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先週のことですが、以下のように「東京のマンション2009」というタイトルのレポートが発表されました。

「東京のマンション2009」のとりまとめについて

平成21年10月28日
都市整備局

 都内の分譲マンションは140万戸を超え、今や都民の一般的な居住形態となっています。
 しかし、一つの建物を多くの人が区分所有するマンションは、意思決定が難しいことや、建物の維持管理に専門的知識を要することなど、多様な課題を有しています。
 早期に土地の高度利用が始まった東京では、高経年のマンションの急速な増加とともに、居住者の高齢化などの問題が顕在化しつつあります。
 そのため、マンションの維持管理や建替え等に係る課題を明らかにし、今後の施策展開に資するため、都の調査結果や、国、民間のデータを整理し、「東京のマンション 2009」をとりまとめました。本書では、特に重要と考えられる課題に焦点を当てて取り上げるとともに、円滑な建替えの参考となるよう都内の建替え事例も併せて紹介しております。
 今後とも、国及び区市等や関係団体と連携し、マンション施策の推進に努めてまいります。


都内マンションの現状

  • 都内のマンションは140万戸を超え、4世帯に1世帯はマンションに居住
  • マンションの高経年化が進み、10年後には築40年以上のマンションが4.5倍


マンションの主要課題

  • 高齢化や管理組合活動に無関心な区分所有者の増加などによる管理組合運営の困難化が懸念される。
  • 適切な時期に修繕が実施されないことによる老朽化の進行が懸念される。
  • マンション購入時における区分所有者の管理に対する関心の低さや修繕積立金が低く抑えられている傾向が見受けられる。
  • 耐震改修費用がないことや、区分所有者の耐震化への関心の低さなどが、耐震化の進まない主な要因
  • 建替えの検討が進まない要因として、建替えへの関心の低さ、費用負担、修繕・改修と建替えの適切な選択ができないことなどに加え、法令等の改正により、建替え時に既存の規模を確保できない(既存不適格)ことなども要因の一つになっている。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2009/10/20jas100.htm


マンションという集合住宅が日本で普及し始めてから、初めて大量に建て替えrの時期を迎えようとしています。長期的な修繕計画、日常の管理、建て替えの可能性など、そのマンションに住んでいる方々(正確には所有している方々、ですが)からなる管理組合で、どのように合意し、維持管理、もしくは建て替えをしていけるのか。

一戸建てとマンションの違いは、この点が大きいと思います。一人で決めることができるのであれば、なんとでもなる気がしますが、みんなで合意となると、なかなか一致団結するのは難しい気もします。

もちろんマンション、一戸建て、それぞれにいい点、悪い点があるので、どちらがいいいとは一概には言えません。マイホーム購入という意味では、よく比較検討して、自分にあったものを選べばいい話だと思います。



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数日前に以下のような記事がありました。


マンション投げ売り“秒読み”「新築期限」切れ直前

6月から順次


マンションの投げ売りが6月ごろから始まりそうだ。昨夏に完成し、不動産市況の悪化で売れ残っている新築物件が、7~9月にかけて「新築」と宣伝できる期限を迎えるためだ。業界では「完成から1年がたち、新築とうたえなくなって売りづらくなる前に、もう一段のディスカウントをして売り切る動きが強まるだろう」(関係者)との観測が根強い。ボーナスシーズンに大きな買い時がやって来る。

 「5月の大型連休で、ある程度在庫処分は進んだものの、まだまだ物件はダブついている。6月から投げ売りの大きな波がやって来そうだ」

 大手不動産会社の幹部がこう指摘する。

 不当景品類及び不当表示防止法では、マンションなどについて「新築」と宣伝できる期間を物件の完成から1年未満と定めている。それを過ぎてしまうと、せっかくの新築マンションも広告などでは「新古」「未入居」物件と表記されるようになる。

 「物件が『新古』『未入居』になるとイメージが落ち、売りづらくなるため、『新築』の期限が切れる前に少々の損をしてでも売り切ることを優先する」(関係者)のが不動産業界の通例だ。


先の大手不動産会社の幹部が、6月から投げ売りの大きな波がやって来ると予測するのも、「新築」と表記できる期限が迫っていることを根拠にしている。

 「販売在庫が随分減ってきたとはいえ、昨年7~9月に完成し、売れ残っている物件はまだ相当残っているとみる。この6月末以降、これら物件の新築の期限が順次切れるとして、購入希望者の住宅ローン審査に2~3週間かかることを考慮すると、逆算して6月から一段強めた販売攻勢、つまり値引き合戦が始まるだろう」(大手不動産会社幹部)

 投げ売りの対象になりそうな、7~9月完成のマンションはどの程度あるのか。

 不動産経済研究所によると、昨年7月の首都圏のマンション新規発売戸数は3554戸だった。金融危機に伴う景気低迷の影響を受け、同月の契約率は好不調の目安である70%を大きく下回り、53.5%まで落ち込んだ。8月は2041戸が発売され、契約率は70.9%。9月は2427戸が発売され、60.1%だった。契約率は今年2月まで60%台で低迷した。

 こうしてマンションが売れ残り、在庫が積み上がるほど、業者を投げ売りにかき立てることになる。首都圏での在庫は昨年7月が1万885戸、8月が1万504戸、9月が1万411戸と極めて高水準で推移。今年4月は8791戸まで減ったものの、それでも9000戸近くが売れ残っている。

 購入希望者にとってうれしいことに、そうした物件はかなりいい値段で出てきそうだという。


【注目の価格は…】

「『新古』『未入居』物件の相場は定価ではなく、現在の販売価格からさらに10%値引きした価格になるのが相場。そのため、新築期限切れが迫っている物件は、それに近い価格で放出されるはず」(同)

 定価が5000万円で現在20%引きの4000万円で売られている物件は、さらに10%引かれた3600万円で売りに出されることになる。

 ちなみに、「今回の投げ売りの波が過ぎた後でも、新築の期限切れ間近の物件や、すでに期限が切れた物件を集中的にねらっていくと、上手な買い方ができる」(同)という。

http://www.zakzak.co.jp/top/200905/t2009052934_all.html


不動産会社の決算期末ということで、今年の3月頃もかなりの値引きがあったようですが、再び買い手市場がこの先数ヶ月やってきそうです。

ただし、あくまで当初設定した価格から割り引かれる可能性が高いというだけで、当初の価格があまりにも高い場合は、必ずしも割安にまでなっているかどうかわかりません。過去のデータを考慮に入れつつ、自分できちんと判断していく必要があるかと思います。

例えば、もともと3割近く高めに設定されていた価格から、2割程度割り引かれたところで、安いことにはなりませんから。


一方で、以下のような記事もありました。


衝撃!マイホーム競売6月急増…ローンも残る二重苦

ボーナス減少率最大で…


不況の影響でマイホームを失う人が急増している(写真と本文は関係ありません、クリックで拡大) 住宅ローンを払えなくなり、マイホームを競売で失うサラリーマンらが増えている。特に、今年に入ってからは競売件数が急増。この夏のボーナスは100年に一度の経済危機で大幅ダウンするだけに、ローン返済に行き詰まって家を失う人が激増する「6月危機」が心配されている。

 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)によると、同機構が2008年度中に競売にかけた案件(住宅)は1万6577件。これは、記録が残る02年度以降で最多。08年度後半のデータ(表)をみると、特に今年に入ってからの急増ぶりが目立つ。

 同支援機構は07年4月に旧住宅金融公庫の事業を引き継ぎ、独立行政法人としてスタート。現在は原則、顧客への直接の融資は行っていないが、旧住宅金融公庫の事業を引き継いでいるため今も国内の住宅ローン残高約180兆円の20%を保有する大口の貸し手だ。

 「住宅金融支援機構の場合、ローンの返済が滞ってから半年ほどで、資金の回収に動くと聞く。ただ、不動産市況の低迷で、担保物件を処理しようにも買い手がなかなか見つからず、裁判所の競売を利用するケースが増えているようだ。これは民間金融機関でも同じような感じだ」(大手銀行の融資担当者)

 その競売は、ローンの借り手にとってデメリットも多い。

 「競売では相場の価格よりも2~3割ほど安い価格で売却することになり、裁判所を通さずに任意売却した場合より(ローン残高から売却価格を差し引いた)残債務が多くなる。残債務は借り手が自己破産でもしない限り、返済し続けることになる」(同)

 マイホームを失うわ、借金の返済は依然残るわでは、まさに踏んだり蹴ったりである。

 競売案件が急増した背景には、倒産やリストラで職を失った人が増えたほか、月給やボーナスが大幅ダウンしたことがある。

【売却価格が相場以下】

 競売物件の案内サイト「不動産競売格付けセンター981.JP」を監修する住宅評論家、藤山勇司氏はこう明かす。

 「不況で住宅を失う人が増え、競売物件は5月時点で前年同月の1.5倍くらいあるというのが実感だ。首都圏はそれほどでもないが、東北、北陸など地方によっては2倍近く増えているところもある」

 そんな状況で頭をもたげてきたのが、夏のボーナスの大幅ダウンでローン返済に行き詰まり、家を手放さざるを得なくなる人が激増する「6月危機」だ。

 日本経団連の途中集計によると、この夏のボーナスの組合員平均の妥結額(加重平均)は、昨年夏比19.39%減の75万4009円。途中集計では1959年の調査開始以来、最大の減少率となっている。

 第一生命経済研究所の主任エコノミスト、永濱利廣氏は「(夏冬の)ボーナスで住宅ローンを多めに返済するサラリーマンは多い。6月のボーナスの減少がきっかけで、物件を差し押さえられる人がある程度出てくる可能性はある」と指摘。

 さらに、「(08年度の実質)GDP(国内総生産)が前年度比3.5%も減り、今年度も3%減となりそうなことを考えると、給与水準はまだ下がる。一方で計画通りに住宅ローンを返済し続ける必要があるとすると、6月以降も断続的に(マイホームを失う人が)出てくるとみるのが普通」と解説する。

 住宅金融支援機構もローン破綻の急増を憂慮しており、「一時的に返済額を軽減するなどの特例措置を行っているため、(ローン返済に不安を抱えている人は)早めに相談をしてほしい」(広報グループ)と呼びかけている。

http://www.zakzak.co.jp/top/200906/t2009060432_all.html


住宅ローンを組む際は、基本的にボーナスはないものとして考え、あくまで繰り上げ返済の原資になるかな、程度で考慮すべきかと思います。住宅ローンの返済はあくまで家賃の代わりであって、ボーナスを見込んで家賃を払おうとは普通はしないと思います。

いずれにしろ、マイホームという意味での不動産価格はもうしばらく低迷しそうですね。

マイホーム購入を検討されている方にはかなりの買い時が来ているのかもしれません。住宅ローン減税もあることですし。

とは言っても、最初の話に戻りますが、割安かどうかは、自分できちんと考えて判断する必要があるかと思います。

5月以降に適用される住宅ローンの金利がわずかながら上昇したようです。

みずほ銀など大手行、住宅ローン金利上げ

 みずほ銀行、三井住友銀行は30日、一定の期間で金利を固定するタイプの住宅ローン金利を引き上げると発表した。足元の長期金利の上昇を反映するためで、5月1日の新規融資分から適用する。すでに三菱東京UFJ銀行、りそな銀行も引き上げを発表している。
 10年物は4行とも0.15―0.2%引き上げ、3.90―3.95%とした。3年物は三菱東京UFJ銀、三井住友銀、りそな銀がそれぞれ0.05%引き上げて3.35%とした。みずほ銀は3.40%のまま据え置いた。(30日 22:01)

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090501AT2C3000I30042009.html


今後、一方的に上昇し続けるとは思いませんが、下がるとしても低下余地は限定的なわけで、どちらかといえば今後数年のスパンで考えたときに現在は金利のボトムに近いのではないかと思います(まあしばらくは上がる気はしませんが)。

大手行の住宅ローン金利が上昇したからといって、ぼくが借りている不動産投資ローンの金利がすぐに上昇するわけではありませんが、金利はだいたい同じような動きをする可能性が高いので、変動金利で借りているぼくとしては繰り上げ返済を積極的に行っていきたいと思います。

マイホーム購入を検討されている方は、そろそろ本格的に動いた方がいいかもしれませんね。マンション価格ももう少しは下がるかもしれませんが、下がる物件はすでに下がっているでしょうし、下がりづらい物件はしばらく待っても、それほどは下がらないでしょうし。

待っている間に、金利が0.5%とか上昇してしまったら、価格下落分を一気に吹き飛ばすことになりかねません(4000万円を30年、2%で借りたら、金利負担は約1322万円ですが、2.5%で借りたら約1689万円と、約367万円もの違いがあります!)。

マンション価格が1割下がっても、金利が0.5%上がってしまったら、吹き飛んでしまうくらいです。


30年固定、2%台とかで借りられたら、その30年の間のどこかで金利が4%、5%の時代が来るかもしれません。そうなったら逆ザヤです。それこそ返済はできるだけ遅らせて、金利が4%とかの定期預金か何かで運用しつつ、ラクラク返済、なんてことになるかもしれません。

過去30年間、いろいろなことがありました。今後30年間も同様に、金利の水準が現在とは大きく変わってくる可能性も完全には否定できません。

将来何が起こるかを正確に予測することは不可能ですが、将来起き得る環境変化は常に考慮しながら行動していきたいものです。

最近、「マイホームは結局買うのか買わないのか」と聞かれることもあるのですが、現時点において買うという選択肢はかなりトーンダウンしている、というのが正直なところです。やはり迷っている間は買ってはいけない気がします。

ただ不動産の折込チラシにはできるだけ目を通すようにはしていますが。

さて、以前紹介した高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイントという本に書いてあったのですが、アウトフレーム工法という建築の手法があるのでご紹介しておきます。

これを知っていると知らないとでは、チラシの見方が変わると思います。


アウトフレーム工法というのは以下のようなものです(ヤフーのページより引用)。

outframe.JPG


http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%A2%A5%A6%A5%C8%A5%D5%A5%EC%A1%BC%A5%E0%B9%A9%CB%A1


ということで、柱や梁が室外に出ているかどうか、という話なのですが、柱が室内に出っ張っていると、家具を置きにくかったり、デッドスペースができてしまったり、ととにかく使い勝手が悪くなってしまう気がします。

ということで、いくつかサンプルを見つけてみました。

outframe1.JPG

左上の洋室、下のLDKの部分に柱(黒い四角。以下、同様)がでっぱっていて、ちょっと使いづらそうな間取りです。


outframe2.JPG

こちらの物件も、四隅に柱が出ていて、家具とか置きづらそうです。窓やバルコニーがあるとその前には高い棚は置けません。


次はよさそうな例です。

outframe3.JPG

こちらは柱が室外に出ているため、各部屋はほぼきれいな四角形になっていて上の例と比べると明らかに使いやすそうです。


outframe4.JPG

さらに進んでいるのがこちら。右上の部屋は若干柱が出てしまっていますが、ベランダ側の柱は完全に外側に出ています。このようになっていると、隣の部屋から覗き込まれる可能性はありません。つまり、プライバシーが確保されているわけです。


ぼくはマンションについての専門家ではないので、きちんとした説明はぜひ以下の本を参考にして頂きたいのですが、マイホームを買うにあたって、生活しやすい空間を確保するというのは非常に重要なことだと思います。

高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイント

ただ、どのような視点で住宅を評価するか、といったことを普通はあまり勉強する機会がない(または勉強しない)まま、買ってしまうこともあるかと思います。しかし、一生で最大の買い物であるならば、できるだけ後悔はしないようにしたいものです。

ある程度まで調べたら、エイヤッ!で買うしかないとは思いますが。

物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマンション購入術○と×
長嶋 修
476780311X


あなたのマンションの買い方は間違っていませんか!?個人向け不動産コンサルタントの第一人者が、マンション選びのための失敗しない実例と対策を教える、マンション購入ガイドの定番本。

目次

  • プロローグ あなたにとって「マイホーム」とはなんですか?
  • 「改訂増補版」に寄せて
  • 1. チラシに騙されるな!
  • 2. 不動産屋に泣く人・笑う人
  • 3. パンフレットには落とし穴がいっぱい
  • 4. モデルルームは誘惑がいっぱい
  • 5. 青田買いでも失敗しない方法
  • 6. 契約までがあなたの人生を決める
  • 7. 内覧会は最後の勝負
  • 8. 住み始めたら後戻りできない、不測の事態が起きたとき
  • エピローグ 自分のライフプランを実現できる家
  • 少し長めの「おわりに」
  • 巻末資料

http://www.xknowledge.co.jp/book/detail/76780553


Q&A形式で、マンション購入前に知っておくべきこと、考えておくべきことが幅広く書かれています。どちらかというと、建物や、購入手続き全般などに重きが置かれていて、住宅ローンなどに関してはほとんど記載はありません。

ただし、この本は単なるマニュアル本ではありません。マンション、不動産業界に身を置きつつ、本当に消費者(購入者)のことを考えて書かれている本だと思います。以下の記述からの著者の思いが伝わってくると思います。

人から与えられたチャンスに乗っかるのではなく、自分が「本当に欲しいと思ったとき」に、「本当に欲しい物件」を買うこと。シンプルですが、実はこれが最も満足のいく購入のタイミングなのです。

どうすれば不動産を介して私たちは幸せになれるのか。

これだ!という答えはありません。けれども、本書を通して「自分の望む生き方は何か」「自分のライフプランを実現できる家は何か」と、考え直すきっかになれば幸いです。
不動産を抜きにしたライフプランはありえません。不動産を介してみなさんが幸せになれることが、私たちの願いでもあります。なぜなら、ひいてはそれが日本という国を豊かにすることにも繋がると、私たちは信じているからです。 (P.277)


家を買いたくなったらを読んだときも思いましたが、マイホームって、人生、ライフプランを左右する大きな買い物だと思います。その後の30年とか、40年とかの長期的なライフプランを十分考えてから購入するべきなのだと思います。

それでも、なかなか予定通りには行かないのが人生だと思いますが。


著者の関連ページの一部です。

不動産の達人 株式会社さくら事務所

★長嶋 修(不動産コンサルタント)の『ズレズレなるままに』

長嶋 修 公式ホームページ

ぼくが読んだのは古い方ですが、今から読まれるのであれば以下の改定増補版の方がよいかと思います。

物件調査のプロが明かす絶対に後悔しないマンション購入術○と×
長嶋 修
4767805538

 本書は、2003年12月に初版を刊行し、「マンション購入ガイドの定番本」として、マンションの購入を検討されている方々に好評を博した同名の書籍の改定増補版です。耐震偽装事件や金利の上昇、マンションスペックの向上、立地の変化、管理問題ほか、分譲マンションを取り巻く大きな環境の変化を受けて、ページ数を新たに48頁増やして大幅加筆するとともに、内容を全面的に見直してさらにパワーアップしています。巻末には、モデルルーム訪問時や販売員との折衝、契約時にすぐに役立つ、詳細なマンション購入チェックシート(不動産編/建物編)付きです。

http://www.xknowledge.co.jp/book/detail/XK9784767805535

高く売れるマンション暴落するマンション―資産価値を絶対下げない85ポイント
稲葉 なおと
4062107643


高く売れるマンション 暴落するマンション

内容紹介

「住み方」「売り方」「選び方」で数千万円の大差がつく!

値下がりするもの・しないもの、その決定的なちがいは何だ?マンションをはじめて買う人から高値買い替えをねらう人まで必要不可欠な知識を網羅した、これ以上やさしく書けない最新版マンション百科!

目次

1 高く売れるマンションを手に入れる秘訣
2 金持ちマンション 貧乏マンション
3 お得なマンション 大損マンション
4 「管理」をグレードアップして将来高く売れるマンションに!
5 マンションを高く売る!

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=2107643


誤解だらけのマンション選びにトラメルさんから頂いたコメントで教えて頂いたのがこちらの本です。

マンションの購入を検討されている方には必読の書かもしれません。これは目からウロコ、本当にオススメです。

  • マンションのチェックポイントには、買った後でも自分の力で「変えられるもの」と「変えられないもの」がある。
  • 「変えられないもの」のチェックが重要
(P.14)

ここで、「変えられるもの」は

  • 間取り
  • インテリア
  • 収納
  • 洗面台
  • システムキッチン

などであり、「変えられないもの」は、

  • 立地条件
  • 箱としての基本性能

です。

ここであまり聞きなれない言葉が「箱としての基本性能」だと思います。

これは次のような内容です。

箱としての基本性能

  1. 箱としての住み心地
  2. コンクリートで囲まれた箱が、 いかに良好な住環境を確保しているか。

  3. 箱までのアプローチ

  4. 箱を取り囲む共用部分のうち、箱にたどり着くまでの通路、
    つまりアプローチがいかに快適で安全であるか。

  5. 箱に住むための管理の仕組み

  6. 箱に住む人たちの生活にトラブルが生じないような、
    管理上の仕組みが追求されているか。

例えば、住む人に快適なように寝室が作られているか、バルコニーが作られているか、プライバシーや風通しが確保されているか、などといったことがイラストを使ってわかりやすく説明されています。

この本を読んでから、明らかにマンションのチラシの見方が変わりました。チラシを見るだけである程度は、よさそうだなぁ、とか、これは住みにくそうだなぁ、といったイメージがわくようになりました。

どのくらいこの本が売れているのかわかりませんが、マンション購入(予定)者の多くの方がこの本を読めば、マンションのクオリティの向上につながるかもしれません。ということで、マンション購入を検討されている方は、ぜひ読まれることをオススメします。


ちなみに、同じく稲葉なおとさんによる誤解だらけのマンション選びの改訂版である以下の本もオススメです。こちらは前著同様、具体的な物件名や会社名とともに解説がされているので、「高く売れるマンション暴落するマンション」を読んでから、具体例を学ぶという意味で読まれるのがよいかもしれません。

こちらの改訂版では、管理に関する部分を強化されていて、管理委託契約書の見本や、各社の管理委託契約書の主要項目徹底比較なども掲載されています。

誤解だらけのマンション選び〈2000‐2001年版〉
稲葉 なおと
4062098725

中古マンションのリノベーション戦略―不動産再生の知的集団インテリックスの挑戦
鶴蒔 靖夫
4872182472


先日、ブランド立地マンション現地見学ツアーに参加してきたことは書きましたが、その時に知った、中古マンションのリノベーションを専門しているインテリックスという会社について書かれている本です。

様々なところで、日本の住宅もスクラップ・アンド・ビルド型から、ストックとしての住宅の蓄積が言われているようですが、現在のリフォームブームは一時的なものではなく、長期的なトレンドとして、中古住宅が見直されていくのかもしれません。

先日、実際にインテリックスによってリノベーションされた、リノヴェックスマンションを見てきましたが、リノベーションされた後の物件は本当に新築そのものでした。もちろん外観だったり、共用部分に古さは出てしまいますが、実際に生活する時間帯が長いのは専有部分ですから、そこが快適であり、価格も新築と比べてかなり安いのであれば、生活していくにあたっては十分なのではないかと思います。

ただ、中古マンションの場合、やはり気になるのが建て替え問題。築30年、40年と経過した時点で、管理組合で話し合いが行われ、方向性が決まっていくと思うのですが、その時にどのような意思決定がなされるのか。自分の専有部分は快適だから建て替えの必要はないし、、、なんて思っていても、全体として建て替えましょう、なんて話になってしまったら、、、

こんなことを考えていると、なかなか買うという選択肢には踏み切れません。そのあたりをあまり考えなくてよいという意味では、自分が生きている間はとりあえず住めればいいかな、もしくはそこそこ(30年とか?)使ったら売ってしまえばいいかな、なんて選択肢が十分可能な新築マンションを購入という選択肢も出てくるかもしれません。でも、やはり一般的には、割高な気がしてなりません。

結局は、賃貸が気楽でよい気がします、、、

週刊 ダイヤモンド 2009年 3/7号 [雑誌]
B001RCKQMC


ダイヤモンドの最新号で、マンション購入に関する特集が組まれています。

実際のところどのくらい値引き交渉できるのか?、どの地域、どのマンションが下がっているのか?など、けっこう詳しいデータも載っているので、現在購入を検討されている方には参考になるかと思います。

決算期を考えると、2月から3月1週目あたりが、価格交渉のチャンスのようです。それを過ぎてしまうと、売主側も値下げのインセンティブは低下してしまうのかもしれません。

超高層マンションの選び方・買い方・住まい方―物件のチェック方法から資金計画まで
山下 和之
4534035225


書籍概要

リーズナブルな物件も登場し、首都圏のみならず地方都市でも人気を博している超高層マンション。そこで超高層の「選び方・買い方・住まい方」の3点から、物件情報の入手や建物チェックのしかた、ローン等の実用知識まで、写真や図を交えしっかり解説。


目次

はじめに

Section1 超高層マンション暮らし

 超高層マンションは何階建てから?  10
 わが国での歴史はようやく四半世紀  12
 バブル時には「高い物件」ほど売れた  15
 「バブルの塔」も超高層マンションに衣替え  17
 企業のリストラで超高層マンション適地が続々と  19
 企業会計の厳格化でさらに拍車が  22
 都市部の再開発にも拍車がかかる  23
 消費者の関心高まる超高層  26
 超高層は将来の資産価値面でも有利?  28
 四半世紀分をわずか数年で上回る供給  31
 タテにもヨコにも広がる超高層プロジェクト  34
 価格的にも庶民の手の届く範囲に  36
 平方メートル単価をみるとむしろ割安の物件もある  37
 バブル時並みの倍率98倍の人気物件も  39
 30代の中堅層が購入の中心に  42
 都心近くの物件はやはりちょっと高め  44
 熟年世代の都心回帰も始まっている  46
 低い金利も超高層ブームの要因に  48
 所得が多いほど、ローンが多いほど控除が多くなる  50
 超高層マンションの売れ行きも二極化時代に  52
 物件の見極めが鋭く問われるようになっている  55


Section2 超高層マンションの生活

 都心の活性化が都市の魅力をつくる  60
 都心部の超高層化にはいっそうの拍車  63
 超高層化が進めば住みやすくなる  66
 リバーサイドの物件も魅力的  68
 手頃な価格なら郊外型の超高層マンション  71
 10m以上のワイドスパンも  73
 郊外型超高層マンションの間取りは?  77
 超高層マンションでの生活ってどんなもの?  79
 超高層マシンョンには有名人が多い?  82
 下の階を買うと劣等感を感じないか  84
 生活の上で気になる話あれこれ  85
 超高層ライフを体験してみる  99
 超高層の賃貸に住んでみよう  101


Section3 超高層マンション選びはここをチェックする

 Check01 超高層建築技術は日々進化している  106
      日本の建築技術のいま
 Check02 免震構造の超高層も増えている  108
      地震大国ニッポンだからこそ発展
 Check03 梯子車の届かない上層階はどうする?  110
      防災対策も知っておこう
 Check04 耐久性への影響が大きい給排水管  112
      メンテナンスフリーが不可欠
 Check05 超高層では音の問題は大丈夫?  114
      建物の構造と間取りに要注意
 Check06 地球にやさしい超高層マンション  116
      IHなら家計にもやさしい
 Check07 共用部分も専用部分もバリアフリーが常識  118
      20年後、30年後を見据えた選択
 Check08 超高層マンションの共用施設  120
      自分たちには何が必要なのか
 Check09 とても大切な長期修繕計画  122
      4年後には鉄部塗装などが始まる
 Check10 分譲時は積立金を少なくする傾向  124
      でもすぐに値上げが必要になることも
 Check11 超高層の管理はどうなっている?  126
      充実の一途をたどるサービス
 Check12 規模のメリットを生かせる超高層  128
      充実した内容の割に管理費はそう高くない
 Check13 マンションの周辺をみておこう  130
      生活環境は自分の手では変えられない
 Check14 生活の利便性も大切な要素  132
      買物から医療機関まで細かくチェック
 Check15 大規模物件ならではのポイントもある  134
      全体計画とのバランスが肝心
 Check16 単独の物件でも空間にはゆとり  136
      敷地内と周辺の関係を要チェック
 Check17 南側にバルコニーがない物件も  138
      タワー型の超高層はどこを買うか
 Check18 ワンルームタイプからペントハウスまで  140
      間取りプランが多いのも最近の傾向
 Check19 住戸内の設備も最先端を走る  142
      インターネット対応も標準化
 Check20 セレクトメニューや間取り変更自由も  144
      自分たちだけのプランをつくる
 Check21 上層階、中層階、低層階の違い  146
      メリット・デメリットを知っておく
 Check22 20階分の差が1000万円の差に  148
      高さと値段の関係をチェック


Section4 超高層ならでのメリットも少なくない

 Check01 住宅には10年間の性能保証がある  152
      ただし構造部分と雨水浸水部分だけ
 Check02 住宅性能表示のある物件を買おう  154
      比較検討しやすく、信頼感も高まる
 Check03 性能評価書の読み方  156
      すべてのランクが高いのがいいとは限らない
 Check04 超高層マンション販売のしくみ  158
      どこが企画し、建てて、売るのか
 Check05 超高層は大手から中堅まで広がる  160
      ゼネコンの施工実績をチェックする
 Check06 デベロッパーはここをチェックする  162
      実績と経営状況を確認しておこう
 Check07 超高層ではジョイントベンチャーが主流に  164
      規模が大きくなるほど複合化が進む
 Check08 管理のしくみと管理会社のチェック  166
      管理業務について理解しておこう
 Check09 超高層マンション情報の探し方  168
      どこで、どんな情報が手に入るのか
 Check10 不動産広告は小さな文字に注目  170
      キャッチコピーに踊らされてはいけない
 Check11 完成時期と入居時期は一緒じゃない  172
      入居までのスケジュールの確認
 Check12 入居までの期間の変化を見通す  174
      期間が長いと様々なリスクも増える
 Check13 引き渡しまでの万一に備える知識  176
      どんなときに手付金が戻ってくるのか
 Check14 引き渡し後の手続きもスムーズに  178
      住民票の移動から免許の手続きまで
 Check15 超高層マンションの資金計画の基本  180
      通常は公庫融資をベースに
 Check16 「都市再生融資」なら8割まで融資  182
      資金計画が格段に有利になる
 Check17 民間の新型ローンも続々と登場  184
      公庫より使い勝手がいいローンもある
 Check18 優遇金利制度で少しでも有利に  186
      店頭金利で借りる人はいない?
 Check19 諸費用は価格の3%が目安  188
      銀行によっては諸費用の融資もある
 Check20 買った後にはメンテナンスが必要  190
      共用部分は所有者全員が計画的に補修する
 Check21 専用部分は自分の責任で維持管理  192
      意外にかかる自分の部屋のメンテナンス費用
 Check22 住宅ローンも定期的にメンテナンス  194
      繰り上げ返済などでトクすることも
 Check23 入居した翌年にはローン控除の申告  196
      最高年額50万円が返ってくる
 Check24 定期借地権の超高層も増えている  198
      通常の所有権より2、3割安くなる
 Check25 親からの援助には贈与税の特例を  200
      550万円までは税金がゼロで済む

http://www.njg.co.jp/kensaku_shousai.php?isbn=ISBN4-534-03522-5


超高層マンション、暮らしてみれば…が実体験を綴ったものであるのに対して、こちらは、超高層マンション購入を検討する際に考えるべきことが、体系的にまとめられている実用書です。

超高層マンションという意味では、特に次の部分が参考になりました。

生活の上で気になる話あれこれ  85

  1. 洗濯物や布団はどうするの?
  2. 水の出は悪くない?
  3. ガスが使えない物件は多い?
  4. 超高層マンションは涼しい?
  5. エレベーターは渋滞しない?
  6. ケータイが通じないって本当?
  7. 毎朝新聞を1階まで取りに行く?
  8. ゴミは地下まで持っていく?
  9. 建物内に買物施設があるといいことづくめ?
  10. 深夜のエレベーターは怖くない?
  11. 上層階は子育てによくない?
  12. ノンタッチのオートロックが主流に
  13. なにかと便利な宅配ロッカー

生活の上で気になることについて、いろいろな事例を紹介しています。買うにしろ、借りるにしろ、このあたりはかなり気になります。

もちろん各マンションによって実際の運営方法は様々だと思われますが、ケーススタディとしてはかなり参考になるかと思います。誰だって新聞を毎日下まで取りにいくのは面倒なわけで、それをどのように解決しているか、ありうる解決策を知っておけば、購入後自ら提案して不便を変えていくことも可能かもしれません。


一部、一般的なマンションに対する記述と重複している(超高層マンション固有ではない)と思われる箇所もありますが、超高層マンション購入を検討するのであれば一読の価値はあるかと思います。

いろいろ知れば知るほど、買うのは難しいなぁ、と思います。


超高層マンション、暮らしてみれば…
加藤 純子
406211352X


超高層マンション、暮らしてみれば……

内容紹介

十数年の実体験で書いた住み心地のすべて!

やっぱり揺れるの?バルコニーで植物は育つの?風は強いの?台風、雷のときってどう?子どもは大丈夫?高度感覚がマヒしない?修繕に時間がかかるんでしょ?火事のときはどうだった?
――そんな疑問にお答えします。

超高層の魅力はなんといっても、その眺望にある。解放感のある空間から、煌めく都市の夜景が、日々、思いのままに満喫できるのだから。それがハレの日の出来事ではなく、日常なのだ。――あとがきから

目次

第1章 超高層マンションに引っ越しだ!
第2章 インテリジェントマンションの生活が始まった
第3章 想像以上の風と音
第4章 子どもと老人と健康問題
第5章 超高層マンションの経済学
第6章 「タワーリング・インフェルノ」実況版
終章 終(つい)の住みかを生きる

http://shop.kodansha.jp/bc2_bc/search_view.jsp?b=211352X


昨年末から今までいろいろとマンション関係の本を読んできましたが、一般的な本から徐々によりテーマを絞った本へと進んできました。この本は、いわゆる「タワーマンション」(「超高層マンション」との区別など、厳密な定義はないようですが、、、)の体験談です。


超高層マンションに10年以上住んでいる著者が実体験を語っています。

やはり何といっても、眺望はいいようです。

しかし、超高層マンションならではのいろいろなメリット、デメリットがあるようで、購入を検討されている方にはそれなりに参考になるかと思います。

南向きはかなり暑い、固定資産税が意外と高い、トランクルームは借りれるときに借りておく、火事の時はどんなだった、などなど、失敗談なども含めてありのままに書かれているという印象です。

実用的な本というよりは、読み物的な本ですが、超高層マンション特有の、幅広い意味でのメリット、デメリット、リスクを事前に把握しておくには、貴重な本かもしれません。

良質なマンションを手に入れる (生活人新書)
村上 健
414088214X


永く住み続けるために本当に大切なのは何だろう

マンションは人生最大の買物。主役は当然買主のはずが、売手のペースにはまっていた、ということも起こりがち。でも、「素人にはどうせわからない」と簡単に諦めてはいけない。マンションを見る目や判断力は努力次第で身に付くもの。納得できる住まいを掴むための知恵とヒントを、実例を交えて紹介。

http://www.nhk-book.co.jp/shop/main.jsp?trxID=0130&webCode=00882142007


住宅性能評価書がついている物件はある程度信頼性が高いものですが、設計性能評価書だけではなく、建設住宅性能評価書も付いているかを確認しましょう。 (P.25)

こういうポイントは、専門家でなければわからないでしょう、、、


売主と販売会社とは、もちろん同一が理想です。 (P.26)

設計と施工に関しては、違う会社が行うのは、逆に良いことなのです。 (P.28)

マンション開発に携わる会社間の利害関係がうまく働き、良質なマンションができあがる場合もあれば、馴れ合いの関係になって悪質なマンションが出来上がってしまう場合もあるようです。

簡単に言えば、良質なマンションを作るためには、やはり材料にもこだわる必要があります。しかし、良い材料を使うとコストが上昇します。一定の利益を保ちつつ、良質なマンションを適当な価格で提供するには、関係会社間に適度なバランスが必要のようです。

企業でいう、株主、経営陣、従業員などステークホルダー間の利害関係に似ているかと思います。これらのバランスが重要であるということです。株主至上主義では、結局バランスが壊れてしまって、長期的な存続は難しいことがわかってきたわけですし。


床については後述しますが直床ではなく、二重床のほうが良いのですが、壁は逆に、二重ではなく、クロス直貼り工法がいいといわれています。 (P.39)

こういう点って、一般的にはどのくらい考慮して購入されているのでしょうか。まあ、気にしすぎても買えなくなる気がしますが。


満足のいくマンション、良質なマンションを手に入れる。これはすべての購入者の熱意にかかっています。どんなことも人任せにせず、どんな場面でも、その目的のために努力を惜しまない人が、手に入れられるものなのです。

私はこれからも、そうした人たちのお手伝いをしていきたいと思っています。 (P.202)

結局は、ここが一番大事なんだと思います。人任せにせず、自分でやる。

勢いで買ってしまって後悔する、なんてことのないようにしたいですね。大きな買い物ですから。

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yokoken

投資家的観点から日々思うことを書きたいと思います。まあ、ただの日記なのですが。
Manchester Business SchoolでのMBA留学を終え、2008年4月に帰国しました。最近は不動産投資やマイホーム購入に興味を持っています。


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