2015年5月のエントリー 一覧

ある区分のワンルームで、給湯器が故障したという連絡を管理会社さんから頂きました。

現地を確認して頂いたところ、古すぎて、修理対応はできず、交換せざるを得ない、とのこと。

8万円弱の出費となりました。

下手したら新築のころから使われていた給湯器である可能性もあり、まあ妥当な交換だったと思います。

出費は痛いですが、入居者さんに不便な思いはして頂きたくありませんので、こういう工事は躊躇なく迅速に実行!です。

ということで、今まであまりこういうトラブルはありませんでしたが、久しぶりにあったので書いてみました。

少し前に一部屋入居が決まりましたが、もう一つも決まり、ご入居頂きました。こちらは約1か月半の空室でした。

ということで、完全満室復活です。

この2つ目の部屋は、退去時のアンケートで、「床が傾いていて気持ち悪くなった」と書かれていたので、いったいどんな部屋なんだろう?と少し不安でした(購入してから初めての退去だったので、今まで中を見たことがありませんでした)。

で、実際に部屋を見てみると、以下のような感じでした。

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少し古さはありますが、まあ、普通の部屋です。

管理会社さんや、原状回復業者さんと一緒に確認したところ、床が傾いているのは、「このフローリングを貼る際に下地処理をきちんとせずに貼ってしまったことが原因と思われ、構造的な問題ではないでしょう。たまにそういうことあります。このままでも気にならない人は気にならないし、少し神経質な人は気になるかもしれません」ということでした。

床を全部やり直すかどうか、写真にある壁面収納を撤去してしまうかどうか、等々いろいろ迷っていたのですが、「クリーニングだけでいいからすぐに入居したい」という方から比較的早く申し込みが入ったため、かなり軽めの原状回復工事になりました。とはいっても、テレビモニターフォンの設置や、コンセントプレート、スイッチプレートの交換程度は行いました。

結果、当初、床をやり直したり、壁面収納を撤去したり、といったフルコースの原状回復見積もりが40万円を超えていましたが、結果的には8万円ちょっとでおさまりました。

よかったよかった。

入居者さんが価値を感じないところに、いくらお金をかけても、誰のためにもならないですからね(喜ぶのは工事を請け負う業者だけです)。少なくとも、入居者さんと大家はうれしくありません。

ということで、比較的少額の出費で完全満室に復帰することができました。

3月末に退去となっていた2部屋のうち、1部屋が5/1付で入居となりました。

ということで、空室期間は約1か月ほどでした。都心の区分ワンルームということで、まあまあ妥当な空室期間なのかもしれません。

というか、原状回復工事の見積もりを取って、内容を確定して発注、工事完了というプロセスがけっこう時間がかかりましたので、工事完了が入居直前になってしまいました。このプロセスについては今後、要改善項目かもしれません。

ちなみに、原状回復工事ですが、当初、管理会社さんから頂いたお見積もりは17万円弱というものでした。床がタイルカーペットの部屋なのですが、これをフロアタイルに貼りかえるというものが入っており、少しお高めのものでした。

そこでいつもお世話になっている業者さんに別途見積もりをお願いし、相談したところ、タイルカーペットは洗浄だけで十分ではないか、というご提案を頂き、最終的には原状回復工事は5万円弱となりました。その差、12万円ほど!

最初のご提案をそのまま鵜呑みにするのはラクではあるのですが、必ずしも必要な内容であることもあり、原状回復工事の内容については、必ずチェックして妥当かどうか考えるようにしています(当たり前のことかもしれませんが)。

ちなみに、退去となっていたもう一部屋も、法人さんの契約で5月2週目までには契約予定になっています。こちらの話は、契約完了後にあらためて書きたいと思います。

以下は今回の部屋の写真ですが、原状回復前です。けっこうきれいではありますが、、、

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ところどころ、クロスや床の損傷が見られます。これらは今回、すべて補修で対応しました。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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