
  103. 2007年2月 [23]
  104. 2007年1月 [28]
  105. 2006年12月 [29]
  106. 2006年11月 [26]
  107. 2006年10月 [23]
  108. 2006年9月 [27]
  109. 2006年8月 [34]
  110. 2006年7月 [40]
  111. 2006年6月 [28]
  112. 2006年5月 [26]
  113. 2006年4月 [34]
  114. 2006年3月 [14]
  115. 2006年2月 [3]
  116. 2006年1月 [2]
  117. 2005年12月 [20]

Counter


( Since 2006/4/1 )
admin