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火災保険の契約が最長でも10年になるようです。

火災保険は、これまで3回ほど保険金を請求して支払って頂いたことがあります。いずれもゲリラ豪雨の影響で、ベランダの設備(テントというか、可動式の屋根)が破損してしまったため、請求させて頂いたものです。

短めの契約になっているものは今のうちに、契約を見直して長めで組み直しておいた方がよいかもしれません。

火災保険は必要な費用だと思いますので、どうせ入るのであればできるだけ割安に、ということかと思います。

損保大手、火災保険「10年超」来秋にも停止へ 異常気象増で収支悪化

産経新聞 9月14日(日)7時55分配信

 損害保険大手が、10年を超える期間の火災保険の新規契約引き受けを来年秋にも停止する方針を固めたことが13日、分かった。異常気象による建物被害が増加傾向にあり、長期契約での収支予測が難しくなったためだ。現在、最長で36年の保険契約は、制度変更後に最長10年となる。住宅購入時に住宅ローンの期間に合わせて長期契約するといった消費者の選択肢は狭まる。

 火災保険は住宅や店舗などの建物が対象で、火災や風災のほか、洪水や土砂崩れによる水災で受けた建物の被害を補償する。

 すでに最大手の損害保険ジャパン日本興亜や三井住友海上火災保険などの主要社が、10年を超える新規契約を「来年度にはやめる」(大手首脳)方向で最終調整しており、業界各社に広がる見通し。制度変更の時期は来年10月が有力だ。

 制度変更後も、すでに契約済みの保険は引き続き有効だ。火災保険は1年単位で契約できるが、長期にわたる契約を希望する場合は、最長となる10年契約を更新していくことになる。

 背景にあるのは、異常気象の増加だ。集中豪雨の頻発や都心部での大雪などによる住宅への被害が増え、保険会社は保険金の支払いが増えて火災保険の事業収支が悪化。「将来の収支予測が難しくなった」(損保幹部)とされ、長期契約での保険金支払い規模が予測できなければ、保険会社に求められる安定的な事業運営が難しくなるという。

 保険料は、損保各社から収支データを収集している損害保険料率算出機構が改定する「参考純率」を参考に、損保各社が決める。機構が実施した7月の改定では、参考純率を平均3・5%引き上げる一方、この数値が「保険期間が10年までの契約に適用できる」として、10年を超える保険の参考純率を示さなかった。

 損保会社は住宅購入者に対し、35年などの住宅ローン返済期間に合わせた火災保険契約に割安なプランを提供している。

 来秋以降、契約期間が10年以下に限られれば、価格面や利便性をめぐる新たな形の競争が促される可能性もある。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140914-00000057-san-bus_all

一棟ものと、区分所有の比較8回目はポートフォリオ運用のしやすさです。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

今回は、区分所有の勝ちでしょう。

前提条件の例であれば、一棟ものは一棟のみ、区分所有の場合は3つのワンルームを所有することになります。一棟ものの一棟というのは、まさに一棟だけであり、立地、建築年、入居者層といったものについて分散効果はほとんど働かないかと思います。

一方、3つのワンルームであれば、例えば、東京、神奈川、埼玉に1つずつ持つこともできますし、もっと広く東京、大阪、福岡、なんかに持つことも可能です。日本における不動産投資の最大のリスクの一つが地震リスクかと思いますが、一点集中だとそのリスクヘッジは難しいですが、3カ所バラバラに持っていれば、3つとも同時にやられる可能性は低いかと思います(地震保険に加入すればという話もありますし、私も加入していますが、万が一の大震災が発生した場合、やはり少しでも分散していた方がリスクは抑えられるかと思います)。そして、一棟ものの場合、その町に一点集中投資をすることになりますので、例えば、その町に大学があり、毎年一定の新入生の需要を見込んでいたものの、その大学が突然移転することになって、急に需要が減ってしまったりすることもあるかと思いますが、3つの町に分けていれば、3つの町で同時にそのようなイベントが発生するリスクはかなり低いのではないかと思います。

また建築年についても一棟ものは一つだけですが、区分3つであれば、築30年、築20年、築10年といったように分散しておくことが可能です(債券運用でいうところのいわゆるラダー型ポートフォリオ)。築30年だけど利回りが高い物件を持つ一方、多少利回りは低くても新しめの物件も一緒に保有する、といったことが可能になります。

それから、入居者層については、例えばワンルームという前提を少しゆるめて、少し広めの1DKや2DK, 1LDKといった物件だったり、ファミリー向けの物件を混ぜたりすることで、区分所有の場合は様々な入居者層にアクセスすることが可能です。一方、一棟ものの場合、間取りが混在している物件はそれほど多くないですから、通常はワンルームばかりだったり、2DKばかりだったり、といった間取りになることが多いかと思います。

最後に、ポートフォリオ全体としてのリバランスという観点でも、区分所有3つは優れています。一棟ものの場合、ひとつだけだと、その物件を売却し、別の物件に買い替える、といった場合、ゼロイチの世界になりますが、区分所有を3つ持っていれば、一部屋売却して、また別の物件を購入といった場合、ポートフォリオの組み替えという意味では少しずつ実施することができますので、より安定的な運用をすることができるかと思います。

こういった観点で考えていくと、区分所有の方が扱いやすい、ということになるのではないかと思います。

以上、ポートフォリオ運用のしやすさ、でした。

一棟ものと、区分所有の比較7回目は規模拡大のスピードです。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

今回も、一棟ものの勝ちです。これも間違いありません。

上記の例であれば、ワンルームの場合3部屋だけですが、一棟ものの方であれば4戸か6戸程度の物件は購入可能だと思いますので、一棟ものの方が規模という意味では拡大することが可能です。

しかも、ワンルームを3回購入する場合、その都度、売買契約、ローンの審査・手続き、決済、といったプロセスを繰り返す必要がありますが、一棟ものであれば1度で済みます。売買手続きに関する手間という意味でも、一棟ものの方が明らかにラクです。

ということで、ここでは、規模を単純に戸数として、規模拡大のスピードを考えましたが、その前提であれば一棟ものの方がスピードは速くなるかと思います。ただし、一回目の一棟ものと、区分所有ではどちらがよいか(1)立地でも書きましたとおり、区分所有は都心のど真ん中も十分対象に入ってきます。一部屋あたりの賃料が、区分の場合7万円、一棟ものの場合5万円だったりすると、区分の場合は3部屋で21万円、一棟ものの場合4部屋だとしたら20万円、6部屋だとしたら30万円ということになります。6部屋の場合、単純に部屋数は2倍ですが、賃料という意味では1.5倍程度ですので、賃料の金額ベースでは、規模が戸数ほどには開かないかと思います。

部屋数が多いということは、(空室率が同じだったとしても)それだけ入退去の発生する回数が増えるわけで、その都度、原状回復、募集といった手続きが発生するので、多ければ多いほどよい、というものでもないかと、個人的には思っています。

ということで、規模拡大のスピードでした。

一棟ものと、区分所有の比較6回目は融資です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

“まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

はい、今回は一棟ものの勝ちです。これはおそらく間違いないと思います。

ワンルームでも融資をしてくれる金融機関ももちろんありますが、絶対数は少ないのではないかと思います。また、金利も一棟ものであればかなり低いケースもあるようですが、投資用ワンルームで1%前後というのは聞いたことがありません(ちなみに、ぼくが借りているのは1%台後半です)。

それから実際の融資額(LTV)ですが、これも一棟ものの方が評価が高め(というか、ワンルームは総じて評価が低め)に出る傾向があると思います。あくまで経験上ですが。

ということで、不動産投資ではほとんどの場合で切っても切れない超重要な融資ですが、こればかりは一棟ものの方が有利になると思います。

一棟ものと、区分所有の比較5回目は建物構造/仕様です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

一棟ものの場合、上の前提にも書きましたが、木造か、S造になる可能性が高く、地方の物件でない限りはRC造やSRC造の物件は難しいのではないかと思います。そして、こういった木造やS造の物件は、いわゆる賃貸物件であり、設備等も昔ながらの物件であれば、そこそこのレベルである可能性が高いかと思います。

一方で、区分マンションの場合は、通常RC造やSRC造であり、こちらはいわゆる分譲仕様の物件であることが多いかと思います(フローリングの基準が高かったり、防音がしっかりしていたり、、、)。総戸数は30戸未満の小型物件もあれば、200戸、300戸といった大型物件のものもあり、これは選び方次第でさまざまなものがあり得ます。総戸数の小さな物件を好む人もいるかもしれませんが、総戸数が多い大型の物件は、物件としての高級感がある場合も多く、個人的にはけっこう好きです。同じ程度の広さの場合、木造アパートと、(S)RC造のマンションだったら、もちろん価格次第ではありますが、マンションの方を選ぶ人が多いのではないかと思います。

総戸数が多い物件は、修繕積立金も貯まりやすく、設備の更新なども比較的行いやすく、一定のクオリティが保たれやすいのではないかと思います。一方、5000万円程度で購入できる、小型の物件の場合、建物全体の大規模修繕の工事は比較的割高になる傾向があるのではないかと思います(ここはきちんとした裏付けデータがあるわけではありませんが、感覚的にはそのように理解しています)。

ということで、あまりまとまりのない文章になってしまいましたが、区分マンションの方が、建物の構造や仕様という意味では、よいのではないかと思います。

以上、建物構造/仕様でした。

一棟ものと、区分所有の比較4回目は修繕費用です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

修繕費用については、一棟ものと区分所有で決定的に違う点があります。それは、売買の際、売主側がそれまで積み立ててきた修繕積立金を、買い主が引き継げるかどうか、という点です。例えば、一棟もののオーナーが、売却時まで何が起こるかわからないということで、月々3万円を積み立ててきていて、累計108万円貯まっていたとします。外壁が傷んだり、屋上防水が傷んだり、などと修繕が必要になった場合に備えて積み立てて来たとしても、売買した瞬間、その積み立てて来たお金は買い主が引き継ぐことはありません。あとは買い主さんの責任で勝手にやって下さいね、ということになります。

一方、区分所有の場合、管理組合で修繕積立金を毎月区分所有者から徴収しますが、仮に売却したとしても、それまで積み立てるために拠出してきたお金は回収することはできず、あくまで管理組合で管理、所有されていますので、買い主側に引き継がれることになります。例えば、区分所有の物件が総戸数60戸のマンションで、修繕積立金が全体で3000万円貯まっていたとすると、(仮に60戸の面積がすべて同じだとすれば)単純に

3000万円 / 60戸 = 50万円 / 戸

となり、50万円の修繕積立金を引き継ぐことになります。もちろんこの50万円は、特定の区分所有者に明確に紐付けがされているわけではありませんが、新所有者は、1円も拠出していなくても、これまでの所有者が積み立てて来た修繕積立金を実質的には引き継いでいるのと同じことかと思います。

もちろん、マンションによって、同じ60戸のマンションでも、修繕積立金が600万円しか貯まっていない物件もあれば、1億円貯まっている物件もあるかと思います。多ければ多いに越したことはありませんが、直近に大規模修繕工事をやったかどうかなど、過去の工事履歴によっては積立金額が小さくても妥当と思われる場合もありますので、過去の修繕工事の履歴をきちんと確認した上で、判断する必要があります。

いずれにしても、一棟もの、区分所有(物件全体としては一棟もの)のいずれについても、修繕は必ず発生するわけであり、その積立金を引き継げるかどうか、という点は決定的な違いであり、その点においては、区分所有を購入した方が安心感は高いと思います。

もちろん一棟ものであっても、将来の修繕を見越して大幅な指し値が通ったりすれば、結果的に割安な場合もあるかと思いますが、一般的には修繕積立金を引き継げないので、区分所有の方が有利という結論になるかと思います。

ということで、修繕積立金でした。

一棟ものと、区分所有の比較3回目は管理費です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。 一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

管理費と一言で言っても、大きく分けて2つの意味合いがあるかと思います。1つは賃貸管理、もう一つは建物管理です。

まず賃貸管理ですが、これは入居者さんとのやりとりを誰が行うか、というもので、自主管理ですべて自分でやらない限りは、通常管理会社に月額家賃の3%~7%程度をお支払いすることで管理会社にやって頂くことになります。入居者さんとのやりとりというのは、家賃の滞納が発生した場合の督促であったり、部屋の給湯器が壊れてお湯が出ないといった連絡を受けて現場に行って対応したり、といった内容です。ある意味24時間365日何が発生するかわからないわけですから、自主管理の場合は、大家のところに直接様々なリクエストが来たりしますので、大変なのではないかと思います。ただ、いずれにしても、今回の一棟ものと区分の比較という意味においては、この賃貸管理の部分については差はありません。一棟ものであれば、仮に6部屋だとすると、6部屋の入居者さんとのやりとりを自分でやるか、管理会社にお願いするかで決まってきますし、区分ワンルームを3つ購入した場合は3部屋の入居者さんとのやりとりをどうするか、という話ですので。

ということで、一棟ものと区分所有で大きな差が発生しうる建物管理について説明します。まず一棟ものの場合ですが、この場合、建物管理というのは、物件の清掃(週1回もしくは2回程度ゴミ集積所や、物件の共用部分についての清掃)であったり、貯水槽がある場合には貯水槽の水質点検、そして消防設備点検(設置されている消火器の使用期限が過ぎていないかや、適切な避難路が確保されているか、など)といったものを、これまた建物管理(清掃)会社に委託するのが普通です。一棟、6部屋程度の物件であれば、月に8000円から1万5000円程度でやってもらうことになるかと思います(清掃の頻度などによっても価格は変わります)。ただし、どの清掃会社に依頼するか、相見積もりを取って安い業者を探すことも可能ですので、一棟ものの場合、費用削減努力は可能です。シルバー人材センターに依頼して、かなり割安に行うことも可能だと思われます。

一方、区分所有の場合は、たいてい管理会社がすでに入っていて、管理人さんが常駐するかどうか、清掃をどの程度やるかなど、程度の差はありますが、たいていその物件の管理組合が管理会社と契約しているので、区分所有者はすでに決められている管理費を支払うのみとなります。ワンルームの場合、一棟全体の総戸数によっても違いますが、3000円から8000円程度の場合が多いのではないかと思います。そういう意味で、区分所有者は費用削減努力を実行しづらく、管理費は一棟ものに比べて割高になっている傾向が高いかと思います。もちろん管理組合に積極的に参加し、管理会社の見直しを提案、より割安な管理会社に変更、というプロセスを踏むこともできますが、そこまで実行している人はかなり限定的かと思います。

ということで、管理費については、一般的に一棟ものの方が割安になる可能性が高く、区分所有の方が不利なのではないかと思われます。

以上、少し長くなりましたが、管理費でした。

一棟ものと、区分所有の比較2回目は金額です。

今回も比較するにあたり、前提条件は以下の通りとします。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。

一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

今回の想定は、上記の通り、5000万円程度の一棟ものと、1000万円程度のワンルーム3つですので、金額という意味では一棟ものの方が大きいです。

この大きいという意味ですが、総額も5000万円と大きいですが、一取引あたりの金額も大きいです。ワンルームの方は総額が小さいのはともかくとして、一取引あたりの金額はワンルーム一つ分ですので、やはり一棟ものと比べると小さいです。

つまり、ワンルーム1つの取引で、もし何かの手違いだったり、勘違いで買ってしまったとしても、1000万円程度の金額に対するものとなりますが、一棟ものの場合5000万円ですので、その影響はかなり大きなものとなります。ただし、逆に言えば、超お宝物件を見つけ、いい買い物ができたのであれば、かなりの成功物件に化ける可能性もあるということです。

また、自分の資産が一棟ものだけの場合と、ワンルーム3つの場合を考えると、ある程度の現金が必要になった場合、資産の一部を売却して現金を手に入れることができるのはワンルームの場合です。一棟ものの場合は、基本的に一棟のかたまりで売買するので、一部だけを売却するということが難しくなります。また売却のみならず、例えば相続の場合なども、相続人が複数人いる場合、ワンルームであれば分けやすいですが、一棟ものの場合、分割するのが難しくなります。

ということで、今回は金額と言いながら、少し違った観点についても触れてしまいましたが、金額についてはどちらがよいとか悪いという話ではなく、そういう違いがある、ということを認識しておくことが重要なのではないかと思います。

ということで、今回は金額でした。

個人的には、先日も書いたように、一棟ものは売却してしまったので、現在は区分所有の物件しか持っていないため、結論としては区分所有の方がよい、ということになるのですが、ここではあえて、一棟ものと区分所有の比較をしてみたいと思います。

どちらがよい、悪い、というのは好き嫌いだったり、置かれている立場にも依存するでしょうから、最終的には主観的なものになる気がしますが、ここではあえて客観的に比較してみたいと思います。

まず前提として、自己資金1000万円くらいで投資をする場合を想定しておきます。

一棟ものであればローンを借りて5000万円程度の物件(木造アパートか、かなり小型のマンションあたりでしょうか)、区分所有であればローンを借りてワンルーム3つ購入、といったイメージでしょうか。

漠然と一棟もの、区分所有と言ってしまうとあらゆる可能性が出てきてしまうので、このような条件を設定しておくことにします。

ということで、第1回目は立地について考えてみたいと思います。

まず一棟ものですが、5000万円程度で買える物件としては、やはり都心のど真ん中というよりは、23区外であったり、神奈川、埼玉、千葉、もしくはいわゆる地方の物件になってしまうかと思います。

一方、区分所有(ワンルームを想定)の場合、23区内の物件を買うことが可能で、都心のど真ん中の物件も購入することが可能です(1000万円程度の中古ワンルームなので、築20~40年程度のものになりますが)。例えば、赤坂、六本木、広尾などといった駅から徒歩数分の物件も購入することが可能です(最近は少し価格が上昇し、買いづらくはなっていますが)。

不動産は、「1に立地、2に立地、3、4がなくて、5に立地」などと言われることもありますが、人口減少時代の日本において、都心のど真ん中の物件を購入できることは、やはり区分所有の強みだと思います。

ということで、立地でした。

一棟ものを売却することを書いていましたが、最終的に2つとも無事決済が終わりました!

ということで、現在持っているのは区分所有だけとなりました。

今回はいろいろと複雑な状況になり、まだ完全にはスッキリしている状況ではないのですが、物件本体の決済については完了し、無事に借入金も返済できたので、そういう意味ではほとんど完了しています。

ということで、区分と一棟の比較について、少し書いていきたいと思います。

1週間ほど前の話ですが、今年も路線価が発表になっています。

以下の記事にもありますが、都内は概ね上昇しているようで、都内の標準宅地は1.8%の上昇だったようです。

東京オリンピックを控えて、今後どこまで上がるかはわかりませんが、下げ止まり、わずかながら上昇基調を見せ始めていることは決して悪い話ではありません。

ただ、都心のワンルーム物件なんかを見ていると、本当に価格が上昇したな、と感じます。2年くらい前と比べたら、2割から3割くらいは上がってしまっている印象があります。不動産は、動くときはホントに動きますね。


最高路線価、47地点で上昇 下落は6年ぶりゼロ 東京
2014.7.2 02:00

東京国税局は1日、相続税や贈与税の算定基準となる平成26年分の都内の路線価を公表した。都内の標準宅地の平均変動率は1・8%増と、6年ぶりに上昇に転じた。都内全48税務署管内の最高路線価は青梅を除く47地点で上昇、下落地点が6年ぶりになくなるなど、繁華街を中心に回復傾向が如実に表れた。

 東京国税局によると、麹町▽神田▽日本橋▽京橋▽芝▽麻布▽四谷▽新宿▽浅草▽渋谷▽中野▽豊島▽足立▽武蔵府中-の14税務署管内で、最高路線価が前年比で5%以上の上昇を記録。昨年は上昇が8地点、下落が17地点だったが、今年、唯一上昇しなかった青梅も横ばいにとどまった。

 上昇率のトップは新宿区新宿3丁目の新宿通り(9・8%増)。東京メトロ副都心線と東急東横線の相互乗り入れに伴い、新宿三丁目駅周辺への利便性が向上したことが背景にあるとみられる。

 中央区銀座5丁目の銀座中央通り(9・7%増)、港区北青山3丁目の青山通り(8・1%増)などが続き、駅前で旧警察大学校の跡地再開発が行われ、大学キャンパスが開設された中野区中野5丁目の中野駅北口駅前広場前(7・6%増)も上向いた。

 不動産情報サービス会社「東京カンテイ」の井出武主任研究員(49)は「円安と景気回復傾向が顕著となり、都内に外国人観光客も戻った。ブランドショップが並ぶ繁華街を中心に路線価全体を押し上げた」と分析している。

http://sankei.jp.msn.com/region/news/140702/tky14070202000001-n1.htm

バブルかどうかはわかりませんが、不動産はかなり値上がりしており、過熱していると思います。

といっても、ぼくが見ているのは、都内の区分ワンルームなので、それ以外のセグメントについてはそこまででもないかも知れません(先日、相模原の業者さんと話していたら、特に動きはないですねぇ、とおっしゃっていましたし)。

具体的には、いつもお世話になっている不動産屋さんから電話があったのですが、昨年末にぼくが購入した物件の別の部屋が売りに出たので、いかがですか?という話でした。価格は、なんとぼくが購入したときよりも2割以上高く、さらに現在市場に出ているのは5割ほど高い、ということでした。

現在の市場価格や今後の見通しを考えると「買い!」という選択肢ももちろんありかとは思うのですが、さすがに4ヶ月くらい前に購入したものを、2割以上高い水準で続けざまに買うというのは、できない気がしました。

株式市場と違って、価格が日々明確に観測できるわけではないので、気づくと、いつの間にか上がっていた、という状況のように見えます。

今後はどうしたものでしょうか。しばらくはじっくり考えてみます。

というより、まずは売却2件を完了しないと、ですね。

先日、初めての売却について書きましたが、別の物件についても売却の契約をしました。

こちらの物件も、持っている中では2番目に大きな物件ですので、売却が完了すると、保有物件は、部屋数ベースで半分以下になってしまいます。

ということで、この2つの物件はいずれも一棟ものですが、売却がうまくいくと、残りはすべて区分所有なので、かなり気楽な状態になるかと思います。

まだ最後までどうなるかわかりませんが、あとは買主さんのローン審査が無事通るのを祈るばかりです。

購入と売却の立場だと、売却の方がなんとなく気楽というか、あまりドキドキしない気がします。

まあ、そんなもんなんでしょうか。

不動産投資を始めてすでに9年近くが経過しており、一番最初に買った物件は区分のワンルームマンションだったのですが、これまで一度も、管理組合の総会というものに出席したことはありませんでした。議長に委任するという、完全にパッシブな状態でした。

しかし、今回、開催が土曜日で、場所も池袋と自宅から比較的近かったこともあり、人生で初めてマンションの管理組合の総会に出席してきました。

今回は臨時総会で、マンション全体に導入されているインターホンの入れ替え工事が唯一の議題でした。

選択肢としては、モニター付きインターホン、モニターなしインターホンのどちらを導入するか、ということだったのですが、工事代金の価格差が100万円以上あり、かつ、相見積もりを取っていないという状況だったので、「何ごと!?」と思ったこともあり、参加してきました。

出席者は、所有者という意味では自分以外だともう一人しかおらず、管理会社の方、今回の工事の見積もりを出した業者の方、ということで、合計4名でのこじんまりしたミーティングでした。

結果的には、モニター付きインターホンを導入することで決議されたのですが、その過程で、これまでの修繕履歴や、管理会社変更の履歴など、担当の管理会社の方がいろいろ詳しく話をしてくださったので、対象マンションに対する理解をとても深めることができました。

さらに場所が管理会社のオフィスだったこともあり、必要に応じて、過去の写真付き修繕履歴のファイルを持ってきて、具体的に説明して頂き、管理会社に対する信頼が高まりました。この管理会社は、(少なくとも担当の方は)とてもしっかりしていて、信頼できると感じました。

初めて参加しましたが、投資用ワンルームマンションの場合、管理組合の総会に出席する人はほとんどいないため、出席すると、持っている議決権割合以上の発言力を発揮できそう、ということがわかりました。

この物件の場合、管理費、修繕積立金はけっこう妥当と思える水準なので特に行動は必要ないですが、管理費が割高に設定されているような物件の場合は、総会に出席することで、管理会社の変更などを含め、アクティブ投資家として経営に参加していける気がします。

ということで、今後、平日ではなく週末に開催するような総会がある時は、できるだけ出席していこうと思います。

百聞は一見に如かず、ですね。

不動産を購入すると、国土交通省からアンケートのお願いというものが送られてきます。これは不動産取引価格についてのデータベースを構築するために使われるそうで、今まで基本的には記入して返送していました。しかし、一度も、実際のデータベースを見たことがなく、せっかくなのでどんなものか見てみました。

以下が、トップ画面です。土地総合情報システムというのが正式なサイト名のようで、左上の不動産取引価格情報検索で取引価格を検索することができます。

tochisogojohosystem.jpg

ためしに、日比谷線六本木駅の過去2年間の取引価格を調べてみたのが次の検索結果です。

tochisogojohosystemResult.jpg

取引総額の小さい順に並べ替えてみたのですが、400万円台の物件から始まっており、20㎡で450万円とかなり安いのではないかと思われる取引価格もあるようです。

初めて検索してみましたが、これはかなり使えそうな印象があります。

ヤフーでもSUUMOでもいいのですが、ああいった不動産検索サイトに掲載されている価格は、あくまで売り手の希望価格であって、実際には、買い手の希望価格があり、売り手と買い手の両者が歩み寄りながら合意して初めて約定に至るわけです。

そういう意味では、実際に取引された価格のデータベースということで、貴重なデータが蓄積されていると思います。

今後、必要に応じて活用させて頂きたいと思います。

昨年末に購入した都心の区分マンションですが、1ヶ月経たずして、入居となりました。年末の停滞期を挟んでいたにもかかわらず、申し込みが2件あり、結果的には事務所利用の方と契約させて頂くことになりました。
当初の想定賃料より1万円以上アップの賃料となり、かなりよさげな感じです。

一方、相模原の方の物件は、2部屋ほど空室になっているのですが、あまり反響がよくありません。もともとそれほど反響があるわけではなく、内見が一つ二つあると、意外とそのまま契約というパターンが多いので、それほど心配する必要はない気もするのですが、繁忙期ももうすぐ2月に入ってくるので、そろそろ申し込みが入って欲しいところです。
これまでの経験上、都心のRCの区分マンションは、意外と入居期間が長いのではないか、という気がします。ワンルームと言うと、平均2〜3年で、ファミリーは4〜5年といったイメージがありますが、このデータは木造アパートのワンルームや、都心のRCワンルームなどすべて入っているでしょうから、場所や構造にも依存していて、都心のRCワンルームは意外と長いのではないか、と言う気がします。

いずれにしても、長く入居して頂けるのは、ありがたいことですね。

今年の夏に退去された部屋の方から、今頃になって、退去時に精算した内容についておかしいからかなりの部分を返金して欲しい、さもなくば、訴訟も辞さない、といったトーンの連絡が来ました。

こういうケースは今までで初めてです。夜逃げとかはありましたし、退去時に借主負担と貸主負担の割合を一切譲らない、というケースはありましたが、退去して数ヶ月してから、ひっくり返しに来られたのは初めてです。

確かに、退去時に原状回復のうち、クリーニング代を借主負担にするというのは非常にやりづらいご時世にはなってきていますが、契約書で特約として入れており、それに署名しているにもかかわらず、全く無効だくらいな言い方はないんじゃないのか、と個人的には思います。

なんだかなぁ、と思いますが、妥協点を探っていきたいと思います。

大家にとってはやりづらい世の中になりつつあるのかもしれません。

今更ながら改めて気づいたことがあります。

それは、不動産投資って、単利なんだなぁ、ということ。

単利と複利という考え方があるかと思いますが、不動産投資って、単利なんですよね。

例えば、1000万円の区分ワンルームを考えてみると、税引き前のリターンが7%だとすると、リターンは70万円になります。そして、この70万円は通常であれば、銀行預金に眠ることになります。銀行預金の金利は0.02%程度ですから、ほぼゼロに等しいです。

これが7%でまたさらにリターンを生むのであれば、複利になるわけですが、この70万円は行き場を失ってしまうので、実質的には単利ということです。

しかも、70万円が所得ということであれば、所得税・住民税が課税されますので、税引後リターンはさらに低くなります。

ということで、不動産投資って、単利なんだなぁ、と改めて思った次第です。

6月初めに退去連絡が来た部屋が先日決まり、8月中には入居されることになりました。よかったです。

ちなみに、今回の部屋は、キッチンのところのクロスを思い切って、アクセントクロスにしてみました。

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それから、細かいところですが、お風呂の水栓のハンドルをデザイン性のあるものに変更してみました(破損していたので)。

th_IMG_4506.jpg

これらが決め手になったとも思えませんが、とりあえず入居が決まりました。

そして、完全満室か、と思いたいところですが、8月末に1部屋退去することになっています。ということで、また何かしら考えないといけません。今度退去になる部屋は、今年購入した区分マンションなので、中を見るのは初めてで、ちょっと楽しみでもあります。もちろん購入したばかりで退去は残念ではありますが、こればかりは、たまたまタイミングが悪かったということで、仕方ありません。

最近は、年に2〜3部屋程度が退去になる感じでしょうか。このくらいの頻度だと、退去になっても、大して負担に感じることなく、楽しみながら、原状回復工事を考えていくことができます。次はどうしましょうかね。

昨日、平成25年の路線価が発表されました。大都市中心に底入れ感とのことですが、実際、ぼくが持っている物件の路線価はほとんどの箇所で前年比変わらず、1カ所上がり、2カ所が下がる、という状況でした。動いたところも、いずれも小幅な変動に留まっており、かなり安定してきたのではないかという気がします。

今後、アベノミクスでどれほどの効果が出るのかはわかりませんが、ここからさらに大きな下落モードに入る可能性はかなり限定的なのではないかと思います。

路線価、大都市中心に底入れ感 REITの取得活発 2013/7/2 1:32日本経済新聞 電子版

国税庁が1日発表した2013年分の路線価(1月1日現在)は全国平均で前年比1.8%下落となった。4年連続で下落幅が縮まり、大都市圏を中心に地価の底入れ感を示した。安倍政権の経済政策「アベノミクス」への期待感から不動産投資信託(REIT)の物件取得が活発になっている。ただ、足元では金融市場に変調も見られ、地価の本格回復には不透明感も残る。

 路線価は調査地点が約36万カ所と公示地価(2万6千カ所)よりも多く、詳細な土地の相場動向を把握できる。今年は全国平均が5年連続で下がったが、下落幅は1ポイント縮小した。

 都道府県庁所在地の最高路線価をみると、上昇したのは7都市と前年(2都市)から大幅に増え、横ばいは前年と同じ8都市だった。上昇が目立ったのは横浜市や名古屋市、大阪市などの大都市。一方で下落率が約10%の松江市や約9%の山口市と高松市など地方都市は低迷が目立つ。

 国土交通省が発表する地価動向報告でも4月は全国の調査地点の過半が3カ月前に比べて上昇した。けん引役は日銀の異次元緩和で資金調達力を高めたREITだ。不動産証券化協会によると、REITの1~6月の物件取得額は1.3兆円と昨年1年間の実績を7割も上回り、過去最高だった06年(1.9兆円)超えも視野に入る。

 「企業の移転や事業拡大意欲も高まっている」(不動産サービスを手がけるシービーアールイーの賀藤浩徳氏)。同社が算出する東京都主要5区のオフィス空室率は3月末で6.7%と3四半期連続で低下。新設住宅着工戸数が5月まで9カ月続けて前年同月を上回るなど個人の住宅購入も活発になっている。

 ただ、5月下旬以降は株式やREITの相場下落が目立つなど金融環境は不動産市場に逆風へと変わりつつある。

 「景気回復を伴わない形で長期金利が上がれば、不動産投資家の資金調達の妨げになる」とドイツ証券の小夫孝一郎氏はみる。企業のオフィス投資や個人の住宅購入が好調を維持するには、企業収益や雇用・賃金の回復が不可欠との見方は多い。

そんな市場環境ではありますが、以下の記事によると、若者の持ち家比率が低下しているそうです。住宅ローンの固定金利が足下では少し上がっているものの、まだ歴史的には住宅ローン金利は低い水準なので、買いやすい環境だとは思います。というより、都心部の不動産が割高なので、買うよりも賃貸の方が安い、という経済合理的な判断もあるのかもしれませんね。確かに、最近広告に入っているような超都心のマンションは高い気がします。まあ、悩ましい選択であるのは事実です。

40歳未満の持ち家比率、28.4%に低下 国交白書 賃金伸び悩みで賃貸志向 2013/7/2 11:06日本経済新聞 電子版

 国土交通省は2日、2012年度の国土交通白書を発表した。40歳未満の若者の持ち家比率が1983年から08年の25年間で42.2%から28.4%へと約14ポイント低下した。賃金伸び悩みで、民間の賃貸住宅に住む傾向が強まった。持ち家取得や質の高い賃貸住宅の供給を支援する必要があるとしている。

 12年度版の白書では「若者の暮らしと国土交通行政」をテーマに若者の住宅や働き方の変化を調べた。

 30~39歳の持ち家比率は53.3%から39%へと約14ポイント低下した。30歳未満は17.9%から7.5%へ約10ポイント下がった。20~30代の持ち家志向は11年に75.5%と高いが、実際には実現していないことが浮き彫りになった。賃貸住宅の場合、居住面積は40歳未満(2人以上の世帯)で55.4平方メートルと持ち家のほぼ半分だ。

 背景には賃金の伸び悩みや非正規雇用の増加で家賃の負担が重くなっていることがある。

 09年時点で、30~39歳の住宅ローンを借りている人の返済額が可処分所得に占める割合は2人以上の世帯で、19.8%と20年前に比べ6.6ポイント高まった。一方、家賃が可処分所得に占める割合は09年に40歳未満の2人以上世帯で14.9%と同約4ポイント上がった。

 白書は、20~30代の若者が東京都心に居住する傾向が強まっていることも指摘。移動の利便性を重視している若者の傾向を反映している。国交省は都市機能の集約や公共交通の充実を通じた「コンパクトシティ」の形成が一段と重要になるとの認識を示している。

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投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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