先日の「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!―デフレ時代を生きぬくために」に続き、公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが書かれている本第2弾です。

こちらも基本的には不動産投資に関連した税金の話が書かれています。考え方の基本としては、とにかく所得を分散すること。一人に所得を集中させるのではなく、家族名義にしたり、個人と法人でわけたり、と、所得を分散することによってかなりの節税効果が期待できるようです。

ただし、このような節税効果の恩恵を享受するには、それなりの規模でないとなかなか難しいようです。いわゆる事業的規模といわれる5棟10室を少し上まわるくらいでないとメリットはほとんどないのかもしれません。

今回も具体的な数値で計算例がたくさん掲載されていますので、読んでいて非常にイメージがわきやすく、理解しやすかったです。

不動産投資をされている方なら、一度は目を通しておいた方がよいかもしれません。

公認会計士・税理士の鹿谷哲也さんが、不動産にまつわる様々なポイントを、税務という視点を中心に書かれた本です。

目次は以下の通りです。

第１章　デフレ時代の土地活用
第２章　「不動産所得」増えてきたら、こうしなさい
第３章　収入アップアップ大作戦
第４章　生前贈与で家庭円満
第５章　これでカタイ頭もリフレッシュ
第６章　私にも分かるアパート経営の税務
第７章　「事業収支計画書」、読み方のポイント

具体的な数値例が多く、わかりやすく書かれています。そして、いい点、悪い点がともに書かれているので、様々な選択肢を考える上での判断材料を与えてくれます。

一部、「これはこうすべきである」といった形で言いきっている箇所があり、「それはどうなんだろう？」と個人的には思った箇所もありますが、考え方はいろいろあるので、そういう考え方もありなのでしょう。

また、時代とともに環境も変わりますので、執筆時点と現在では考え方も変わってきているのかもしれません。

本書は、不動産投資というよりは、不動産に関連した税務全般についての本です。一度は目を通しておいて、必要なときに見返すと参考になるかと思います。

実は帰国してからけっこう早い時期に購入していたのですが、荷物が片付いていなくてなかなかスキャンできる状態ではありませんでした。

「まず使うことはないので捨ててしまいたいけど、念のためとっておいた方がいいかな」と思うようなものを片っ端からPDF化していきます。これで心置きなくシュレッダーへ。

わかりやすいファイル名にして保存しておけば、紙ベースでファイルに保存しておく場合より、よっぽど速く情報にアクセスできます。

キヤノン製のものと迷ったのですが、ソフトが充実していたのでFUJITSU製のScanSnapを購入しました。しかし、今のところ付属ソフトのメリットはほとんど受けていません。スキャンしてPDF化して保存、といういたってオーソドックスな方法でしか活用できていません。

少しずつ使いこなせるようになるとよいのですが。

少し古い記事ですが、発売当時の紹介記事です。ご参考まで。
PFU、Word/Excelへの自動変換機能を備えた「ScanSnap」を発表

減価償却もとっくに終わってることでしょうし、交換してくれてもいいのでは、、、と思っています。省エネ的な観点から言っても、エネルギーの無駄使いになりますし（電気代高いし、、、）。

まずは賃貸借契約書に登場する管理会社（A）に電話で連絡しました。すると、別の管理会社（B）に連絡するので、そちらから連絡が行きます、とのこと。

すると、今度はこの管理会社（B）から連絡があり、「エアコンはメーカーに問い合わせないと無理なので、メーカー名と型番を調べて折り返しください」と言われました。

お盆休み中で家にいた奥さんに連絡して、メーカー名と型番を確認して再度管理会社（B）に連絡。「メーカーのサービスセンターの方から連絡がありますから」とのこと。

しばらく待っている（会社なのでもちろん仕事をしているわけですが）と、メーカーから連絡があり、「早くて土曜日の夕方ですね」とのこと。土曜日は出かける予定があるので、日曜日にしてもらいなんとか解決（明日来てくれるはずです）。

会社にいながらこんなに電話するのは面倒だなぁ、と思う反面、よく考えてみると、なんでこんなに複雑な関係になっているのか、疑問です。

ぼくの感覚だと、管理会社（A）が賃貸管理（PM）をやっていて、管理会社（B）を経由しなくてもいいような気がするのですが、これはいったい何なんでしょう？というか、管理会社（B）が建物管理をやっていて普段の窓口なのであれば、なんで管理会社（A）に連絡するように入居者に伝えるのでしょうか、、、

いまいちよくわかりません。ひょっとして今住んでいる家の大家さん、高い管理費用かけてたりしませんかね？

ちょっと複雑な関係だと思いませんか？普通なのかな、、、どうなのでしょう。

「ある投資家の日々」にて、「サラリーマンだからこそ「節税大家さん」で儲けなさい!」紹介

加藤さんも次のようにおっしゃっています。

確かに、損益計算書上も黒字であるに越したことはないです。

（中略）

ここで言っているのは、実質上の資金繰り上は、黒字でも、損益計算書上は、赤字で、節税しようというものです。

損益計算書上は赤字になっても物件を購入し、節税メリットを享受するか、ほぼ確実に黒字になりそうな物件を購入し追加で税金を払っていくか（購入時期によっては初年度は赤字になる可能性が高いと思いますが）、このあたりはスタンスが分かれるところかもしれません。

現在のインカムゲインを重視する環境と比べて、バブル時はキャピタルゲインを重視していたはずですから、時代によって市場もかなり異なっていたのだと思います。

大家暦20年の加藤さんは、そういった意味でもさまざまな経験をされている方ですので、本を読んで擬似体験ができますので、かなり参考になるかと思います。そのような経験を1680円で購入できるのですから、やはり本というものは非常に割安感のある投資だと思います。

留学中は特に検診の類はなかった（GPに登録する時だけ簡単なものはありましたが）ので、かなり久しぶりにいろいろな検査を受けました。

心電図とか、超音波とか、このあたりかなり苦手です。くすぐったくて仕方ありません。

行ってみて気づいたのですが、個人情報保護法の影響だと思いますが、名前とか呼ばないんですね。

「今日は一日この番号でお呼び致します」

と言われ、「28番の方！」と呼ばれることになりました。

採血の時に血を採る瓶に貼ってあるラベルに記載された名前も、読み上げられることはなく、「見て確認してください」という感じでした。

今まで普通にやってきていたことが、これだけ負担が増えると、かなりのコスト増になるんでしょうね。直接的には計測しづらいコストだとは思いますが。

話変わりますが、人生で2回目のバリウムもやってきました。あれ、ほんと泣きそうになります。一刻も早く逃げ出したい、みたいな感じです。

終了後、下剤を４錠ほどもらい、とりあえず２錠飲み、夕方くらいに残りの２錠も飲みました。ところがバリウムさんはいっこうにぼくの体から出て行ってくれません。よくよく考えると、前回人間ドックに行ったときも、バリウムさんが出て行かれたのは翌日くらいだった気がします。

これって、一般的には当日中なんですかね？

ちなみに、BMIは22.2でした。悪くないですね。

まったく話が飛びますが、アーバンコーポレイションが民事再生手続き開始の申立てを行いました。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/business/other/169546

それに絡んで、（訂正）という形でスワップ取引をしていたことが発表されました。何なんですか、このスワップは、、、

http://www.urban.co.jp/pdf_copy.php?year=2008&file_name=NewsRelease_000859.pdf

そんなのありか、、、って思います。

以前紹介しました「「ダメマンション」を買ってはいけない」では、新築分譲マンションに焦点を合わせて書かれていましたが、こちらは不動産業者一般という視点で書かれています。

安く買うというのは、あくまでも「価値の高いものを、安く買う」ということなのです。価格が安いから、お買い得物件とか、いい物件ではないのです。　P.19

つい先日まで、5000万円で売りに出されていたマンションが、4200万円になりました。これは安いと思って購入することがあるかもしれません。これは安く買ったことになるのでしょうか？

（5000万円と比べて4200万円という意味では）相対的には安く買えたことにはなりますが、もしこのマンションが3500万円の価値しかないのであれば、絶対的には安く買えたことにはなりません。やはり高く買ってしまっていることになるでしょう。

こういう視点が大切なのだと思います。

いくら儲かるのか知るためには、「いくらで売れるのか、いくらで貸せるのか」を知ることです。
それを知るためにはデータが必要です。　P.22

これ以外にも加工されている不動産には特徴があります。建売、分譲マンション、分譲住宅などの新築物件です。このような物件はすべて不動産屋が安く仕入れ、加工して高く売っている物件です。だから儲けはすべて不動産屋が取っているのです。　P.76

極端な話、価格というのはどうでもいいのです。儲かるケースであれば売買、賃貸すればいいし、儲からないケースであればやめればいいだけのことです。　P.88

マイホームを購入する際に、割安とか、収益とかそういった発想を持っている方は少ないかもしれませんが、そういった発想を少しでも持っていると、その物件が安いのか、高いのかを判断しやすくなるのだと思います。もちろんそのためにはデータが必要ですが、同じ物件内の別の部屋と比較しても意味はありません。投資的な視点があった方がよいのだと思います。

ビジネスで売買する方たちとは違って、マイホームの場合はまた別の視点が重要になってくるのかもしれませんが、大きな買い物ですから価格のチェックだけはやるべきだと思います。

「専属専任のほうが、業者に責任が出るので一生懸命やりますよ」不動産屋は必ずそう言います。確かにそれもないとは言えません。でも、どちらかといえば、専属専任をすすめるのは物件を自分のものにするための営業トークです。　P.224

この言葉のウラにどのような意図が隠されているのか。こういった不動産屋さんのホンネの話がけっこう載っていて、とても参考になりました。

営業トークにはひっかからないようにしたいと思うものの、一方で、営業トークであることがわかっていても、長期的なWin-Winの関係を構築していくためには、たまにはその話に乗っていくことも必要かもしれません。もちろん、少なくとも何らかのバリューを提供してくれる場合ですが。

目の前の千円を惜しんで、その先の一万円をあきらめるか。

目の前の千円を払ってでも、その先の一万円を手に入れるか。

長期的な視点が重要だと思います。

現在、奥さんが働いている会社ではかなり注目度が高く、日本人の出場選手はもちろんのこと、各選手にまつわるエピソードなんかもけっこう細かく知っている人が多いそうです。

一方、ぼくが働いている職場ではオリンピックに対する注目度はあまり高くありません（以前、エクイティ系の仕事をしていたときは、オリンピックの恩恵を受けて業績にインパクトがある企業なんかに注目したりすることもありましたが、現在のクレジットではそのような短期的な業績はまったくといってよいほど関係ないので、少なくとも仕事に関連して話題になることはありません）。

例えば、先日話していた時なんかは、

「もうすぐ北京オリンピックですね」

「ああ、そうそう。あれって、来月だっけ？」

「いや、今度の週末からです」

「え、そんなすぐ始まるの？」

といった具合です。

そんな職場ではあるのですが、入社2年目の某S君は、開会式のチケットを予約し、休みを取って行ってきます、と言っていました。かなりのやる気です。同じ大学出身の4人でいくとか。

ところが、その某S君が開会式当日の金曜日、普通に出社していました。

夕方くらいまで特に気づいていた人はいなかったようですが、夕方くらいになって開会式を帰って見ないとという雰囲気になってきて、某S君の存在に気づいたのです。

「あれ、S君、開会式行くんじゃなかったっけ？」

「はい。その予定でした。」

「なんでいるの？」

なんで某S君は会社に来て、しかも金曜日当日の20時過ぎまで会社に残っていたのでしょうか？

なんと、開会式が土曜日にあると思い込んでいたそうなのです。

開会式のチケットと航空券は、4人のうち、幹事の人が予約していたそうなのですが、土曜日出発の航空券を予約していたそうなのです。

後から聞いてみると、この事実に午前中に気づき、あわてて幹事に連絡してみたところ、その幹事もその時まで気づいていなかったそうです。

「開会式のチケットって、オークションで330万円とかで取引されてるらしいよ？」

「4人分ってことは、1300万円くらい？」

「ボーナス何回分だ？」

「未使用のチケットって、コレクターの人が高値で買い取ってくれるかもよ？ひょっとしたら、もっと高く売れるかも、、、」

とりあえず、火曜日に未使用のチケットを持ってきてくれる予定になっています。

某S君は、今後どのような行動に出るのでしょうか、、、

「残業ゼロ」の仕事力 に続いて、今度は「人生力」の方を読んでみました。

人は、目の前のことにどうしても高い価値を置いてしまいがちですが、人生というのは、ときに俯瞰することも大切です。　P.17

ワーカホリックにならないためにも、人生全体を俯瞰し、仕事を人生の一部と捉えて、戦略的に働いていくことを心がけてください。　P.33

一度きりの人生なので、やりたいことをやって、悔いのないように生きていきたいものです。学校を卒業して仕事をし始めると、どうしても仕事中心の生活になってしまいがちですが、やはり人生全体を俯瞰して、バランスの取れた人生を送っていった方が幸せなのだと思います。

それから、本生に何をするにしても、健康でないと楽しめないし、できることも限られてしまいますから、平生からからだのメンテナンスに気を使い、健康に投資することの重要性も、非常に高いといっていいでしょう。　P.22

最近、健康ということに関してはかなり気にするようになりました。

それで、首尾よく六十歳より前に目標額に達したなら、もう働くことはありません。絶対、早期退職をおすすめします。

一年早く退職したら、一年分本生の日々が増えるのです。しかも、健康のうちに楽しめる。この一年は、あとでお金を出しても絶対に買えないのですから、当たり前のことですよ。　P.30

目標に到達したら、一刻も早く退職して人生を楽しむことを強く推奨されています。確かに、時間だけはどんなにお金を出しても返ってきませんからね。

仕事の多くを簡素化して、徹底したIT化を行い、正社員の仕事を減らし、さらには、どうしても人的な判断を必要とするものはマニュアル化してパート社員に任せていくことを、時間をかけて行っていくことによって、本社の正社員を30%以上減らし、売り上げは五倍に伸びたのです。　P.52

徹底したIT化というところは、意外と日本企業は得意ではなかったりするのかもしれません。

事実、激務の代名詞である証券マンや商社マンの平均寿命は六十七歳、生命保険会社や証券会社の役員経験者は、さらに短く六十三歳という調査結果もあると聞きます。　P.81

え、、、そうなんですか。早いとこ、業界を変えた方がいいのかもしれません。

前述したILO132号条約には、有給休暇の日数は、六ヶ月以上の勤務実績があれば、最低三週間、そのうち二週間は連続して与えなければならないと規定されています。

　これを見てもわかるように、最低でも一年に一度、二週間続けて休むことが、健康な毎日を送るために必要だというのが、世界の常識なのです。　P.92

二週間連続のお休みって、かなりいいですね。うちの会社でも海外で採用されている人は、平気で二週間とか休みを取っているようですが、それはILO132号条約というのがあるからなんですね。

人生は悔いのないように、とことん楽しんだ方がいいですね。もちろん仕事に一生懸命取り組むことは重要ですが、一生懸命やることと、人生の中のかなりの時間を割くこととは明確に区別しないといけないかもしれません。

それにしても、「残業ゼロ」はいい響きですね。

Googleマップの「ストリートビュー」に日本の街路写真

Googleマップの「ストリートビュー」機能、日本でも開始

「ストリートビュー」のプライバシー問題、グーグルが方針説明

グーグルのスタッフが実際に走行して撮影、1つの都市をカバーするには3～4カ月

とのことですが、こういった地道な努力はすごいなぁ、と思います。

そのおかげで、例えば雷門に行こうと思ったら、次のように行けてしまいます。

大きな地図で見る

（左側に見えているボタンをクリックするか、画像部分をつまんでドラッグしてみてください）

世の中、どんどん便利になりますね。初めていく場所で待ち合わせするときなんかだと、事前にメールで送っておけばわかりやすそうですね。

MASTER OF BUSINESS ADMINISTRATION

と書かれた卒業証書が無事送られてきました。

名前のスペルも間違ってなかったです。

よかったよかった。

充電して、電源を入れても再生できなくなってしまったのです。

やはり整備済み品はダメだったのか？修理に出すのは面倒だなぁ、とか思っていたのですが、iTunesのところに”復元”というボタンがあることに気づきました。「初期状態の設定に復元」することができるそうで、早速やってみたところ、確かに復元して直りました。とりあえず安心です。

こういう場合、iPod shuffleみたいに、聞きたいものをその都度入れて持ち歩く用途で使っているものは、リセットしてもダメージが少ないですね。曲をまた入れなおすだけですし。

先日会社の先輩がiPod shuffleを購入したそうで、「あれはかなり便利だ」と少し感動しておられました。

いや、ほんとに便利だと思います。しかも、1GBで5800円という低価格。

iPodが出てきて、すべての曲を持ち歩ける的な雰囲気にもなりましたが、その日に聞きたいものを適当に入れて持ち歩く以前のウォークマンというか、ポータブルCDプレーヤーというか、ポータブルMDプレーヤーというか、その類のものだと思えば、まったく不便ではありません。というか、かなり便利です。

もちろんPodcastも聞けますし。

ビジネス系のPodcastだと、”Weider POWER YOUR MORNING”なんかが最近はお気に入りです。

http://www.j-wave.co.jp/original/wakeuptokyo/

フジマキ・ジャパン副社長 藤巻幸夫さん
投資家　板倉雄一郎事務所代表　板倉雄一郎さん
元トリンプ・インターナショナル・ジャパン社長 吉越事務所代表 吉越浩一郎さん

といった方々が最近はゲストとしてインタビューされていました。

一度、試してみてはいかがでしょうか。

タイトルからして、なんとなく予想はついていたのですが、読んでみると実際その通りでした。

ここで言っている節税というのは、基本的に”赤字”の不動産投資を行うことで、給与所得との損益通算時に税金の還付を受けるという話です。

税金が戻ってくるということは、投資としては決して健全な投資対象とは思えなく（ここでは物件そのものというよりも、物件価格およびファイナンスなどを総合的に見たものです）、個人的には決してオススメできる手法だとは思っていません。

やはり、収益を上げて、費用を差し引いて、利益として残ったものから税金を納めていく、というものがまっとうなやり方だと思います。そのために、いろいろと投資分析を行っていくわけですし。

一方、この本は著者のいろいろな失敗談なども書かれており、それはそれで参考になる気もします。なんかいろいろと悪質な業者とお付き合いされているような気がしてなりません。きちんとした連絡をせずに家賃の振込み日を変更するとか、常識的にはあり得ない気がします。

このような投資手法はすべきではないという意味で、それを知るにはいい本かもしれません。

ということで、調べるときのサイトを簡単にまとめておきます（というか、「不動産投資リスクの基礎知識」という本のp.172からの引用です）。

• 地振動予測地図

主要な活断層や海溝で発生する地震の発生可能性の評価に基づいて、将来、地震による強い揺れに見舞われる可能性を確率などで表した地震危険度マップ
http://www.j-map.bosai.go.jp/
• 活断層マップ

全国の活断層の所在を示すマップ。活断層がずれて発生する内陸型（直下型）地震は、断層に近いところほど地震が大きいので、揺れによる建物の被害が大きくなります。
• 土地条件図

高台と低地が彩色によって区分されている2万5000分の1の縮尺の地形分類図です。①地形分類、②地盤の高さ、③土地保全・防災関係機関・施設が情報として盛り込まれています。
• 表層地盤のゆれやすさ全国マップ

地表面の地盤がどれだけ揺れやすいのかを示したマップ。

ということで、例えば神奈川県の物件を調べる場合は、

「地震ハザードステーション」
（http://www.j-map.bosai.go.jp/）で、地震がどの程度発生しうるのかを確認し、

発生したとしたらどの程度地盤が揺れやすいのかを、地震のゆれやすさ全国マップ（http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/index.html）で確認、

さらに活断層については、神奈川県の活断層（http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/saigai/katudanso/mapindex.htm）のページで確認することができます。

土地条件図については、土地条件図の作成区域（http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/lcm/）のページで確認できるのかもしれませんが、見てもいまいちよくわかりません。

基本的には、地震がどのくらい発生しうるのか、発生したとしたらどの程度揺れるのか、そして活断層は近いのか、の3点をおさえておけばとりあえずは大丈夫なのかな、と思います（土地条件図の使い方がよくわからないだけなんですが）。

不動産投資とは書きましたが、マイホームを買われる場合も同じでしょう。人生で最も高額な買い物でしょうから、調べておいて損はないと思います。ネットでやれば、ものの10分で終わりますし。

地振動予測地図と表層地盤のゆれやすさ全国マップを見ると、東京都の東の方はかなりリスクが高そうな気がします（例えば、コチラ）。地震が起きやすく、揺れやすい、ような。

あれもこれもと言っていてはきりがありませんが、「洪水ハザードマップ」も確認しておくとよいかもしれませんね。

いやぁ、なんかいいですねぇ、、、

久しぶりになつかしい顔を見ることができました。

ちょっと卒業した気になりました（あとは卒業証書が無事届いてくれれば、、、）。

アーカイブはこちらから。
http://www.manchester.ac.uk/visitors/events/graduation/archivejuly08/

MBAの卒業式は、Friday 18 July 2008 3pmのところ（約1時間）です。realPlayerがパソコンに入っていないと見られないようです。

MBAというか、イギリスの大学の卒業式の模様を見てみたい方もよかったらご覧ください。

Class of 2009 の方は、これを見て、自分も出席するかどうか決めるのもいいかもしれませんね。