2014年9月のエントリー 一覧

火災保険の契約が最長でも10年になるようです。

火災保険は、これまで3回ほど保険金を請求して支払って頂いたことがあります。いずれもゲリラ豪雨の影響で、ベランダの設備(テントというか、可動式の屋根)が破損してしまったため、請求させて頂いたものです。

短めの契約になっているものは今のうちに、契約を見直して長めで組み直しておいた方がよいかもしれません。

火災保険は必要な費用だと思いますので、どうせ入るのであればできるだけ割安に、ということかと思います。

損保大手、火災保険「10年超」来秋にも停止へ 異常気象増で収支悪化

産経新聞 9月14日(日)7時55分配信

 損害保険大手が、10年を超える期間の火災保険の新規契約引き受けを来年秋にも停止する方針を固めたことが13日、分かった。異常気象による建物被害が増加傾向にあり、長期契約での収支予測が難しくなったためだ。現在、最長で36年の保険契約は、制度変更後に最長10年となる。住宅購入時に住宅ローンの期間に合わせて長期契約するといった消費者の選択肢は狭まる。

 火災保険は住宅や店舗などの建物が対象で、火災や風災のほか、洪水や土砂崩れによる水災で受けた建物の被害を補償する。

 すでに最大手の損害保険ジャパン日本興亜や三井住友海上火災保険などの主要社が、10年を超える新規契約を「来年度にはやめる」(大手首脳)方向で最終調整しており、業界各社に広がる見通し。制度変更の時期は来年10月が有力だ。

 制度変更後も、すでに契約済みの保険は引き続き有効だ。火災保険は1年単位で契約できるが、長期にわたる契約を希望する場合は、最長となる10年契約を更新していくことになる。

 背景にあるのは、異常気象の増加だ。集中豪雨の頻発や都心部での大雪などによる住宅への被害が増え、保険会社は保険金の支払いが増えて火災保険の事業収支が悪化。「将来の収支予測が難しくなった」(損保幹部)とされ、長期契約での保険金支払い規模が予測できなければ、保険会社に求められる安定的な事業運営が難しくなるという。

 保険料は、損保各社から収支データを収集している損害保険料率算出機構が改定する「参考純率」を参考に、損保各社が決める。機構が実施した7月の改定では、参考純率を平均3・5%引き上げる一方、この数値が「保険期間が10年までの契約に適用できる」として、10年を超える保険の参考純率を示さなかった。

 損保会社は住宅購入者に対し、35年などの住宅ローン返済期間に合わせた火災保険契約に割安なプランを提供している。

 来秋以降、契約期間が10年以下に限られれば、価格面や利便性をめぐる新たな形の競争が促される可能性もある。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140914-00000057-san-bus_all

一棟ものと、区分所有の比較8回目はポートフォリオ運用のしやすさです。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

今回は、区分所有の勝ちでしょう。

前提条件の例であれば、一棟ものは一棟のみ、区分所有の場合は3つのワンルームを所有することになります。一棟ものの一棟というのは、まさに一棟だけであり、立地、建築年、入居者層といったものについて分散効果はほとんど働かないかと思います。

一方、3つのワンルームであれば、例えば、東京、神奈川、埼玉に1つずつ持つこともできますし、もっと広く東京、大阪、福岡、なんかに持つことも可能です。日本における不動産投資の最大のリスクの一つが地震リスクかと思いますが、一点集中だとそのリスクヘッジは難しいですが、3カ所バラバラに持っていれば、3つとも同時にやられる可能性は低いかと思います(地震保険に加入すればという話もありますし、私も加入していますが、万が一の大震災が発生した場合、やはり少しでも分散していた方がリスクは抑えられるかと思います)。そして、一棟ものの場合、その町に一点集中投資をすることになりますので、例えば、その町に大学があり、毎年一定の新入生の需要を見込んでいたものの、その大学が突然移転することになって、急に需要が減ってしまったりすることもあるかと思いますが、3つの町に分けていれば、3つの町で同時にそのようなイベントが発生するリスクはかなり低いのではないかと思います。

また建築年についても一棟ものは一つだけですが、区分3つであれば、築30年、築20年、築10年といったように分散しておくことが可能です(債券運用でいうところのいわゆるラダー型ポートフォリオ)。築30年だけど利回りが高い物件を持つ一方、多少利回りは低くても新しめの物件も一緒に保有する、といったことが可能になります。

それから、入居者層については、例えばワンルームという前提を少しゆるめて、少し広めの1DKや2DK, 1LDKといった物件だったり、ファミリー向けの物件を混ぜたりすることで、区分所有の場合は様々な入居者層にアクセスすることが可能です。一方、一棟ものの場合、間取りが混在している物件はそれほど多くないですから、通常はワンルームばかりだったり、2DKばかりだったり、といった間取りになることが多いかと思います。

最後に、ポートフォリオ全体としてのリバランスという観点でも、区分所有3つは優れています。一棟ものの場合、ひとつだけだと、その物件を売却し、別の物件に買い替える、といった場合、ゼロイチの世界になりますが、区分所有を3つ持っていれば、一部屋売却して、また別の物件を購入といった場合、ポートフォリオの組み替えという意味では少しずつ実施することができますので、より安定的な運用をすることができるかと思います。

こういった観点で考えていくと、区分所有の方が扱いやすい、ということになるのではないかと思います。

以上、ポートフォリオ運用のしやすさ、でした。

一棟ものと、区分所有の比較7回目は規模拡大のスピードです。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

今回も、一棟ものの勝ちです。これも間違いありません。

上記の例であれば、ワンルームの場合3部屋だけですが、一棟ものの方であれば4戸か6戸程度の物件は購入可能だと思いますので、一棟ものの方が規模という意味では拡大することが可能です。

しかも、ワンルームを3回購入する場合、その都度、売買契約、ローンの審査・手続き、決済、といったプロセスを繰り返す必要がありますが、一棟ものであれば1度で済みます。売買手続きに関する手間という意味でも、一棟ものの方が明らかにラクです。

ということで、ここでは、規模を単純に戸数として、規模拡大のスピードを考えましたが、その前提であれば一棟ものの方がスピードは速くなるかと思います。ただし、一回目の一棟ものと、区分所有ではどちらがよいか(1)立地でも書きましたとおり、区分所有は都心のど真ん中も十分対象に入ってきます。一部屋あたりの賃料が、区分の場合7万円、一棟ものの場合5万円だったりすると、区分の場合は3部屋で21万円、一棟ものの場合4部屋だとしたら20万円、6部屋だとしたら30万円ということになります。6部屋の場合、単純に部屋数は2倍ですが、賃料という意味では1.5倍程度ですので、賃料の金額ベースでは、規模が戸数ほどには開かないかと思います。

部屋数が多いということは、(空室率が同じだったとしても)それだけ入退去の発生する回数が増えるわけで、その都度、原状回復、募集といった手続きが発生するので、多ければ多いほどよい、というものでもないかと、個人的には思っています。

ということで、規模拡大のスピードでした。

一棟ものと、区分所有の比較6回目は融資です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

“まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

はい、今回は一棟ものの勝ちです。これはおそらく間違いないと思います。

ワンルームでも融資をしてくれる金融機関ももちろんありますが、絶対数は少ないのではないかと思います。また、金利も一棟ものであればかなり低いケースもあるようですが、投資用ワンルームで1%前後というのは聞いたことがありません(ちなみに、ぼくが借りているのは1%台後半です)。

それから実際の融資額(LTV)ですが、これも一棟ものの方が評価が高め(というか、ワンルームは総じて評価が低め)に出る傾向があると思います。あくまで経験上ですが。

ということで、不動産投資ではほとんどの場合で切っても切れない超重要な融資ですが、こればかりは一棟ものの方が有利になると思います。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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