タグ「賃貸経営」の一覧

しばらく不動産投資関連の記事を書いていませんでしたが、この間、入退去の方は大して大きな変化はなく、現在完全満室の状態となっています。そして、最近の大きな出来事と言えば、管理会社の変更です。

これまで10年以上にわたってお世話になっていたのですが、賃貸管理会社を変更させて頂くことにしました。昨年の9月に変更依頼をし、3か月前通知という形だったので、昨年12月末に正式に管理会社が切り替わりました。

管理会社を変更してみて、いろいろ気づくこともあったので、何回かにわたって書いてみたいと思います。

まずはわかりやすい数字の話からです。以下、変更前と後での一部屋当たりの数字の変化です。

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まず変更前後で各部屋からの賃料に変更はありません(当たり前です)。ただ、収入面の変化として更新料というものがあります。以前の管理会社(ここではP社とします)では更新料はすべて管理会社の収入となっていましたが、新しい管理会社(ここではN社とします)では更新料1か月の半分をオーナーにも頂けるので、2年に1回1か月分、つまり1か月の50%を24ヵ月にわたってもらえることになるので毎月2.083%分収入がアップすることになります。おお!

そして、PM管理料のところですが、P社では基本的に管理料は7%でした(一部5%の契約も混ざっていたので、表の数字は単純に7%とはなっていません)。これがN社では一律一部屋当たり3000円+消費税となったので、一部屋1か月あたり1700円程度安くなりました。

あとは振込手数料が少しだけ安くなったりというのもありますが、これら収入のアップと、管理手数料のダウンという2つ面から、一部屋1か月あたり3,230円ほどの手取り収入のアップにつなげることができました!

これはなかなか大きいです!

一部屋だったとしても年間38760円、10部屋だったら年間387600円!さらに10年間続いたら400万円くらいの収入の差が生まれてきます!(税金は考慮していません)

ということで、数字的には大幅な改善となりました。もちろん、サービス内容が完全に同じではないので、単純比較はできませんが、そのあたりについては次の時に書いていきたいと思います。

再来年から実施される地震保険の改定案が明らかになったようです。以下、毎日新聞の記事ですが、それによると東京都の地震保険は約4割値上げされるようです!

入居者の方に、「地震保険が上がったので、家賃をその分上げてもらえませんか?」なんて、言えるはずもなく、大家としては単純に収益悪化要因です、、、

火災保険といい、地震保険といい、大家さんにはなかなか厳しいイベントが続いています。

ちなみに、値上げされる地域の場合は値上げ前に最長の5年契約に、値下げされる地域の場合は最短の1年契約にしておくと、経済的な負担は最小化されるかと思います。今回、ぼくは火災保険の見直しですでに地震保険は5年契約にしておいたので、再来年の変更に向けて、特段何かするつもりはありませんが。

地震保険:4県50%上げ…17〜21年、地域差拡大へ 毎日新聞 2015年09月27日 22時11分(最終更新 09月28日 00時37分)

政府と損害保険各社が2017年1月から21年まで段階的に実施する家庭向け地震保険料の見直しで、都道府県ごとの改定案が27日分かった。地震の発生リスクに見合った保険料に近づけるため、契約件数の多い非木造住宅の場合、最大の上げ幅は埼玉など4県でいずれも計50%となる一方、大阪府や愛知県などでは安くなる。保険料の地域差は現在の3.1倍から3.7倍程度に拡大する見通しだ。【土屋渓】

 全国平均は非木造、木造のいずれも19%程度の引き上げとなる。南海トラフなど大地震の発生確率が高まったことを反映させる。上げ幅が大きいため、改定は17年1月▽19年1月▽21年1月の3回に分けて実施する。損保各社で組織する損害保険料率算出機構が今月末にも金融庁に届け出る。

 契約件数の多い非木造住宅の場合、50%上がるのは埼玉、茨城、徳島、高知の4県。埼玉は保険金1000万円あたりの年間保険料は現在1万3600円だが、2万円程度に上がる計算になる。

 上げ幅が30%以上で50%未満となるのは11都県。福島や宮城などは40%超、東京や神奈川、千葉は40%近くなる。上げ幅が30%未満は21県。値下がりするのは、北海道や愛知、大阪など11道府県。10〜40%程度下がる。

 現在の年間保険料は、非木造で保険金1000万円の場合、最高水準の東京や神奈川などは2万200円、最も安い福岡などは6500円。改定の結果、最高水準の東京や神奈川などと最も安い水準の福岡などとの差は3.7倍程度となる計算だ。

http://mainichi.jp/select/news/20150928k0000m020065000c.html

エアコンが壊れてしまいました!と言っても、自宅のものではなく、投資用物件のものです。

この暑さでやられてしまったのかもしれません。

管理会社の方より、連絡を頂きました。

確認して頂いたところ、1994年製ということで、もう20年以上使っていることになります。築年数から言って、新築時に取り付けられたものかと思われます。

さすがにこれだけ使えば十分でしょう。

部品交換できずに、本体まるごと交換対応とのことで、8.5万円ほどかかるそうです。少し高い気もしますが、こういう時は価格よりもスピード優先、入居者様の生活を最優先です。

ということで、何かしらトラブルは起こるものですが、基本的には管理会社の方が対応してくださるので、自分としては判断するだけです。

次はきっといいことがあるに違いない、と思っています。

またもや退去連絡が来てしまいました。なかなか完全満室は続かないのかもしれません。

この物件は今年購入したばかりの物件ですが、一方で、賃料がわずかですが相場より低めになっていた印象があるので、ちょっとした工夫で、賃料アップをするチャンスでもあります。

いずれにしても、実際の退去日はまだ少し先なので、今のところは特にすることはありません。強いて言えば、いつもお願いしている原状回復工事の業者さんに、事前に連絡をしておくことくらいでしょうか。

ということで、実際に中を見ることができたら、またアップデートさせていただきます。

賃貸契約の更新時に、初めて家賃の値上げを提案し、2000円ほど高い家賃で更新して頂くことができました!

この物件は、昨年購入したもので、その時に入居されている方の契約条件が、相場賃料と比較して5000円程度は安いイメージでした。そこで、4000円アップで提案したところ、その半分の2000円アップでまとまったという形になりました。

まだ相場賃料よりは安い水準ではありますが、あまり強引に引き上げるのはやりたいことではありません。かといって、相場よりも、明らかに低い場合は、多少は相場に近づけて頂きたいというのが本音ではあります。

ということで、うまく落とし所が見つかったのではないかと思います。

ある区分のワンルームで、給湯器が故障したという連絡を管理会社さんから頂きました。

現地を確認して頂いたところ、古すぎて、修理対応はできず、交換せざるを得ない、とのこと。

8万円弱の出費となりました。

下手したら新築のころから使われていた給湯器である可能性もあり、まあ妥当な交換だったと思います。

出費は痛いですが、入居者さんに不便な思いはして頂きたくありませんので、こういう工事は躊躇なく迅速に実行!です。

ということで、今まであまりこういうトラブルはありませんでしたが、久しぶりにあったので書いてみました。

少し前に一部屋入居が決まりましたが、もう一つも決まり、ご入居頂きました。こちらは約1か月半の空室でした。

ということで、完全満室復活です。

この2つ目の部屋は、退去時のアンケートで、「床が傾いていて気持ち悪くなった」と書かれていたので、いったいどんな部屋なんだろう?と少し不安でした(購入してから初めての退去だったので、今まで中を見たことがありませんでした)。

で、実際に部屋を見てみると、以下のような感じでした。

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少し古さはありますが、まあ、普通の部屋です。

管理会社さんや、原状回復業者さんと一緒に確認したところ、床が傾いているのは、「このフローリングを貼る際に下地処理をきちんとせずに貼ってしまったことが原因と思われ、構造的な問題ではないでしょう。たまにそういうことあります。このままでも気にならない人は気にならないし、少し神経質な人は気になるかもしれません」ということでした。

床を全部やり直すかどうか、写真にある壁面収納を撤去してしまうかどうか、等々いろいろ迷っていたのですが、「クリーニングだけでいいからすぐに入居したい」という方から比較的早く申し込みが入ったため、かなり軽めの原状回復工事になりました。とはいっても、テレビモニターフォンの設置や、コンセントプレート、スイッチプレートの交換程度は行いました。

結果、当初、床をやり直したり、壁面収納を撤去したり、といったフルコースの原状回復見積もりが40万円を超えていましたが、結果的には8万円ちょっとでおさまりました。

よかったよかった。

入居者さんが価値を感じないところに、いくらお金をかけても、誰のためにもならないですからね(喜ぶのは工事を請け負う業者だけです)。少なくとも、入居者さんと大家はうれしくありません。

ということで、比較的少額の出費で完全満室に復帰することができました。

3月末に退去となっていた2部屋のうち、1部屋が5/1付で入居となりました。

ということで、空室期間は約1か月ほどでした。都心の区分ワンルームということで、まあまあ妥当な空室期間なのかもしれません。

というか、原状回復工事の見積もりを取って、内容を確定して発注、工事完了というプロセスがけっこう時間がかかりましたので、工事完了が入居直前になってしまいました。このプロセスについては今後、要改善項目かもしれません。

ちなみに、原状回復工事ですが、当初、管理会社さんから頂いたお見積もりは17万円弱というものでした。床がタイルカーペットの部屋なのですが、これをフロアタイルに貼りかえるというものが入っており、少しお高めのものでした。

そこでいつもお世話になっている業者さんに別途見積もりをお願いし、相談したところ、タイルカーペットは洗浄だけで十分ではないか、というご提案を頂き、最終的には原状回復工事は5万円弱となりました。その差、12万円ほど!

最初のご提案をそのまま鵜呑みにするのはラクではあるのですが、必ずしも必要な内容であることもあり、原状回復工事の内容については、必ずチェックして妥当かどうか考えるようにしています(当たり前のことかもしれませんが)。

ちなみに、退去となっていたもう一部屋も、法人さんの契約で5月2週目までには契約予定になっています。こちらの話は、契約完了後にあらためて書きたいと思います。

以下は今回の部屋の写真ですが、原状回復前です。けっこうきれいではありますが、、、

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ところどころ、クロスや床の損傷が見られます。これらは今回、すべて補修で対応しました。

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久しぶりに退去が発生しました。しかも、2部屋も!

何事もなく今年の繁忙期は終わるかと思っていましたが、世の中そんなに甘くはありません。

1つは法人契約だったのですが、住んでいた方が退職されるそうで、こればかりは仕方ありません。とりあえず、これまでと同じ条件で募集開始です。

もう一つは比較的最近オーナーチェンジで購入した物件なのですが、前の大家さんが退去を恐れて相場賃料よりも1万円以上値下げしてしまっていた物件です(入居者さんが退去を申し出たにもかかわらず、1万円下げて、なんとか入居し続けてもらっていた状態)。こちらはいずれにしても、更新の際に家賃の値上げ交渉をしようと思っていた物件なので、むしろ早めに退去になって頂いてよかったです。

ということで、いずれも実際の退去が3月末なので、それまでは原状回復もできないので、募集しつつ、しばらくは待つのみです。

不動産投資の代表的なものに、中古の区分ワンルームがあるかと思いますが、その収益性を確認してみます。このデータは実際に、現在保有している物件の平均のデータとなっています。

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データの左側が、実際の月額の数字で、例えば賃料であれば68831円となっており、右側の数字は賃料を100%とした時の割合を示しています。

都心を中心に、神奈川の物件も少し含まれていますが、平均賃料は7万弱という価格になっています。

そして、入居者に対する管理会社さんに約7%の管理費をお支払しています。これは無期限滞納保障が付いているという契約ではありますが、3%だったり、5%だったりという手数料で請け負う業者さんもいると思いますので、平均よりは高い数字になっているかと思います。ただ、ぼくの場合、購入する物件を紹介してくれる業者さんに管理もお願いしていて、よい物件を紹介して頂いていることもあり、このあたりは7%という手数料をそのままお支払しています(滞納保障が付かない少し安いプランもありますが)。

さらに、各マンションの建物自体を管理している管理会社さんに対する管理費が賃料の1割強、また修繕積立金が8%弱という水準になっています。それから、固定資産税・都市計画税が約4%となっています。

その結果、ローンで返済する前の収入としては賃料の約7割の水準となっています。

さらにここからローンを返済(この数字が少し大きめに見えるかもしれませんが、借入期間が平均で15年程度と比較的短く借りているためです)し、最終的に手元に残るお金が賃料の3割弱となっています。もちろんローンの返済が済んでしまえば、7割程度の部分がまるまる手元に残ることになります。

ちなみに、ここでは空室率を考慮しておらず(実際には3%~10%程度でしょうか)、退去発生時の原状回復費用を考慮していませんので、長期間にわたる平均的な収益性とは少しずれることを意識する必要はありますが、中古区分ワンルーム投資の収益性がかなり具体的に理解できるのではないかと思います。

中古区分ワンルーム投資の収益性でした。

世の中繁忙期ではありますが、今のところ、所有物件について何ら動きはありません。退去がないので、特にやることはありません。ということで、ありがたいことに完全満室状態が継続しています。

もちろん確定申告の時期ですので、現在その準備はしていますが、基本的には税理士さんにお願いしており、すでに書類はすべて提出済みなので、申告書類が出来上がってくるのを待っているのみです。

最近は、都心の不動産価格がかなり上がっているみたいなので、なかなか買う気にもなれません。しばらくは繰り上げ返済モードになるかもしれません。

ということで、特に大きな動きがない賃貸経営状況でした。

しばらく不動産投資ネタを書いていなかったので、久しぶりに最近の状況を書いておきたいと思います。

昨年夏ごろに一棟ものを2つとも売却し、現在は区分ワンルームのみを所有している状況が続いています。一棟ものの売却後、すぐにワンルームを2つ購入し、一つが空室での購入だったため、募集をしたのですが、こちらは募集開始後1か月程度で入居となり、すんなり空室ではなくなりました。

その後、今日までのところ、何の動きもありません。ということで、完全満室状態がもう半年くらい続いています。なので、特段、新たにやるべきことが発生したり、ということがありません(もちろん管理組合の総会案内が来るので、記入して返信したり、ということは淡々とやってます)。

既存物件についてはやることがないので、新しく購入しようとは思っていますが、今のところやろうとしているのはそのくらいです(一昔前と比べると、かなり価格が上がってしまったので、買いづらくなってます、、、)。

やっぱり都心の区分ワンルームって、同じワンルームでも、木造のアパートとかより、平均入居期間が長いのではないかと思います(あくまで経験上ですが)。

ということで、最近の賃貸経営状況でした。

不動産投資については、今までひたすら買い続けてきましたが、初めて売却することになりそうです。

ということで、売却の契約を結びました。まだ、決済が完了するまでは何とも言えませんが、かなりの確率で売却ということにはなりそうです。

物件のサイズとしては持っている中で最も大きいものなので、売却が完了すると、わが家のバランスシートは、3分の2くらいに小さくなりますが、同時にローンも減りますし、対象物件を保守的にに評価していたこともあり、純資産はそこそこ増加しそうです。

実は、もう一つ別の物件も売却予定で話を進めています。

無事に行くとよいのですが。

今持っている物件の隣地の方から、土地の交換をして欲しい、という依頼が来ました。

土地の交換といっても、もちろんほんの一部分、1平方メートル程度の部分なのですが、現在はお互いの持ち分が少しいりくんだ形となっており、交換した方が双方にとって、接道等がよくなる、という話です。

ということで、測量や、分筆、抵当権の抹消や、再登記などいろいろと手間はかかるのですが、隣地の方が実費をご負担してくださり、かつ、手間賃として少し支払ってくださる、という条件になりそうなので、交換に応じることにしました。

ということで、週末等を利用して、現地での立会などをする必要があるため、少し忙しくなりそうです。

一棟で物件を持っていると、境界線だ、なんだかんだと、いろいろと話が来るものですね。

10日ほど前に、あと一部屋で完全満室!と書きましたが、ついに完全満室になりました。

審査が難航していたものの、最終的には無事審査も通過し、入居して頂けることになりました。

ということで、少し時間がかかってしまった感はありますが、何はともあれ、完全満室になるとかなり気分的には楽になります。

とりあえずよかったです。

今年の繁忙期は3部屋ほど、空室がある状態で突入したのですが、二部屋は無事に契約を完了したため、あと一部屋のみが空いている状態となっています。

この一部屋も、すでに申し込みを頂いているのですが、審査が難航しているようで、雲行きが怪しくなってきていると管理会社の方から伺っています。ということで、現在もまだ募集中の状況です。

そもそも審査の段階で、書類がきちんと提出されなかったり、やたら時間がかかったり、ということだと、入居後もあまりよくないことが起きてしまう可能性も高い気がするので、そういう方はさけた方がよいかもしれません。

まあ、いずれにしても、あと一部屋で完全満室になるので、がんばります。

ぼくがやっている不動産投資においては、ほとんどの場合、管理会社さんによる滞納保証がついています。なので、普段、滞納があっても、管理会社さんからは何事もなかったかのように、毎月決まった日に家賃が振り込まれてくるので、普段滞納に気づくことはありません。

そんな中、先日、管理会社さんから、

「実は、XXX 101号室なんですが、すでに6ヶ月近く滞納されていて、本人に連絡がつかない状態になっています。そして、今度の週末、入居者のご家族の方が来社されて、どのような状況なのか、ご説明頂く予定になっています」

という報告を頂きました。

ということで、初めて滞納があったことを認識したわけですが、その理由がナント、入居者の方が犯罪を犯し、そのまま実刑判決を受けていた、という状況だったそうなのです。がーん!

ということで、入居者の方が犯罪者になってしまわれたようです。

幸い、ご家族の方は理解のある方で、滞納分および原状回復の負担分については支払いの意向を示してくださっているとのことで、なんとか円満退去になりそうです。

いやぁ、それにしても、いろいろありますね。まさか、入居者の方が捕まっていたとは。

世間のニュースが、決して他人事ではなくなってきます。ホントに。

先日書いた田町の物件ですが、最終的にはマンスリーの業者さんに借りて頂くことにしました。当初フリーレントをつけるというのが、このマンスリーの業者さんのルールのようで、賃料発生は12月1日になってしまいますが、入居が決まったことには違いありません。5年契約で、家賃の見直しは2年後から、ということなので、家賃の変動は多少あるかもしれませんが、これで空室になることはなさそうです。

ということで、完全満室になりました!よかった、よかった。

ちなみに、マンスリーの業者さんへはサブリースくらいの水準の家賃になります。つまり、一般の賃貸の相場から2割近く低いイメージです。そこまで低いのになぜ?と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際計算してみると、そんなに悪くはなさそうでした。一般募集と比較すると、4年に一度退去が発生して、2ヶ月程度の空室期間があるくらいで、ちょうどトントンといった感じなので、マンスリーの業者さんも決して悪くない気がします。

これで、少し、入居者さんのタイプを分散することができました。

これからも、いろいろと実験的にやっていきたいと思います。

前回(といっても、すでに1ヶ月以上前ですが)、一部屋決まって、一部屋退去の予定が発生したことを書きましたが、今回も同じです。

8月末に退去された部屋の方は、申し込みがあり、10月から入居されることになりました。約1ヶ月の空室で済んだのでかなり早い方だと思います。たまたまというのもあるかもしれませんが、一方で、やはり場所ってかなり重要だなぁ、と思いました。

この物件、今年購入した区分所有のワンルームなのですが、場所的には広尾と恵比寿の間くらいにあります。今までどちらかといえば、神奈川の相模原あたりの物件が多かったのですが、最近は都内23区で買い進めており、特にこの物件は恵比寿駅徒歩7分ということで、場所がかなりよさげです。

そして、これもたまたまかもしれませんが、退去された方が部屋を非常にきれいに使ってくださっていたので、原状回復も、清掃のみで済みました。区分マンションは一棟ものと比べて、ランニングコストが割高であると一般的には言われていますが、修繕積み立てを管理組合全体でやるので自分で特別に備えておく必要もなく、ある意味気楽でいいなぁ、と思っています。

ちなみに、今回の入居は、マンスリーの業者さんのようです。ということで、比較的長期間にわたって借りて頂けそうな気配がするので、よさそうな気がします。

そして、2点目の、また新たに退去が発生したという話ですが、こちらは昨年購入した区分マンションで、田町の物件です。10月の上旬に退去されるようなので、まずは部屋の様子を確認してみたいと思います。

ちなみに、こちらの物件も、マンスリー業者さんに借りて頂くことも選択肢として考えてみようかと思っています。

先週末に管理会社の方から、空室となっていた最後の部屋にも申し込みがあり、審査も通過しました、という連絡を頂きました。

ということで、契約はまだですが、これで久しぶりの完全満室です。ほんと、かなり久しぶりです。

でも、喜びも束の間、今月下旬にはすでに1室退去予定があります。この1室についても、なんとかこの繁忙期中に入って頂き、完全満室のまま今年1年を過ごしたいところです。

ちなみに、一方で、昨年からいろいろ見積もりを取ったりしている工事があり、屋上防水と貯水槽のポンプの交換(もしくは直結化)の工事を行う予定です。かなりの出費を伴う工事、かつ、特に家賃収入のアップにつながるものではない、ということで、費用をできるだけ抑えつつも、きちんと工事をして頂ける業者さんを選んでお願いする予定です。

山あり、谷あり、ですね。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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