2016年2月のエントリー 一覧

しばらく不動産投資関連の記事を書いていませんでしたが、この間、入退去の方は大して大きな変化はなく、現在完全満室の状態となっています。そして、最近の大きな出来事と言えば、管理会社の変更です。

これまで10年以上にわたってお世話になっていたのですが、賃貸管理会社を変更させて頂くことにしました。昨年の9月に変更依頼をし、3か月前通知という形だったので、昨年12月末に正式に管理会社が切り替わりました。

管理会社を変更してみて、いろいろ気づくこともあったので、何回かにわたって書いてみたいと思います。

まずはわかりやすい数字の話からです。以下、変更前と後での一部屋当たりの数字の変化です。

mgmtfeechange.png

まず変更前後で各部屋からの賃料に変更はありません(当たり前です)。ただ、収入面の変化として更新料というものがあります。以前の管理会社(ここではP社とします)では更新料はすべて管理会社の収入となっていましたが、新しい管理会社(ここではN社とします)では更新料1か月の半分をオーナーにも頂けるので、2年に1回1か月分、つまり1か月の50%を24ヵ月にわたってもらえることになるので毎月2.083%分収入がアップすることになります。おお!

そして、PM管理料のところですが、P社では基本的に管理料は7%でした(一部5%の契約も混ざっていたので、表の数字は単純に7%とはなっていません)。これがN社では一律一部屋当たり3000円+消費税となったので、一部屋1か月あたり1700円程度安くなりました。

あとは振込手数料が少しだけ安くなったりというのもありますが、これら収入のアップと、管理手数料のダウンという2つ面から、一部屋1か月あたり3,230円ほどの手取り収入のアップにつなげることができました!

これはなかなか大きいです!

一部屋だったとしても年間38760円、10部屋だったら年間387600円!さらに10年間続いたら400万円くらいの収入の差が生まれてきます!(税金は考慮していません)

ということで、数字的には大幅な改善となりました。もちろん、サービス内容が完全に同じではないので、単純比較はできませんが、そのあたりについては次の時に書いていきたいと思います。

先月に引き続き、少し遅くなってしまいましたが、直近のアセットアロケーションです。

円高と株安の両方の影響を受けているためか、先進国株式のアロケーションが低下しており、その分、J-REITや先進国REITあたりのアロケーションが少し上昇しています。余剰資金があれば、先進国株式を少し積み増してもいいのかもしれませんが、それほどないので、たんたんと毎月の積立の範囲で行っていくことにします。

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アセットクラス別に見ると、株式が低下し、債券、REITが上昇しています。分散投資って、重要ですね。かなり株式にバイアスがかかってますが、まあ、あえてそうしているので大して気になりませんが。

AA201601trendasset.png

地域別に見ると、先進国の一人負けです。こちらも分散投資しておいてよかったなぁ、と。ある程度は分散効果が出ているはずです。

AA201601trendregion.png

マーケットはかなりボラタイルな展開となっていますが、自分の金融資産評価がぶれたところで、毎日に生活には一切影響ないので、まったく気にしていません。この金融資産を取り崩し始めるのは20年とか30年とか先の話なので、その頃には違った見え方になっていることでしょう。

ということで、アセットアロケーションでした。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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