タグ「住宅ローン」の一覧

先日、住宅ローンの借り換えをしたわけですが、その時、

アベノミクスでインフレ期待もありますが、今回も変動で借りました。ぼくはどうも固定金利で借りる気になりません。そのあたりは、また次の機会に。

と書いたように、ぼくは変動金利で借りました。

これについて気になった方がいたようで、何人かの方に聞かれました。ということで、説明しておこうと思います。

変動金利の住宅ローンは、一般的に、短プラ(短期プライムレート)、もしくは長プラ(長期プライムレート)と呼ばれる基準金利に連動する形で変動します。これは、銀行によって異なりますので、みなさんのそれぞれの住宅ローンで異なるかもしれません。一般的には短プラ連動型が多いようです(ちなみに、ぼくは投資用でも借りていますが、一部のローンは長プラ連動になっています)。また、場合によっては日本国債の利回り連動なんてタイプもあるかもしれません。

さて、この短プラ、もしくは長プラですが、過去、どのように推移してきたのでしょうか。

これは、日銀のホームページに掲載されています。

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

テーブルになっていますが、グラフにした方が見やすいので、グラフにしてみました(クリックで拡大します)。

tanpurachopura.jpg

これを見ると、よくわかりますが、1966年以降の50年近くの推移を見ると、高度成長時代の金利が高かった頃には大きく変動していたものの、失われた20年などと呼ばれている最近20年程度はかなり安定的に推移していることがわかります。

特に、1996年以降に限ってみると、短プラは最高で1.875%、最低で1.375%というせまいレンジで推移していることがわかります。

まあ、過去にこうだったから、今後もこうなる、という理屈が通らないことは十分理解しているのですが、そうかと言って、こと短プラに関して言えば、今後すぐにガンガン上がっていくか、というとそうではないと考えています。

銀行の方に話を伺った際には、

「中小企業は短プラをベースに借りていますから、もし短プラが上がったりすると、みんなつぶれちゃいますよ」

ということをおっしゃっていました。

金融モラトリアム法案がいよいよ終了となり、ただでさえ資金繰りが厳しくなると言われている中、短プラが上がり始めたら、日本経済は大変なことになってしまうと思われます。

ということで、住宅ローンの変動型も、そう簡単には上がらないのでは、という気がしているのです。

とは言うものの、変動の1%を下回る水準で借りていたとしても、常に、金利がある程度上がったら、どのくらいの返済金額になるか、というのは把握しておき、十分返済可能なローンを組むべきだと思います。

仮に、4000万円を30年、金利1%で借りたとします。すると、毎月の返済額は、128655円となります。

これで、金利が3%へ上昇したとすると、168641円と、約4万円アップすることになります。このくらいになったとしても、まあ、なんとかなるかな、というくらいの余裕を持ったローンを組んでいれば、金利上昇局面を迎えたとしても、決して慌てる必要はないと思います。

しかも、住宅ローンの場合、通常、金利が上昇したとしても、5年間は返済額が一定になり、返済額のうち、金利の割合が高まるかたちになるだけです。5年間の間にできるだけ貯めておき、繰上返済をこまめにしていけば、それほど心配する必要はないのではないかと思います。

さらに、5年後に返済額が上がるときも、通常は最大でも1.25倍にしかなりません。先ほどの128655円の場合だと、160818円になるわけです。この5年間はこの金額になるわけですから、その間、またせっせと繰上返済を行えば、けっこう返していけるのではないかと思います。

結局は、最初に、あまり背伸びをして借りるのではなく、自分の収入に合わせて、余裕を持って(例えば、返済額が1.5倍くらいになったとしても、なんとかやっていけるような)ローンを組んでおけば、必要以上に不安に感じる必要はないのではないかと思います。

ということで、少し、ダラダラと書いてしまいましたが、ぼくは住宅ローンは今は変動で借りておき、返済額が少ない分はできるだけ将来繰上返済にまわすべく貯めておく、というのがよいのではないかと考えています。

昨年から検討していた住宅ローンの借り換えですが、借り換え手続きが完了しました。借り換え元の手続き上、実際の借り換え実行には5営業日ほどかかりますが、あと1週間ほどで借り換え自体も完了する予定です。

もともとのローンは、一戸建てを新築したため、


  • 土地部分、建物部分でローンが2本だてになっていた

  • 建物部分の方には、フラット35を利用したため、結果として平均借り入れ金利が1%台半ばだった

  • フラット35の部分については、金利を少しでも下げるため団体信用保険を付けていなかった


という状態でした。

それが、今回の借り換えにより、


  • 土地部分、建物部分の区別なく、ローンが1本になった

  • 借り入れ金利は、変動で0.825%に低下(ただし、保証料が別途かかるため、実質的にはもう少し高い)

  • 団体信用保険に加入したので、万が一の時には全額が返済免除となる


ということで、かなりスッキリしました。

住宅ローン控除もあるので、実質的には金利がほぼゼロに近くなります。

アベノミクスでインフレ期待もありますが、今回も変動で借りました。ぼくはどうも固定金利で借りる気になりません。そのあたりは、また次の機会に。

住宅ローン減税拡充 期間15年、最大1000万円 財務・国交省検討、消費増税の負担緩和 2012/9/1付日本経済新聞 朝刊


財務省と国土交通省は住宅ローン減税を拡充する検討に入った。減税期間をいまの10年から15年に延長し、減税額も最大で1千万円規模に増やす。所得税額が計算上の減税額を下回る個人には、差額を住宅エコポイントなどで給付する仕組みも検討する。2014年4月の消費増税による住宅購入者の負担を和らげるのが目的。今年末の税制改正論議で細部を詰め…

日曜日の日経新聞1面に載っていましたが、消費税の増税を受けて、住宅ローン減税がかなり拡充される方向で議論されているようです。

どういう条件で最大1000万円の減税が受けられるのかわかりませんが、これはかなりの金額ですね。しかも、

所得税額が計算上の減税額を下回る個人には、差額を住宅エコポイントなどで給付する仕組みも検討する。

ということなので、納税額が少なかったとしても、きちんとメリットを享受できそうな雰囲気が漂っており、住宅を購入する人にとってはかなりの減税効果がありそうです。


ちなみに、最近の住宅ローン金利は、変動だと1%を切っているので、住宅ローン残高の1%が減税される今の制度でも、いい意味での逆ざやになります。住宅ローンを借りて、金利を払うには払うものの、その金利分より大きい金額の減税を受けられるので、こんな裁定機会はなかなかありません。

住宅ローンの借り換えをするにあたって、住宅ローン減税の恩恵は受け続けられるのか、という疑問が生じます。ぼくが借りた年の場合、普通の住宅だと10年間で最大500万円の税額控除となるので、このメリットはかなり大きいです。

ということで、国税庁のページで調べてみました。


No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき

[平成23年6月30日現在法令等]

 住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。
 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
 しかし、次のすべての要件を満たす場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等として取り扱われます。

1 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
2 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。
 この取扱いは、例えば、住宅の取得等に係る知人からの借入金を銀行の住宅ローン等に借り換えた場合や、償還期間が10年未満の住宅ローン等を償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合であっても同じです。
なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。
 借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。

1 A≧Bの場合
対象額=C
2 A 対象額=C×A/B
A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
(措法41、措通41-16)

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm


ということで、心置きなく、借り換えを本格的に検討していこうと思います。

住宅ローン金利、史上最低水準に!
~「借り換え」の最大のチャンスがやってきた~


「ゆとり返済」の危険性に最も早く警鐘を鳴らし、かつて「繰り上げ返済・借り換えブーム」の仕掛け人となった、ファイナンシャル・プランナー・浅井秀一。平成24年7月、住宅ローン金利が史上最低水準になったいま、「最大の借り換えチャンス」ともいうべき状況がやってきていると著者は主張します。固定金利どうしの場合、いま返済している住宅ローンより実質金利が「0.3%程度」以上低ければ、大きな借り換え効果が確定するとのこと。「最大の借り換えチャンス」がやって来たいま、では借りている住宅ローンをどうすべきか、5回にわたって解説します。

http://diamond.jp/articles/-/21774


最近、住宅ローンの金利が史上最低を更新、などといったニュースをよく目にしますが、住宅ローン金利がかなり下がってきています。

ぼくが住宅ローンを借りた2年前と比べても、さらに下がっていて、最近、まじめに借り換えを検討してみようかと思い始めました。

2年前に家を買う時は、住宅ローンに関してはあまり数多くの銀行は検討せず、不動産屋さん経由で探してもらい、そのまま借りました。不動産投資のローンもそれなりの金額があるので、普通の金融機関では住宅ローンはあまり貸してもらない状況でしたが、フラット35とのパッケージ型というものであれば借りられることがわかり、当時は結果的に貸してもらえるところから借りることにしました。

特に焦って借り換える必要もないので、地元の金融機関も含めて、いくつか借り換えの相談をしてみようかなと思います。

それにしても、先進国の金利は下がる一方ですね。欧州周辺国は少し事情が異なりますが。

いますぐに、住宅ローンを借り換えしなさい!
浅井 秀一
4478022232

朝日新聞の記事によると、住宅ローン破綻が増加しているそうです。

住宅ローンはいつ払えなくなるかわからないからやはり賃貸の方がいい、とか単純な話ではなく、やはり身の丈にあった住宅を購入し、十分返済可能であろうと思われる範囲でローンを組んでおくことが重要なのではないかと思います。

ちなみに、現在のわが家は土地の決済が終わっているので土地の分についてはすでに住宅ローンの支払いが始まっている一方、建物はまだ引き渡されていないため賃貸住宅に住んでおり、そのため家賃と住宅ローンの二重払い状態になっています!かなり家計を圧迫しています!だって、家賃が2倍みたいな感じですから。

そういう意味でも、一刻も早く完成して欲しいところです。


住宅ローン破綻増加、競売6万戸 甘い審査が落とし穴(1/4ページ)

2010年8月14日7時0分

住宅ローンを返せなくなり、家を手放す人が急増している。不動産競売流通協会の全国調査によると、銀行などが強制的に売るために裁判所の競売にかけられた一戸建て住宅とマンションは、2009年度には08年度の1.3倍の約6万戸に達した。一方、09年度に新築された住宅は約80万戸。新たにマイホームの夢をかなえた人がいる陰で、多くの「住宅ローン破綻(はたん)」が起きている。

 落花生畑の中に、ミニ開発された数戸ずつの住宅のかたまりが点々としている。東京都心から電車で1時間半ほどの千葉県八街(やちまた)市。JRの駅から10分ほど歩くと、6戸の建売住宅が見えてくる。

 どれも40坪ほどの敷地に立つ2階建て。01年に売り出された。外壁の汚れも目立たず、新築に見劣りしない。だが、10年足らずで、3戸の持ち主が代わった。

 その一つに住んでいたダンプ運転手(61)は7月末、同市内の家賃5万8千円の賃貸住宅に引っ越した。この家を競売で買ったという不動産業者が6月末に訪れ、こう通告されたからだ。「7月中に引っ越さなければ、裁判所で強制退去の手続きを取る」

 家を買った時は52歳。当時住んでいた賃貸住宅に不動産会社の営業マンが売り込みにきた。「年だからローンが組めないよ」と言うと「組めるところを探します」。2~3カ月でメガバンクのローンを探してきた。

 貯蓄はなかった。それどころか、消費者金融に約200万円の借金があった。不動産会社は「お金を貸すから返済しろ」と言う。借金を返すと、銀行の審査はあっさり通った。

 頭金なしで、70歳代半ばまで続く2200万円のローンを組んだ。毎月の返済は10万円余り。定年後の返済の見通しがあったわけではないが、当時は年収が600万円近くあり、当面払えないことはない。あきらめていたマイホームを思い切って買った。

ところが、5年ほど前に会社が倒産。転職で収入が大きく減った。さらに昨年、会社の車で事故を起こして修理代を負担することになり、ローンが返せなくなった。

 「70歳過ぎまで払い続けるのは無理ですよ」。行員は手のひらを返したように言い、担保にとっていた家を売るため、今年春、裁判所に競売を申し立てた。裁判所がつけた基準価格は377万円。14人が購入を希望する人気物件になったため820万円で売れたが、ローンの残りは約1600万円。家を売ったお金を差し引いても800万円近くを返さなければならない。

 「もともと無理な借金だった。マイホームを持てると言われ、つい不動産会社の言いなりになってしまった」。今は後悔ばかりが口をつく。

■借金あっても審査パス

 「電気も電話も何回も止められました。これで子供に借金を残さずにすみます」。千葉県八街(やちまた)市で、ダンプ運転手の隣に住んでいた会社員(56)は2007年に競売で家を失い、今年6月、自己破産した。住宅ローンを機に「多重債務者」になったからだ。

 01年に家を買った時、すでに消費者金融数社に約90万円の借金があった。だが、不動産会社は会社員を連れ、借金の記録を銀行に提供する信用情報機関に行き、頼み込んで記録を消してもらった。

 地方銀行から30年ローンで2350万円を借りた。毎月の返済は消費者金融分を加えて約14万円。月給の半分が消えた。返済のために新たに消費者金融から借り、その額は300万円超に膨らんだ。

 競売で家は約840万円で売れたが、約1300万円の借金が残り、取り立てが続いた。残された選択肢は自己破産だけだった。その手続きにも弁護士に約60万円、裁判所が選ぶ破産管財人に20万円。

「金がないから自己破産するのに最後まで金をとられるとは。自殺する人の気持ちがわかるよ」。会社員から話を聞いた運転手は不安が募る。

 老後まで続く返済、貯蓄なし、借金。誰が見ても無理なローンがなぜ組まれたのか。

 ある不動産会社の営業マンは「銀行の審査は甘くなっている」と打ち明ける。借金があっても銀行に申告せずに審査が通ったり、家の価格に借金額を含めて融資を受けさせたりしたという。

 大手銀行のある支店は2000年代初めから住宅ローンを増やした。本部から号令がかかったからだ。支店長経験者は「多く集めれば、薄利多売で確実に利益が出るという戦略だった」と説明する。

 「草刈り場」は住宅販売会社や住宅展示場。販売会社と提携し、家を買う客を回してもらったが、他行も参入し販売会社の奪い合いになった。

 次は金利の低さと審査の早さを競った。通常の金利より低い「金利優遇ローン」などが次々にでき、1%前後の低金利を売りにした。土、日曜日も営業する「住宅ローンセンター」もでき、各支店のローンをまとめて審査するようになった。「機械的にバッサバッサ審査した。銀行員が全物件をみるのをやめ、子会社やよその会社に委託するようになり、審査が相当緩んだ」

 「バブル崩壊後、企業向け融資の採算が悪化し、銀行は住宅ローンに活路を求めた」。企業を格付けしているスタンダード・アンド・プアーズの根本直子マネジングディレクターはこう分析する。

 小泉政権の「官から民へ」も拍車をかけた。01年、国の資金で貸し出していた旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の住宅ローン廃止が打ち出され、「旧公庫から借りていた層をねらい、銀行が一斉に住宅ローンを活発にした」(旧公庫職員)という。

元銀行員の新保恵志(しんぼ・けいし)東海大教授は「実績主義の広がりで、審査の質より融資額が行員や支店長の実績になるため、融資額を増やすことが目的になった」と指摘する。競争の果てに、銀行は「貸し過ぎ」の体質になったという。

■誘い文句「家賃と同じ」

 日本銀行によると、銀行と信用金庫の貸し出しに占める住宅ローンの割合は、00年度末の13%から09年度末には21%に増えた。

 「貸し過ぎ」の一方、借りる人たちは、返済できないリスクが高まるばかりだ。

 厚生労働省の調べでは、会社員などの給料の総額は、米国のサブプライム(低所得者向け)住宅ローン問題が起きた07年度から3年連続で下がり、06年度より5%減った。

 低い金利にも「落とし穴」がある。住宅ローンは変動金利なら1%前後まで下がっているため、変動を選ぶ人の割合が増えている。だが、ローン返済が残り25年で2500万円(ボーナス払いなし)の場合、金利が1%から2%に上がると、毎月の返済額は1万円以上増える計算になる。

 「銀行や不動産会社に『家賃と同じ返済額』と言われ、頭金なしで家を買う人がいる。だが、頭金がない人はぎりぎりで暮らしてきた人。家を買うとローン以外の負担も増え、返済が苦しくなる」。家計の相談にのるファイナンシャルプランナーの藤川太さんはこう警告する。(松浦新)

     ◇

 〈裁判所の競売〉

 返済が滞るなどした時、銀行などの申し立てで、裁判所が強制的に住宅やビルなどを「入札」という方法で売る制度。裁判所が基準価格を示し、それをもとに購入希望者がそれぞれ希望価格を出し、最も高い希望者に売る。一般の売買で売れにくかったり、建物の中を見ることができなかったりするなどの理由から、基準価格は一般の売買価格より数割安い。住宅ローンでは返済が数カ月から半年間滞ると銀行などが裁判所に申し立てる。裁判所の物件調査などを経て、申し立て後半年から1年ほどで入札される。

http://www.asahi.com/business/update/0813/TKY201008130459.html


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住宅ローン金利がさらに下がっているようです。

住宅ローン金利、大手4行が5年物引き下げ
2010/5/31 19:56

 みずほ銀行と三井住友銀行は31日、6月に適用する固定型住宅ローン金利を発表した。5年物を3.55%と前月比0.05%引き下げる。3年物は3.30%で据え置く。三菱東京UFJ銀行、りそな銀行も金利変更を発表済み。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819591E1E3E2E2828DE1E3E2E7E0E2E3E29797E0E2E2E2;at=DGXZZO0195164008122009000000


5年ものが0.05%下がったとか。個人的には、この5年もので借りる予定はないので、むしろ重要なのはフラット35の方です。


フラット35の金利、2カ月連続引き下げ
2010/6/2 18:19

 住宅金融支援機構は2日、民間金融機関と提携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の6月の適用金利を発表した。主力の期間21年以上のローンでは取扱金融機関の最低金利が年2.41%と、前月から0.10%下がった。20年以下の最低金利も年2.20%と、0.12%下がった。いずれも金利引き下げは2カ月連続になる。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E2E0E2E0908DE2E0E2E4E0E2E3E29797E0E2E2E2;at=DGXZZO0195164008122009000000

こちらは0.10%下がったとのこと(35年で借りるので、21年以上の方です)。

これは大きいです。

このペースで、融資実行時まで下がってくれたらかなりうれしいのですが、まあそこまでうまくいくことはないでしょう。

35年固定で、2.41%で借りられるなんて、ほんとJGB(日本政府)か?って感じですね。しかも、フラット35Sが適用される場合なら、当初10年間は1.41%です。すごいです。借りておいて損することはあまりない気がします。

投資用でも、このくらいのレートで貸してくれたら最高なのですが、、、、それはないですね。





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フラット35の金利、2カ月ぶり上昇
2010/4/2 18:37

住宅金融支援機構は2日、民間金融機関と提携した長期・固定金利の住宅ローン「フラット35」の4月の適用金利を発表した。主力の21年以上のローンでは取扱金融機関のなかでの最低金利は年2.59%となり、前月より0.04%上がった。20年以下の最低金利も年2.41%となり、前月より0.07%上がった。金利上昇はいずれも2カ月ぶり。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819694E2E0E2E2948DE2E0E2E6E0E2E3E2E2E2E2E2E2E2;at=ALL


このニュースはネガティブです!

土地から一戸建てを建てる場合、通常はまず土地のみの決済を行い(つまり、土地部分に対する住宅ローンを実行)、そして建物が完成したらその引き渡し時に、建物の決済(つまり、建物部分に対する住宅ローンの実行)が行われると思います(ただし、これはかなりケースバイケースのようで、建物に関しては3分の1ずつ3回に分けて決済を行ったりする場合などもあるようです)。

ということで、わが家の場合、建物部分の住宅ローンはフラット35を利用する予定なのですが、その金利が上昇したということで、ネガティブなニュースです。

実際、ぼくらが借りるときにどういう水準になっているかはその時になってみないとわからないですし、その時に低くなっていれば今は一時的に上がったとしても特に影響があるわけではないのですが、まああまりよいニュースではありません。





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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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